Текущие платежи в конкурсном производстве — порядок выплат. «Обязательные взносы» вместо «эксплуатационных расходов Эксплуатационные платежи необходимые для осуществления деятельности

27.06.2019

Исходя из п. 1 ст. 5 ФЗ «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции ФЗ от 30.12.2008 № 296-ФЗ), далее - «закон о банкротстве», к текущим платежам относится ряд частноправовых и публично-правовых денежных требований, дата возникновения которых приходится на период после возбуждения дела о банкротстве.

В отношении обязательств, возникших ранее, срок исполнения считается наступившим независимо от срока исполнения, установленного соглашением сторон (п. 3 ст. 63 закона о банкротстве).

Согласно ст. 126 ФЗ № 127-ФЗ после введения конкурсного производства в отношении текущих платежей:

продолжается начисление санкций (процентов, неустоек) за неисполнение или ненадлежащее исполнение;
сохраняется порядок предъявления к исполнению и взысканию вне процедуры банкротства.

После введения финишной процедуры банкротства все полномочия по операционному управлению организацией, в том числе обеспечение оплаты предъявляемых кредиторами по текущим платежам требований, переходят к конкурсному управляющему.

Очередность погашения текущих платежей

Учитывая, что текущие (внеочередные) платежи могут составлять значительный объем, на практике возникает необходимость распределения денежных средств при их направлении на погашение долгов. Ст. 134 закона о банкротстве предусматривает следующую очередность текущих выплат:

Оплата судебных расходов и вознаграждения арбитражного управляющего и привлеченных им лиц.
Заработная плата и выходные пособия работников.
Оплата услуг лиц, привлеченных для обеспечения управления.
Эксплуатационные платежи, компенсационные выплаты руководящему составу организации-должника, денежные санкции в связи с нарушениями во время торгов (вторая сумма задатка, возмещение убытков).

Существуют обязательства, которые исполняются в особом порядке, минуя приведенную очередность. Это:

оплата мероприятий по предотвращению катастрофических последствий остановки предприятия должника;
выплаты залоговым кредиторам;
возвращение задатка при продаже имущества должника на торгах (все полученные в счет задатков деньги зачисляются на отдельный счет и возвращаются впоследствии с этого счета).

Конкурсный управляющий обязан своевременно и в порядке очередности осуществлять текущие платежи; в ином случае кредиторы вправе взыскать их в судебном порядке с последующим обращением полученных судебных документов к исполнению.

Взыскание текущих платежей в конкурсном производстве — обращение в банк

Мораторий (приостановление исполнения) не распространяется на текущие платежи. Исполнительный лист, полученный по решению суда на взыскание текущих платежей в конкурсном производстве , может быть предъявлен:

в банк должника (ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ);
судебному приставу-исполнителю.

Следует отметить, что законом на банк должника возлагаются контролирующие функции. Любые платежные документы (платежные поручения, чеки, инкассовые поручения и др.) должны предоставляться вместе с документальным подтверждением отнесения платежа к текущим. Таким же образом проверяются исполнительные документы.

При этом банк руководствуется формальными признаками (п. 1 постановления пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 36). Задача взыскателя — четко аргументировать требование, обратить внимание на необходимые реквизиты документов, подтверждающих «текущий» характер платежа.

Кроме того, банк обязан соблюдать приведенную выше очередность платежей. Она определяется среди документов, которые предъявлены к оплате. В случае если на дату предъявления отсутствуют документы, относящиеся к более ранней очереди, исполнительный документ подлежит исполнению банком, как указано в постановлении 9ААС от 02.02.2015 № 10АП-16384/14.

Полномочия судебного пристава-исполнителя в ходе конкурсного производства

Обязанность судебного пристава-исполнителя по прекращению исполнительных производств распространяется только на реестровые денежные требования, но не затрагивает текущих обязательств (п. 4 ст. 96 № 229-ФЗ). По текущим обязательствам исполнительное производство ведется в обычном порядке за некоторыми исключениями:

пристав не вправе обратить взыскание на имущество должника, за исключением денег на счете в банке;
пристав обязан придерживаться очередности исполнения текущих требований, указанной в п. 2 ст. 134 закона о банкротстве, за исключением исполнения обязательств, обеспеченных залогом (п. 19 постановления пленума № 58).

