Введение процедуры наблюдения в отношении застройщика. Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится. Последней стадией является ликвидация застройщика

17.09.2015

Банкротство застройщика сегодня уже не звучит для участников долевого строительства как приговор. Несмотря на рост числа недобросовестных строительных компаний, а вместе с ним и рост числа обманутых вкладчиков, в настоящее время наблюдаются серьезные сдвиги в сфере защиты прав частных инвесторов. С одной стороны, строительный бизнес становится все более прозрачным, и уже на стадии выбора компании-застройщика можно участников рынка, с другой стороны, происходит постепенное совершенствование нормативно-правовой базы, которая также позволяет эффективно отстаивать свои права на этапе ликвидации строительной компании.

Стадии банкротства застройщика

Любая компания, инициировавшая процедуру банкротства, проходит одни и те же определенные законодательством стадии, каждая из которых направлена на восстановление финансовой состоятельности компании и/или защиту прав кредиторов.

1. Наблюдение (максимальная продолжительность – 7 месяцев). В этот период назначается арбитражный управляющий, который должен комплексно отследить финансово-хозяйственное состояние компании-должника, составить реестр требований кредиторов, взыскать дебиторскую задолженность и др. Все действия временного управляющего направлены на выявление истинной картины возможности/невозможности восстановления платежеспособности организации и выхода из кризисной ситуации.
2. Финансовое оздоровление (максимальная продолжительность – 2 года). В этот период происходит активное вложение денежных средств в компанию, обеспеченных банковскими гарантиями, государственными гарантиями, залогом или поручительством с целью восстановления платежеспособности организации и погашения ее задолженности по установленному графику.
   По окончании процедуры дело о банкротстве прекращается либо вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства.
3. Внешнее управление (максимальная продолжительность – 1.5 года, но не более 2 лет вместе с финансовым оздоровлением). Целью внешнего управления становится восстановление платежеспособности застройщика с тем чтобы удовлетворить требования кредиторской задолженности в полном объеме. Отличительной особенностью этой стадии является полное отстранение руководства компании-должника от ведения дел, все полномочия передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие управленческие решения, как полное перепрофилирование производства, ликвидация "лишних" структурных звеньев, сокращение рабочих и т. д.
4. Конкурсное производство (максимальная продолжительность – 1 год). В 90% случаев при объявлении банкротства компании по результатам "наблюдения" арбитражный суд выносит заключение о переходе к процедуре "конкурсного производства". Имущество должника реализуется на торгах, вырученные средства идут на соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
5. Мировое соглашение . Соглашение может быть заключено на любой из стадий банкротства. Прежние обязательства ликвидируются, в силу вступают условия мирового соглашения, утвержденные собранием кредиторов и арбитражным судом.

Знание стадий процедуры банкротства застройщика и особенностей его поведения на каждой из них участнику долевого строительства упростит решение главной проблемы – возврат законных прав на квартиру или финансовых вложений.

Банкротство застройщика – что делать дольщику?

Согласно внесенным поправкам в Федеральный закон № 127-ФЗ (о банкротстве застройщика), защитить свои права стало намного проще. Именно при инициализации процедуры банкротства застройщика дольщик имеет значительные приоритеты по защите и возврату своих финансовых вложений.

1. При инициализации процедуры банкротства застройщика (стадии наблюдения или конкурсного управления) все участники долевого строительства в 5-дневный срок получают соответствующее извещение. В нем указывается, что дольщики вправе предъявить свои законные требования о передачи жилого помещения в собственность и/или денежные требования.
2. Если объект строительства достроен, дольщики в установленном порядке предъявляют свои требования в арбитражный суд. Ими предоставляются документы, подтверждающие факт ранее внесенной полной/частичной оплаты в строящееся жилье. По результатам рассмотренного судом обращения требования дольщиков вносятся в специальный «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». На его основании и будет производиться передача прав собственности на отстроенное жилье.
3. Если жилой объект не достроен, то участники долевого строительства смогут возвратить денежные средства только на этапе инициации процедуры банкротства "конкурсное производство" (уже после продажи с торгов имущества компании-застройщика). Полученная после продажи объекта сумма в размере 85% будет распределена на дольщиков, остальные средства пойдут на погашения иных текущих судебных требований и расходов. В случае если у застройщика имелась кредиторская задолженность (интересы кредиторов, инвесторов и дольщиков разграничиваются), на удовлетворение требований дольщиков, согласно закону, будет направлено только 25% от вырученной суммы.
4. Если застройщик не в состоянии удовлетворить финансовые требования дольщиков, то эта обязанность (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») переходит к страховой компании.
5. Участники долевого строительства также могут затребовать компенсацию морального ущерба, размер которого будет определяться оценщиком по требованию арбитражного управляющего. Компенсация выплачивается дольщикам в третью очередь, после выплат средств категориям граждан "причинение вреда здоровью по вине застройщика" и "физлица, не получившие своевременной выплаты заработной платы".
   Чтобы не попасться на недобросовестного застройщика, сегодня можно обезопасить себя уже на стадии выбора компании-строителя жилого объекта. Для этого достаточно проверить компанию на надежность, воспользовавшись базой компаний независимого аналитического центра – Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК.
6. Участниками долевого строительства может быть принято решение о самостоятельном доведении жилого объекта до стадии готовности. Тогда ими создается потребительский кооператив, который в законодательном порядке предъявляет требования о передачи всех прав на объект от застройщика членам вновь созданного кооператива.

