Форма договора доверительного управления. Транспортный налог, земельный налог, налог на имущество физических лиц. Юридические адреса и реквизиты сторон

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

• у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
• собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
• отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

• поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
• подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
• получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
• оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
• надзор за сохранностью вверенного имущества;
• оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
• страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
• разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
• другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет . В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

ДОГОВОР

доверительного управления

Место заключения договора _____________

Дата заключения договора ______________

__________(наименование или Ф.И.О.), именуемый в дальнейшем «Учредитель управления», в лице _________ (Ф.И.О., должность), действующий на основании __________ (устава, положения, доверенности или паспорта), с одной стороны, и

__________(наименование или Ф.И.О.), именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», в лице ________(Ф.И.О., должность), действующий на основании ___________ (устава, доверенности, свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления (вариант: в интересах _______ (Ф.И.О. или наименование выгодоприобретателя).

1.2. Объектом доверительного управления является ______________наименование, индивидуализирующие признаки и состав имущества, далее — «Имущество».

1.3. Имущество принадлежит ________ на праве собственности, что подтверждается ________ (наименование правоустанавливающего документа) от «_»_____ __ г. N __, выданным _______ (наименование органа, выдавшего документ).

1.4. Передача Имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

1.5. Передаваемое в доверительное управление Имущество не обременено (вариант: обременено) залогом.

Вариант при передаче в доверительное управление недвижимого имущества:

1.6. Передача Имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Расходы по передаче Имущества в доверительное управление и по государственной регистрации настоящего Договора несет ________.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Имущество передается в доверительное управление на срок ________.

2.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Учредитель управления имеет право:

3.1.1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.

3.1.2. Осуществлять контроль над действиями Доверительного управляющего путем осмотра Имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим.

3.1.3. Получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Вариант, если Учредитель управления является выгодоприобретателем по Договору:

3.1.4. Получать доходы от переданного в управление Имущества за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

3.2. Учредитель управления обязан:

3.2.1. Передать Доверительному управляющему Имущество, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

3.2.2. Выплачивать Доверительному управляющему вознаграждение в соответствии со настоящего Договора.

3.2.3. После прекращения настоящего Договора принять Имущество, возвращаемое Доверительным управляющим, в порядке, установленном настоящим Договором.

3.3. Доверительный управляющий имеет право:

3.3.1. Совершать от своего имени сделки с переданным в управление Имуществом, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего, посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».

3.3.2. Осуществлять в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении Имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Имуществом только с предварительного письменного согласия Учредителя управления в следующих случаях:

1. ______.

2. ______.

3. ______.

3.3.3. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Имуществом, включаются в состав этого Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.

3.3.4. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

3.3.5. Поручить другому лицу совершать от имени Доверительного

управляющего действия, необходимые для управления Имуществом с письменного

согласия Учредителя управления либо если Доверительный управляющий вынужден

к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов Учредителя

управления (или ________(наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя)) и не имеет при этом возможности получить указания Учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

3.4. Доверительный управляющий обязан:

3.4.1. Обособить Имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя управления, от другого имущества Учредителя управления и от собственного имущества. Это Имущество отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

3.4.2. Открыть отдельный банковский счет для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением Имуществом.

3.4.3. В течение __ дней после окончания ____(период времени) представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности (Приложение N __).

3.4.4. Передать Учредителю управления (вариант: ___________ (наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя)) все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.

Доходы, полученные от управления Имуществом, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего Договора, учитываются им на отдельном балансе и указываются в отчете, представляемом Учредителю управления.

В случае превышения сумм доходов, полученных от управления Имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления (вариант: __________(наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя)).

Суммы указанной выше разницы должны перечисляться Доверительным управляющим на расчетный счет Учредителя управления, указанный ст. 9 настоящего Договора (вариант: на расчетный счет ________(наименование или Ф.И.О. Выгодоприобретателя) по следующим реквизитам: _________).

3.4.5. Обеспечить сохранность Имущества, находящегося в доверительном управлении.

4. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА

4.1. В течение __ дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает Имущество Доверительному управляющему.

4.2. Передача Имущества осуществляется по Акту приема-передачи Имущества, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _).