Учитывая сокращение полномочий по исполнению, предъявление документа непосредственно в банк выглядит предпочтительным.

Обжалование действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя

На практике судебные приставы-исполнители охотно прекращают исполнительное производство в отношении должника-банкрота и не прислушиваются к аргументации со ссылками на п. 4 ст. 96 ФЗ № 229-ФЗ. При этом, как правило, игнорируются следующие моменты:

Следует отличать дату возникновения денежного обязательства от даты договора. Если он подписан до возбуждения дела, но поставка товара или выполнение работ имели место после этого, то требование оплаты считается текущим. Датой выполнения работ или услуг считается дата подписания акта сдачи-приемки (см., например, постановление 3-го ААС от 18.01.2016 № 03АП-7111/15).
По длящимся обязательствам (снабжение источниками энергии через присоединенные сети, аренда) текущими являются требования, предъявленные за периоды, истекшие после возбуждения дела о банкротстве (пп. 2, 11 постановления пленума № 63).
По обязательным платежам (налогам, штрафам, пеням) датой возникновения обязательства считается дата окончания налогового периода. По штрафам за дату возникновения требования принимается дата правонарушения (постановление президиума ВАС РФ от 03.07.2012 № 2941/12).

Постановление о прекращении производства можно и нужно обжаловать в порядке гл. 24 АПК РФ. Судебная практика в этом случае положительная, прекращение исполнительного производства признается незаконным (см., например, постановление АС ПО от 28.11.2014 № Ф06-17359/13 по делу № А57-5531/2014).

Таким образом, при наличии денежного требования, относящегося к текущим платежам, необходимо пользоваться всеми возможностями кредитора по законодательству, включая предъявление исполнительного листа в банк должника и возбуждение исполнительного производства. Активная позиция кредитора позволит добиться исполнения требования.

Управляющая нежилым зданием компания (далее также – Общество, истец) обратилось к физическому лицу (далее также – Покупатель, ответчик) с иском о взыскании задолженности по оплате услуг по обслуживанию (эксплуатации) нежилого помещения, компенсации стоимости аренды земельного участка и возмещении судебных расходов в размере 113 тыс. рублей.

Общество указало, что Покупатель является собственником нежилого помещения общей площадью 38,4 кв.м. Общество утверждало, что на основании ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 153, 158 ЖК РФ ответчик обязан нести расходы по оплате эксплуатационных платежей за нежилое помещение по тарифам, установленным протоколом общего собрания собственников помещений от 09 сентября 2013 года и компенсировать истцу стоимость аренды земельного участка, на котором расположен дом. Этим же протоколом Общество выбрано управляющей компанией.

Ответчик, чьи интересы представлял я, против удовлетворения иска возражал и предъявил встречное исковое заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, взыскании с Общества неустойки по договору за нарушение срока передачи предварительно оплаченного помещения, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и обязании Общества передать ответчику нежилое помещение.

По результатам рассмотрения дела суд пришел к следующему:

Покупатель является собственником нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 38,4 кв.м.

Право собственности ответчика возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от марта 2014 года, заключённого между истцом и ответчиком. Согласно пунктам 1.1. и 2.1.4. договора Общество обязалось передать в собственность ответчика указанное помещение, предварительно, в срок до 30 августа 2014 года выполнив чистовую отделку мест общего пользования, отделку фасада здания, благоустройство прилегающей территории. Недвижимость должна была соответствовать требованиям, перечисленным в п. 2.1.3 договора.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как удалось доказать суду, ответчик неоднократно в течение длительного времени обращался к Обществу с требованиями о передаче спорного помещения, которые оставлены истцом без удовлетворения.

До настоящего времени помещение истцом ответчику не передано.

Как пояснил представитель Общества в судебном заседании, помещение к передаче не готово. Также представитель Общества в судебном заседании пояснил, что помещение будет передано ответчику только после того, как тот оплатит последнюю часть платы за помещение по договору купли-продажи. Это требование противоречит п. 3.3.4. договора, так как уплата этой суммы предусмотрена лишь после передачи помещения.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу, что Общество уклоняется от передачи помещения ответчику.