Таким образом, при отсутствии факта мошенничества со стороны застройщика дольщики в законодательном порядке смогут удовлетворить свои требования – получить квартиру или возвратить большую часть вложенных средств.

Настоящая статья является обзорным материалом, который поможет сориентироваться участнику долевого строительства и понять основные моменты банкротства. Мы постарались упростить положения Закона о банкротстве и дать максимально простые определения юридическим терминам. Прежде всего материал рассчитан на покупателей недвижимости в новостройке и не претендует называться серьезной юридической работой.

Банкротство застройщика — это довольно частое явление, а в период кризиса статистика банкротов только растет. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможной потери денег, очень важно понимать и разбираться в этом вопросе, особенно если Вы приобретаете квартиру в новостройке. В статье мы научим Вас, как одним из первых узнать о предстоящем банкротстве застройщика, и подскажем некоторые пути выхода из ситуации, если все-таки Ваш застройщик оказался банкротом.

Кто может объявить о банкротстве и кому выгодно банкротство застройщика?

Подать заявление о банкротстве застройщика может любое юридическое или физическое лицо в случае, если застройщик не может оплатить задолженность в размере не менее 300 000 рублей в течении 3-х месяцев с даты, когда задолженность должна была быть оплачена. Требование должно быть подтверждено вступившим в законную силу решением суда.

Однако банкротство можно возбудить далеко не по каждому требованию. К примеру, если застройщик не выплачивает неустойку, то по такому требованию возбудить процедуру несостоятельности застройщика нельзя.

Застройщик и сам может (а по закону обязан, но как правило, не делает этого) объявить о собственно й несостоятельности, если у него появятся признаки банкротства. Только руководство застройщика в этом не заинтересовано, поскольку при банкротстве компании, как правило, все заканчивается ее ликвидацией. В таком случае о продажах квартир уже не может идти и речи. Более того, директору придётся согласовывать ряд вопросов с арбитражным управляющим. В общем, банкротство застройщику не выгодно. Но если банкротство неминуемо, о чем руководство застройщика прекрасно осведомлено, то лучше самостоятельно заявить о банкротстве, тем самым застройщик сможет назначить лояльного ему арбитражного управляющего. Очень важная деталь: кто первым подал заявление о банкротстве, тот и назначил своего арбитражного управляющего!!!

Арбитражный управляющий – это лицо, которое руководит процессом банкротства. Проще говоря, в компании до этого был один руководитель, а после введения первой стадии наблюдения в компании появляется дополнительный контролирующий орган. В последующем арбитражный управляющий на прочих стадиях банкротства будет единоличным руководителем юридического лица.

Банкротство никому не выгодно и поэтому зачастую очевидно банкротные компании не заявляют об этом. Почему? Давайте разбираться.

Основную массу кредиторов застройщика составляют поставщики и подрядчики тех или иных услуг.

Кредиторы – это все те, кому должен застройщик, это могут быть и государственные органы, и физические, и юридические лица. Если застройщик должен вам по тем или иным обстоятельствам, значит вы кредитор, а он ваш должник.

Банкротство не выгодно ни подрядчикам, ни поставщикам застройщика, поскольку в случае начала процедуры банкротства требования подрядчиков и поставщиков будут отнесены к четвертой очереди, тогда как требования участников строительства будут отнесены к третьей очереди.

