Договор найма жилого специализированного помещения бланк. Новый вид договора найма жилого помещения в фонде социального использования. Забыли о бюджетниках

Нерешенный квартирный вопрос — серьезная проблема для многих россиян. На одного гражданина РФ приходится 22 квадратных метра жилья, в то время как в Германии этот показатель превышает 50 метров. Стремясь изменить ситуацию, власти запустили программу по строительству жилья некоммерческого найма.

Российское законодательство о некоммерческом найме

Суть понятия некоммерческого найма заключается в том, что государство предоставляет в аренду гражданам с небольшим уровнем дохода жилье по ценам, которые намного меньше среднерыночных. Уровень дохода, который позволит претендовать на подобную недвижимость , будет устанавливаться законодательным актом субъекта РФ, в котором проживает гражданин, исходя из цен на квартиры в регионе.

Главный критерий — уровень дохода претендента на жилье некоммерческого найма и членов его семьи должен быть больше, чем у граждан, признанных малоимущими (для них существует социальное жилье), но который не позволяет им самостоятельно приобрести собственную недвижимость

Срок аренды может составлять от одного года до 10 лет. Договор некоммерческого найма может быть разорван наймодателем досрочно, если выяснится, что наниматель:

• систематически не вносит квартплату;
• сдает недвижимость в субаренду другим лицам;
• нарушает права других жильцов;
• разрушил или повредил предоставленную ему квартиру;
• если у него или у членов его семьи есть другое жилье на территории того же муниципального образования.

Новая недвижимость в этом случае арендатору не предоставляется.

Соглашение может быть досрочно расторгнуто и нанимателем . Правда для этого ему необходимо согласие проживающих с ним членов его семьи, и он в обязательном порядке должен уведомить наймодателя за три месяца.

Тонкости процедуры некоммерческого найма

Самое первое, что должен сделать человек, собирающийся претендовать на жилье некоммерческого найма, — тщательно проанализировать законодательство региона, в котором он проживает, и удостовериться, что уровень его дохода позволяет получить подобную недвижимость.

Все, кто встал на очередь по получению жилья социального найма до 1 января 2005 года, попадают в эту категорию автоматически. Всем остальным гражданам необходимо собирать документы, подтверждающие их уровень дохода, писать заявление на постановку на учет по программе некоммерческого найма и обращаться в многофункциональный центр или другой орган, занимающийся постановкой на учет. Если заявление удовлетворено, необходимо обращаться непосредственно к организации, которая занимается сдачей в аренду подобного жилья.

Подводные камни некоммерческого найма

С одной стороны, некоммерческий найм — реальный шанс получить собственную квартиру по доступной цене для миллионов россиян. Но у подобного жилья есть и свои недостатки.

В первую очередь это нефиксированный размер платы за квартиры некоммерческого найма. По задумке законодателей она не должна превышать ограничения, устанавливающиеся государственными органами региона, в котором находится жилье, но в то же время должна быть достаточна для возмещения застройщику расходов на строительство дома. Также, чтобы сделать подобные дома окупаемыми, планируется, что государство будет бесплатно предоставлять землю под застройку жилья некоммерческого найма и безвозмездно подключать такие дома к инженерным сетям.

В Москве, с ее заоблачными ценами на земельные участки, застройщикам будет выгодно участвовать в возведении подобного жилья. Но вот в регионах, где участки стоят гораздо дешевле, предоставление их бесплатно не станет ощутимой помощью застройщику и им придется возмещать свои расходы благодаря высокой арендной плате.

Например, в настоящий момент в Сургуте и Нефтеюганске строятся дома, в которых будут предоставляться квартиры по некоммерческому найму. Застройщики планируют, что стоимость аренды будет составлять от 15 до 30 тысяч рублей. Но в то же время, по данным сайта rosrealt.ru средняя рыночная цена аренды 1-комнатной квартиры в Сургуте в октябре 2014 года составляла те же 15119 рублей. Таким образом, гражданам, желающим получить квартиру, гораздо проще снять ее самостоятельно, чем заморачиваться с постановкой на учет в программе жилья некоммерческого найма

Еще одним недостатком таких квартир является то, что арендаторы получают жилье на срок не более 10 лет и не могут распоряжаться им. В данный момент компанией «Эталон» уже начато строительство жилья некоммерческого найма в Петербурге. Планируется, что арендная ставка за подобную недвижимость будет на 20% ниже ипотечной ставки по аналогичному объекту. Разница не слишком велика и арендаторам будет гораздо выгоднее оформить ипотеку. Ведь в этом случае они являются собственниками квартиры и могут продать ее, сдать в аренду, передать по наследству или же проживать в ней сами (всю жизнь, а не 10 лет).

Александр Якунин, рмнт.ру

Правильно составленный договор найма жилого помещения поможет сторонам мирно урегулировать вопросы, возникающие в период его эксплуатации и разрешить возможные конфликтные ситуации без обращения в судебные органы. Наём жилого помещения регламентируется .