Общество также не предоставило никаких доказательств того, что оно фактически оказывает услуги по содержанию общего имущества и несёт расходы на его содержание. Согласно ст. 779 ГК РФ оплате подлежат лишь оказанные услуги.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено п. 2.2.7. договора купли-продажи, датой начала оплаты Покупателем эксплуатационных расходов за недвижимость является дата подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества между сторонами. Пункт 4.4. договора устанавливает, что бремя содержания недвижимости покупатель несёт только с момента передачи недвижимости по акту приёма-передачи недвижимого имущества.

Следовательно, до момента передачи помещения ответчику обязанность по оплате эксплуатационных платежей лежит на Обществе. В связи с тем, что помещение до сих пор не передано Покупателю, в удовлетворении требований о взыскании эксплуатационных платежей должно быть отказано.

Исковые требования о компенсации расходов на аренду земли не подлежат удовлетворению в связи с тем, что истец не предоставил доказательств несения расходов на аренду земельного участка под зданием.

Обществом предоставлен договор аренды земельного участка. Предметом указанного договора является аренда земельного участка с кадастровым № 77-09-03013-010 площадью 13067 кв.м.

С помощи серии выписок из ЕГРН судом было установлено, что здание, в котором расположено помещение ответчика, находится не на том земельном участке, за аренду которого требует денег истец.

В удовлетворении встречного требования ответчика о признании решения общего собрания собственников от 09 сентября 2013 года было отказано в связи с тем, что суд пришел к выводу о наличии кворума при проведении собрания.

Требования Покупателя о взыскании с Общества неустойки за просрочку передачи помещения были удовлетворены частично.

Между ответчиком и Обществом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Общество обязалось передать в собственность ответчика нежилое помещение в срок до 30 августа 2014 года.

Решением Коптевского районного суда г. Москвы по другому делу установлено, что на момент вынесения указанного решения нежилое помещение не передано Обществом Покупателю в связи с тем, что помещение не соответствует условиям заключённого договора купли-продажи, строительно-техническим, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным решением суда с Общества за период по 31.12.2014 взыскана неустойка за просрочку передачи предварительно оплаченного товара (помещения) потребителю.

После вступления решения в законную силу и по настоящее время Общество не предприняло каких-либо действий по передаче помещения Покупателю по передаточному акту.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту – ЗоЗПП) регулирует, в том числе отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Помещение приобретено ответчиком как апартаменты для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Таким образом, он является потребителем, поскольку договор был заключен как с гражданином, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, и, следовательно, на правоотношения сторон по Договору распространяются нормы ЗоЗПП.

В соответствии со ст. 4 ЗоЗПП Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поэтому, несмотря на то, что договором купли-продажи в случае уклонения продавца от передачи недвижимости установлена неустойка в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки, необходимо применять размер неустойки, установленный Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 3 ст. 23.1 ЗоЗПП в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Покупателем заявлены требования о взыскании с Общества неустойки в размере 5 817 100 руб. при общей стоимости помещения в 5 897 100 руб.

Общество заявило о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства. Суд снизил неустойку до 1,5 млн рублей.

Также были удовлетворены требования об обязании передать помещение Покупателю.

С Общества была взыскана компенсация морального вреда 50 тыс. рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

С Общества взыскано 1500000 руб. неустойки и 50000 руб. морального вреда, всего 1550000 руб. Размер штрафа составляет 1550000/2=775000. Вместе с тем, учитывая положения ст. 333 ГК РФ, размер штрафа был снижен судом до 300 тыс. руб.

В итоге суд решил:

В удовлетворении исковых требований Общества к ответчику – отказать.
Встречные исковые требования ответчика к Обществу удовлетворить частично:
Взыскать с Общества в пользу ответчика неустойку за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей;
Взыскать с Общества в пользу ответичка компенсацию морального вреда в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей;
Взыскать с Общества в пользу ответчика штраф в размере 300000 (триста тысяч) рублей;
Обязать Общества передать ответчику нежилое помещение общей площадью 38,4 кв.м;
Взыскать с Общества в пользу ответчика государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) рублей.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Взыскать с Общества государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 13500 (тринадцать тысяч пятьсот) рублей.

Вторая инстанция

Общество не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу.

