Как выкупить муниципальное помещение
Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.
Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.
Варианты дальнейших действий
Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.
Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:
- в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
- у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.
Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.
Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.
Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.
Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
- документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
- объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Что дальше?
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
- расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Инструкция
Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.
Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.
Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь , а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.
Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.
Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и ». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.
Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия , муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством
Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.
Видео по теме
В настоящее время не каждый деловой человек имеет возможность снять офисное помещение для своего дела. Поэтому большая их часть отдает предпочтение аренде нежилых помещений для работы. Следующие рекомендации и советы по аренде офисов будут актуальными для тех, кто решил снять помещение под коммерческие цели.
Вам понадобится
- - бумага и ручка;
- - газеты с объявлениями и сайты аренды помещений;
- - образец договора;
- - телефон;
- - карта города.
Инструкция
Чтобы арендовать помещение , выберите подходящее место. Если склады или мастерские либо другие помещения для выполнения работ уже имеются, офис следует арендовать рядом с ними. В случае если цехи либо филиалы находятся в разных местах города, тогда центральный офис лучше всего снимите равноудаленным ко всем местам. Это удобно для решения различных вопросов и возникающих проблем.
Узнайте заранее, как составлять договора, чтобы избежать проблем в будущем. В договоре укажите, для каких целей сдается помещение . Это необходимо для того, чтобы избежать возможного конфликта с арендодателем. Нежилое помещение , как правило, сдают под офис, склады или для служебных нужд.
Если вместе с помещение м вам передают какое-то имущество, например, оборудование, это возлагает на арендатора дополнительные обязанности. Необходимо будет обслуживать данное имущество, а также в случае поломки, ремонтировать его. В таком случае, вы требуйте уменьшить арендную за помещение . Если арендодатель снимет с вас обязанности по содержанию объекта, тогда он сам будет нести за него ответственность.
При составлении договора предусмотрите внесения пункта, который бы защищал вас от повышения цен за арендную плату. Можно в договор внести пункт либо про неизменность арендной , либо о периодическом пересмотре цены и совместном регулировании стоимости. Если вы хотите в будущем арендуемое помещение , тогда в договор внесите положение о зачете суммы арендной платы, как за приобретаемое имущество.
Обе стороны вправе предусмотреть в договоре случаи, когда допускается досрочное одностороннее расторжение договора. Разрешать все споры и разногласия между сторонами может только арбитражный суд.
Видео по теме
Обратите внимание
Не зависимо от способа поиска нужно, чтобы нежилое помещение было арендовано у собственника. На данный момент есть компании, которые представляют интересы собственников бизнес центров. У них всегда есть большое количество актуальных предложений, а так как они представляют интерес собственника, то комиссию за подбор нежилого помещения вы не платите. Следует помнить, что при проведении сделки по съему нежилого помещения обеим сторонам понадобиться квалифицированная помощь агента по недвижимости. Специализирующее агентство не только поможет правильно составить договор аренды, но и предоставит лучшие объекты коммерческой недвижимости из присутствующих на рынке. В этом и заключается успех, как наилучшим образом арендовать нежилое помещение.
При осуществлении аренды важно и нужно заключать договор аренды. Суть договора заключается в предоставлении арендодателем имущества во временное владение и пользование за договоренную плату для предпринимательской деятельности или иных целей. Договор будет защищать обе стороны, как арендатора, так и того, кто сдает нежилое помещение.
Вам наверняка интересно будет знать, что рентабельность мини-пекарен составляет примерно 10-15%, хотя в ряде случаев может достигать и всех 50%. Одна пекарня в месяц может приносить две и более тысяч долларов. Поэтому если вы решили открыть собственную хлебопекарню, знайте, что прибыльность дела зависит только от вас и ваших способностей. Не нам учить вас ведению бизнеса, но несколько советов, помогающих этот бизнес начать, мы вам все-таки дадим.
Инструкция
Площадь вашего главного продукта – , зависит от предъявляемых СЭС к требований и от производительности . Основным требованием является разделение «чистых» и «грязных» производственных потолков. Если ваша будет до двух тонн хлеба в день, то для нее вполне хватит 150-200 м2. Помещение под хлебопекарный цех вам нужно либо построить, либо выкупить, либо арендовать. Насчет аренды: хлебопеки обычно арендуют помещение, с возможностью его последующего выкупа. Аренда 200 м2 стоит около $500-$2000 в месяц.
Минимальный комплект оборудования для размещения в хлебопекарне в себя саму печь, тестомесительную машину и расстоечный шкаф. Все это вместе взятое обойдется вам в $21 000. Также вам потребуется обзавестись машиной, чтобы развозить хлеб. Начинающие пекарни обычно закупают отечественные печи, которые стоят дешевле импортных печей.