Особенности составления договора

Все отношения сторон по договору найма жилого помещения изложены в главе 35 ГК РФ . даёт определение понятию этого вида сделок, согласно которому по договору найма одна сторона предоставляет другой стороне жильё во временное владение и пользование, за определённую плату. Договор обязательно должен содержать следующие пункты.

• Предмет - жилое помещение. Сдавать внаём какое-либо жильё может только его собственник, либо лицо, уполномоченное на это. Поэтому до заключения договора необходимо проверить у наймодателя документы, подтверждающие его права собственника либо проверить правомочность его доверенности.
• Оплата, согласно устанавливается по обоюдному соглашению сторон. В договоре должен быть чётко указан размер оплаты и сроки её внесения. Изменения оплаты может быть произведено, только если стороны предусмотрели это в договоре, либо по обоюдному соглашению.
• Срок заключения договора не является обязательным пунктом его содержания и устанавливается по соглашению сторон. Но согласно не может превышать 5 лет. Исключение составляют договора социального найма. Если в договоре срок не указан, то максимальный срок его действия составляет 5 лет, после чего заключается новый договор, при этом наниматель имеет преимущественное право на его заключение.

Важно! Если договор аренды заключается на срок не более 1 года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации.

Особенности заключения

Договор найма заключается только с физическими лицами, если стороной сделки выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды помещения, в отношении которого действуют правила .

Чётко даёт определение жилого помещения, как объекта договора найма, согласно которого оно должно отвечать следующим требованиям:

• Предоставляемое жильё должно быть изолированным (дом, квартира, комната).
• Жильё должно быть пригодно для постоянного длительного проживания.

Согласно для такого рода договоров обязательна письменная форма его заключения и государственная регистрация.

Предусматривает, что нанимателем жилья может быть только гражданин и условия договора распространяются на всех членов его семьи, проживающих совместно с ним.

Важно! Ответственность за действия членов семьи проживающих совместно с нанимателем жилья несёт человек подписавший договор. Однако, в договоре можно указать лиц, несущих солидарную ответственность за соблюдение условий договора найма жилья, в таком случае эти лица будут признаны сонанимателями.

Жильё, сдаваемое в наём должно быть чётко идентифицировано, то есть, указан не только его юридический адрес, но при необходимости этаж, расположение в квартире или доме, а также общая площадь помещения и состояние жилья.

Вселение жильцов

Согласно вселение посторонних лиц нанимателем жилья может быть произведено только с разрешения наймодателя, и разрешается только при соблюдении норм жилого помещения, исключение составляют несовершеннолетние дети.

Важно! На подселение в сдаваемое жильё несовершеннолетних детей не требуется разрешение собственника квартиры. Более того, прописка несовершеннолетних детей может осложнить в дальнейшем продажу этого жилья.

Нормы жилого помещения установлены и составляют:

• 33 кв.м. для одного жильца
• 42 кв.м. для двух жильцов
• 18 кв.м. на каждого, если семья составляет 3 и более человек.

Во избежание разногласий и урегулирования возможных споров мирным путём в договор необходимо внести следующие пункты:

• Опись имущества, передаваемого вместе с жильём нанимателю во временное владение и пользование, его состояние и примерная рыночную стоимость с учётом износа, если оно не новое.
• Условия возмещения ущерба в случае порчи имущества, то есть замена имущества в натуре или возмещение его стоимости в денежном эквиваленте.
• Условия оплаты коммунальных услуг. Они могут быть включены в общую стоимость найма, либо быть переменной величиной и оплачиваться в определённые сроки, которые устанавливаются до определённого числе каждого месяца.

Необходимость проведения ремонтных работ определяется , согласно которой за наймодателем закрепляется обязанность проведения только капитального ремонта жилья, текущий ремонт входит в обязанности нанимателя.

Важно! Существенное изменение или перепланировка жилья сдаваемого в наём, возможна только с согласия наймодателя.

Поднаём жилья

Согласно поднаём жилья, то есть передача права пользования жилым помещением, либо его частью поднанимателю, возможно только с разрешения наймодателя.

Важно! Ответственность за сохранность жилья сданного в поднаём перед наймодателем несёт сам наниматель.

К договору поднайма жилья применяются следующие требования:

• Соблюдение норм жилой площади на человека.
• Возмездность договора.
• Срок, на который сдаётся жилое помещение, не может превышать сроков заключённых по договору найма.
• Если договор найма расторгается досрочно, то и договор поднайма прекращает своё действие.
• Преимущественное право перезаключения договора на новый срок не распространяется на этот вид договора.

В случае несоответствия каких-либо пунктов договора действующему законодательству и несогласия одной из сторон с ним, при решении спора в суде применяются нормы установленные законодательством на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

ДОГОВОР
найма жилого помещения

г. ______________ «__» __________ 20___ г.

