Имущество - это что такое? Определение и виды имущества: движимое и недвижимое, государственное, муниципальное, организаций и физических лиц. Понятия «движимое и недвижимое имущество»: как это различается и правильно используется

01.05.2019

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к Ст. 130 ГК РФ

Недвижимость и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).

К.П.Победоносцев

1. Материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две большие группы:

Недвижимые вещи;

Движимые вещи.

Комментируемая статья содержит традиционный неисчерпывающий перечень недвижимых вещей по природе (здания, сооружения и т.д.) и по закону (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.), а также дает общее определение совокупных критериев, по которым иные, не указанные в статье вещи могут быть отнесены к недвижимым:

а) прочная связь с землей и

б) неперемещаемость, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.

2. Недвижимые вещи отличны от движимых по физическим (природным) и юридическим признакам.

К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.

Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем:

Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;

Место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;

Особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ);

Особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

3. Все иные вещи являются движимыми.

Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости.

Г.Ф.Шершеневич

Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их "богатства" и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

С.С.Алексеев

Судебная практика.

Согласно п. 1 ст. 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии "станция Филино - станция Красный Профинтерн" протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).

Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки:

1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований;

2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;

4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;

5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.

В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи говорится о юридическом признании указанного в ней имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) в качестве недвижимого, хотя по своей физической сути оно является движимым.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где указывается также, на какие транспортные средства регистрируются права и устанавливается порядок их регистрации.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 комментируемой статьи были внесены изменения, согласно которым в перечень объектов недвижимого имущества добавлены объекты незавершенного строительства. Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости ранее подтверждалось как судебной практикой (см. п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), так и некоторыми правовыми актами (см. п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вверх

В этой статье мы хотели бы поговорить об имуществе и о его основных видах. В том числе мы дадим определения таким терминам, как движимое имущество и недвижимость. Также мы рассмотрим понятие собственности и обсудим ее формы и типы. Надеемся, эта информация окажется полезной для вас.

Имущество - это сложный юридический термин, имеющий разные трактовки

В различных правовых нормах, в зависимости от сферы применения, это понятие может употребляться в разных значениях. Оно является собирательным и разнородным по своему составу. Имущество может рассматриваться как отдельная вещь или как некая совокупность материальных ценностей (см. ст. 133-135 ГК). В другом значении этот термин может охватывать и имущественные права (см. 301, 303 ГК РФ). В наследственном праве в понятие "имущество" включаются не только предметы материального мира и права, но и обязанности наследодателя (см. ст. 1112 ГК РФ). До сих пор в юридической литературе не существует единого понимания имущества. Тем не менее многие исследователи, в том числе и В. А. Лапач, поддерживают наиболее емкое определение этого термина. По их мнению, оно должно включать любые продукты природы и человеческой деятельности (в том числе и интеллектуальной), которые наделяются определенной стоимостной оценкой и превращаются в товар, а также права и имущественные обязанности, появляющиеся по поводу них. Суммируя вышесказанное, подведем итог. Имущество - это основной объект гражданских прав, в состав которого включаются материальные вещи (в том числе ценные бумаги и деньги), результаты интеллектуального труда и другие нематериальные блага, а также имущественные права и имущественные обязанности.

Движимое имущество. Деньги и ценные бумаги

В гражданских правоотношениях самым распространенным объектом являются вещи. Они подразделяются на два основных типа - движимые и недвижимые. Движимые материальные ценности могут легко перемещаться вместе со своими владельцами, могут быть родовыми или индивидуально-определёнными и обычно являются заменимыми. В п. 2 ст. 130 ГК РФ описывается, что в категорию движимого имущества включаются не только различные объекты материального мира, но и деньги с ценными бумагами. Последние представляют собой особые документы, удостоверяющие имущественные права. Они имеют реквизиты и установленную форму. В ст. 143 ГК РФ описаны различные типы ценных бумаг, в том числе государственные облигации, векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, коносамент, и акции.

Перечь объектов, относящихся к недвижимому имуществу

Недвижимое имущество - это объекты материального мира, которые всегда находятся на одном месте, обладая тесной связью с землей, и являются незаменимыми. В ст. 130 ГК РФ описывается, какие вещи могут относиться к недвижимому имуществу. Их перечень таков:

Статья 132 ГК РФ дополняет этот список и относит к нему еще один вид недвижимости - предприятие, понимаемое как имущественный комплекс, используемый для предпринимательства и выступающий как самостоятельный предмет купли-продажи и других сделок. Также в ст. 1 Федерального закона (от 21.07.97 г.) №122-ФЗ в качестве недвижимого имущества рассматриваются жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и отвечающие всем установленным санитарным, техническим, противопожарным и прочим требованиям, и нежилые помещения, предназначенные для торгового, административного, складского, производственного использования.