4.3. В случае досрочного расторжения или прекращения действия настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение __ дней с момента окончания действия Договора.

4.4. Возврат Имущества также осуществляется по Акту возврата Имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного пунктом 4.3 настоящего Договора.

5. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО

5.1. Размер вознаграждения Доверительного управляющего по настоящему Договору составляет ___% от дохода, полученного в результате доверительного управления, и выплачивается в течение ___ рабочих дней с момента утверждения соответствующего отчета.

5.2. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Имуществом, за счет доходов от использования этого Имущества.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Имуществом должной заботливости об интересах Учредителя управления (или: ________ (наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя)), возмещает Учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (вариант: а — _________ (наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя) - упущенную выгоду за время доверительного управления Имуществом).

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы

либо действий Учредителя управления (или _________ (наименование или Ф.И.О. выгодоприобретателя)).

6.2. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 6.3 настоящего Договора. Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

6.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением Имуществом, погашаются за счет этого Имущества. В случае недостаточности этого Имущества взыскание может быть обращено на Имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его Имущества на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

6.4. Обращение взыскания по долгам Учредителя управления на Имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) Учредителя управления. При банкротстве Учредителя управления доверительное управление Имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких, как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, эмбарго, возникших во время действия Договора, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по данному Договору.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 7.2 настоящего Договора, она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

7.5. Если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжают действовать более __ последовательных месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора (вариант: каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке).

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор прекращается вследствие (выбрать нужное):

— смерти ________(Ф.И.О. выгодоприобретателя) или ликвидации ________ (наименование выгодоприобретателя)

— отказа _________(Ф.И.О. или наименование выгодоприобретателя) получения выгод по Договору;

— смерти гражданина, являющегося Доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Имуществом;

— отказа Учредителя управления от Договора по иным причинам при условии выплаты Доверительному управляющему обусловленного Договором вознаграждения;

— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося Учредителем управления.

8.2. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения Договора (Договором может быть предусмотрен иной срок уведомления).

8.3. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения Имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления в порядке, предусмотренном п. 4.4 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора (вариант: и подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации).

Все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по содержанию настоящего Договора и в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров.

9.2. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия в процессе переговоров, споры разрешаются в судебном порядке по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: с момента государственной регистрации передачи Имущества в доверительное управление) и действует в течение срока, указанного в п. 2.1 настоящего Договора.

10.2. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Настоящий Договор составлен в __ экземплярах, один из которых находится у Учредителя управления, второй — у Доверительного управляющего (вариант: а третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

10.4. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие приложения (выбрать нужное):

10.4.1. Приложение N __ — копии правоустанавливающих документов на Имущество, передаваемое в доверительное управление;

10.4.2. Приложение N ___ — копии кадастровых, технических паспортов на Имущество, передаваемое в доверительное управление;

10.4.3. Приложение N ___ — Акт приема-передачи Имущества (после его подписания Сторонами);

10.4.4. Приложение N ___ — Акт возврата Имущества (после его подписания Сторонами);

10.4.5. Приложение N ___ — Отчет Доверительного управляющего.

11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учредитель управления: ________

12. ПОДПИСИ СТОРОН:

Учредитель управления: __________

Доверительный управляющий: _________

Не у каждого индивидуального предпринимателя есть возможность помимо деятельности, которую он ведет в соответствии со свидетельством о государственной регистрации, еще и грамотно управлять своей собственностью. Ведь, как правило, владение определенными видами имущества обеспечивает его хозяину не только получение доходов. С содержанием и использованием собственности связано множество хлопот.

Именно поэтому в последнее время все больше предпринимателей предпочитают отдавать имеющиеся у них объекты недвижимости и ценные бумаги в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его содержание и на вознаграждение доверительного управляющего.

Сам индивидуальный предприниматель также может выступать доверительным управляющим за исключением специально оговоренных в законе случаев.

Отношения доверительного управления (или трастовые отношения) являются сравнительно новыми для российского законодательства и бизнес-практики. Однако они завоевывают все большую популярность среди предпринимателей. Задача автора — помочь вам разобраться в особенностях указанных операций.