____________________________________________________________________,
(наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица)

именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ________________________ ____________________________________________________________________,

(должность, Ф.И.О.) действующего на основании __________________________________________, с одной стороны,

(Устава, положения)

и _________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения

1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.

1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое помещение: _________________________________________________________,

(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) именуемое в дальнейшем "Помещение".

1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане: _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несёт Наниматель.

1.5. Плата за помещение составляет _____________________________

(сумма) и вносится в следующие сроки: ______________________________________.

1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).

2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

Временные жильцы

2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несёт Наниматель.

3. Обязанности сторон по настоящему договору

3.1. Наймодатель обязуется:

• передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;
• производить капитальный ремонт помещения;
• предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок).

3.2. Наниматель обязуется:

• использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;
• своевременно вносить плату за помещение;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи;
• осуществлять текущий ремонт помещения.

3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования сданным помещением.

4. Поднаём жилого помещения

4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма. По договору поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передаёт на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма помещения остаётся Наниматель.

4.2. Договор поднайма помещения может быть заключён при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

4.3. Договор поднайма помещения является возмездным.

4.4. Срок договора поднайма помещение не может превышать срока настоящего договора.

4.5. При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма помещения.

4.6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила . настоящего договора о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

5. Расторжение настоящего договора

5.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

• невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа;
• разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

• если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

5.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

5.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

6. Заключительные положения

6.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменён одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

6.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.

6.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.

6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключён в ______ экземплярах.

6.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: ___________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________

Наниматель: ____________________________________________________ паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан __________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________

Подписи сторон:

Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

Договор найма - документ, подтверждающий передачу частной собственности (дом, квартира или комната) третьим лицам для временного проживания и за определённую плату. Сделка заключается между собственником недвижимости (наймодателем) и лицом, снимающим жильё (нанимателем). Проще говоря, владелец жилого помещения сдаёт его квартиранту на оговоренный срок и за конкретную оплату.

После заключения соглашения по найму, право на проживание в квартире имеют и члены семьи квартиросъёмщика, указанные в документе.

Типовые договоры найма бывают двух видов:

1. краткосрочный - оформляется на период до одного года.
2. Долгосрочный - период действия от 1 года до 5 лет.

Важно! Если в сделке принимает участие юридическое лицо, заключается договор об аренде. По актуальному законодательству, соглашения по найму заключаются только между физическими лицами.

Составление

Порядок и правила заполнения разнообразных официальных документов регламентируются действующими законодательными актами РФ.

Правила составления и заключения договора о найме устанавливает Гражданский кодекс РФ.

Документ составляется в письменной форме (можно распечатать простой шаблон и заполнить пустые места) и должен содержать в себе:

• дату составления соглашения;
• паспортные данные нанимателя и наймодателя;
• предмет договора;
• наименование документа, подтверждающего право собственности наймодателя;
• обязанности, права и ответственность лиц, заключивших сделку;
• размер и дату внесения оплаты за проживание в квартире;
• период действия арендных отношений сторон;
• реквизиты лиц, заключивших договор;
• подписи обеих сторон на заполненных экземплярах.

По желанию сторон, в документе можно прописать дополнительные условия, отвечающие требованиям законодательства.

Скачать нужные бланки и заполненные образцы договоров можно здесь:

Важно! По актуальному закону, договор найма не требует обязательного юридического или нотариального подтверждения. Но по желанию сторон за помощью в его составлении, можно обратиться к нотариусу.

Регистрация и оформление

Соглашения по аренде квартир заключаются в соответствии с договорами коммерческого найма ().

Документ о найме составляется в простой письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса РФ). Для появления правовых отношений, сторонам достаточно скрепить сделку личными подписями. Нотариальное заверение договора и его регистрация в государственных органах не обязательны, но законодательством не оспариваются.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ).

Гражданское законодательство РФ разрешает заключение сделок по найму жилых помещений на период до 5 лет. Такие соглашения не подлежат обязательной регистрации и являются законными ().

Регистрация договора по найму - это особый процесс внесения информации о проживании в квартире третьих лиц, проводимый государственными органами в присутствии обеих сторон, заключивших между собой арендные взаимоотношения.

Государственное оформление соглашения даёт сторонам, заключившим сделку, определённые гарантии и подтверждает их правовой статус.

Законная регистрация, в первую очередь, выгодна квартиросъёмщику. До завершения периода действия договора, при условии, что он не расторгнут досрочно, владелец жилья не вправе отказать нанимателю в пользовании квартирой.

Зарегистрированная сделка является подтверждением дополнительного дохода для владельца недвижимости.

Важно! Согласно Налоговому законодательству РФ, заключённый официально договор облагается налогом. Собственник, имеющий прибыль от сдачи квартиры в аренду, обязан платить государству налог, составляющий 13% от получаемого дохода.