Общество указало, что к иску был приложен расчет задолженности, который доказывает факт оказания эксплуатационных услуг за период с 2014 по 2016 года. Однако сам расчет и протокол общего собрания собственников 2013 года, которым Общество избрано управляющей компанией и утверждены тарифы, не доказывают факт оказания услуг, оплатить которые требует Общество. Иных доказательств оказания услуг Общество не представило.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел. В соответствии со ст. 57 ГПК РФ суд вправе, но не обязан предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Ответчик заблаговременно в дополнительных пояснениях указывал на то, что услуги не оказываются. Общество не представило доказательств, опровергающих это возражение. Суд изучил вопрос об оказании Обществом услуг на основе имеющихся в деле документов и объяснений сторон.

Общество приложило к апелляционной жалобе подборку решений судов по другим делам, в которых требования Общество о взыскании денежных средств с собственников помещений удовлетворялись судами в полном объеме. Однако эти судебные акты не относятся к ответчику и не устанавливают какие-либо факты, обязательные для суда в рамках настоящего дела.

Случай ответчика имеет существенное отличие от всех других случаев: помещение ему не передано. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором. Иное договором установлено: согласно пунктам 2.2.7. и 4.4. договора купли-продажи бремя содержания имущества – оплаты эксплуатационных расходов возникает у ответчика с момента передачи ему помещения.

В удовлетворении иска Общества о взыскании компенсации стоимости аренды земельного участка отказано совершенно законно. Из представленных в дело доказательств четко видно, что здание, в котором находится помещение ответчика, расположено на другом участке, нежели тот, деньги за аренду которого требует Общество.

Общество в жалобе пыталось обосновать, что к отношениям с ответчиком не может применяться Закон РФ «О защите прав потребителей», так как помещение является нежилым и расположено в нежилом здании.

Известно, что для застройщика продажа апартаментов – это способ продать помещение для проживания, не подпадая под установленные для продажи жилья ограничения. Помещение приобретено ответчиком для личных нужд.

Общество ссылалось на уклонение ответчика от принятия помещения.

Однако вступившим в законную силу решением Коптевского районного суда г. Москвы между теми же сторонами установлен преюдициальный факт несоответствия качества помещения требованиям, установленным договором и строительным нормам. Доказательств устранения недостатков Обществом не представлено. Доказательства, имеющиеся в деле, свидетельствуют о неоднократных безрезультатных попытках ответчика вступить во владение помещением.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что помещение не передано ответчику по вине Общества, доказательств выполнения Обществом ранее невыполненных строительных работ, предусмотренных договором купли-продажи, также не представлено.

Общество указало в жалобе на явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства и заявило, что ответчик не доказал наличие у него ущерба от действий Общества.

Заявленная неустойка снижена судом в 3,9 раза, штраф за нарушение прав потребителя – в 2,6 раза.

Как следует из текста решения, суд при снижении неустойки учел позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, согласно которой положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Суд учел длительность просрочки, наличие уже ранее вынесенного решения суда по тому же вопросу и демонстративный отказ Общества передать помещение ответчику во время процесса.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Размер неустойки может быть снижен судом на основании диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, при этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены в качестве таких оснований.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 03.03.2015 N 4-КГ14-39, отменяя судебное постановление суда апелляционной инстанции по делу о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, прямо указал, что по таким делам «ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.».

В определении от 30.06.2015 N 5-КГ15-82, Верховный суд Российской Федерации прямо указал, что «положение части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность».

Согласно ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, согласно п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В соответствии с п. 9 свежего обзора судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) именно тот, кто просит применить ст. 333 ГК РФ, должен представить доказательства явной несоразмерности. Таких доказательств Общество не представило.

Судебная коллегия Мосгорсуда оставила решение суда первой инстанции в силе и оно вступило в силу.

Поскольку крупные и солидные риэлтерские компании имеют свои интернет-проекты, воспользуйтесь их услугами, чтобы сократить время на оформление документов. Так, на сайте агентства «Главмосстрой – недвижимость» вы найдете перечень необходимых документов, адреса организаций и реквизиты сотрудников, которые помогут вам осуществить процедуру регистрации прав собственности.

Способы управления многоквартирным домом.

Один из ключевых вопросов, возникающий у новоявленных собственников касается

управления многоквартирным домом. Напомним, что существует три способа:
непосредственное управление собственниками;
товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной жилищный потребительский кооператив;
управляющая компания.