Правовые основы доверительного управления

Доверительное управление имуществом — это процесс управления собственностью, переданной учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок. Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом РФ.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). При этом доверительный управляющий не получает права собственности на переданное имущество (п. 4 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих последнему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Если доверительный управляющий заключает сделку в устной форме, то он должен предупредить контрагента о своем статусе, то есть о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».

При несоблюдении данного условия считается, что управляющий совершил сделку в личных целях, а не в интересах управления чужим имуществом, и отвечать по ней перед контрагентом он будет своими личными средствами, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах отметка «Д.У.» должна проставляться. Например, только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем или во всех случаях, когда лицо выступает в качестве доверительного управляющего?

Так, зачастую отметка «Д.У.» проставляется в платежных поручениях на уплату каких-либо сумм. Ряд организаций и предпринимателей, выступающих в роли управляющих, ставят пометку «Д.У.» даже в поручениях на уплату аренды. Это не совсем верно. Расчетные документы должны содержать ряд реквизитов (п. 2.10 положения ЦБ РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в РФ»). В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем пометка «Д.У.» не является частью наименования организации или индивидуального предпринимателя. Значит, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, по мнению автора, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Нередка ситуация, когда в отношении передаваемого имущества уже заключены определенные соглашения. Типичный пример — договоры аренды недвижимости. Передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах, поскольку переход имущества в доверительное управление не является основанием для расторжения договора аренды. Точно так же, как переход права собственности (ст. 617 ГК РФ). Их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли управляющему. К нему же они должны обращаться и за реализацией своих прав по договору. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам.

Что же касается договоров аренды, которые доверительный управляющий заключит в период действия траста, то здесь вопросов не возникает. К ним будут применяться обычные правила.

Субъекты доверительного управления

Участниками в трастовых отношениях могут быть:

• учредитель управления;
• выгодоприобретатель;
• доверительный управляющий.

Решение об учреждении доверительного управления принимается собст­венником имущества. Именно он заключает договор и учреждает управление. Если договор заключен не собственником имущества, то он ничтожен и не влечет правовых последствий (постановление ФАС Поволжского округа в постановлении от 9 марта 2004 г. № А72-2890/03-Г199). Учредителем управления может быть любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. А в отношении юридических лиц законодатели установили ряд ограничений. Имущество не может быть передано в доверительное управление ни унитарному предприятию, ни государственному органу, ни органу местного самоуправления.

В отношениях траста во многих случаях участвует выгодоприобретатель (бенефициар), который не становится стороной договора. Вместе с тем это лицо вправе требовать от управляющего осуществления исполнения в свою пользу и защищать это право в суде, если доверительный управляющий уклоняется от своих обязанностей (ст. 430 ГК РФ). Для досрочного изменения или прекращения договора может также потребоваться его согласие.

Выгодоприобретателем может быть любое физическое или юридическое лицо, включая учредителя, если он установил управление в свою пользу.

Доверительными управляющими могут быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, за исключением случаев профессионального управления ценными бумагами (ст. 5 ФЗ РФ «О рынке ценных бумаг»). Если доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренными законом, управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, например, фонд, за исключением учреждения. Примером такого управления служит управление имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или управление наследственным имуществом (ст. 1173 ГК РФ).

Управляющий не может быть ни учредителем, ни выгодоприобретателем. При этом он может занять для своей работы один из офисов переданного в управление здания. Как это правильно оформить? Наиболее простой способ — исключить из состава передаваемого в траст имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Кроме того, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором (ст. 1023 ГК). Учредитель также обязан возмещать управляющему обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом (это правило действует и в случае безвозмездного управления имуществом). Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. Закон не определяет, каким образом должно рассчитываться вознаграждение, однако арбитражный суд в решении по конкретному делу указал, что неправомерно установление вознаграждения в твердой сумме, не зависящей от результатов управления (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2005 г. № А17-324/1). В связи с этим автору кажется наиболее приемлемым установление платы за управление в виде процента от полученного дохода.

Объекты доверительного управления

Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.

Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.

По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.

При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддер­живать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.

Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).

Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.

В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.

Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.

В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).

Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).

Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.

В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).

Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собст­венности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.

Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).

Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.

Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112-01).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.