Понятие собственности. Общая собственность

В этой статье мы хотели бы осветить еще один важный термин гражданского права - "собственность". В юридическом контексте он обозначает отношение лица к имеющейся у него вещи как к своей, и отражает весь комплекс имущественных прав. Понятие собственности подразумевает наличие у субъекта правоотношений нескольких прав, в том числе право пользования (возможность использовать вещь по своему желанию и иметь от этого доход), владения (то есть физическое обладание вещью) и распоряжения (возможность презентовать, обменять продать предмет). Общая собственность - это особый вид правоотношений, возникающий в том случае, если права пользования, распоряжения и владения одним и тем же благом находятся сразу у нескольких лиц (двух и более). При этом благо - общее имущество, может состоять из неделимых и делимых вещей или их совокупности. может возникнуть на неделимые вещи в том случае, если они наследуются несколькими лицами по закону или завещанию. Примером может служить ситуация получения детьми умершего наследодателя принадлежащего ему жилья - загородного дома.

Имущество, принадлежащее государству

В РФ признаются и защищаются законом различные формы собственности, в том числе государственная, муниципальная, частная. В ст. 212 ГК РФ дается их классификация. (то есть государственное имущество движимое и недвижимое) представлена двумя видами: федеральной и собственностью субъектов - республик, областей, городов, краев и пр. Государство выступает в качестве субъекта правоотношений, как и любой другой собственник, а значит, имеет право распоряжаться материальными и нематериальными благами по своему усмотрению - дарить, сдавать в аренду, продавать и т. д. Примером подобной собственности могут выступать заводы, рудники, военная добыча и пр. Свои права собственности РФ и ее субъекты осуществляют через государственные органы власти или по специальным поручениям Президента, Правительства и представительных органов.

Имущество муниципальных образований

Муниципальная собственность является отдельной формой собственности, существующей параллельно с государственной. Муниципальное имущество по закону принадлежит сельским, городским поселениям или иным муниципальным образованиям и предназначено для удовлетворения интересов их жителей. Оно подразделяется на два типа: на имущество, которое закреплено за муниципальными учреждениями и предприятиями, и имущество, которое не закреплено за предприятиями и муниципальными учреждениями и составляющее казну. В перечень муниципальной собственности входят муниципальные природные и муниципальные организации, предприятия, банки, внебюджетные фонды, жилые помещения и жилищный фонд и т. д.

Частная форма собственности. Имущество физических лиц

Классифицируется на собственность физических лиц и юридических. Первая представляет собой форму, при которой результаты производства и средства принадлежат физическим лицам. К частной собственности физического лица может относиться любое имущество, кроме того, которое по закону исключается из права частной собственности, стоимость и количество которого не ограничиваются (кроме некоторых установленных случаев). Юридическими лицами, выступающими в качестве субъектов права собственности, могут быть любые коммерческие и некоммерческие организации - ассоциации, благотворительные фонды, хозяйственные товарищества, потребительские кооперативы, союзы и т. д. Исключения составляют государственные, муниципальные предприятия и учреждения, финансируемые собственником. Имущество организации - это любые движимые и недвижимые вещи, которые любое коммерческое или некоммерческое предприятие использует в своей производственной или иных видах деятельности. Это могут быть оборудование, земельные участки, деньги, здания, сырье, продукция и пр. В РФ движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения. При этом налоговая база высчитывается как среднегодовая стоимость материальных ценностей и начисляется в соответствии с данными бухгалтерского учета предприятия. По итогам налогового периода, равного одному календарному году, должна быть предоставлена декларация на имущество от каждой организации.

Вместо заключения

Итак, в этой статье мы ответили на вопрос: "Имущество - это?" и дали определение важным понятиям, таким как "собственность" и "общая собственность". Рассказали про и узнали, чем отличается движимая от недвижимой вещи. Кроме того, мы поговорили про существующие в РФ формы собственности и рассмотрели, чем отличаются государственное и муниципальное имущество, а также частное имущество физических и юридических лиц.

Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.
Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.
В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота.
В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».
Так, в Гражданском кодексе РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение недвижимости:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ).
Кроме того, к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но только те, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, любого иного имущества.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.
Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;
недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Недвижимость - объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.
Неразрывную связь с землей объектов недвижимости (зданий, сооружений) не стоит понимать буквально. Например, в 30-е годы 20 века в Москве произошла передвижка здания мэрии на 14 метров по ул. Тверской. Однако, естественно, что нормальное состояние недвижимости - стационарное. Кроме того, связь с землей объектов недвижимости может быть прямой и опосредованной, например квартира в доме.
С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:

жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);
земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);
объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлек- тротранса);
объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).

Каждую из этих групп можно разделить на подгруппы на базе различных типологических критериев. Так, например, земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на 7 категорий:

Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли городов и населенных пунктов;
Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.;
Земли особо охраняемых территорий, которые включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и культуры, минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.

Можно выделить и другую классификацию объектов недвижимого имущества:

по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);
по назначению среди естественных выделяют земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;
по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).
по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции и требующие завершения строительства.

Более наглядно данная классификация представлена на рис. 1.1.
Все искусственные постройки (т.е. объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, если в качестве составной части взять земельный участок:

Стационарность, неподвижность. Этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая составляет основу стоимости недвижимости.
Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

По происхожде нию	Естественные (природные)	Искусственные (постройки)
		жилая недвижимость (дома,
		квартиры, комнаты, загород-
		ное жилье);
	земельные участки,	коммерческая недвижимость
По назначению	леса и многолетние	(офисы, рестораны, магазины,
	насаждения,	гостиницы, склады, здания и
	участки недр	сооружения, предприятия как
	водные объекты	имущественные комплексы);
		общественная недвижимость
		(больницы, поликлиники,
		школы, театры, вокзалы).
		готовые;
По готовности		требующие капитального ре
к использова-	-	монта и реконструкции;
нию		требующие завершения строи
		тельства

Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках, строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения, по определению, относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.
Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки с этим объектом следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.
Недвижимость при любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому для данной категории имущества введена обязательная государственная регистрации прав на него. Она позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Объекты права собственности - это те материальные и нематериальные блага, по поводу которых у субъектов возникают правомочия владения, пользования и распоряжения.

Виды объектов:

а) в зависимости от свободного обращения выделяют:

Объекты, находящиеся в свободном обращении

Объекты, ограниченные в обороте (пример: газовое оружие)

Объекты, запрещенные в обороте (пример: военное оружие, наркотические средства).

б) в зависимости от связанности с землей:

Недвижимое имущество

Движимое имущество.

в) в зависимости от связанности вещей друг с другом выделяют:

Сложные вещи - это разнородные вещи, образующие единое целое предполагающее использование их по общему назначению (автомобиль)

Простые вещи - это вещи, используемые независимо от других вещей.

38. Недвижимое и движимое имущество

Важное значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.). К недвижимым вещам закон может отнести и иное, аналогичное, по сути, имущество. Например, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовое положение конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК). Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями. Регистрация осуществляется Федеральной регистрационной службой в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

Таким образом, к недвижимым по общему правилу относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК), однако не имеют правоустанавливающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок.

Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана, прежде всего, юридическими причинами, а не только естественными свойствами данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, "движимые" в естественно-физическом смысле, например на воздушные и морские суда и космические объекты (они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии со специальными правилами).

Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже "дома на снос" объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это - движимые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК).

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль).

Мы решили поговорить об имуществе и прежде всего о его видах и критериях отнесения к тому или иному виду. На практике не всегда разделяют понятия «недвижимость» и «движимое имущество». Между тем есть существенная разница, которую следует понимать и учитывать.

Правовой статус недвижимости в самом общем виде определен в нормах первой части Гражданского кодекса. Вместе с тем вопросы, связанные с ее оборотом, государственной регистрацией, освещены в большом количестве других нормативных документов.

Виды и различия

Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу:

земельные участки;
участки недр;
все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т. п.);
воздушные и морские суда;
суда внутреннего плавания;
космические объекты;
предприятие (в целом как имущественный комплекс).

Обратите внимание: с 2006 года из приведенного перечня исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения.

К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все остальные вещи, которые не отнесены законом к недвижимости (паи, вклады, доли в капитале, музейные предметы и коллекции и пр.).