Сроки и пошлины

Если в договоре найма жилого помещения не прописан период действия арендных отношений, то сделка считается заключённой сроком на 5 лет ().

При государственной регистрации документа, нужно оплатить государственную пошлину. Для физических лиц размер пошлины 2000 рублей. Обязанность по оплате пошлины указывается в соглашении и возлагается на одну из сторон либо на обе стороны в равных долях.

Продление аренды

По завершении периода действия документа, владелец квартиры обязан предложить квартиросъёмщику продлить договор. Согласно законодательству, у нанимателя преимущественное право в этом вопросе.

Важно! О прекращении арендных отношений либо об изменениях их условий, собственник квартиры обязан предварительно оповестить квартиросъёмщика за 3 месяца (статья 684 Гражданского кодекса).

Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если собственник жилья не выполнил эти обязанности, то период действия соглашения продлевается автоматически на старых условиях и на такой же срок.

Бывает, что владелец жилого помещения, в связи с решением больше не сдавать квартиру внаём, отказывается от дальнейших взаимоотношений с квартиросъёмщиком. Но в течение первого года заключает соглашение по найму с другим лицом. В этом случае, бывший квартирант имеет право в судебном порядке требовать с наймодателя возмещения убытков.

Наниматель при желании имеет право на расторжение договора, но должен предварительно предупредить о своём решении владельца квартиры ().

При заключении сделки на период менее 12 месяцев, требования вышеперечисленных статей на неё не действуют. В краткосрочном договоре лучше прописать сроки изменения арендных взаимоотношений.

Продлить период действия сделки по найму можно с помощью заключения дополнительного соглашения. Также возможно составить новый договор. Продлевать срок действия можно неограниченное количество раз.

Максимальная продолжительность сдачи квартиры внаём не более 5 лет.

Заключение

Стороны имеют полное право заключить сделку в любой форме. Но следует помнить, что соглашения заключённые устно не имеют законной юридической силы.

Основные правовые аспекты оформления, заключения, и составления договора найма жилого помещения регламентирует

Основные положения, регулирующие отношения по поводу некоммерческого найма жилых помещений, предлагается раскрыть в поправках в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Определенная сложность регулирования отношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений связана с тем, что в профессиональном сообществе нет единого мнения по поводу того, является ли термин «договор найма жилого помещения» родовым для всех видов договоров найма. По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

В предлагаемом законопроекте предполагается установить нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые применяются к договору некоммерческого найма напрямую. Прочие нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам жилищного законодательства. В связи с этим предлагается дополнить статью 671 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 следующего содержания:

«3. Договор некоммерческого найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Кодекса, а также правила статьи 687, за исключением абзаца четвертого пункта 2, настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору некоммерческого найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Также для сегодняшней классификации жилищного фонда по видам использования характерно общее противоречие, связанное с «увязкой» указанных видов жилищного фонда и договоров, которые могут быть основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений в соответствующем жилищном фонде. Это противоречие заключается в следующем: для органов публичной власти данная классификация является нормой права, обязывающей их соответствующим нормативным актом закреплять статус любого жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части его отнесения к жилищному фонду социального использования или специализированному жилищному фонду. Предоставления соответствующего жилого помещения по иному договору возможно только после изменения статуса такого жилого помещения с точки зрения целей его использования.

Для прочих собственников такая норма не действует: в частности, заключение договора найма жилого помещения собственником-физическим лицом, ранее проживавшим в данном помещении не требует «фиксации» перевода данного жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд коммерческого использования ни в качестве предварительного условия регистрации договора найма, ни в качестве последующей «учетной регистрации».

Таким образом, классификации жилищного фонда по видам использования «за пределами» государственного и муниципального жилищного фонда используется только в аналитических целях.

Можно заключить, что статус жилого помещения с точки зрения вида его использования, в первую очередь, определяется видом договора, на основании которого предоставлено данное жилое помещение, либо иными основаниями по которым осуществляется пользование данным жилым помещением.

Нормативное значение классификации жилищного по видам использования состоит только в ограничении права определенного вида собственников (органов публичной власти) произвольно менять вид договора, заключаемого с новым нанимателем жилого помещения, относительно договора заключенного с предыдущим нанимателем .

Однако при регулировании предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма также стоит задача «фиксации» статуса такого жилого помещения и ограничения собственника произвольно менять вид использования такого жилого помещения. В предлагаемом законопроекте эта задача решается путем установления специального статуса наемного (арендного) многоквартирного дома, особенностей учета и регистрации таких домов (предложение по дополнению Жилищного кодекса Российской Федерации статьей 19 1 «Наемный (арендный) дом» - см. далее).

1.4.1 Классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования

В связи с тем, что жилищное законодательство устанавливает связь между договорами, являющимися основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений и видами жилищного фонда в зависимости от целей его использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо внести изменения в указанную классификацию жилищного фонда. При этом следует учитывать, что существующая классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования достаточно противоречива и необходимость отражения в данной классификации места жилищного фонда, предоставляемого внаем на некоммерческих условиях, требует внесения существенных изменений в действующую классификацию.

В связи с этим предлагается в статье 19 изменить классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий и введением двух уровней классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования.

В первую очередь предлагается разделить жилищный фонд на две группы в зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд найма, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда за исключением жилищного фонда потребительского использования. Таким образом, предлагается установить, что жилищный фонд найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления внаем гражданам (или в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для последующего предоставления гражданам во владение и (или) в пользование) по различным видам договоров: договорам найма, договорам некоммерческого найма, договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения, а также договорам безвозмездного пользования. Эти основания пользования жилыми помещениями объединены тем, что при их использовании жилыми помещениями пользуются не собственники таких помещений и члены их семей или бывшие члены их семей или члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях найма;

2) жилищный фонд потребительского использования (заменить этим понятием прежнее понятие «индивидуальный жилищный фонд» ), под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Такое определение, в частности, исключает возможность отнесения к жилищному фонду потребительского использования жилых помещений, находящихся в собственности организаций или публично-правовых образований, которая существует в рамках сегодняшнего определения индивидуального жилищного фонда: «совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования».

Терминологического наименование жилищного фонда (совокупности жилых помещений), объединяющего в себе все виды жилых помещений, используемых на условиях найма, представляет наибольшие сложности. С особенностями словоупотребления в русском языке связаны серьезные сложности при использовании прилагательного «наемный» при описании жилищного фонда, предоставляемого по договору найма, что было бы наиболее очевидным терминологическим решением (в соответствии с нормами русского языка данное прилагательное может относиться только к человеку, либо его характеристикам (наемный труд, наемный работник ). В этой ситуации сложилась практика употребления прилагательного «арендный» для характеристики жилищного фонда, предоставляемого по договору найма. Однако такое решение также имеет существенный недостаток - понятие «арендный» оказывается связанным не с институтом аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с институтом найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации). Представляется, что в сложившейся ситуации идеального терминологического решения не существует. Предлагаемые формулировки: «жилищный фонд найма» и «жилищный фонд наемного использования» потребуют дальнейшего обсуждения. Аналогичные проблемы адекватного терминологического решения возникают также при определении «наемного (арендного) дома».

Отказ от использования термина «индивидуальный жилищный фонд» связано с тем, что в законодательстве Российской Федерации используются такие понятия как «индивидуальное жилищное строительство», «объект индивидуального жилищного строительства». Под объектом индивидуального жилищного строительства часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Однако указанные термины не согласованы с понятиями «индивидуальный жилищный фонд», «жилой дом» (последний термин в просторечии и в нормативных правовых актах регионального уровня часто называют «индивидуальными жилыми домами»). Данную нескоординированность предлагается устранить. Кроме того, термин «жилищный фонд потребительского использования» более точно отражает экономическое содержание данного понятия: потребления жилья (потока жилищных благ) непосредственно собственником такого жилого помещения.

Предлагается следующая классификация жилых помещений в составе жилищного фонда найма:

а) жилищный фонд некоммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (жилищный фонд социального использования), договорам некоммерческого найма и договорам безвозмездного пользования;

б) специализированный жилищный фонд», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по договорам найма специализированных жилых помещений, предусмотренным разделом IV настоящего Кодекса. Этот вид жилищного фонда в настоящее время в изменении регулирования не нуждается и не является предметом настоящей работы;

в) жилищный фонд коммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования с целью извлечения прибыли путем предоставления во владение и (или) в пользование по договорам найма (в том числе по договорам найма в доходных домах) и по иным возмездным договорам. К жилым помещениям жилищного фонда коммерческого использования предлагается отнести жилые помещения, предоставляемые в пользование по договорам найма жилых помещений, урегулированным гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными федеральными законами.

Таким образом, предлагается сохранить сложившуюся терминологию наименования жилищных фондов, предоставляемых внаем, в зависимости от целей использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), изменив при этом содержание понятий «жилищный фонд социального использования» и «жилищный фонд коммерческого использования» и дополнив ее новым видом жилищного фонда - «жилищный фонд некоммерческого использования».

Учитывая социальную направленность предоставления жилых помещений по договору безвозмездного пользования и правовые ограничения предоставления жилых помещений по договору социального найма (только малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, но только в случаях установленных законом) предлагается относить жилые помещения, предоставленные по договору безвозмездного пользования, к жилищному фонду некоммерческого использования, а не к жилищному фонду коммерческого использования, как это имеет место в действующей редакции статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следует учитывать, что жилищный сектор, в котором жилые помещения предоставляются на некоммерческих условиях, получил широкое развитие в европейских странах под названием «социальное жилье» (social housing) или «социальное арендное жилье» (social rental housing).

В Российской Федерации к настоящему времени сложилась практика применения термина «жилищный фонд социального использования» к совокупности жилых помещений, предоставляемых малоимущим и иным установленным законодательством категориям гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Поэтому при обсуждении вариантов изменения понятийно-терминологического аппарата, используемого для классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования, в связи с введением института некоммерческого найма жилого помещения рассматривались следующие варианты:

а) оставить содержание понятия «жилищный фонд социального использования» в неизменном виде (как жилого помещения, предоставляемые только по договору социального найма), при этом дополнительно ввести понятие «жилищный фонд некоммерческого использования», являющееся родовым по отношению к жилищному фонду социального использования;

б) установить возможность предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования всеми социально-ориентированными способами (по договорам социального найма, некоммерческого найма и безвозмездного пользования), расширив содержание этого понятия.

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, которые могут быть предметом дальнейшего обсуждения. В предлагаемом законопроекте предложена редакция, подготовленная в соответствии с первым из рассматриваемых вариантов.

Предлагается также скорректировать и определение жилищного фонда коммерческого использования. Представляется, что такой признак жилищного фонда коммерческого использования, как «проживание граждан на условиях возмездного пользования» предполагает не просто возмещение расходов на содержание жилого помещения «по номиналу», как, например, в случае договора ссуды (безвозмездного пользования), а получение наймодателем определенной ренты, прибыли, дохода сверх расходов на содержание и ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг. Поэтому допускаемая действующей редакцией статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации возможность проживания по договору безвозмездного пользования в жилом помещении, относящемся к жилищному фонду коммерческого использования, представляется неоправданной.

1.4.2 Законодательное регулирование наемного (арендного) дома

Существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения по поводу найма отдельного жилого помещения. Отсутствуют нормативные определения, позволяющие описывать отношения по поводу найма жилых помещений в многоквартирном доме, все жилые помещения в котором принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи внаем (аренду).

Данная проблема связана не только с техническим совершенствованием понятийно-терминологического аппарата. Неустойчивость института найма жилых помещений в построенном многоквартирном доме, наличие риска продажи всех или части таких квартир для проживания собственников и перехода такого дома в категорию кондоминиумом со сложной схемой управления делает практически невозможным создание наемного (арендного) многоквартирного дома, поскольку отсутствуют нормы, обеспечивающие сохранение такого дома в собственности одного лица. В современных условиях риск продажи всех или части жилых помещений связан с интересом инвесторов и застройщиков сократить сроки окупаемости проекта и фиксации прибыли. С этой точки зрения строительство жилья с целью последующего предоставления внаем выглядят более предпочтительно.

Предоставление государственной поддержки, поддержки государственных институтом развития, направленной на развитие жилищного фонда найма также требует определенных гарантий того, что застройщик (инвестор), получив соответствующую поддержку на этапе строительства дома, не распродаст впоследствии жилые помещения в таком доме, в том числе различным лицам.

В частности, в настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в рамках программы «Стимул» разрабатывает новый кредитный продукт «Арендное жилье». АИЖК, помимо рефинансирования кредитов на строительство арендного дома, планирует рефинансировать кредиты на приобретение арендного многоквартирного дома наймодателем. Соглашения о намерениях развития арендного жилищного фонда заключены с органами государственной власти ХМАО-Югры, Новосибирской и Калужской областей, ГП Нижегородской области «НИКА». Соглашениями предусмотрено сотрудничество при формировании списков нанимателей некоммерческого фонда найма, а также содействие финансирования строительства жилищного фонда найма на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Отсутствие законодательного регулирования особого статуса домов, построенных в рамках реализации таких проектов обусловливает существенные риски указанных проектов, не способствует привлечению частных инвестиций в строительство жилья в целях предоставления по договору некоммерческого найма.

В то же время в законодательстве зарубежных стран, регулирующих аналогичные правоотношения, не удалось обнаружить специальных норм, регулирующих особый статус арендных многоквартирных домов, находящихся в частной собственности, который гарантировал бы единство собственника в таком доме (запрет на продажу отдельных квартир). Представляется, что отсутствие необходимости в таком регулировании обусловлена следующими причинами:

Данный вид предпринимательства является достаточно привлекательным, доходы от данного вида деятельности сопоставимы с доходами от строительства многоквартирных домов с целью последующей продажи собственникам квартир;

Продажа части квартир в арендном многоквартирном доме не в интересах самого собственника, поскольку в этом случае резко возрастают издержки, связанные с принятием управленческих решений;

Значительное число частных собственников арендных многоквартирных домов имеют доступ к тем или иным субсидиям и преференциям, условием получения которых является предоставление жилых помещений внаем отдельным категориям граждан в течение определенного периода времени.

