Включение дольщика в реестр требований о передаче жилых помещений. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений Должник: Закрытое акционерное общество «ХХХ»
- Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
- Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
- Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
- Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
- Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?
Вопрос
Юр. лицо заключило ДДУ с застройщиком в 2014 г. Срок ввода в эксплуатацию 2016 г. До настоящего времени дом не веден в эксплуатацию. Доп соглашения с застройщиком об увеличении сроков строительства не подписывались. В 2017 г. в отношении застройщика начинается банкротное производство, введена процедура наблюдения. Вправе ли наша организация - дольщик обратиться в суд в рамках дела о банкротстве с требованием, о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений? Или о передаче объекта незавершенного строительства? Если нет, то, с каким заявлением обращаться?
Ответ
Да, организация вправе обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов о передаче жилых помещений (в случае, если она приобретала жилое помещение).
В соответствии с положением ст. 201.4 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Требования о передачи жилых помещений и включении данных требований в реестр рассматриваются в порядке ст. 201.6 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
В ряде случаев, можно сослаться на пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в соответствии с которым, участник строительства, полностью исполнивший обязательства по договору, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченный им объект недвижимости. Если объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, арбитражный суд в рамках дела о банкротстве в соответствии с положениями ст.201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ может удовлетворить иск о признании права собственности - см. Постановление АС МО от 06.02.2017 № А40-107550/10.
При отсутствии в совокупности вышеуказанных условий, суд отказывает в удовлетворении иска о признании права (см. Постановление АС СЗО от 05.05.2017 № А56-83217/2015).
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
«На сегодняшний день случаи банкротства застройщика - не редкость. В таких ситуациях участники долевого строительства могут оказаться незащищенными и понести значительные потери. Для решения сложившейся ситуации Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ были внесены дополнения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков». До вступления в силу этих изменений участники долевого строительства были лишены права требовать свое имущество в объекте незавершенного строительства.*
Однако, применяя данный параграф, юристы и судьи сталкиваются с различными проблемами. В частности, актуальным является вопрос - включать ли в реестр требований о передаче жилых помещений требования граждан-участников долевого строительства в случае регистрации права собственности на жилое помещение либо на долю в объекте незавершенного строительства? От его решения зависит, будут ли погашены требования участников строительства, включенные в реестр о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи жилых помещений в порядке ст.ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.
ЗАСТРОЙЩИК-БАНКРОТ ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОБСТВЕННОСТИ
Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:
наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;
факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.
В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.
Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:
погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);
погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).
Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении всех условий, установленных в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Аналогичные положения содержатся и в ст. 201.11. Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только в случае, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Такое правило касается конкретного объекта строительства, включенного в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
При этом важным условием является то, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности (п. 5 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В свою очередь право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, в случае регистрации участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства либо на жилое помещение в Управлении Росреестра, прекращается право собственности на данное имущество должника - застройщика.
Указанное имущество не будет входить в состав конкурсной массы (ст. 131 Закона о банкротстве), поскольку не является имуществом должника. Именно по этой причине у застройщика будет отсутствовать право распоряжаться данным имуществом, в том числе и право передавать его кому бы то ни было. То есть, обязанность должника по передаче жилого помещения прекращается с даты внесения записи о праве собственности за гражданином в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).
Но, как сказано выше, требования участников строительства включаются в реестр о передаче жилых помещений с целью последующей передачи в жилищно-строительный кооператив.
В случае включения в реестр требований участников долевого строительства с зарегистрированным правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, может возникнуть ситуация, при которой невозможно будет произвести погашение требований всех участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В этом случае будет нарушаться положение п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве - требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений будет больше, чем жилых помещений после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства. При таких условиях арбитражный управляющий должника сможет дать лишь заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства.
В КОНКУРСНУЮ МАССУ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ВХОДЯТ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ
Ввиду того, что из § 7 гл. IX Закона о банкротстве не следует прямой запрет на включение описываемых требований, судебная практика по данному вопросу различна.
В качестве примера можно привести следующее дело, которое иллюстрирует различные подходы судов.
В рамках одного банкротного дела было подано порядка 70 требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности.