Если управляющий получает в доверительное управление ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, поскольку залогодатель остается его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Кроме того, дополнительный доход от выгодного использования имущества поможет собственнику выполнить свои обязательства перед залогодержателем. Законодатели установили, что управляющий должен быть предупрежден о залоге. В противном случае он вправе потребовать в суде расторжения договора и выплаты вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору доверительного управления имуществом

В соответствии с договором управляющий получает полную свободу в управлении имуществом. Если же учредитель хочет контролировать действия управляющего, то он должен подробно оговорить в соглашении следующие моменты:

• отчетность управляющего;
• необходимость согласовывать заключение отдельных сделок с переданным имуществом.

То есть учредитель управления может ограничить управляющего. Например, запретить ему продавать имущество без согласования с собой.

Если таких ограничений не установлено, то сделки нельзя будет оспорить в дальнейшем (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 сентября 2003 г. по делу № Ф03-А51/03-1/2252).

Имущество, переданное в управление, должно быть обособлено. В этом случае на него не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Если же суд признает учредителя несостоятельным, то доверительное управление прекращается и имущество переходит в конкурсную массу.

Но было бы ошибкой полагать, что обособленное имущество абсолютно неприкосновенно. Если в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счет него. При условии его недостаточности в счет долгов реализуется имущество самого управляющего. Если имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего будет недостаточно для того, чтобы погасить долги, то взыскание может быть обращено на остальное имущество учредителя. Это означает, что предпринимателю следует очень тщательно подходить к выбору управляющего, ведь именно от его действий зависит наличие прибыли и убытков от управления.

Управляющий отвечает собственным имуществом и в том случае, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений. В этом же случае он возмещает возникшие убытки учредителя.
Управляющий обязан заботиться об интересах учредителя и выгодоприобретателя. В противном случае он возмещает им упущенную выгоду, а учредителю — еще и убытки, причиненные утратой или повреждением имущества.

Будучи профессиональным предпринимателем, управляющий отвечает как за виновно причиненные, так и за случайно возникшие убытки. Но он может уйти от ответственности, если докажет, что убытки возникли в результате обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) либо учредителя. Форс-мажор — это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (п. 3 ст. 401 ГК). К примеру, управляющий отвечает за убытки, причиненные имуществу в результате пожара по вине третьих лиц, а вот если имущество было уничтожено в результате стихийного бедст­вия, то ответственности управляющий не несет.

Учредитель может прописать в договоре требование, о том, что управляющий должен предоставить ему залог в обеспечение возмещения возможных убытков (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Следует отметить, что доверительный управляющий зачастую пытается в договоре оставить только свою ответственность за виновное поведение, исключая случайное причинение убытков или причинение убытков по вине третьих лиц. Это недопустимо, поскольку норма пункта 1 статьи 1022 ГК РФ императивна, то есть не подлежит изменению соглашением сторон. Такое условие должно насторожить учредителя, так как выдает неуверенность управляющего в своей компетенции.

Весьма спорно условие, часто встречающееся в договорах доверительного управления ценными бумагами, освобождающее управляющего от ответственности из-за того, что эмитент не выполнил свои обязательства. Ведь от ответственности управляющего освобождает только непреодолимая сила. К таким обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, например, нарушения обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Рекомендуется исключать указанные пункты, поскольку противоправные действия эмитента являются достаточно частым событием. Следовательно, управляющий, снимая с себя ответственность, значительно ухудшает положение учредителя по сравнению с законным.

Прекращение отношений по договору доверительного управления

Учредитель управления может отказаться от договора в одностороннем порядке, если выплатит управляющему вознаграждение, обусловленное договором.

Кроме того, банкротство учредителя прекращает данный договор, по­скольку переданное в управление имущество должно поступить в конкурсную массу. Смерть учредителя (при сохранении выгодоприобретателя) может не повлечь окончания действия договора, ведь его права и обязанности в этом случае перейдут к наследникам. Однако смерть выгодоприобретателя или ликвидация организации-бенефициара прекращает договор.

Признание гражданина-бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также реорганизация фирмы-бенефициара не влекут прекращения договора. Более того, соглашением сторон может быть предусмотрено его сохранение на случай смерти бенефициара (для наследников последнего).

Договор доверительного управления по общему правилу прекращается в связи с односторонним отказом выгодоприобретателя от получения выгод, поскольку бенефициар самостоятельно распоряжается правом, полученным по заключенному в его пользу договору. Однако договор может предусматривать на этот случай и иные последствия в виде перехода прав бенефициара к учредителю (п. 4 ст. 430, п. 1 ст. 1024 ГК РФ).

При прекращении договора управляющий должен вернуть учредителю переданное в управление имущество (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). Однако соглашением может быть предусмотрено и иное последствие, например, передача имущества бенефициару или его приобретение управляющим (по договору купли-продажи).

Налогообложение

НДС

Если доверительный управляющий-предприниматель является плательщиком НДС, то он действует согласно общим правилам Налогового кодекса: исчисляет налог, а также уплачивает его в бюджет. «Входной» НДС, предъявленный ему поставщиками, принимается к вычету в обычном порядке. Никаких специальных предписаний для этой ситуации нормативными актами не предусмотрено. При этом в налоговых регистрах, документах и отчетности после наименования (имени) управляющего делается пометка «Д.У.».

В связи с тем, что все обязанности налогоплательщика исполняются управляющим, учредитель (выгодоприобретатель) с доходов НДС не платит. По мнению автора, передача имущества в управление не облагается НДС, ведь реализация отсутствует (ст. 146 НК РФ).

Транспортный налог, земельный налог, налог на имущество физических лиц

Транспорт, передаваемый в доверительное управление, является собст­венностью учредителя. Соответственно, именно на его имя регистрируются транспортные средства (п. 12 Правил регистрации автомототранспортных средств, утвержденных приказом МВД России от 27 января 2003 г. № 59). Значит, собственник должен исчислять и уплачивать налог в бюджет. Ни у доверительного управляющего, ни у бенефициара обязательств перед бюджетом не возникает.

В аналогичном порядке решен вопрос о земельном налоге и налоге на имущество физических лиц. В соответствии со ст. 388 НК РФ и ст. 1 закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» эти налоги должен платить собственник.

Налог на доходы физических лиц

Доходы индивидуального предпринимателя как учредителя управления (бенефициара) облагаются следующим образом.

Доход от использования имуществом подлежит обложению НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В договоре следует четко указать, что доходом учредителя (выгодоприобретателя) является полученный доход от использования имущества за минусом вознаграждения управляющего. Именно с этой разницы следует уплачивать налог.

Специальные правила определения налоговой базы установлены для дохода от операций купли-продажи ценных бумаг (ст. 214.1 НК РФ). В част­ности, в ней прямо указано, что доход учредителя (бенефициара) уменьшается на убыток от продажи ценных бумаг, а также на вознаграждение управляющего (п. 4-7 ст. 214.1 НК РФ).

При этом особенностью уплаты НДФЛ с таких операций является то, что по каждой разновидности ценных бумаг налоговая база определяется отдельно (абз. 4 п. 7 ст. 214.1 НК РФ). Скажем, если от продажи акций получен доход, а от продажи облигаций — убыток, то этот убыток не может уменьшить доход, образовавшийся от продажи акций. В этом случае в отношении облигаций объекта налогообложения не возникает, а вот налог от операций с акциями уплачивается в полном объеме.

При прекращении договора доверительного управления имущество может быть либо возвращено учредителю, либо передано иному лицу. В случае такого возврата у учредителя не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления. В этом случае он не платит НДФЛ.

Доверительный управляющий выступает в качестве налогового агента, то есть исчисляет, удерживает и уплачивает в бюджет НДФЛ за учредителя управления или выгодоприобретателя (ст. 226 НК РФ). В этом случае применяется ставка налога 13 процентов. В случае если управляющий не удержал налог, то получатель дохода должен самостоятельно его задекларировать и уплатить (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Что касается предпринимателя-управляющего, то он уплачивает НДФЛ со своего дохода в виде вознаграждения по договору в общеустановленном порядке.

Как любой предприниматель, он может заявить профессиональный налоговый вычет в размере фактически подтвержденных расходов, связанных с управлением, или 20 процентов от суммы дохода (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Доверительный договор (договор доверительного управления имуществом) заключается в целях управления собственностью (имуществом), переданной одной стороной (учредителем управления) другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок. не получает каких-либо имущественных прав в отношении переданного ему имущества, так как управление осуществляется в интересах собственника имущества либо выгодоприобретателя (третьего лица, указанного собственником в договоре).