Важно знать, что выбор той или иной формы управления – не «окончательный» приговор, согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники могут как выбирать, так и изменить способ управления. Однако тем же Жилищным кодексом оговаривается такой нюанс: компания, назначенной по результатам конкурса, должна иметь возможность «зарекомендовать» себя в течение года. Рассмотрим эти способы более подробно.

При непосредственном управлении собственники лично заключает договоры с организациями (газ, свет, вода, и т.п.). Либо предоставляют это право уполномоченному лицу, причем лицо занимается этим абсолютно бесплатно. Общие траты делятся на всех, вопросы решаются сообща, ремонт делается за свой счет. Естественно, что такой вариант управления подойдет владельцам домов с небольшим количеством квартир и при условии, что жильцы между собой ладят.

Что такое ТСЖ? Правление выбирается из числа собственников, через него и ведется распоряжение деньгами. Договоры для ТСЖ существуют в рамках тарифов, установленных органами власти. Содержание и ремонт имущества ТСЖ может перепоручить другой организации (по договору), а на себя взять функции контроля обязательств. Как вариант: ТСЖ само заключает трудовые договоры с дворниками, уборщицами и слесарями. Ключевые вопросы решаются на общих собраниях.

И, наконец, управляющая компания . То, что мы привыкли называть ЖЭУ. Собственники заключают договор с частной или управляющей компанией. Та осуществляет все предусмотренные жилищно-коммунальные услуги. Компания сама заключает договора с организациями. Тарифы установлены органами власти.

«Пальма первенства» в новостройках Москвы принадлежит ТСЖ.

Как разобраться в многообразии управляющих компаний?

Москва - это огромный мегаполис, чрезвычайно трудно сориентироваться в информационном потоке. Так, чтобы купить квартиру, целесообразно обратиться к услугам агентства недвижимости, которое работает на рынке не один год. А для того, чтобы разобраться в управляющих компаниях, Правительство Москвы создало Единый реестр управления (ЕРУ). Реестр предоставляет прямой доступ к информации об управляющих организациях и их деятельности. Управляющая организация решает сама: предоставлять ли ей сведения в единый реестр. Но присутствие компании в этом списке является доказательством открытости информации и дает некую уверенность в ее добросовестности. В ЕРУ наряду с названием организации, ее реквизитами и контактными данными содержится информация о руководителе, количестве домов в обслуживании, сроке работы, даты регистрации в ЕРУ и др. Квартира в собственности – пора платить по счетам.

Как уже говорилось ранее, параллельно с документами на получение жилья, новоиспеченные собственники квартир в московских новостройках оформляют договор с управляющей компанией. Далее владельцы регулярно переводят на ее счет установленную плату. Многим интересно, из чего складывается окончательная сумма. Выясним это, начав с азов.

За что мы платим?

Что входит в расходы на жилье?

оплата коммунальных услуг;
оплата эксплуатационных услуг.

Коммунальные услуги - это плата за воду, тепло, газ и т.д.; эксплуатационных услуги (или техническое обслуживание) – это вывоз мусора, уборка подъездов и придомовой территории, текущий ремонт. По установленным еще 1 января 2008 года городским тарифам жилец в месяц платит за содержание и ремонт дома с лифтом и мусоропроводом семь рублей за квадрат. Это при условии, что он занимает не более положенных ему по санитарным нормам двадцати пяти квадратов. Если счастливчик является владельцем большей площади, плата возрастает. Важно знать, что вне зависимости от того, кто управляет вашим домом: ДЕЗ или частная управляющая компания, сумма платежа не может превышать 19,6 рублей за каждый квадратный метра. Стоит отметить, что к этой сумме может приплюсоваться оплата дополнительных услуг. К их числу относят, например, содержание охраны. Причем диапазон охранных услуг очень широк: это может быть и консьержка в общем холле, и команда профессиональных охранников. Соответственно и техническое оснащение может быть представлено обычным домофоном, домофоном по системе «Домофон – охрана – квартира», а также сложными системами видеонаблюдения и тому подобным. Устойчивая тенденция: чем дороже и «навороченнее» квартира в новостройке, тем более «круглую» сумму придется выложить ее владельцу за эксплуатационные платежи. Поэтому если вы решили купить квартиру класса люкс, будьте готовы к дальнейшим расходом. Как говорится, за все хорошее надо платить.