Одним из конкурсных кредиторов в порядке ст. 71 Закона о банкротстве были заявлены возражения по данным требованиям. Суть возражений сводилась к тому, что за определенными участниками признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Такое право участников было зарегистрировано, поэтому эти лица не могут заявлять требование о передаче им в собственность того, что и так уже является их собственностью.
Судом первой инстанции доводы конкурсного кредитора были признаны необоснованными. Суд пришел к выводу, что § 7 гл. IX Закона о банкротстве не содержит запрета на включение в реестр требований о передаче жилых помещений в случае признания за гражданином права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом предусмотренная законом возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр таких требований является способом реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика.
В свою очередь обязательство застройщика по передаче жилого помещения, установленное соответствующим договором, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика перед участником долевого строительства по передаче готового жилого помещения.
Поэтому наличие зарегистрированного права долевой собственности участников строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данным лицам соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требований участников строительства о передаче причитающихся им жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений должника (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2012 по делу № А45-21735/2011).
Апелляционный суд согласился с доводами суда первой инстанции и указал следующее. Наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Кроме того, Закон о банкротстве не ограничивает право участника строительства предъявлять к должнику требование о передаче жилого помещения при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Признание права собственности не означает исполнение должником своих обязательств по договору. Доля в объекте незавершенного строительства, право собственности на которую признано в судебном порядке, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи жилого дома в эксплуатацию (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А45-21735/2011).
Однако конкурсный кредитор не согласился с такими выводами судов и обратился в кассационную инстанцию, которая его поддержала. Окружной суд отказал в удовлетворении требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности. В судебном акте было указано, что признание права собственности на долю объекта незавершенного строительства за участником долевого строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком. Именно по этой причине такая доля не может быть включена в конкурсную массу должника. А значит, и застройщик не сможет распорядится имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений - это очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком. Для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Однако доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником на том же праве и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей.
При этом нахождение должника в процедуре банкротства означает его неплатежеспособность, в том числе материальную неспособность достроить объект недвижимости и выдать квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что участник долевого строительства вправе требовать от должника готовое жилое помещение, несмотря на наличие у него зарегистрированного права на долю в объекте, не соответствует ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей передачу должником участникам строительства объекта незавершенного строительства. Также суд делает вывод о том, что для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу № А45-21735/2011).
В настоящее время судами кассационной и апелляционной инстанций по данному делу приняты судебные акты об отказе в удовлетворении требований участников долевого строительства, право собственности которых на долю зарегистрировано, во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОТКАЗ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА В ЕГРПН ПОЗВОЛИТ СОБСТВЕННИКУ ВКЛЮЧИТЬ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ В РЕЕСТР
Каких-либо разъяснений Высшего арбитражного суда РФ по вопросу включения требований участников с зарегистрированными правами собственности, к сожалению, до сих пор нет. Однако интересна позиция тройки судей ВАС РФ, выраженная в одном из определений об отказе в передаче дела в Президиум. Так, в судебном акте описана ситуация, когда право собственности на помещение участника строительства было признано решением суда общей юрисдикции и зарегистрировано в ЕГРПН. Тройка судей пришла к выводу, что в случае если участник строительства обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то его требование может быть включено в реестр только в случае его отказа от регистрации (определение ВАС РФ от 25.06.2012 по делу № ВАС-7586/12).
Таким образом, требование участника строительства с зарегистрированным правом может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.
Так, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Форма данного отказа специально не регламентируется. Свидетельством отказа собственника от права собственности может служить подача заявления об отказе от вещи, сделанная как в письменной, так и в устной форме.
В любом случае такой отказ должен быть свободным с точки зрения воли (не быть вынужденным в силу чрезвычайности обстановки), недвусмысленным с точки зрения целей и эффективным с точки зрения доведения до всех возможных адресатов. Представляется, что отказ от права собственности на недвижимое имущество требует обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и орган местного самоуправления по месту нахождения имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Бездействие собственника само по себе, напротив, еще не свидетельствует о намерении отказаться от права собственности.
Полагаем, что волеизъявление участника долевого строительства в виде отказа от регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства должно быть четко выражено путем осуществления действий, свидетельствующих о совершении такого отказа, например путем обращения в Управление Россреестра с заявлением о регистрации отказа от права собственности. Если же такой отказ по каким-то причинам не будет зарегистрирован Росреестром, то требование участника долевого строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений не может быть удовлетворено.
Итак, подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что требование участника строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в ЕГРПН, может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.
Представляется, что выбор способа защиты участник долевого строительства должен сделать самостоятельно исходя из финансового состояния должника и стадии строительства незавершенного объекта.
Последствия принятия того или иного решения инвестором можно представить в виде таблицы (безотносительно к конкретному должнику и объекту строительства).
ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СОВЕРШЕНИЯ УЧАСТНИКОМ СТРОИТЕЛЬСТВА ОПРЕДЕЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ
| Отказ от права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте | Сохранение за собой права собственности |
| Участие в деле о банкротстве о банкротстве | Не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве |
| Участие в первом собрании кредиторов (в случае включения требования в реестр о передаче жилых помещений в процедуре наблюдения) | В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в Жилищно-строительный кооператив, могут вступить в ЖСК и участвовать в достройке объекта вместе с иными участниками |
| Участие в собрании участников строительства и принятие решений в соответствии со ст.ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве | Участники строительства, в случае передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив, не могут принимать решение о судьбе объекта без участников, право собственности которых на долю зарегистрировано |
| В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений: требование участника строительства погашается путем передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив; право собственности застройщика (должника) объекта передается Жилищно-строительному кооперативу; завершение строительства происходит за счет средств членов ЖСК и (или) привлеченного инвестора (очевидно, что для инвестора данный объект должен быть инвестиционно привлекательным) | В случае ликвидации должника право собственности сохраняется (данный факт является положительным в случае, если строительство дома завершено). |
«Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то небольшим компаниям и гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. С августа 2011 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ(далее - Закон № 127-ФЗ) был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков. Анализ указанных изменений и судебной практики по их применению позволяет сделать вывод, что права дольщиков теперь достаточно надежно защищены, в том числе и в связи с тем, что по делам о признании застройщиков несостоятельными (банкротами) положениями § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ предусмотрены определенные способы погашения ими требований участников долевого строительства. Поэтому участникам долевого строительства, инвесторам, столкнувшимся с подобной ситуацией, необходимо понимать, какой алгоритм действий следует выстроить для того, чтобы вернуть свои денежные средства, а в каких случаях есть возможность вернуть имущество, за которое были внесены средства дольщиков.
ТРЕБОВАНИЕ ПОДЛЕЖИТ ВКЛЮЧЕНИЮ В РЕЕСТР, ДАЖЕ ЕСЛИ СРЕДСТВА ПЕРЕДАВАЛИСЬ НЕ ДОЛЖНИКУ, А ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЮ
На практике встречаются случаи, когда денежные средства для инвестирования строительства вносятся участником строительства третьему лицу, которое осуществляет действия, направленные на привлечение денежных средств для строительства, на основании договорных отношений с застройщиком. И в ситуации, когда застройщик оказывается банкротом, возникает вопрос - вправе ли дольщик обратиться с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, если денежные средства за недвижимость получало некое третье лицо?
Так, по одному из дел гражданин обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его участником строительства и включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований к должнику - застройщику, в соответствии со ст. 201.2Закона № 127-ФЗ. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причиной оставления исковых требований без удовлетворения явилось отсутствие у должника обязанности по передаче жилых помещений заявителям. Дело в том, что согласно представленным по делу доказательствам денежные средства граждан для строительства квартир привлекал не застройщик, а третья организация, которая получила от заявителей денежные средства для долевого строительства жилого дома. Суд указал, что в рассматриваемом случае застройщиком является лицо, на котором, согласно договорам соинвестирования, лежит обязанность по передаче жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, сослался на следующие обстоятельства. Лицо, принимавшее у граждан денежные средства для долевого строительства жилого дома, действовало в рамках договора поручения, согласно которому, как поверенный, брало на себя обязательства по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства жилого комплекса, которое осуществлял должник - застройщик (доверитель). Из условий договоров следовало, что поверенный действует исключительно в интересах доверителя для достижения цели - строительство и передача в собственность участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений. Апелляционная инстанция руководствовалась, в том числе, нормой ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В дальнейшем ни должник - застройщик, ни лицо, привлекавшее денежные средства, не воспользовались процессуальным порядком оспаривания постановления апелляционной инстанции (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу № А73-8109/2010). Аналогичные выводы содержатся и в других подобных делах (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А73-8109/2010, от 05.05.2012 по делу № А73-8109/2010). Анализ указанных апелляционных производств свидетельствует о том, что именно действия или бездействие должника - застройщика привели к возникновению у граждан (дольщиков) необходимости обращения с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о его банкротстве.
ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕ ВОЗНИКЛО, ТРЕБОВАНИЕ О ПРИЗНАНИИ ТАКОГО ПРАВА УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ*
На практике нередки случаи, когда при банкротстве застройщика участники долевого строительства обращаются с требованиями о признании за ними права на долю в объекте незавершенного строительства.
Так, в рамках одного из дел о банкротстве застройщика граждане, в полном объеме осуществившие платежи по договорам долевого участия в строительстве в пользу застройщика, обратились в суд с требованиями:
признать право собственности на объект незавершенного строительства - офис,
признать в равных долях право собственности на объект незавершенного строительства - магазин.*
Определением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Однако апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Должник является застройщиком объекта «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж». Строительство возводимого застройщиком объекта на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же, как и на дату рассмотрения заявления) не завершено. Право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства (63 % готовности) с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства зарегистрировано за должником с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. В ходе проведения процедуры наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках этого дела подлежат предъявлению и рассмотрению нормы п. 1 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ в отношении требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К числу таких требований относятся, например, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Одним из таких оснований является приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу. При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ. Доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Данные выводы апелляционный суд обосновал следующим образом.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дом участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ). То есть договор об участии в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество. В данном споре - нежилые помещения.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абзаце 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214-ФЗ.
Как следует из положений законов № 214- ФЗ и № 127-ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). С учетом изложенного выше, а также того факта, что строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у граждан - участников долевого строительства не возникло, поэтому и заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.*
Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по схожим делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 по делу № А45-25267/2009; Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу № А73-14698/2009, от 10.05.2012 по делу № А73-14698/2009; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 по делу № А73-14698/2009, от 20.07.2012 по делу № А73-14698/2009).
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ОБРАЩЕНИЮ В СУД С ДЕНЕЖНЫМ ТРЕБОВАНИЕМ К БАНКРОТУ
Правоприменительной практике известны случаи, когда притязания кредиторов, возникающие из договора участия в долевом строительстве, оспариваются. Признание указанной сделки недействительной может стать препятствием к осуществлению права на заявление требования, вытекающего из такого договора.
В решении данного вопроса сформировались следующие позиции судов. Первая заключается в том, что признание судом недействительным договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа участнику строительства во включении его требования в реестр передачи жилых помещений. Так, по одному из дел суд первой инстанции признал недействительным договор об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между застройщиком и гражданкой, на объект долевого строительства «жилое помещение - однокомнатная квартира». Суд также обязал территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить запись о регистрации указанного договора.
Решением арбитражного суда застройщик был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В последующем суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве застройщика по правилам § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Гражданка, о которой шла речь выше, обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника - застройщика требования о передаче ей в собственность однокомнатной квартиры. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, заявленные требования были удовлетворены. Судебные инстанции руководствовались положениями п.п. 2, 3 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, согласно которым арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Факт оплаты гражданкой суммы долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры материалами дела подтвержден.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подп. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
Поэтому, несмотря на признание договора участия в долевом строительстве недействительным, суды пришли к выводу, что между сторонами договора существуют фактические договорные отношения по строительству жилого помещения. Это подтверждается перечислением участником строительства застройщику денежных средств, их принятие последним, что влечет возникновение у застройщика обязанности по передаче участнику строительства жилого помещения. Поскольку денежные средства застройщиком были приняты, а передача жилого помещения не состоялась, то права участника строительства считаются нарушенными и подлежат восстановлению путем удовлетворения заявления участника строительства о включении его требования в реестр передачи жилых помещений (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу № А73-2825/2012).
Однако другие арбитражные суды иначе решают аналогичные вопросы. Некоторые из них считают, что если есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным договор, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр отсутствуют. Так, по одному из дел апелляционная коллегия оставила без изменения определение суда первой инстанции, которым истцу было отказано во включении его требования в реестр. При этом апелляционный суд указал, что при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений отсутствуют. Следовательно, сторона не может быть понуждена к исполнению обязательств, основанных на недействительной сделке. Признание договора недействительным не препятствует лицу обратиться в суд первой инстанции с денежным требованием, равно как и не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника долевого строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ) или готовое жилое помещение (п. 7 ст. 201.11. Закона № 127-ФЗ) (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу № А33-2805/2009к130).
Таким образом, можно заключить, что правила § 7 гл. IX Закона № 127- ФЗ не только устраняют неопределенность в отношениях между лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, но и способствуют эффективной защите нарушенных прав участников долевого строительства.
Требования о передаче нежилых помещений не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений
ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ МОГУТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕНЫ В РЕЕСТР О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Суды отказывают в удовлетворении требований о включении нежилых помещений, находящихся в жилом доме, в реестр требований о передаче жилых помещений. К требованиям в отношении нежилых помещений положения § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона № 127-ФЗ применению не подлежат, соответственно, требование долевого участника строительства о включении нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.
Подпунктом 3 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127- ФЗ установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Реестр требований о передаче жилых помещений - это реестр, содержащий требования, признанные таковыми арбитражным судом (подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
Данное положение арбитражным судом применяется буквально, что влечет отказ в удовлетворении требований, заявленных в отношении нежилых помещений (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу № А73-14698/2009, от 26.03.2012 по делу № А73-14698/2009; определения ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А79-4792/2009, от 17.09.2012 по делу № А46-14935/2011).
При применении положений подп. 3 и 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ следует также учитывать, что для разрешения вопроса о включении требования в реестр передачи жилых помещений, не имеет значения то обстоятельство, что строительство жилого дома не завершено либо не начато.
Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является установление того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора (определение ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А40-91655/10-88-351«Б»)*».
Образец заявления о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений составлен с учетом последних изменений законодательства РФ. Посмотреть сведения о юристе составившем заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений можно в разделе настоящего сайта « Арбитражный юрист ».
В Арбитражный суд Новосибирской области
630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 6
Заявитель: __________________________
Адрес по прописки: __________________________
тел.: ___________
Должник: __________________________
ИНН __________
ОГРН _____________
Адрес: __________________________
Временный управляющий: __________________________
ИНН __________
СНИЛС __________
Адрес: _________________________
Дело № _____________
Заявление о включении требований о передаче жилого помещения
в реестр требований о передаче жилых помещений
«__» __________ 201__ г. между ________________и _______________ был заключен договор № ___ участия в долевом строительстве.
В соответствии с вышеуказанным договором Заявитель обязался перечислить __________________ (далее - Должник) сумму, в размере ____________ рублей для строительства Объекта долевого строительства - квартиры № __, общей площадью __, в многоэтажном жилом доме № __ (по генплану) по ул. ____________ г. Новосибирска.
Во исполнение обязательств Заявитель перечислил денежные средства в сумме ___________ рублей Должнику в следующем порядке: _________________________, что подтверждается платежным поручением № ___ от «__» __________ 201__ г.
Со стороны заявителя условия договора были выполнены полностью.
Между тем, Должник до настоящего времени квартиру участнику долевого строительства не передал.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от «__» __________ 201__ г. в отношении Должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден _________________ (ИНН _______________, СНИЛС ___________), член _______________ (ИНН _______________, ОГРН _______________).
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано на сайте Единого Федерального Реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/) __________года.
Определением суда от «__» __________ 201__ г. при банкротстве Должника применены положения ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002, в редакции ФЗ № 210-ФЗ от 12.07.2011 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», регламентирующих банкротство застройщиков.
В соответствии со ст. 201.6 Закона требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона.
В соответствии с п. 5 ст. 71 Закона требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 71, 100, 201.6 Закона,
ПРОШУ:
- Включить требования Фамилия Имя Отчество о передаче жилого помещения - квартиры № ___, расположенной в многоэтажном жилом доме № __ (по генплану), на __ этаже по ул. ___________ г. Новосибирска (кадастровый номер земельного участка __:__:_____:_), общей площадью ___ кв.м., в том числе жилой площади ___ кв.м., площади, без учета площади лоджии и балкона ___ кв.м., площади лоджии/балкона ____ кв.м., стоимостью ________ рублей, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «____________».
- Рассмотреть настоящее заявление в мое отсутствие.
Приложение:
- Почтовые квитанции о направлении данного заявления Должнику и временному управляющему;
- Копия договора участия в долевом строительстве от «__» __________ 201__ г. № ___ с приложениями;
- Платежное поручение № ___ от «__» __________ 201__ г.
- Копия паспорта.
«__» __________ 2019 г. ________________ _____________
/подпись заявителя/ /ФИО заявителя/
Включение в реестр дольщиков при банкротстве застройщика необходимая судебная процедура, которая направленна на защиту прав участников долевого строительства.
До внесения в ФЗ ”О банкротстве” отдельной главы, посвященной банкротству застройщиков, в судах была большая неразбериха, которая приводила к ущемлению прав дольщиков вплоть до потери ими вложенных денежных средств. Данным пробелом в законодательстве пользовались мошенники, которые собрав денежные средства участников долевого строительства объявляли себя банкротами и легально “сливались” с чужими деньгами. В случае, если кредиторами перед данными застройщиками выступали банки или иные кредитные организации они первые забирали денежные средства от реализации имущества застройщика, поскольку оно находилось под обременением у данных организаций, а дольщики как правило оставались “у разбитого корыта” без денег и без квартир. Даже, если в последующем удавалась возбудить уголовное дело против руководителя фирмы застройщика, у него как правило или не было достаточного имущества для возмещения причиненного ущерба, или он находился в бегах за границей.
С июня 2011 г. была введен параграф 7 в ФЗ “О банкротстве”, который предоставил определенные гарантии участникам долевого строительства в плане защиты их прав от нерадивых застройщиков и кредиторов, в том числе и банков.
4 октября 2013 г. Верховный суд РФ выпускает “Обзор практики по долевому строительству”, который детализирует применение законодательства в спорных ситуациях тем самым предоставляя дополнительную защиту дольщикам.
Подсудность дел о включение в реестр требований о передаче жилых помещений
Исковое заявление о включение в реестр дольщиков при банкротстве застройщика подается в арбитражный суд, который рассматривает спор о банкротстве данного застройщика.
По умолчанию дело о банкротстве рассматривают по месту нахождения застройщика, но согласно п. 4 статьи 201.1 ФЗ “О банкротстве”, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства и от указанных лиц поступило соответствующее заявление.
Содержание иска о включение в реестр требований о передаче жилых помещений
Иск о включение дольщика в реестр требований о передаче жилых помещений должен содержать в “шапке”: наименование суда, наименование ответчика, его адрес; реквизиты дольщика: ФИО, адрес; ФИО арбитражного управляющего и его адрес.
В хронологическом порядке должна быть изложена последовательность взаимоотношений дольщика с застройщиком: указание на наименование документов, дату их подписания, последствия к которым они должны были привести.
В конце должны быть указаны сами требования, в данном случае — это требование о включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
К иску необходимо приложить копию договора участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие проведенную оплату по договору, договор переуступки прав требований (если имеется), дополнительные соглашения к договору (при наличие) и т.д.
Включение в реестр дольщиков нежилых помещений
Участники долевого строительства, которые имеют право требовать от застройщика передачи нежилых помещений, в силу статьи 201.8 ФЗ “О банкротстве”, могут встать в реестр.
Заявлять денежные требования указанным лицам крайне не выгодно, поскольку, как правило у застройщика, который находится на стадии банкротства, этих денег нет.
Оспаривание дольщиками требований дружественных для застройщика кредиторов
Часто застройщики создают искусственных кредиторов, требования которых превышают требования реальных кредиторов, что позволяет им вести банкротство в направлении крайне не выгодном для дольщиков. За счет того, что данные лица имеют большинство при голосовании, застройщик лоббирует свои интересы при банкротстве.
Для дольщиков важно не только включить свои требования в реестр дольщиков, но и оспаривать требования дружественных для застройщика кредиторов.
Сохраните, чтобы не потерять.Вконтакте
Одноклассники
Тематические статьи:
[Закон "Об участии в...
[Закон "Об участии в...
[Закон "Об участии в...