В результате заключения доверительного договора собственник (или иной ) получает от использования имущества, с вычетом затрат на его содержание и денежного вознаграждения доверительного управляющего.

Основные принципы доверительного договора

Любой доверительный договор должен соответствовать основным юридическим аспектам:

• Доверительный управляющий всегда совершает действия исключительно в интересах собственника имущества (либо выгодоприобретателя по договору);

• Собственник имущества не вмешивается в деятельность управляющего по оперативному управлению вверенным имуществом;

• Срок доверительного договора не превышает пять лет;

• Доверительный договор может считаться заключенным с момента передачи собственником прав на управление определенным имуществом управляющему.

• Доверительный договор на управление имуществом содержит в себе две процедуры:

Подписание сторонами соответствующего соглашения;

Фактическая передача управляющему имущества, указанного в договоре.

• Исполняя свои обязанности в рамках заключенного договора, управляющий совершает все юридические и фактические действия в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя). Однако он не может продавать или осуществлять какую-либо переработку имущества, переданного в . Это связано с тем, что при продаже или переработке имущества меняется его материально-вещественная форма, а, значит, исчезает объект управления. В случае реализации или переработки вверенного имущества, доверительный договор приобретает один из видов посреднических договоров (например, комиссии), в результате чего это соглашение может быть признано недействительным.

• Управляющий совершает все необходимые сделки в отношении предмета договора от своего имени. При этом в документах обязательно делается пометка, что он действует как доверительный управляющий. Таким образом, законодательство предусматривает, что другая сторона по сделке должна быть информирована об этом факте, а в документах после наименования организации (или ФИО) доверительного управляющего должна стоять пометка «Доверительный управляющий» («Д.У.»). При устном взаимодействии с контрагентами управляющий обязан заранее предупредить их о своем статусе.

• Управляющий отвечает своим имуществом перед третьими лицами за последствия, вызванные отсутствием в документах специальной пометки о его статусе управляющего. Имущество, переданное ему в управление, остается собственностью учредителя управления. Документ должен отражать эти юридические нюансы, несмотря на то, что данные положения предусмотрены Гражданским Кодексом РФ.

• Управляющий обязан отражать в специальных регистрах бухгалтерского учета все доверенное ему имущество. Однако эти данные обособленного баланса использует только собственник. В своем учете управляющий отражает лишь вознаграждение за исполнение своих обязанностей в рамках соглашения по управлению имуществом, а также , понесенные в результате надлежащего исполнения доверительного договора.

• Денежные средства, поступающие на банковский счет, который открыт специально для управления имуществом, являются личной собственностью учредителя. Денежные средства, которые управляющий получил в качестве вознаграждения за исполнение своих обязанностей, являются его личным доходом и поступают на специальный банковский счет, который не связан с расчетами по доверительному управлению.

• Доверительный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным (в зависимости от договоренности сторон).

• В случае, если доверительный договор является возмездным, он должен содержать определенный размер и форму выплаты вознаграждения управляющему.

• Когда доверительный договор заключается на безвозмездной основе, это должно быть прямо указано в самом документе. Он предполагается возмездным, если стороны не предусмотрели иное. Это общее правило, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.

• В случаях, когда имущество является предметом залога, учредитель правления обязан обеспечить доверительного управляющего всеми сведениями и документацией, которые необходимы ему для эффективного управления этим имуществом;

• Доверительный договор может быть свободным (заключается по обоюдному согласию сторон) или обязательным (когда закон содержит прямое указание на необходимость заключения такого договора). Например, под обязательное заключение данного документа подпадает безвестно пропавшего человека, либо лица, над которым в соответствии с законом назначено попечительство. Ст.№ 1026 Гражданского кодекса РФ определяет, в каких именно случаях доверительный договор является обязательным.