Теперь поговорим о сырье. Основным сырьем для хлебопекарни является мука. Чтобы выпечь в смену 1000 кг хлеба, вам понадобится от 600 до 700 кг муки. Один ее килограмм стоит около 9-10 рублей.
Персонал. Технолог – главный специалист в данном . Он заведует установкой оборудования, разработкой рецептур и обучением персонала. Пекари – основной персонал хлебопекарни. Их требуется как минимум двое в смену. Кроме того, вам понадобится бухгалтер и водитель. А решением задач по сбыту на первых порах может заниматься сам директор пекарни, то есть вы.
Какой бы площади ни была квартира, места всегда не хватает. Хочется добавить немного пространства. Добиться этого можно перепланировкой, что не всегда возможно и достаточно дорого стоит. А можно просто купить чердак , если вы живете на верхнем этаже.
Вам понадобится
- - согласия всех жильцов на выкуп/аренду чердачного помещения;
- - все документы на строение;
- - право устанавливающие документы на свою жилплощадь;
- - техническая документация на собственность.
Инструкция
Для того чтобы присоединить к своей квартире следует добиться получения согласия или безвозмездное пользование чердак ом/его части у собрания , ЖСК или ТСЖ. Такое согласие получить достаточно проблематично, так как обязательно найдутся те, кто будут отказываться из принципа.
Когда согласие жильцов получено, заключите договор аренды чердак а/его части, обязательно проведите государственную регистрацию договора. Процедура регистрации может сопровождаться стоянием в длинных очередях - запаситесь терпением.
После регистрации договора аренды займитесь проведением переустройства чердак а. Долгожданный момент настал. Однако это не последнее, что вам предстоит сделать.
Следующий этап: внесение изменений в техническую и иную документацию. Необходимо изменения внести во все документы на , поэтому побегать придется много. Старайтесь все документы держать при себе, чтобы в нужный момент они оказались под рукой.
После внесения изменений в техническую документацию, внесите изменения в договор аренды, зарегистрируйте их.
| Субъекты малого предпринимательства
– потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год не превышает , а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год составляет Субъекты среднего предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год составляет , а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год Для субъектов малого и среднего предпринимательства действует ограничение на суммарную долю участия в уставном капитале (паевом фонде) Российской Федерации, регионов и муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов (не более 25%), а также одного или нескольких юридических лиц, не являющихся субъектами МСБ, за некоторыми исключениями (также не более 25%) (ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ ). |
Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее - МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ ). Так, субъектам МСБ может передаваться движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (). При этом продажа такого имущества , переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (). Установлено целевое назначение переданного имущества , и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом ().
Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование (скачать) Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. (скачать) Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. (скачать) Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. (скачать) |
Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте . В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:
а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет
;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды - 40%
размера арендной платы;
во второй год аренды - 60%
размера арендной платы;
в третий год аренды - 80%
размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее - 100%
размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 ).
Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.
В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.
Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?
До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы - в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).
Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Условие | Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации | Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе |
||
Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ | ||||
Срок аренды | По состоянию на 1 июля 2013 года в течение двух и более лет | По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. | а) по состоянию на 1 июля 201 2 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления. |
|
Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей | на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества | Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества |
||
Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия . Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект . Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя . Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. ( Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).
Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества ().
Теперь рассмотрим сложные ситуации, которые могут встретиться на практике при реализации права преимущественного выкупа помещений субъектами МСБ (на основе судебной практики, в том числе информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134"О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо)).
Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 ).
Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 ). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).
Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 , ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).
Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана - например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 ). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).
Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).
Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 ).
С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства").
Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.