Элитные новостройки – что почем?

Так, содержание квартиры в элитной новостройке может составлять порядка 10 долларов за квадрат. Но и уровень жизни здесь совсем другой. Жилые комплексы «Миллион алых роз», «Каменный цветок», «Долина грез» и тому подобные - это оборудованные в соответствии с требованиями безопасности и стандартами качества детские площадки, огороженная и охраняемая территория, паркинги и подземные автомобили, предприятия по обслуживанию, развлечению, фитнес-клубы, магазины, даже бассейны и мини-зоопарки! (данные получены с сайта gmsn.ru – ведущего Московского агентства недвижимости «Главмосстрой – недвижимость»).

Все эти блага элитных новостроек обходятся в сумму от пятисот- шестисот долларов в месяц, естественно, чем более развита инфраструктура, тем выше «цена вопроса». Впрочем, бывает, что дополнительная инфраструктура задумана как самоокупающаяся. То есть «люди с улицы» пользуются ей «за деньги», а вот затраты с жильцов за ее содержание снимаются.

Хотя и здесь есть свои «подводные камни». Например, если тот же фитнес-центр не приносит доход, а то и совсем не окупается, управляющая компания потихоньку может перераспределить расходы на его содержание среди обитателей элитного комплекса. Естественно, такое «новшество» не вызывает приятных эмоций у жильцов, поэтому официально их стараются «прикрыть», например, повышением платы за ту же охрану территории. Если вы хотите разъяснить ситуацию и проконтролировать расходы, то попросите детализацию счета. Тем более что управляющая компания обязана периодически демонстрировать клиентам, из чего складывается стоимость тех или иных услуг. Расходы на содержание квартиры в новостройке бизнес-класса.

в процедурах банкротства

18. Суд удовлетворил жалобу уполномоченного органа на действия конкурного управляющего, приведшие к необоснованному увеличению текущих расходов и их оплате как эксплуатационных, поскольку они привели к безосновательному неосуществлению расчетов по обязательным платежам.

В рамках дела о банкротстве комбината уполномоченный орган обратился в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего, выразившиеся в нарушении очередности удовлетворения текущих платежей, а именно в преимущественном возмещении затрат должника на осуществление хозяйственной деятельности в период конкурсного производства по отношению к задолженности по обязательным платежам.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, в удовлетворении жалобы отказал.

Как указали судебные инстанции, до принятия собранием кредиторов решения о прекращении хозяйственной деятельности комбината у конкурсного управляющего должником отсутствовали основания для остановки производства. В действиях управляющего по отнесению расходов на приобретение сырья, изготовление и сбыт готовой продукции к эксплуатационным платежам, удовлетворяемым в составе третей очереди текущих платежей, отсутствуют признаки нарушения законодательства о банкротстве.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по обособленному спору судебные акты и направила данный спор на новое рассмотрение, указав следующее.

Цель конкурсного производства заключается в последовательном проведении мероприятий по формированию конкурсной массы и ее реализации для проведения расчетов с кредиторами. Поэтому срок, в течение которого может сохраняться производственная деятельность должника в данной процедуре, должен соотноситься с периодом времени, необходимым и достаточным для выполнения эффективным арбитражным управляющим упомянутых процедур, направленных на выявление и реализацию имущества.

При этом по смыслу пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве к эксплуатационным платежам могут быть отнесены расходы на сохранение имущества должника и поддержание его в надлежащем состоянии до момента продажи. Иные затраты подлежат включению в состав пятой очереди текущих платежей.

Отнесение всех расходов, непосредственно формирующих цепочку технологического процесса по производству и реализации продукции должника, к эксплуатационным платежам и придание им приоритета перед обязательными платежами противоречит принципам очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.

19. При возникновении задолженности по текущим обязательным платежам уполномоченный орган вправе принять решения об обращении взыскания на денежные средства должника в банке и выставить инкассовые поручения. Решение о взыскании задолженности за счет иного имущества должника в процедуре конкурсного производства уполномоченным органом не принимается.

В практике судов возникают вопросы о порядке принудительного исполнения текущих требований по обязательным платежам в процедурах банкротства. При решении данных вопросов надлежит учитывать следующее.

Кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, а требования уполномоченного органа о взыскании таких обязательных платежей предъявляются вне рамок дела о банкротстве.

Следовательно, в случае выявления налоговой недоимки по текущим платежам уполномоченный орган обязан направить должнику требование об уплате недоимки в порядке и сроки, установленные - НК РФ, а также принять решение о взыскании текущих обязательных платежей в бесспорном порядке за счет денежных средств на счетах должника ( НК РФ) и направить в банк инкассовое поручение.

Кроме того, учитывая, что в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления исполнительное производство по текущим платежам не приостанавливается (пункт 1 статьи 96 Закона об исполнительном производстве), при наличии соответствующих оснований уполномоченный орган обязан принять решение о взыскании недоимки за счет иного имущества должника в порядке и сроки, предусмотренные статьей 47 НК РФ, и направить судебным приставам-исполнителям соответствующее постановление.

При этом необходимо принимать во внимание, что в силу абзаца десятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с момента введения в отношении должника процедуры конкурсного производства исполнение обязательств должника, в том числе по исполнению судебных актов, актов иных органов, должностных лиц, вынесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, осуществляется конкурсным управляющим. Одновременно снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению его имуществом. Основанием для снятия арестов на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается (абзац девятый пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).

Таким образом, решение о взыскании задолженности за счет иного имущества должника ( НК РФ) в процедуре конкурсного производства уполномоченным органом не принимается. В связи с этим в случае последующего прекращения производства по делу о банкротстве по любым основаниям период конкурсного производства не включается в срок принудительного взыскания недоимки по обязательным платежам, установленный абзацем 3 пункта 1 статьи 47 НК РФ.

Судам также следует учитывать, что к числу прав уполномоченного органа в качестве кредитора по текущим платежам в силу пункта 4 статьи 5 , абзаца четвертого пункта 2 статьи 35 Закона о банкротстве также относится право на участие в арбитражном процессе по делу о банкротстве.

Такое участие может заключаться как в обжаловании действий или бездействия арбитражного управляющего, так и в использовании иных механизмов, предусмотренных законодательством о банкротстве в случае, если это необходимо для защиты законных интересов Российской Федерации как кредитора по текущим платежам.

20. Уполномоченный орган вправе требовать возмещения убытков арбитражным управляющим, не перечислившим в бюджет налог на доходы физических лиц, удержанный при осуществлении от имени должника текущих платежей в пользу граждан, если конкурсной массы (с учетом будущих поступлений) недостаточно для удовлетворения упомянутых требований уполномоченного органа.

Рассмотрев обособленный спор, суд первой инстанции установил следующее.

Осуществляя хозяйственную деятельность, необходимую для целей конкурсного производства, должник в лице конкурсного управляющего регулярно выплачивал заработную плату находящимся в его штате лицам, удерживая из указанных выплат налог на доходы физических лиц. Однако вместо перечисления сумм налога в бюджет конкурсный управляющий осуществил выплаты по текущим платежам следующих очередей, в частности направил имеющиеся в конкурсной массе денежные средства на оплату услуг привлеченных лиц, а также на погашение эксплуатационных расходов. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что допущенное конкурсным управляющим бездействие по неперечислению налога в бюджет противоречит

В случае, если прекращение деятельности организации должника или ее структурных подразделений может повлечь за собой техногенные и (или) экологические катастрофы либо гибель людей, вне очереди преимущественно перед любыми другими требованиями кредиторов по текущим платежам также погашаются расходы на проведение мероприятий по недопущению возникновения указанных последствий.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Требования кредиторов по текущим платежам удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполнявшим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, требования по текущим платежам, связанным с оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, в том числе с взысканием задолженности по оплате деятельности указанных лиц;

Во вторую очередь удовлетворяются требования об оплате труда лиц, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору, требования о выплате выходных пособий;

в третью очередь удовлетворяются требования об оплате деятельности лиц, привлеченных арбитражным управляющим для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве, в том числе о взыскании задолженности по оплате деятельности этих лиц, за исключением лиц, указанных в абзаце втором настоящего пункта;

в четвертую очередь удовлетворяются требования по эксплуатационным платежам (коммунальным платежам, платежам по договорам энергоснабжения и иным аналогичным платежам);