Основания для прекращения доверительного договора

Основания прекращения доверительного договора закреплены в ст. №1024 Гражданского кодекса РФ. К ним относятся:

• Смерть физического лица, являющегося выгодоприобретателем либо юридического лица-выгодоприобретателя;
• Отказ выгодоприобретателя от получения выгод, причитающихся ему по доверительному договору;
• Смерть физического лица-управляющего, признание физического лица-управляющего недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим в порядке, предусмотренном законодательством; признание индивидуального предпринимателя банкротом;
• Признание индивидуального предпринимателя-учредителя управления, банкротом;
• Отказ управляющего либо собственника имущества от дальнейшего доверительного управления в связи с невозможностью для управляющего осуществлять свои обязанности лично. При этом последний не имеет права требовать выплаты вознаграждения за весь срок;
• Отказ собственника имущества от дальнейшего исполнения договора по другим обстоятельствам, кроме как невозможность исполнения договора управляющим лично. В этом случае доверительный управляющий вправе потребовать выплаты всей суммы причитающегося ему вознаграждения.

Если доверительным договором не предусмотрен другой срок, то сторона, желающая прекратить действие договора, должна уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за 3 месяца до прекращения этого документа.

Это правило не распространяется на отказ от договора выгодоприобретателя, который не является стороной по договору и поэтому имеет право отказаться от участия в этих правоотношениях ранее.

Риски при заключении доверительного договора

• . Он является наиболее распространенным и выражается в том, что имущества, переданного в управление, может измениться.

• Процентный риск . Подразумевает под собой неблагоприятное изменение рыночных процентных ставок на стоимость имущества. В итоге этот риск может повлиять как на доходы, так и на стоимость имущества.

• Риск потери ликвидности . Выражается в нехватке свободных средств на счетах доверительного управляющего, необходимых для полноценного исполнения его обязательств по договору.

• . Возникает в тех случаях, когда управляющий не может больше контролировать деятельность, по управлению имуществом собственника и поэтому должен принять срочные меры для предотвращения или уменьшения финансовых потерь из-за каких-либо действий своих сотрудников, в том числе преступных.

• . Предусматривает возможность убытков в результате дефолта в стране или реструктуризации долговых обязательств правительства, ухудшения его экономического развития, установление ограничений на перевод денег в другие страны и конвертируемость рубля, падения официального курса рубля.

• . Означает риск не иметь гарантированного дохода, а также риск не получить прироста в капитале вследствие доверительного управления.

• Правовые риски . Подразумевают возможность обесценивания активов или увеличения размера обязательств вследствие неграмотных юридических советов или действий, а также неправильно составленной документации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

В юриспруденции договор доверительного управления имуществом – одна из распространённых форм письменной договорённости между физическими лицами. Его составление актуально в том случае, если одна сторона согласна, владеющая какой-то недвижимостью или другим имуществом, адресует права распоряжаться им другому лицу, управляющему им с целью более эффективного использования. Также данное соглашение подписывается в случаях временного отсутствия лиц, обязанных по закону заботиться об имуществе. К примеру, до официального приобретения наследниками прав собственности на тот или иной объект можно составить и подписать договор доверительного управления имуществом.

В роли участников договора выступают:

По умолчанию подразумевается, что вся прибыль от использования объекта договора будет получена учредителем. Иногда исходя из договора доверительного управления имуществом, прибыль будет перенаправлена третьему лицу – Выгодоприобретателю. Обратите внимание: в договоре нужно точно прописать его данные и условия и сроки приобретения выгоды.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Оформление соглашения

Договор доверительного управления имуществом может заключаться только письменно. Согласование любых дополнительных договорённостей между сторонами в устной форме невозможно.

Если по договору в управление поступает недвижимость, то такое соглашение обязательно необходимо зарегистрировать в реестре. Это относится к жилым помещениям и предприятиям.

Во всех остальных случаях если управляющий получает недвижимость, то регистрируется не соглашение, а лишь факт передачи имущества в управление.

Кто заключает соглашение?

Подписанты – физические или юридические лица. В первом случае часто обязательным условием является обладание им статуса индивидуального предпринимателя. Это обусловлено тем, что получение выгоды учредителем или третьим лицом станет возможным лишь в случае ведения управляющим коммерческой деятельности. Данное условие можно обойти лишь в случае, если управляющий приобретает полномочия на общих основаниях, указанных в законе.

Объекты договора

Договор доверительного управления имуществом подписанты имеют право согласовать на произвольный объект, если его дальнейшее использование управляющим может принести прибыль. Под управлением подразумевается осуществление любых мер, не выходящих за рамки договорённостей. К примеру, это может быть сдача земельного участка целиком или частично в аренду и т.д.

Движимое имущество иногда выступает в роли объекта описываемого соглашения. По закону деньги нельзя передавать в управление, однако в случае передачи, к примеру, ценных бумаг, они выступают частью предприятия, а потому вместе с другими его частями могут использоваться как объект договора.

В доверительное управление не воспрещается передавать заложенные вещи. В то же время, за залогодержателем сохраняется право взыскания долга за счёт имущества. Обращаем особое внимание на важность информирования собственником управляющего о том, что передаваемое в распоряжение имущество находится в залоге. Если этот важный момент будет упущен, то управляющий может подать в суд и расторгнуть соглашение, получив при этом компенсацию. Её размер обычно равен прописанному в договоре годовому вознаграждению.

Отличительные особенности договора

По своей сути описываемое соглашение похоже на другие подобные – аренду недвижимости или её передачу агенту. В то же время, есть и некоторые важные особенности, качественно выделяющие договор доверительного управления имущества среди прочих:

• Управляющий действует только от своего имени, а не от имени заказчика, как это может быть у агента;
• Действия управляющего направлены на удовлетворение чужих интересов. В отличие от арендатора, который использует получаемую недвижимость для увеличения своей прибыли, управляющий работает на выгодоприобретателя или собственника;
• В то время как агент выполняет поручения заказчика, доверительный управляющий может руководствоваться в своих действиях только собственным мнением. Он сам выбирает способ управления имуществом для достижения поставленной цели;
• По доверительному соглашению управление осуществляется в рамках строго определённого временного периода;
• Поступающий в доверительное управление объект нельзя взыскать по долгам собственника. Исключение лишь составляют случаи банкротства владельца и залога имущества.

Обязательные пункты

В соответствии с нормами Гражданского кодекса подписанты обязаны отразить в договоре несколько основных положений. Это строгое правило, поскольку в случае отсутствия одного из обязательных положений договор не будет считаться вступившим в силу. Среди таких правил выделим:

Есть также перечень условий, не являющихся по закону обязательными, но их настоятельно рекомендуют указывать юристы. Прописав нижеследующие пункты, вы сумеете избежать разногласий и противоречий между сторонами. Приводим наиболее важные из таких условий:

Ответственность управляющего

Распоряжаясь имуществом, управляющий несёт за него прямую ответственность. Если за время его работы движимое или недвижимое имущество ухудшило свои характеристики, он обязан компенсировать:

• Фактический ущерб собственнику;
• Размер упущенной выгоды выгодоприобретателю (в случае его отсутствия – собственнику).

Если управляющему удастся в судебном порядке доказать, что ущерб стал результатом непреодолимых обстоятельств, либо же действий самого собственника или выгодоприобретателя, то в этом случае по закону он будет освобождён от ответственности.

Превышение управляющим изначально согласованных и прописанных полномочий, также подпадает под юридическую ответственность. Это относится ко всем сделкам, заключённым им с третьими лицами в рамках управления собственностью. Но в этом случае для привлечения управляющего к ответственности учредитель обязан доказать суду, что третьи лица были оповещены о выходе управляющего за рамки, установленные договором.

Любые затраты, возникающие в связи со сделками, заключёнными в рамках норм договора, будут выплачены за счёт имущества. Если стоимость имущества не позволяет погасить все возникшие долги, то остаток будет взыскан за счёт собственности управляющего. Если и тогда долг не будет погашен, то остаток взыскивается с имущества, находящегося в собственности учредителя управления.

Завершение срока действия договора

Договорённость заключается на строго определённый срок, и по его достижению прекращает действие. Если одна из сторон не желает оформлять пролонгацию, то объект договора должен быть возвращён в управление владельцу.

В то же время, стороны имеют право продлить соглашение, подписав дополнительный договор с указанием новых сроков действия управления. Возможно и продление по умолчанию – если условия договора устраивают обе стороны, и ни одна из них не высказывает желания прервать его, то соглашение продлевается автоматически на срок, аналогичный прописанному.