Иногда гражданское законодательство отдельных стран настолько отличается, что в одной стране конкретное имущество признается недвижимым, а в другой такое же имущество признается движимым. Законодатель предусмотрел и этот нюанс: в статье 1205 Гражданского кодекса определено, что «принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится». Если же движимое имущество находится в пути (например, перевозится в транспортном средстве), возникновение и прекращение права на него по общему правилу определяется по законам страны, из которой это имущество отправлено.

Какое имущество, такой и договор

Вид имущества (движимое/недвижимое), по поводу которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданский договор, который ее оформляет. В этом случае норма закона обычно четко разделяет, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом, а как - при движимом имуществе. Приведем несколько примеров.

От вида имущества может зависеть, например, форма договора дарения. Так, договор дарения недвижимости всегда подлежит государственной регистрации, а подарить движимое имущество можно и в устной форме. Но есть два исключения, когда обязательна письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара больше 3000 рублей;
договор содержит обещание дарения в будущем.

Напомним, что дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). Исключением выступают обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей.

В свою очередь предметом договора проката может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых участники долевой собственности вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Вот эти сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому – в течение 10 дней со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Это важно
Недвижимостью признается только такое жилое изолированное помещение, которое пригодно именно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Насколько прочна связь с землей?

В статье 130 Гражданского кодекса приведен один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому – прочная (прежде всего физическая) связь с землей. Его суть заключается в следующем: если объект возможно переместить с одного места на другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае прочная связь с землей отсутствует.

Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Пример 1
Фундамент торгового павильона – ленточный, стеновые панели облегченные типа «сэндвич». Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 апреля 2009 г. по делу № А38-1050/2008-15-87).

Пример 2
Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу «сэндвич», перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом, признается самовольной постройкой и подлежит сносу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2010 г. № Ф03-5467/2010 по делу № А04-8600/2009).

Имейте в виду: для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Тем самым прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий – наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Наличие фундамента не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Сходную позицию можно встретить и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. № Ф04-7013/2008(15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие фундамента, на который установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения данного павильона к недвижимому имуществу.

Вместе с тем в Градостроительном кодексе есть понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Заметим, что указанное понятие не тождественно понятию «объект недвижимости», хотя тоже не ограничивается критерием прочной связи с землей.

Не стоит забывать, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог. В связи с этим вопрос о признании различных построек движимым либо недвижимым имуществом встанет более остро.

К сведению
Чтобы одному из супругов совершить сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом (продать, обменять, подарить и др.), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). В отношении движимого имущества эта норма не применяется.

1. Регистрация прав

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведет Росреестр. На практике достаточно сделать первый шаг – подать документы на регистрацию.

1.1. Недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – обязательное условие легализации прав на него. Более того: возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента такой регистрации. Этот принцип закреплен статьей 219 Гражданского кодекса.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным нормативным документом, который определяет общие правила и порядок государственной регистрации. К данному закону следует обращаться, если необходимо произвести государственную регистрацию следующих видов недвижимого имущества и прав на него:

– предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним;

– прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;

– прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

– прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;

– права общей собственности на недвижимое имущество;

– права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;

– договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства;

– права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

– права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества;

– права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства;

– аренды недвижимого имущества;

– сервитутов (право ограниченного пользования чужим земельным участком);

– прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного или третейского суда;

– ипотеки;

– любых прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки;

– права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;

– прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.

Правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества не ограничено указанным законом. Например, в отношении воздушных судов действует отдельный Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Вопросам государственной регистрации посвящена отдельная глава в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Порядок государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов регламентируют различные кодексы (Воздушный кодекс, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта), а также иные законы и ведомственные приказы.

Таким образом, государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимость, но и другие права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.), а также ограничения этих прав (сервитуты), их возникновение, переход и прекращение.

Внимание
Нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) применяются исключительно к объектам, отвечающим признакам недвижимого имущества.

От государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него следует отличать учет некоторых видов такого имущества. В данном случае речь идет о техническом учете жилищного фонда (БТИ), а также учете других объектов капитального строительства и отдельно федерального имущества по Положению об учете федерального имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 г. № 447).

1.2. Движимое имущество

Регистрировать права на движимые вещи по общему правилу не нужно. Однако в законе предусмотрены особые случаи. Например, оружие.