Предмет регулирования | Старый порядок | Новый порядок |
|
Отношения, на которые распространяет свое действие Федеральный закон № 159-ФЗ | Только отношения по аренде помещений субъектами МСБ, существовавшие на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года), или возникшие после этой даты (ч. ст. 1). | Ограничение периода возникновения арендных правоотношений снято , что расширило, таким образом, действие Федерального закона № 159-Ф (ч. ст. 1). |
|
Площадь выкупаемого помещения | Предельные значения площади арендуемого помещения для целей реализации права преимущественного выкупа устанавливались законами субъектов федерации (п. 3 ст. 3). | Предельные значения площади выкупаемого помещения, утверждаемые регионами, отменены . Принятие аналогичного закона на федеральном уровне также не предусмотрено. |
|
Обжалование субъектами МСБ действий и решений государственных и муниципальных органов | Предприниматели вправе обжаловать отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 8 ст. 4). | Помимо отказа в реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества, предприниматели получили возможность обжаловать в суд достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8 ст. 4). В последнем случае течение 30-дневного срока, предоставленного субъекту МСБ на заключение договора купли-продажи (с момента получения предложения о выкупе), приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4). |
|
Рассрочка оплаты выкупаемого имущества | Срок рассрочки оплаты выкупаемого субъектом МСБ недвижимого имущества в порядке реализации его преимущественного права устанавливается законами субъектов федерации (ч. 1 ст. 5). | Порядок установления срока рассрочки сохранен, однако установлен ее минимальный срок - 3 года . Если региональным законом срок рассрочки не установлен, то он по умолчанию составляет 3 года (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9). |
|
Использование имущества, включенного в формируемые государственными и муниципальными органами перечни имущества в целях оказания имущественной поддержки МСБ | Может использоваться только для предоставления субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ст. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). Отчуждение включенного в такие перечни государственного и муниципального имущества, в том числе субъектам МСБ, не допускается (ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). | Имущество, включенное в такие перечни, можно не только передавать во владение и (или) пользование субъектам МСБ, но и отчуждать на возмездной основ е (ч. 4, ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). |
|
Действие преимущественного права на выкуп помещения во времени | Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых помещений до 1 июля 2013 года (ч. 3 ст. 10). | Действие правила о выкупе недвижимого имущества продлено до 1 июля 2015 года (ч. 3 ст. 10). |
По словам члена президиума ОПОРЫ РОССИИ Юрия Савелова , изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ - это единственные принятые за последнее время нововведения, которые действительно решают проблемы малого и среднего предпринимательства. Эксперт особо отметил отмену предельного значения выкупаемой площади, закрепление минимального устанавливаемого регионами срока рассрочки по договору купли-продажи (три года), возможность оспаривания коммерсантом проведенной арендатором рыночной оценки помещения, а также возможность обратиться с соответствующим заявлением для тех предпринимателей, которым был отказано в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемого помещения до вступления в силу поправок в Федеральный закон № 159-ФЗ.
Вместе с тем, как отметил Юрий Савелов, не получил своего разрешения вопрос о возможности преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, которые используются ими на праве субаренды. По его мнению, необходимо устранить нарушение прав таких субарендаторов , также уплачивающих деньги за пользование государственной и муниципальной недвижимостью, и уравнять их в правах с арендаторами.
Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ?
1. В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда ().
Если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю . Если арендодатель не согласился на предложения субъекта МСБ или не ответил на них в течение 30 дней, но предприниматель все равно заинтересован в приобретении помещения, для него имеет смысл заключить договор купли-продажи и передать разногласия на рассмотрение суда. При отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011). |
Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества - на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ( Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.
Наконец-то, не зависимо от многочисленных препятствий, которые чинили власти Москвы, были приняты изменения о выкупе помещений, занимаемых организациями малого бизнеса.
До 2015 г. по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом, не проводя торгов.
Стоит отметить, какие предприятия имеют право на льготы.
Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, зарегистрированные в документе Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москва
Выкуп арендованного нежилого помещения может состояться, если период аренды непрерывного использования составлял два и более года до 1 июля 2013 года. В том случае, когда дата договора аренды имеет более поздний срок, то ваша организация не попадает по действие закона ФЗ-159
Выкуп помещений у города производится при условии отсутствия задолженности по плате перед арендодателем, в том числе, нет неустоек, штрафов или пени. Это касается периода после 01.01.2013 г. В это время был произведен перерасчет арендной платы для большинства представителей малого бизнеса, а уведомления ими не были получены
Общая площадь помещения, которое подлежит выкупу у города, составляет менее 1000 м2.
Московская государственная Дума 5 июня нынешнего года внесла изменения в 12 статью закона «О приватизации государственного имущества города Москвы». Что изменилось в связи с этим?
Отменены ограничения на общую площадь размером 300 м2. В настоящее время произвести выкуп нежилого помещения у Москвы предпринимателями среднего и малого бизнеса в льготном порядке занимаемую им площадь. Решение о приобретении помещения размером до 1 тысячи метров принимается Департаментом городского имущества, а свыше данных параметров – Правительством города Москвы.
Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.
Значительно скорректировался список помещений, предназначенных для нужд малого и среднего предпринимательства. 90% объектов были исключены. В более ранние времена это было значительным условием, ограничивающим процесс выкупа арендованного нежилого помещения.
Квалифицированная помощь при выкупе помещений у города Москвы
Если вам необходимы разъяснения по поводу закона, то можете обратиться к нашим специалистам. Наши профессиональные юристы имеют достаточно богатый опыт решения на практике спорных вопросов относительно выкупа нежилых помещений у города Москвы. Наша компания может представлять интересы вашей организации в суде, административных и муниципальных органах столицы. Если у вас появились сомнения в положительном решении проблемных вопросов, то, обратившись к нашим профессиональным юристам, вы можете рассчитывать на 100% результат. Мы обязательно окажем помощь в ситуации, если арендованная вами площадь включена в реестр объектов, предназначенных для нужд малого и среднего бизнеса. В ближайшее время наши специалисты ответят вам. Мы индивидуально подходим к решению вопросов каждого клиента. Наша компания дорожит своей репутацией, и главное доказательство тому – качество оказываемых нашими юристами услуг.