Тут стоит пояснить, что такое очередь и какое отношение она имеет к Вам.

Банкротство представляет собой определенный процесс.

Для простоты понимания мы приведём один из самых распространенных сценариев банкротства и выделим только те моменты, которые важны для понимания процесса банкротства с точки зрения Кредитора (участника строительства):

Подача заявления о банкротстве в Арбитражный суд.

Арбитражный суд рассматривает обоснованность указанного заявления. Если определенные формальности соблюдены и есть признаки банкротства, то суд выносит определение о введении в отношении лица наблюдения (первая стадия банкротства) и назначает арбитражного управляющего, который будет руководить процессом банкротства.

Введение наблюдения.

Формирование реестра требований кредиторов.

Арбитражный суд в установленные сроки рассматривает все поступившие требования и проверяет их обоснованность. Арбитражный управляющий формирует единый реестр кредиторов застройщика. Требования участников строительства, если они касаются имущественных требований (квартиры), оформляются в отдельный реестр. Важно не пропустить 30-дневный срок подачи заявления, иначе это грозит тем, что Ваши требования не будут включены в реестр и распределение имущества застройщика будет происходить без вашего участия. Т.е. если Вы не заявите свои требования на квартиру, то вашу квартиру могут продать с торгов, а денежные средства, полученные от реализации проданной квартиры, будут пропорционально распределены между кредиторами, которые включены в реестр.

Формируется список всех активов должника.

Арбитражный управляющий собирает все данные об активах должника и формирует реестр.

Продажа активов должника.

Несмотря на то, что мы сильно упростили процедуру банкротства, суть в том, что все незаложенное имущество застройщика продается с аукциона и денежные средства распределяются между кредиторами в соответствии с очередью, в которой находится кредитор. То есть сначала удовлетворяются требования первой очереди, и пока все требования первой очереди не удовлетворены, следующая очередь ничего не получает. Поэтому важно находиться в более ранней очереди. ФЗ-214 предоставил участникам строительства привилегированное положение и отнес всех дольщиков к 3-ей очереди. Не будем рассматривать первую и вторую очереди, они не многочисленны. Основными кредиторами являются кредитные организации, поставщики, подрядчики, и все они относятся к 4-ой очереди. Пока дольщик не удовлетворит свои требования, остальные кредиторы, находящиеся в 4, 5 и т.д. очередях, не получат ни копейки. В связи с этим большинство кредиторов, с которыми у застройщика имеются договорные отношения, не подают на банкротство, так как рискуют вообще ничего не получить. Но это не всегда так. Некоторые подрядчики подают заявление о банкротстве преследуя только одну цель — напугать застройщика и вынудить его рассчитаться с подрядчиком. Как было сказано ранее, банкротство невыгодно никому, но подрядчик, подавший заявление на банкротство, прекрасно знает, что если арбитражный суд посчитает его заявление обоснованным и введет наблюдение, то подрядчик скорее всего вообще ничего не получит. Но все же есть вероятность того, что застройщику банкротство невыгодно, и чтобы не потерять все, застройщик изыщет денежные средства и расплатится с подрядчиком.

Последней стадией является ликвидация застройщика.

Если вдруг ваш застройщик перестал строить, то есть повод насторожиться и еще на ранней стадии предпринять необходимые меры, к примеру, перепродать квартиру с дисконтом.

В случае опасений, что застройщик находится в предбанкротном состоянии, Вам необходимо отслеживать указанную информацию на сайте: http://kad.arbitr.ru/ .

Дела по рассмотрению заявлений о банкротстве помечаются буквой «Б». Советую в любом случае подписаться здесь: https://my.arbitr.ru/#index на уведомление о вновь поданных судебных исках в отношении вашего застройщика. Таким образом, вы узнаете о предстоящем банкротстве одним из первых.

Если на вашего застройщика подано заявление о банкротстве, то рекомендуем Вам обязательно поприсутствовать на судебном заседании и послушать, о чем говорят истец и ответчик, по возможности пообщаться с ними вне зала судебного заседания. Многое станет понятно.

Не стоит думать, что невозможно продать квартиру после того, как подано заявление о банкротстве.

Во-первых, поданное заявление — это еще не само банкротство и существует большая вероятность того, что это всего лишь временное затруднение застройщика, например, до получения очередного транша денег от банка.