1.2.1. Оружие

По Федеральному закону от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» приобретенное оружие подлежит регистрации в органе внутренних дел в двухнедельный срок со дня его приобретения. При регистрации оружия юридическим лицам с особыми уставными задачами выдается разрешение на хранение и использование этого оружия сроком на три года на основании документов, подтверждающих законность приобретения оружия.

Особо отмечено, что юридическими лицами с особыми уставными задачами признаются предприятия и организации, на которые законом возложены функции, связанные с использованием и применением служебного оружия.

1.2.2. Автодорожный транспорт

Не лишним будет расставить все точки над «i» в отношении транспортных средств. Многие считают, что автомобиль – недвижимое имущество. Это не так. Все транспортные средства относятся к движимым вещам (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов). В пункте 3 статьи 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» сказано: допуск транспортных средств для участия в дорожном движении осуществляется путем регистрации транспортных средств в ГИБДД и выдачи соответствующих документов (свидетельства о регистрации, регистрационных знаков и др.). Это касается и автомобилей, и мотоциклов, и прицепов и пр.

Внимание
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). А именно – с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

1.2.3. Торговые точки

В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).

Так, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780 судьи пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости.

Это важно
Объектом незавершенного строительства может быть не только здание, но и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

1.2.4. Коммуникации и инфраструктура

Зачастую споры возникают о том, кому принадлежит объект инфраструктуры и есть ли необходимость государственной регистрации права на него (иначе достаточно договора, например, купли-продажи с актом приема-передачи). Речь, как правило, идет о тепло- , водо- и газоснабжении, трансформаторных станциях и пр.

Показательный пример – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 ноября 2009 г. по делу № А43-18877/2007-12-531. Арбитрам нужно было установить наличие права собственности фирмы на спорные тепловые сети и необходимость государственной регистрации права на них. Они, в частности, изучили заключение специалиста архитектурного бюро и заключение эксперта-строителя Торгово-промышленной палаты РФ. Вывод арбитров таков: тепловые сети не имеют прочной и неразрывной связи с землей и могут быть демонтированы и перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Демонтаж, перемещение и монтаж указанных тепловых сетей на другом земельном участке возможны. При этом стоимость указанных работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей. Таким образом, судьи отнесли спорное имущество к разряду движимого.

1.2.5. Гараж

Во многих случаях гараж тоже признается движимым имуществом. К примеру, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. № ВАС-3709/10 по делу № А64-3043/09 признано, что гараж, состоящий из кирпичного фундамента, металлических наружных и внутренних капитальных стен, металлической крыши и аналогичных ворот, не является недвижимостью. И поэтому право на него признано не за собственником земельного участка, а за организацией, которая владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Более того: в постановлении ФАС Центрального округа от 21 декабря 2009 г. № Ф10-5586/09 по делу № А64-3043/09 разъяснено, что невозможность переместить указанный гараж без несоразмерного ущерба его назначению не доказана. Таким образом, арбитры подвели указанный гараж под понятие «временной постройки» и признали движимым имуществом. И это несмотря на то, что заявитель приводил следующие доводы: гараж представляет собой капитальное строение, прошел техническую инвентаризацию, состоит на учете в ГУП технической инвентаризации (ГУПТИ), ему присвоен адрес. Кроме того, справкой ГУПТИ подтверждено, что гараж является недвижимым имуществом.

ЕГРП или налоговый прессинг

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если не предусмотрено иное), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.

Пункт 11 статьи 258 Налогового кодекса уточняет: основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, можно включить в состав соответствующей амортизационной группы только после документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию в органы юстиции (Росреестр) для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.

В связи с вышесказанным крайне важно определить, относится имущество к недвижимому или нет. Если оно в действительности («де-юре») недвижимое, а его владелец в той или иной мере заблуждается и считает такое имущество движимым, неизбежно высок риск негативных налоговых последствий. Дело в том, что нельзя включить в состав расходов при исчислении налога на прибыль суммы начисленной амортизации по имуществу (если оно недвижимое) без подачи документов на государственную регистрацию в ЕГРП. В этом случае при налоговой проверке у инспекторов есть все основания доначислить налог на прибыль (единый налог по УСН), пени и штраф.

Как видно, бухгалтеру и юристу иногда необходимо работать сообща и согласовывать действия друг друга. Особенно если они связаны с использованием фирмой имущества, которое может оказаться не тем, за которое его «выдавали».

В. Бельковец, ведущий эксперт по правовым вопросам