Порядок отчуждения государственной или муниципальной собственности, находящейся в аренде у субъектов малого или среднего предпринимательства в настоящее время регулируется соответствующим Федеральным законом, который был принят 22.07.2008 года. Данный закон о выкупе недвижимого имущества представителями малого и среднего бизнеса действует до 01.07.2013 года. Основной смысл данного закона заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения, по своей инициативе вправе требовать выкупа таких помещений. Для этого на первом этапе указанные лица должны направить в соответствующий официальный орган, уполномоченный по данному вопросу, заявление о выкупе. В дальнейшем, процедура выкупа предусматривает обязательство уполномоченного органа предпринять ряд шагов, результатом которых должен являться договор купли-продажи арендованного имущества. Таким образом, при выполнении ряда перечисленных ниже требований закона, выкуп является обязательным актом для соответствующего органа управления.
На практике каждый арендатор рано или поздно приходит к необходимости оценить целесообразность выкупа помещений или продолжения аренды. Одним из основных факторов, определяющих выбор в пользу выкупа, является то, что вы приобретаете актив, постоянно растущий в цене.
Выбирая путь продолжения аренды субъекты малого и среднего предпринимательства должны четко понимать, что с 2015 года порядок продления договоров аренды существенно меняется. Никакого «мягкого» пролонгирования договоров аренды уже не будет. По окончанию срока аренды уполномоченный муниципальный или государственный орган обязан выставить право на заключение нового арендного договора на открытые торги. То, что предыдущий арендатор является добросовестным и занимал арендованное помещение долгие годы уже не дает ему никаких преимущественных прав на продление арендного договора. Получая таким образом ненадежную перспективу продолжить аренду путем участия в открытых торгах с одной стороны, а с другой нежелательность возможной клиентской базы из-за смены местонахождения арендного помещения толкает арендатора к решению о выкупе.
Указанный выше федеральный закон вместе с тем имеет множество ограничений в стремлении арендатора в выкупе помещений.
Необходимым условием является то, что лица, желающие выкупить имущество, должны относиться к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Во-вторых, преимущественное право выкупа также имеет ряд ограничений по условиям предоставления этого права, особенностям его реализации. И наконец, надо иметь ввиду, что в г. Москва сложилась судебная практика по вопросам выкупа арендуемых помещений явно не в пользу предпринимателей. Вместе с тем следует иметь ввиду, что Арбитражный суд с января 2012 года предписывает судам в спорах по выкупу помещений занимать позицию, максимально учитывающую целей предпринимателей.
Федеральный закон не распространяется на:
1. Имущество, арендованное организациями, входящими в инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
2. Имущественные комплексы унитарных предприятий (государственных или муниципальных)
3. Имущества государственных или муниципальных учреждений, находящееся в оперативном управлении
4. Недвижимость, ограниченная в обороте
Все, что не урегулировано принятым законом, находит отражение в существующем законодательстве о приватизации.
Что же относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с действующим законом:
Внесенные в ЕГРЮЛ потребительские кооперативы
- Внесенные в ЕГРЮЛ коммерческие организации
- Внесенные в ЕГРП физические лица – субъекты предпринимательской деятельности без образования юридического лица
- Крестьянские - фермерские хозяйства
При этом выдвигаются дополнительные условия:
Для юридических лиц - менее чем 25% доля суммарного участия государственных организаций, иностранных юридических и физических лиц, общественных и религиозных организаций в уставном капитале. Доля участия юридических лиц не являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства должна быть также менее 25 %.
Средняя численность работников для средних предприятий – 100-250 человек, для малых предприятий – до 100 человек, для микро предприятий – до 15 человек.
Выручка от реализации товаров, работ и услуг не должна превышать предельных значений, установленных правительством РФ.
В настоящее время органами власти соответствующего субъекта ведется специальный реестр малого и среднего предпринимательства. Включение в данный реестр является подтверждением права на льготный выкуп нежилых помещений.
1. кредитные, страховые организации; инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды; ломбарды и участники (профессиональные) рынка ценных бумаг;
2. участники соглашений о разделе продукции;
3. весь игорный бизнес;
4. не резиденты РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными соглашениями;
5. производства, связанные с добычей и переработкой полезных ископаемых.
Что касается условий предоставления преимущественного права, то о них можно сказать следующее:
1. Арендованное имущество находится во владении или пользовании в течении трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона о выкупе;
2. Арендная плата вносилась без нарушения условий договора;
3. Площадь арендуемых помещений не превышает предельных значений, установленных соответствующими субъектами. (Для Москвы – площадь в 300 кв.м.)