И во-вторых, мало кто вообще нормально проверяет застройщика, зачастую риелтору выгодно продать квартиры определенного застройщика и они вряд ли скажут Вам о временных трудностях. Тем более трудности могут быть действительно временными.

Если Вы вдруг обнаружили, что на вашего застройщика кто-то подал заявление на банкротство, советую немедленно обратиться в юридическую компанию для анализа застройщика на платежеспособность, поскольку получение недвижимости или денег напрямую зависят от своевременности предпринятых Вами мер.

После объявления застройщика банкротом все становится гораздо плачевнее. Хорошо, если ваша квартира построена полностью и в ней можно проживать, тогда вы столкнётесь только с дополнительными юридическими формальностями, а если квартира не построена, то без консультации хорошего юриста вам не обойтись.

Юридическая фирма Юристы Москвы готова оказать вам юридическую консультацию по вопросу приобретения недвижимости в новостройке, а также проконсультировать вас по вопросу банкротства застройщика.

Банкротство застройщика - угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?

Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве - честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.

Обратите внимание!

Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.

Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.

Что значит банкротство застройщика

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве инициируется при невозможности исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, если долг не погашается более 3 месяцев. Арбитражный суд рассматривает дело по месту нахождения банкрота, прежде всего, определяя при подаче соответствующего заявления финансовую несостоятельность застройщика. Банкротство застройщика - процедура, включающая пять стадий:

• надзор;
• санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Обратите внимание!

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.

Виды финансовой несостоятельности компании

Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:

• скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
• рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
• форс-мажор.

Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности - инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.

Обратите внимание!

Признак стремления к фиктивному банкротству - закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика - весьма сложная задача.

Признаки банкротства застройщика

Предприятие-банкрот не способно:

• платить по счетам кредиторов;
• совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.

Если падает прибыль строительной компании, то:

• растет вероятность невозврата средств;
• ликвидность активов переживает кризис.

Обратите внимание!

Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.

Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние - определяются формами ведения бизнеса, его методами.

Что же делать дольщику

Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.

При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:

• создание ЖСК - кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
• возврат вложений.

Обратите внимание!

Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.

Санация компании - финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.

Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.

Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.

Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:

• незаключенным;
• незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.

Обратите внимание!

Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат - функция арбитражного управляющего.

Какие правовые вопросы возникают у вкладчиков?

Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:

• выплаты страховых компенсаций;
• какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
• будет ли выселение;
• как сдать дом;
• оплата по банковскому кредиту;
• какова судебная практика по банкротству застройщика;
• каковы национальные особенности строительной деятельности.

При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.

Обратите внимание!

При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.

Правовая защита участников строительства

Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.

Обратите внимание!

Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.

Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.

Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:

• арест на денежные средства;
• требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
• запрет на совершение определенных действий;
• запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
• хранение истцом спорного объекта.

Обратите внимание!

Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.

По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:

• участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
• при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
• при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
• можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.

Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков - прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.

Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.

Образец заявления

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

Скачать образец заявления о включении в реестр требований (.docx)

Банкротство строительной организации является страшной новостью для любого гражданина, заключившего .

Как это не печально в последнее время очень часто случается разорение, как небольших фирм, так и крупных строительных компаний. Но, самым ужасным является не сам факт банкротства, а последствия – и огромные долги.

А иногда бывает и по-другому: компания преднамеренно заявляет о несостоятельности и осуществляет ликвидацию с целью ухода от ответственности.

Что же делать обманутому дольщику? Где искать защиту и как минимизировать финансовые потери?

Законодательное регулирование вопроса

В 2004 г. произошло принятие , направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Некоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.

Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.

Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.

Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.

Описание процедуры

Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.

Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств :

• повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
• резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
• форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.

Что такое реестр требований кредиторов

Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.

Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.

Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.

Отражение данных о дольщике в реестре требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.

Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок , в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.

Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.

На что имеет право дольщик

Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом , то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.

Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом . Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.

Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка , направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.

Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.

Порядок и правила выставления требований

Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления . Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.

Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:

Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр . Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:

• наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
• подробная информация о банкротящемся предприятии;
• личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
• контактная информация о лице, подающем заявление;
• номер и дата соглашения;
• информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
• стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
• документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.

Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.

Какой вариант компенсации выбрать

Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье . Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.

Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.

Некоторые нюансы

О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.

Если банкротство близко, но судебного дела еще нет

В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут :

• создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
• вернуть вложенные средства.

Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.

Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.

Передача прав третьему лицу

Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.

Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.

О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете: