Вс рф о плате за отказ от договора. Плата за отказ от договора. Судебная практика включения в договоры условий одностороннего отказа Расторжение договора в одностороннем порядке штраф

28.07.2019

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 07.09.2010 № 2715/10
по делу № А64-7196/08-23 "Условие договора возмездного оказания услуг об установлении и взимании неустойки с заказчика в случае его отказа от исполнения данного договора ничтожно"

Суть спора

В суд с иском обратилось адвокатское бюро «Бизнес-Адвокат» Адвокатской палаты Тамбовской области, предъявив претензии к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маяк Ленина» касательно взыскания штрафа в размере 200 000 рублей по условиям пункта 5.4. Соглашения об оказании юридической помощи. В свою очередь, Кооператив также подал в суд встречный иск, дабы указанный пункт Соглашения был признан недействительным.

В Соглашении указывается, что Адвокатское бюро может предоставлять юридические услуги, которые носят возмездный характер и предполагают оплату услуг, а также выдачу исполнителю или другому лицу, указанному им, доверенность на осуществления деятельности. Помимо этого, пункт Соглашения включает в себя обязательство Кооператива выплатить штраф в размере 200 000 рублей, если он станет инициатором расторжения договора или совершит действия (бездействия), вследствие которых реализовать условия документа будет невозможно (например, осуществит отзыв доверенности или откажется от иска).

Кооператив направил письмо в Адвокатское бюро, в котором сообщил о том, что договорные отношения между субъектами прекращаются, а доверенности, соответственно, отменяются и утрачивают свою силу.

В процессе рассмотрения указанного дела суды должны были выяснить, насколько правомерны условия договора возмездного оказания услуг в отношении неустойки, которая взимается с заказчика в том случае, если он откажется от исполнения договора.

Правомерность установления неустойки за односторонний отказ заказчика от договора возмездного оказания услуг

Согласно пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), заказчик имеет полное право на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг в том случае, если он возместит исполнителю все понесенные им убытки. Установлена императивность такой нормы.

В пункте 1 статьи 330 ГК РФ дается определение неустойки. Неустойка (пеня, штраф) – это денежная сумма, размер которой определен законом либо договором, подлежащая уплате должником кредитору в том случае, если он не надлежащим образом исполняет или вовсе не исполняет условия соглашения (в частности, это касается просрочки исполнения договора). Также в параграфе 2 главы 23 статьи 394 ГК РФ указано, что именно неустойка является одновременно мерой ответственности и средством обеспечения обязательства. Но при этом установление неустойки в отношении одностороннего отказа заказчика либо исполнителя от реализации условия договора возмездного оказания услуг нельзя признавать отказом от права (согласно пункту 2 статьи 9 ГК РФ). Дело в том, что такая неустойка не лишает одну из сторон договора права на отказ от его исполнения, однако устанавливает последствия в том случае, если это все-таки произойдет.

В связи с вышеизложенными фактами по поводу правомерности установления неустойки, связанной с отказом заказчика от выполнения условий договора возмездного оказания услуг, суды придерживаются двух основных позиций при рассмотрении подобных дел. Чаще всего представители закона считают, что данная неустойка не может считаться правомерной, так как в ГК РФ императивно установлена возможность отказа заказчика от выполнения договора возмездного оказания услуг. Следовательно, в этом случае заказчик не нарушает свои обязательства.

Сама неустойка, которая устанавливается в договоре возмездного оказания услуг, в принципе, ограничивает право заказчика на отказ в одностороннем порядке, а это считается нарушением пункта 1 статьи 422 ГК РФ. В соответствии с его положениями, договор должен в обязательном порядке соответствовать правилам, установленным правовыми императивными нормами или законом, которые действуют в момент его заключения.

Часто судьи признают условия о неустойке ничтожными на основании пункта 2 статьи 9 ГК РФ по причине того, что классифицируют ее как отказ от договора одного из его субъектов. Но подобное обоснование неправомерного характера неустойки не получило широкого распространения.

Следует отметить также и то, что по данному вопросу существует противоположная позиция. Так судьи в процессе обоснования неправомерности неустойки могут указать на тот факт, что в данном случае она выполняет обеспечительные функции. Хотя такая позиция никак не согласуется с определением понятия «неустойка» в пункте 1 статьи 330 ГК РФ. В соответствии с ним неустойка выплачивается в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора по возмездному оказанию услуг. Если заказчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора, то это не считается неисполнением или ненадлежащим исполнением его обязательств, поскольку ГК РФ предусматривает возможность отказа в императивном или прямом порядке.

Кроме того, правомерность неустойки обосновывается тем, что при отказе от договора заказчик обязуется оплатить все расходы исполнителя, которые он понес в этом случае. В результате, учитывая положения пункта 1 статьи 782 ГК РФ, регулирующей обязанности заказчика, суды пришли к выводу, что, если в договоре установлен факт взыскания неустойки, то ее можно считать возмещением затрат исполнителя. Дело в том, что даже обязанность заказчика оплатить фактически понесенные расходы исполнителя и неустойка сами по себе имеют разную правовую природу. Так обязанность не считается мерой ответственности и не обеспечивает само исполнение обязательства. Судебная практика этот факт учитывает.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требования по иску Адвокатского бюро были удовлетворены, а по встречному иску о признании недействительности спорного условия по неустойке был получен отказ. Суды кассационной и апелляционной инстанции такое решение поддержали. Они исходили из того, что стороны предусмотрели в оспариваемом пункте соглашения возможность введения и использования штрафов как меры по обеспечению исполнения обязательства. Причем, такие действия не противоречат правовой природе.

В своем Определении от 12.05.2010 № ВАС-2715/10 ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций должны быть пересмотрены в порядке надзора.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиумом ВАС РФ были отменены все предыдущие акты нижестоящих судебных органов, а в удовлетворении требования Адвокатскому бюро было отказано.
Президиум ВАС РФ указал, что в статье 782 ГК РФ императивно установлено право обеих сторон договора возмездного оказания услуг на односторонний отказ от исполнения своих обязательств. Следовательно, оно не может ограничиваться соглашением сторон. При этом установление неустойки за отказ заказчика от выполнения договора считается ограничением императивных законодательных норм и противоречит пункту 1 статьи 422 ГК РФ. Именно поэтому условие договора о неустойке является ничтожным.

В тексте анализируемого Постановления Президиум ВАС РФ трактует понятия, как «расторжение договора» и «односторонний отказ от исполнения договора» в качестве тождественных. Данная правовая позиция ВАС РФ может применяться в следующих случаях:
- отмена доверителем поручения;
- отказ исполнителя от договора по возмездному оказанию услуг;
- отказ поверенного от выполнения поручения.

Данная правовая позиция Президиума ВАС РФ может применяться к договору поручения, а это можно объяснить условиями пункта 2 статьи 977 ГК РФ, согласно которым, доверитель может отменить поручение, а поверенный – отказаться от его выполнения в любой момент. Соглашение об отказе от этого права является ничтожным. Это объясняется тем, что право поручителя и право доверителя на отказ от исполнения поручения по договору возмездного оказания услуг императивно установлены в ГК РФ.

Таким образом, ничтожность условий данного договора может быть обосновано и применено к отказу доверителя или поверенного от поручения и его исполнения соответственно. К слову, суд кассационной инстанции оценил это условие договора на соответствие статье 782 ГК РФ и также статье 977 ГК РФ.

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ признал ничтожность пункта 5.4 указанного соглашения и не сформулировал правовую позицию касательно правомерности установления неустойки за создание доверителем ситуации, при которой исполнение поручения невозможно. В рамках рассматриваемого дела подобная ситуация возникла после того, как Кооператив отказался предъявить свидетельства о государственной регистрации Адвокатскому бюро. Вследствие этого суд вернул заявление Кооператива о включение задолженности в реестр требований кредиторов, а потому само взыскание задолженности осуществить невозможно.

Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости

Рынок недвижимости всегда очень чутко реагирует на все изменения в экономике. Стагнация, рост стоимости иностранной валюты к рублю, сокращение потребления подтолкнули многих арендаторов коммерческой недвижимости задуматься над вопросом оптимизации расходов . Ситуацию усугубило решение властей Москвы повысить с 1 января 2014 года кадастровую стоимость земли примерно на 10%, как следствие, подорожали участки под офисы. Некоторые коммерческие фирмы задумались о поиске альтернативных офисов ниже классом или меньшей площади с целью уменьшения арендных платежей. Вот только расторгнуть отношения с прежним арендодателем не всегда так просто.

Что необходимо учесть в договоре аренды , чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств ? Существуют различия в порядке расторжения между договором аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок).

Как правило, условиями договора аренды предусмотрены следующие причины расторжения :

по соглашению сторон;
арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если арендатор своевременно не вносит платежи ;
владелец помещения может расторгнуть договор в случае, если арендатор нарушает установленные правила внутреннего распорядка, например, затевает несогласованный ремонт или перепланировку, портит имущество;
причиной одностороннего расторжения может стать необходимость проведения собственником капитального ремонта ;
в случае своего желания прекратить действие договора арендатор должен предупредить собственника в оговоренный срок, иначе наступают штрафные санкции , например, уплата штрафа в размере двухмесячной арендной платы.

Однако возможны варианты таких формулировок в срочном договоре, когда расторжение по инициативе арендатора связано с определенными трудностями – собственники стараются максимально предусмотреть неустойку за упущенную прибыль . За досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора могут обязать уплатить штраф , например, в размере 1/10 от годовой суммы арендной платы или за несколько месяцев вперед. Ситуация не из приятных, когда собственник может вынуждать оплатить аренду до конца действия договора . Может быть вариант, когда обеспечительный взнос будет предложено внести заранее. В договоре указывается, что обеспечительный взнос рассматривается как средство возмещения убытков , которые может понести арендодатель в случае одностороннего прекращения или нарушения договора аренды арендатором.

Важно отметить, что договор с учетом срока действия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При расторжении осуществляется исключение соответствующей записи из ЕГРП записи о регистрации.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, н е представляет сложности расторгнуть. Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества за три месяца . Причины расторжения договора при этом не имеют правового значения.

Основания для расторжения договора аренды определены ст. 619 и 620 ГК РФ. Очень часто, чтобы прекратить действия договора, арендатор должен в судебном порядке доказать , что собственник помещения нарушает его права , например, препятствует пользованию имуществом или качество не соответствует заявленному, например, низкая температура в помещении или наоборот не работают кондиционеры , проблемы с сантехническим оборудованием .

Необходимость расторжения договора может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендатор нашел более подходящее помещение по площади, цене или территориальному расположению . В этом случае нужно обратиться за ответом к закону и тексту договора.

Основания изменения и расторжения договора аренды прописаны также в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся нарушение договора одной из сторон или существенное изменение обстоятельств . На эти статьи ссылаются при предъявлении судебных исков, если сторонам не удалось договориться мирным путем.

Расторжение договора без финансовых санкций и прочих обременений – идеальный вариант, который возможен далеко не всегда . Нередко сам договор содержит положения осложняющие арендатору выход из правоотношений. Поэтому важно внимательно читать договор перед подписанием. Обязательные условия при расторжении могут быть прописаны - ремонт освобождающегося офиса или подбор съезжающим нового арендатора , что также ведет к существенным издержкам .

В интересах арендатора выйти из договора аренды с минимальными потерями . Поэтому если вы не досмотрели и что-то упустили при подписании данного соглашения, попытайтесь найти разумный компромисс с собственником . Если переговоры зашли в тупик, то можно преднамеренно нарушить условия договора , вынуждая собственника самого выйти с инициативой расторгнуть договор. Однако в данном случае не избежать издержек , в том числе судебных , поэтому постарайтесь всегда договариваться «на берегу».

Помните, что договор должен быть «закрыт » подписанием двухстороннего акта возврата помещения арендодателя. До этого момента собственник может продолжать начислять арендатору арендную плату , а также штрафные санкции , даже если последний уже не пользуется помещением .

П о общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Но, если стороны договора ведут предпринимательскую деятельность, они могут согласовать случаи, при которых такой отказ все-таки возможен (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон, право на отказ может быть предоставлено договором лишь ее контрагенту. Стороны также могут заранее договориться о плате за односторонний отказ. Но это также возможно только в отношении договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Отказ в интересах слабой стороны

Даже беглого взгляда на ст. 310 ГК РФ достаточно, чтобы заметить - законодатель старается защитить потребителя как слабую сторону договорных отношений. Но слабой стороной договора может быть не только гражданин, но и субъект предпринимательской деятельности. Например, владелец маленького магазина при заключении договора банковского счета находится в неравных условиях с кредитной организацией. Он может только согласиться с заранее определенными условиями договора. Такой договор называется публичным.

К сведению

Свернуть Показать

Публичным считается договор на оказание услуг (продажу товара, выполнение работы), который организация должна заключить с каждым, кто к ней обратился (п. 1 ст. 426 ГК РФ). Публичными признаются, например, договоры розничной купли-продажи, перевозки транспортом общего пользования, оказания услуг связи, энергоснабжения, медицинского обслуживания. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от публичного договора может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого соглашения не обязательно (абз. 2 п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», далее - Постановление № 54). То есть кредитная организация не может немотивированно отказаться от договора банковского счета, даже если в соглашении указано, что она должна за это заплатить.

Ущемление прав слабой стороны может произойти также из-за установления запредельной платы за отказ. Подобный пункт, по сути, делает невозможным отказ от договора. Поэтому суды не применяют условие о том, что слабая сторона может отказаться от договора, только выплатив сумму, которая явно несоразмерна потерям контрагента (абз. 4 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», далее - Постановление № 16).

Чрезмерность

Чрезмерная компенсация недопустима и в отношениях равноправных сторон. Чтобы суд отказал во взыскании такой компенсации, надо доказать (абз. 2 п. 16 Постановления № 54):

несоответствие размера платы неблагоприятным последствиям отказа,
недобросовестность предъявления требования о внесении платы.

Суд может как уменьшить размер платы, так и полностью отказать в ее взыскании. Последнее, скорее всего, произойдет, если суду будет сложно самому определить справедливый размер компенсации. Поэтому стороне, которая претендует на получение платы и осознает, что ее размер является чрезмерным, лучше самой предоставить справедливый и обоснованный расчет.

Оценивая условие о плате за отказ от договора, суды исследуют его экономическую обоснованность. К примеру, в договоре на оказание охранных услуг было предусмотрено, что в случае отказа заказчик возмещает стоимость предоставляемого ему бронированного автомобиля. Но суд посчитал, что это условие является ничтожным - указанной в договоре отказной суммы хватило бы, чтобы приобрести этот автомобиль в собственность. Между тем транспортное средство осталось у исполнителя, и он использовал его в дальнейшем (решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2015 по делу № А40-29674/2015, определение ВС РФ от 29.02.2016 по тому же делу).

В другом деле суд признал, что условие об оплате арендатором компенсации в размере арендной платы за два месяца является экономически обоснованным. Оно гарантирует арендатору долгосрочные арендные отношения (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу № А56-69830/2013).

К сведению

Свернуть Показать

В договоре с длящимся исполнением (оказание услуг, аренда и т. д.) следует опасаться согласовывать плату за отказ в размере полной стоимости (или большей его части) всего вознаграждения по нему (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 по делу № А40-135254/13-110-664).

Решая вопрос о справедливости стоимости выхода из договора, суд может оценивать не только условие договора и преддоговорные отношения, но и обстоятельства, которые сложились после отказа от договора. Так, ВС РФ признал правомерным вывод нижестоящих судов о том, что плата арендатора за отказ от договора должна быть уменьшена, т. к. арендодатель сам компенсировал последствия отказа, сдав имущество в аренду другой фирме на более выгодных условиях. Следовательно, прежний арендатор должен внести не всю плату за отказ, указанную в договоре, а только стоимость аренды до момента сдачи имущества новому арендатору (определение ВС РФ от 28.06.2017 по делу № А07-27527/2015).

Сторона, заинтересованная в снижении цены отказа, также должна вести себя активно. Например, по делу № A56-30541/2016 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд взыскал плату за отказ заказчика от договора в сумме, равной общей стоимости услуг. Условие договора можно было признать спорным, т. к. оно позволяло исполнителю требовать оплаты всей цены услуги независимо от понесенных расходов. Но ответчик вел себя пассивно - не заявил о несоразмерности компенсации и не представил контррасчета цены выхода из договора (постановление от 26.12.2016).

Компенсация, а не штраф

Плата за отказ от договора не является мерой ответственности (неустойкой). Дело в том, что односторонний отказ (предусмотренный законом или договором) - правомерное действие, за которое нельзя привлекать к ответственности (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.06.2015 по делу № А55-15385/2014). Следовательно, размер платы не может быть уменьшен по правилам ст. 333 ГК РФ.

Фрагмент документа

Свернуть Показать

Статья 333 «Уменьшение неустойки» ГК РФ

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Подробнее о ст. 333 ГК РФ см. статью «Уменьшение неустойки: свежая судебная практика » журнала № 7′ 2016

Плата за отказ от договора призвана компенсировать возникшие у контрагента расходы (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 № 09АП-46477/2017 по делу № А40-52393/17) и дает стороне право отказаться от договора без объяснения причин (п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016).

Даже если стороны назвали плату за отказ штрафом (неустойкой), она все равно будет считаться компенсацией (постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2016 по делу № А40-182226/2014). Однако в таком случае повышается риск оспаривания соответствующего условия. В связи с этим мы рекомендуем включать условие о плате за отказ от договора в раздел об оплате, а не об ответственности.

Отказ, а не расторжение

Необходимо различать отказ от договора и требование о его расторжении. В первом случае договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а во втором - по соглашению сторон или по решению суда, как правило, в связи с нарушениями со стороны контрагента (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Впрочем, право требовать расторжения договора может быть и не обусловлено какими-либо нарушениями. Такое требование должно быть мотивировано, а сторона, требующая расторжения, обязана доказать наличие оснований, предусмотренных законом или договором.

Иногда стороны именуют право на односторонний отказ от договора «правом на одностороннее расторжение договора» или «правом на досрочное расторжение договора». Суды, в свою очередь, расценивают такое условие как право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Например, такая путаница произошла в отношениях между банком, арендующим помещение, и арендодателем. Банк уведомил об отказе от договора в связи с реформой своей филиальной сети. Арендодатель возразил: просто так отказаться от договора нельзя, его можно расторгнуть в судебном порядке. Суды разных инстанций принимали разные решения, и дело дошло до ВС РФ. В результате суд отказал банку, т. к. реформа филиальной сети не указана в договоре как основание для его прекращения (определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013).

Чтобы избежать подобных споров, стороны должны более точно формулировать права: «право отказаться от договора в одностороннем порядке» или «право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств».

Законное право на отказ

Для некоторых ситуаций законодатель сам предусмотрел право на односторонний отказ от договора. В таких случаях плату за отказ устанавливать нельзя (абз. 2 п. 15 Постановления № 54). Так, право на односторонний отказ от любых видов обязательств возникает в случаях, когда:

должник просрочил исполнение, а кредитор утратил интерес к обязательству (п. 2 ст. 405 ГК РФ);
у контрагента нет лицензии или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства (п. 3 ст. 450.1 ГК РФ);
контрагент дал недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Подробнее о ст. 431.2 ГК РФ см. статью «Заверения об обстоятельствах. Практика применения новой статьи ГК РФ » журнала № 8′ 2017

Кроме того, право на односторонний отказ может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (ст. 717 ГК РФ), а также сторонам договоров:

возмездного оказания услуг (ст. 782 ГК РФ);
транспортной экспедиции (ст. 806 ГК РФ);
агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (ст. 1010 ГК РФ);
доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1024 ГК РФ).

Также не допускается взимать плату за отказ от договора из-за неисполнения обязательств контрагентом (абз. 3 п. 15 Постановления № 54).

В некоторых случаях в законе устанавливается порядок отказа от договора, но при этом нет явного запрета на установление других правил в соглашении (абз. 1 п. 4 Постановления № 16). К примеру, в ГК РФ предусмотрены последствия отказа от договора возмездного оказания услуг, которые могут быть изменены сторонами (ниже этот пример будет рассмотрен подробно).

Односторонний отказ от договора не влечет юридических последствий в тех случаях, когда (п. 12 Постановления № 54):

он не предусмотрен законом или соглашением сторон,
не соблюдены требования к его совершению.

Отказ от исполнения договора является односторонней сделкой. Как любую другую сделку, ее можно признать недействительной. Обусловленный платой отказ от договора можно оспорить, например, как крупную сделку, сделку с заинтересованностью (постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17481/12, от 25.10.2011 № 9382/11, от 11.09.2012 № 3378/12).

К сведению

Свернуть Показать

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Общие основания оспаривания сделок содержатся в § 2 главы 9 раздела 1 ГК РФ, в частности, совершение сделки без согласия органа юридического лица или государственного органа, под влиянием существенного заблуждения, обмана или неблагоприятных обстоятельств.

Также законы об ООО и АО устанавливают специальный порядок одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью. Несоблюдение такого порядка может стать причиной их оспаривания.

При одностороннем отказе договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Отказ на основании договора

Стороны предпринимательских отношений могут и сами установить в договоре право отказаться от него в одностороннем порядке. При этом следует указать, в каких именно случаях отказ от договора обязывает сторону внести плату, и установить ее размер.

Пример 1

Свернуть Показать

При отказе от договора в случаях, указанных в п. 5 настоящего договора, исполнитель обязуется выплатить заказчику 100 000 (Сто тысяч) рублей.

Отказ от исполнения части договора тоже возможен. Но такое право должно быть прямо в нем предусмотрено (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Недобросовестная сторона может воспользоваться таким условием и, вместо того, чтобы отказаться от исполнения части договора, откажется от его неудобных положений, например от ответственности. Чтобы избежать этого, надо разбить предмет договора на отдельные пункты и указать, что можно отказаться только от них. К примеру, если по одному договору арендуется несколько объектов недвижимости, можно отказаться от аренды одного или нескольких из них.

Пример 2

Свернуть Показать

Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование следующие объекты аренды:
1. Здание с кадастровым номером 77:07:0014009:14, расположенное по адресу г. Москва, Ленинский проспект, д. 10, площадью 5000 (Пять тысяч) квадратных метров.
2. Здание с кадастровым номером 77:07:0014009:16, расположенное по адресу г. Москва, Ленинский проспект, д. 12, площадью 7000 (Семь тысяч) квадратных метров.
3. Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014009:18, расположенный по адресу г. Москва, Ленинский проспект, д. 12, площадью 6000 (Шесть тысяч) квадратных метров.

Стороны вправе отказаться от настоящего договора полностью или в части. В случае частичного отказа сторона должна указать, от какого (каких) именно из объектов, указанных в подпунктах 1.1-1.3 пункта 1 настоящего договора, она отказывается.

Порядок отказа

Для одностороннего отказа от договора нужно отправить контрагенту соответствующее уведомление. Важно сказать, что оно считается доставленным, даже если адресат не получил его по обстоятельствам, зависящим от него (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, уведомление считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи и оно было возвращено по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если он не получил уведомление по своей вине, договор все равно считается расторгнутым (абз. 3 п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Отсутствие предварительной оплаты не препятствует отказу от договора. По общему правилу отказ считается состоявшимся с момента доставки соответствующего уведомления, а не после перечисления платы (абз. 2 п. 13 Постановления № 54). Впрочем, стороны могут предусмотреть в договоре другие правила, например обязанность внесения предоплаты.

И, наконец, следует согласовать порядок внесения платы за отказ.

Пример 3

Свернуть Показать

Обязанность внесения денежной суммы, возникшая в связи с осуществлением права на односторонний отказа от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), должна быть исполнена в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке. Денежные средства перечисляются в безналичном порядке на расчетный счет стороны, указанный в разделе «Реквизиты сторон» настоящего договора.

Отказ от договора поставки

Обе стороны договора поставки всегда действуют в рамках предпринимательской деятельности. Следовательно, они могут согласовать плату за отказ от такого договора (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Фрагмент документа

Свернуть Показать

Статья 506 ГК РФ

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Вместе с тем компания-покупатель может приобретать, например, офисную мебель или оргтехнику у розничного продавца. В таком случае заключается договор розничной купли-продажи (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»). А значит, есть риск, что условие о плате за отказ от договора может быть расценено, как не соответствующее закону.

Законом предусмотрено, что покупатель вправе выйти из договора, если продавец отказывается передать ему проданный товар (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Однако стороны могут договориться о другом (например, судебном) порядке расторжения договора. А вот договориться о плате за отказ от договора, по которому продавец не передает товар, стороны, очевидно, не могут. Это противоречило бы нормам гражданского законодательства, обязывающим покупателя оплатить только принятый им товар (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2016 № Ф09-10197/15 по делу № А60-40492/2014).

Односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) также возможен в случае существенного нарушения договора одной из сторон (п. 1 ст. 523 ГК РФ). Например, если поставщик (п. 2 ст. 523 ГК РФ):

поставил товар ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;
неоднократно нарушал срок поставки товаров.

В свою очередь, покупатель может отказаться от договора в случае, если поставщик неоднократно (п. 3 ст. 523 ГК РФ):

нарушал сроки оплаты товаров,
не принимал товары.

Условие договора о плате за отказ от договора поставки в связи с его существенным нарушением является ничтожным. Как мы уже говорили, взимать плату за отказ от договора, вызванный его неисполнением, недопустимо (абз. 3 п. 15 Постановления № 54).

Отказ от договора аренды

От заключенного на неопределенный срок договора аренды можно отказаться, уведомив об этом контрагента за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Договором может быть установлен другой срок для предупреждения. Однако стороны не могут предусмотреть в договоре плату за односторонний отказ от бессрочного договора. Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит императивному указанию ГК РФ (абз. 2 п. 15 Постановления № 54).

По требованию арендодателя любой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд просрочил оплату;
не производит капремонт (если по договору он должен его делать).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о недопустимости нарушений.

Арендатор также может требовать досрочного расторжения договора, если (ст. 620 ГК РФ):

арендодатель не предоставляет имущество арендатору или препятствует пользованию им;
переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им;
арендодатель не производит капремонт (если по договору он должен его делать);
имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Стороны не могут предусмотреть плату за отказ от договора в связи с такими нарушениями.

Судебная практика

Свернуть Показать

Стороны предусмотрели штраф за отказ от договора аренды. Он должен был компенсировать затраты арендатора на ремонт помещения. Но арендодатель расторг договор по другому основанию: арендатор не вовремя вносил плату. Тот, в свою очередь, подал иск о взыскании штрафа, но суд посчитал, что договор был расторгнут в связи с нарушениями арендатора. В таком случае условие договора о компенсации стоимости ремонта не применяется (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-3583/17 по делу № А50-21786/2016).

Аналогичная позиция изложена в постановлениях ФАС Московского округа от 14.09.2017 № Ф05-11299/2017 по делу № А40-223854/2016, ФАС Поволжского округа от 28.06.2017 № Ф06-21246/2017 по делу № А06-8720/2016.

Статьи 619, 620 ГК РФ не запрещают досрочно расторгать договор аренды по не предусмотренным в них основаниям. А раз так, то стороны могут сами сформулировать условия досрочного расторжения арендного соглашения. На практике часто предусматривается обеспечение (как правило, задаток), которое гарантирует исполнение обязательств.

Судебная практика

Свернуть Показать

Условиями расторжения договора аренды были:

для арендатора - удержание арендодателем задатка;
для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Верховный Суд РФ признал эту договорную конструкцию правомерной (п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016).

При отказе от договора аренды следует помнить - арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор сам отказался от договора, то он теряет это право.

Сложнее, если от договора отказался арендодатель, ведь он мог это сделать как раз для того, чтобы не перезаключать договор. Так, ФАС Северо-Западного округа посчитал, что преимущественное право возникает, только если договор прекратился из-за истечения срока действия, а не вследствие одностороннего отказа (постановление от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). А ФАС Поволжского округа истолковал похожую ситуацию иначе. Суд указал, что договор аренды недвижимости прекращается по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Следовательно, у арендатора возникает преимущественное право на его перезаключение (постановление от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008).

Отсутствие единообразной судебной практики предоставляет арендатору шанс сохранить арендуемый объект, а у арендодателя возникает риск продления аренды, от которой он отказался. Для минимизации этого риска можно предусмотреть в договоре условие о том, что арендатор, принимая плату, отказывается от своего преимущественного права. Такая конструкция поможет обойти запрет платы за отказ от бессрочного договора аренды.

В любом случае плата за отказ от аренды должна быть экономически обоснованной. В постановлении от 26.12.2016 по делу № А56-30541/2016 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд разъяснил, что для арендодателя отказ контрагента от аренды может привести к простою имущества и расходам на поиски нового арендатора, а для арендатора - к заключению нового договора с более высокой арендной платой.

Вопрос о расторжении договора имеет особое значение при финансовой аренде (лизинге). Как правило, стороны договариваются о том, что по окончании лизинга арендуемое имущество переходит в собственность арендатора (лизингополучателя). Следовательно, расторжение договора до окончания его действия может привести к досрочному выкупу объекта аренды.

Судебная практика

Свернуть Показать

Стороны предусмотрели, что лизингополучатель может досрочно расторгнуть договор и приобрести право собственности при условии оплаты суммы закрытия сделки. В сумму закрытия включались оставшиеся до конца срока лизинговые платежи, текущая задолженность на дату расторжения договора, а также выкупная цена. Лизингополучатель воспользовался этим правом, но решил, что не обязан оплачивать лизинговые платежи за оставшиеся месяцы, т. к. лизингодатель получит необоснованную выгоду.

Переговоры сторон к результату не привели, и лизингополучатель обратился в суд с иском о признании права собственности на предмет лизинга. Суд отметил, что закон не регламентирует порядок определения суммы закрытия сделки, в т. ч. и в лизинговых отношениях. Стороны согласовали порядок досрочного прекращения договора и порядок определения цены закрытия сделки (п. 3 ст. 310 ГК РФ), на что имели полное право.

Так как лизингополучатель не перечислил сумму закрытия сделки, право собственности на объект аренды к нему не перешло (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2017 № Ф05-13967/2017 по делу № А40-21921/2017).

Отказ от договора возмездного оказания услуг

Статья 782 предоставляет право на односторонний отказ как заказчику, так и исполнителю по договору. Если характер оказываемых услуг позволяет разделить их объем, то заказчик также может отказаться от них частично (постановление ФАС Московского округа от 01.11.2012 по делу № А40-17091/12-93-164).

При этом закон устанавливает неравное распределение между сторонами последствий прекращения такого договора:

исполнитель должен полностью возместить заказчику вызванные отказом убытки;
заказчик должен оплатить исполнителю вызванные отказом и фактически понесенные им расходы.

Исполнитель должен доказать, что расходы были понесены:

до отказа от договора и вызваны исполнением или подготовкой к исполнению (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2011 по делу № А56-20619/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2010 по делу № А46-23676/2009 и от 01.04.2008 № Ф04-2208/2008(3084-А67-11) по делу № А67-4800/2006).
в связи с предстоящим оказанием услуг именно отказавшемуся заказчику (определение ВАС РФ от 25.06.2008 № 7490/08 по делу № А45-2744/07-1/70, постановления ФАС Поволжского округа от 16.08.2011 по делу № А65-24983/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 по делу № А79-6767/2009, ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2009 № Ф03-2670/2009 по делу № А73-11054/2008).

К сведению

Свернуть Показать

Расходы, понесенные исполнителем, заказчик может компенсировать как до отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг, так и после него. Исполнитель, в свою очередь, вправе требовать выплаты компенсации, в т. ч. через суд (вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2015), утв. Президиумом ВС РФ 04.03.2015).

Стороны договора возмездного оказания услуг могут согласовать другие последствия отказа от договора. Например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика. Также стороны могут предусмотреть, что отказ от договора обусловлен денежной выплатой контрагенту (абз. 3 п. 4 Постановления № 16).

Допустимость установления в договоре особых последствий отказа от договора подтверждается и практикой ВС РФ (определение от 29.09.2017 № 309-ЭС17-15277 по делу № А71-621/2016). Однако условие об оплате, которое фактически блокирует выход из договора или чрезмерно обременяет контрагента, будет ничтожным (решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2015 по делу № А40-29674/2015).

Отказ от договора подряда

Заказчик имеет право в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от договора, оплатив подрядчику уже выполненные работы. Также заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора. Но в любом случае общая сумма выплат не может превышать цену, указанную в договоре (ст. 717 ГК РФ), а подрядчик должен доказать размер ущерба и связь между досрочным прекращением договора и возникшими убытками (п. 19 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51)).

Надо сказать, что на практике подрядчикам бывает сложно доказать свои убытки. Поэтому им выгодно предусмотреть условие о платном отказе от договора.

Судебная практика

Свернуть Показать

Авиационная компания выиграла организованный аэродромом конкурс на летную проверку (облет) наземных радиосветотехнических систем. Стороны заключили договор подряда. Однако впоследствии аэродром отказался от договора и заключил его с другой организацией. Подрядчик обратился в суд, потребовав возместить расходы на оплату стоянки воздушного судна, а также неполученные доходы (упущенную выгоду).

Суд отказал в удовлетворении иска, т. к. истец не подтвердил, что необходимость по обеспечению базирования воздушных судов в аэропорту была вызвана исполнением или подготовкой к исполнению договора. Дополнительно суд отметил - размер подлежащих возмещению исполнителю расходов на случай отказа от договора в порядке п. 3 ст. 310 ГК РФ сторонами согласован не был (постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2017 № Ф05-309/2017 по делу № А41-32658/16).

Также заказчик не оплачивает (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.08.2006 по делу № А82-9693/2005-36 и Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу № А13-6464/2007):

не согласованные с ним затраты на подготовку к выполнению работ;
приобретенный, но не использованный подрядчиком материал.

Договором может быть предусмотрен другой порядок компенсации заказчиком своего одностороннего отказа. Так, стороны могут договориться о том, что в случае отказа от договора внесенная заказчиком предоплата ему не возвращается (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.10.2017 № Ф03-3991/2017 по делу № А73-1050/2017).

Заказчик может отказаться от договора, если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и, соответственно, в существенном повышении цены. В этом случае подрядчик может требовать оплаты выполненной части работы (п. 5 ст. 709 ГК РФ). Такое право прямо установлено законом и не может быть обусловлено оплатой.

Кроме этого, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков в следующих случаях:

при нарушении сроков (включая конечный срок выполнения работы), установленных в договоре, если в результате заказчик утратил интерес к договору (п. 3 ст. 708 ГК РФ);
подрядчик не приступил к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что ее своевременное окончание становится явно невозможным (п. 2 ст. 715 ГК РФ);
во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена как надо, заказчик назначил подрядчику срок для устранения недостатков, но подрядчик нарушил и его (п. 3 ст. 715, п. 3 ст. 723 ГК РФ).

В свою очередь, подрядчик может отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если:

заказчик в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материалы, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы (п. 3 ст. 716 ГК РФ);
заказчик не исполняет свои обязанности по договору, что препятствует его исполнению (п. 2 ст. 719 ГК РФ). Например, стороны договорились, что работа будет производиться инструментами заказчика, но он их не передал.

Отказ от договора из-за перечисленных нарушений не может быть платным. Взимать деньги за отказ от договора из-за его неисполнения нельзя (абз. 3 п. 15 Постановления № 54).

Добрый день. Помогите, пожалуйста, решить вопросы о взыскании оплаты аренды и пени по просрочке платежа, досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

Я сдаю нежилое помещение (магазин) в аренду. Заключен договор между мной и арендатором на срок с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. В помещении произошла авария 16.08.2010г, лопнул шланг гибкой подводки холодной воды к смесителю умывальника, затопило помещение. Арендатор предъявил мне претензию 13. 09.2010г. по возмещению ущерба (испорченный товар, оборудование) на 25 000 руб. Так же сообщает, что

«Пользуясь нормами ГК РФ, я вынуждена прибегнуть к такому способу самозащиты своих прав, как «самозащита гражданских прав» и «удержание», поэтому до принятия решения по моему иску к Вам и вступления решения арбитражного суда в силу, я воздержусь от уплаты Вам арендной платы за сентябрь и, возможно, последующие месяцы.»

Претензию я считаю необоснованной, т.к. в договоре, заключенным между нами написано

«Арендодатель обязан: Производить капитальный ремонт занимаемого помещения, связанный с общим плановым ремонтом (реконструкцией, благоустройством) здания или вызванный неотложной необходимостью в сроки установленные сторонами дополнительным соглашением. В случае аварии произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к её устранению. Арендатор обязан: Своевременно вносить арендную плату за использование помещения. Поддерживать арендованное помещение, инвентарь и оборудование в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми соответствующими государственными органами. По истечению срока аренды помещения сдать его Арендодателю в том состоянии, в котором оно было передано, с учетом нормального износа. Возместить Арендодателю убытки в случае допущенного ухудшения помещения.»

Больше в договоре нет ничего ни о ремонте, ни о техническом обслуживании.

Кроме того, п.2 ст.616 ГК РФ обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Об этом написала 17.09 в письме – ответе на претензию. Иск в арбитражный суд арендатор еще не подала, т.к. не прошло 5 дней с момента получения мною претензии. Оплату по договору за сентябрь д.б. внести еще до 05.09.2010г., т.е. за 8 дней до предъявленной мне претензии. Законно ли ее решение не оплачивать аренды? Могу ли я требовать оплаты задержанной аренды и пени по просрочке платежа? Как быть с последующими оплатами?

Арендатор систематически из месяца в месяц задерживает оплату аренды, плюс необоснованные претензии ко мне, привели меня к тому, что очень хочется досрочно расторгнуть договор аренды.

Можно ли это сделать в одностороннем несудебном порядке опираясь на договор аренды и ГК РФ.

В договоре прописано…

«Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

5.5 Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, по истечении срока его действия имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.»

Понимаю, что мое обращение – это множество вопросов по решению конфликтной ситуации. Но была бы очень признательна, если бы ответили на мои вопросы и посоветовали мне порядок действия защиты моих интересов.

Добрый день. Помогите, пожалуйста, решить вопрос о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. Арендатор, снимающий у меня помещение, систематически из месяца в месяц задерживает оплату аренды. За сентябрь месяц по условиям договора д.б. внести платеж до 05.09, на сегодняшний день 17.09 оплаты нет, как я поняла из ее слов и не будет.

Между нами составлен договор сроком с 01.01.2010г. по 31.12.2010г., подписан обеими сторонами, но не зарегистрирован.

В договоре прописано…

Настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

использует арендованное помещение в целом или его части с существенными нарушениями условий договора аренды или его назначения;

существенно ухудшает состояние помещения;

не внес арендную плату более двух раз подряд.

5.3 Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Арендатора, если арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования.

5.4 Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем несудебном порядке, при условии уведомления другой стороны за 30 (тридцать) календарных дней о предстоящем расторжении.

Могу ли я сейчас, не дожидаясь, пока она задолжает мне за три месяца, расторгнуть с ней договор в одностороннем несудебном порядке?

Как мне лучше поступить, что сделать по порядку?

Примерный текст письма – уведомления о расторжении договора?

Подскажите пожалуйста, договор аренды нежилого поаещения был заключен на 11 месяцев.

В договоре есть пункт, определяющий порядок расторжения договора - стороны обязаны предупредить о расторжении договора за 1 месяц.Но также есть и пункт, касающийся досрочного расторжения договора аренды- если договор быдет досрочно расторгнут по инициативе арендатора, то он выплачивает 2 размера арендной платы.

Арендатор написал письмо о досрочном расторжении договора аренды, предупредив нас за месяц.

Возможно ли взыскать с Арендатора штраф за досрочное расторжение, ссылаясь на то, что пункт о предцпреждении иза один месяц- это пункт, определяющий порядок расторжения, а Арендатор все равно расторг договор досрочно.(до истечения 11 месяцев).

Здравствуйте. В сентябре заключила договор аренды квартиры сроком на 11 месяцев. Внесла страховой депозит равный сумме месячного проживания. Сейчас решила съехать, и как указанно в договоре, за месяц предупредила хозяина.Я, расчитывала что, последний месяц проживания покроет депозит. Но хозяева ссылаются на пункт в договоре не хотят ни отдавать деньги, ни засчитывать их за проживание. Пункт гласит- В случае нарушения нанимателем договора аренды, при задержке выплаты арендной платы на срок более 5 дней, а также нанесения существенного ущерба квартире и имуществу путем неправильного использования или небрежного обращения. Наймодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без возврата оплаченной суммы. Наниматель обязан возместить сумму ущерба. Вправе ли хозяин не возвращать деньги.

В апреле с.г. мой муж заключил договор аренды жилого помещения (квартиры) как арендодатель (он - единственный собственник) с организацией, которая поселила в ней иногороднююсотрудницу с 2 несовершеннолетними детьми. Несмотря на практику внесения арендной платы авансом, он "закрыл глаза" на отсутствие этого уточняющего пункта в договоре, т.к. устраивало, что арендатор сам осуществляет за него отчисления 13%. Арендатор оказался недобросовестным плательщиком и приходится каждый раз "бегать" за ним. Последний платеж был 12.10.2010 сразу за июль-сентябрь после многократного давления. К сожалению, ситуация повторяется.

В договоре оговорены следующие пункты:

3.Порядок расчетов.

3.1. Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно в размере ХХ, а также уплачивать ежемесячно э/э по фактическим показателям.

3.3. Оплата производится ежемесячно наличными деньгами или безналичными перечислениями в размере, определенном в п.3.1 настоящего договора, не позднее 15-го числа каждого месяца.

Порядок передачи жилого помещения.

5.1. В течение 2 (двух) дней по истечению срока договора Арендатор обязан освободить жилое помещение с учетом нормального износа.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

6.2 Если арендная плата не вносится в течение 3 (трех) рабочих дней.

Сегодня 18 число, арендная плата за октябрь не внесена.

Как правильно расторгнуть договор в одностороннем порядке?