Представляется, что в современных социально-экономических условиях и в ситуации, когда новый институт некоммерческого найма жилого помещения находится в стадии становления и требует эффективной государственной поддержки, существуют достаточные основания для специального законодательного регулирования наемных (арендных) домов - многоквартирных домов и иных комплексов жилых помещений, принадлежащих одному лицу и предназначенных для предоставления внаем.

В целях обеспечения условий для развития института некоммерческого найма жилых помещений предлагается (статья 19 1 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта) ввести в понятийно-терминологический аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации понятия новых видов жилых зданий - «наемный (арендный) многоквартирный дом», «наемный (арендный) жилой дом» и «комплекс наемных (арендных) жилых домов». Предполагается, что в основном в целях предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках. Потребность в таком жилье, в частности, существует в районах Крайнего Севера, иных зонах экономического развития (точках роста), расположенных в малонаселенных районах.

Предлагаемый понятийно-терминологический аппарат необходим для законодательного регулирования, обеспечивающего создание условий для формирования домов, в которых наниматели пользуются жилыми помещениями на основании одного вида договора: или договора найма (гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), или договора некоммерческого найма (предложенный законопроектом новый Раздел IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма» Жилищного кодекса Российской Федерации). Фиксация принципа «один дом - один договор» необходима для обеспечения относительно однородного состава проживающих в наемном (арендном) доме, что позволит удовлетворять их жилищные потребности наиболее эффективным способом. В частности, представляется нецелесообразным проживание в одном многоквартирном доме граждан по договорам найма и договорам некоммерческого найма, договорам краткосрочного и долгосрочного найма и т.п.

Кроме того, все жилые помещения в таких домах должны принадлежать одному лицу, что устраняет проблемы управления домами с многосубъектной собственностью, создает условия для принятия своевременных, профессиональных и эффективных решений.

С точки зрения логики жилищного законодательства понятие наемного (арендного) дома развивает принцип «одного собственника», сформулированного в настоящее время только в отношении общежитий: «под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов» (часть 2 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации). В предлагаемой редакции общежития становятся частным случаем арендных (наемных) домов.

Специальный правовой статус наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов будет обеспечиваться предложенным законопроектом учетом сведений:

об адресе, собственнике такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов);

о виде договора найма или некоммерческого найма жилого помещения в реестре таких объектов, осуществляемым органом местного самоуправления поселений, на территории которого расположены находящиеся в частной собственности указанные объекты, о существенных условиях таких договоров;

об арендаторе или ином правообладателе такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов в случае, если такой дом или комплекс домом (все жилые помещения в таком доме или комплексе домом) переданы в аренду или на ином праве;

о наймодателе жилых помещений в таком доме или комплексе домов;

о предоставлении государственной, муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации такого дома или комплекса домов, находящемуся в частной собственности, в случае оказания такой поддержки;

о выполнении требований, необходимых для снятия по желанию собственника статуса наемного (арендного) дома.

Порядок учета наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов предлагается поручить установить Правительству Российской Федерации. Подобное поручение установлено в части 2 статьи 92 ЖК РФ для отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду.

Для создания условий стабильности пользования гражданами жилыми помещениями на условиях найма, некоммерческого найма жилых помещений предлагается установить законопроектом ограничение оборота жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме, арендном жилом доме, комплексе арендных жилых домов - путем разрешения продажи либо отчуждения иным образом только арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома, всех жилых домов, входящих в состав комплекса арендных жилых домов, в целом и только одному лицу.

При введении таких ограничений сохраняется статус арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов и комплекса арендных жилых домов.

Также предлагается установить, что отчуждение (продажа либо отчуждение иным образом) жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разрешается при выполнении в определенных условий, обеспечивающих сохранение в отношении указанных объектов одного собственника, отвечающего требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, одного правового основания пользования жилыми помещениями.

В случае отчуждение жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разным лицам предполагается снятие таких объектов со специального учета органами местного самоуправления только при возмещении продавцом, получившим государственную и (или) муниципальную поддержку при приобретении или строительстве таких объектов, денежного эквивалента полученных им установленных законодательством субъектов Российской Федерации или муниципальными правовыми актами мер государственной и (или) муниципальной поддержки.

Предлагается также установить, что орган местного самоуправления, осуществляющий учет наемных (арендных) домов, представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав указанные сведения о наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексах наемных (арендных) жилых домов, не позднее десяти дней после учета таких сведений.

Особенности регистрации прав на наемные (арендные) многоквартирные дома, наемные (арендные) жилые дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

Особенности ипотеки наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «Об ипотеке», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

1.4.3 Регулирование существенных условий договора некоммерческого найма

Для регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новым разделом IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма». В данном разделе предлагается сформулировать предмет договора некоммерческого найма жилого помещения, определить его существенные условия.

К квалифицирующим признакам нового вида жилищного фонда, предоставляемого на некоммерческих условиях, можно отнести:

Предоставление жилых помещений только в многоквартирных домах, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности одного публично-правового образования или в частной собственности одного лица;

Предоставление всех жилых помещений в таком многоквартирном доме по договору найма на условиях отсутствия рентабельности или минимальной рентабельности такой деятельности. То есть, первое, условия договора найма таких жилых помещений не должны предусматривать рыночной платы за жилое помещение, сложившейся в муниципальных образований, на территории которого расположен данный жилищный фонд и, второе, в данном многоквартирном доме не могут жилые помещения использоваться по иным основаниям, кроме, как по договору некоммерческого найма.

1.4.3.1 Существенные условия договора некоммерческого найма, объект договора некоммерческого найма

Существенными условиями договора некоммерческого найма предлагается установить (часть 2 статьи 109 1 в редакции предлагаемого законопроекта):

предмет договора;

определение объекта найма;

срок действия договора;

порядок определения размера платы за жилое помещение;

права и обязанности сторон договора;

перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем на правах членов семьи нанимателя жилого помещения;

перечень и описание имущества наймодателя, право пользования которым приобретает наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Специфическими существенными условиями договора некоммерческого найма, отличающими данный вид договора от договоров найма, социального найма и найма специализированного жилого помещения являются срок действия договора, порядок определения размера платы за жилое помещение, условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Объектом найма по договору некоммерческого найма жилого помещения согласно законопроекту должно быть жилое помещение в наемном (арендном) многоквартирном доме или в наемном (арендном) жилом доме, все жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма (статья 109 5 в редакции предлагаемого законопроекта). Таким образом, предлагается предоставлять жилые помещения по договору некоммерческого найма только в домах, где все помещения имею одного собственника и предоставляются по одному виду договора.

1.4.3.2 Наниматели в договоре некоммерческого найма

Законопроектом предполагается, что любое физическое лицо не может быть нанимателем по договору некоммерческому найму. Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не могут приобрести жилое помещение за счет собственных и заемных средств в собственность по рыночным ценам. Это определяет необходимость установления предельного уровня доходов и стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. С другой стороны, более высокий уровень платы за жилое помещение, предполагающий возмещение не только текущих, но и инвестиционных расходов наймодателя определяет невозможность предоставления таких жилых помещений гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими без существенных бюджетных расходов на предоставление таким гражданам субсидий и иных мер социальной поддержки при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Предлагаемым законопроектом к категории нанимателя, как стороны нового договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня. В законопроекте предлагается установить, что определение такого уровня доходов и стоимости имущества осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Этот уровень доходов и стоимости имущества должен устанавливаться в зависимости от возможности приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Если органы государственной власти субфедерального уровня не установили законом субъекта Российской Федерации порядок определения указанного уровня доходов и стоимости имущества, то установление такого уровня может осуществляться органами местного самоуправления.

Решением наймодателя жилых помещений в конкретном наемном (арендном) доме может быть установлено право быть нанимателем жилого помещения по договору некоммерческого найма в таком доме любых граждан, имеющих право быть нанимателями по договору некоммерческого найма, или только граждан, относящихся к одной или нескольким установленным категориям граждан из числа указанных граждан. К таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы.

Законопроектом предусматривается, что указанные выше нормы применяются только к долгосрочным договорам некоммерческого найма (заключаемым на срок свыше трех лет). Для краткосрочных договоров некоммерческого найма наймодатель вправе установить иные критерии, определяющие право гражданина быть нанимателем по такому договору некоммерческого найма.

1.4.3.3 Наймодатели в договоре некоммерческого найма

В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить:

1) органы государственной власти, органы местного самоуправления или организации, уполномоченные выступать наймодателями таких жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда от имени собственников таких жилых помещений;

2) некоммерческие организации, являющиеся собственниками таких жилых помещений, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления;

3) иные лица в случаях, установленных федеральным законом.

В настоящее время федеральными законами указанные «иные лица» не установлены и соответствующие требования к ним не сформулированы. Предполагается , что такими лицами могут быть:

Специализированные некоммерческие организации, регулирование которых предлагается осуществить специальным федеральным законом. Необходимость разработки данного законопроекта связана с отсутствием в российском законодательстве регулирования специализированных некоммерческих жилищных организаций (а также коммерческих организаций с ограниченной нормой прибыли), уставной целью деятельности которых является предоставление жилых помещений внаем на некоммерческих условиях. Такое законодательное регулирование необходимо для защиты жилищных прав и законных интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных такими организациями на условиях некоммерческого найма, а также обеспечения прозрачности расходования средств государственной (муниципальной) поддержки, оказываемой таким организациям и эффективности использования средств такой поддержки. При этом, как показывает опыт европейских стран, где накоплен значительный опыт законодательного регулирования деятельности таких организаций, такое регулирование осуществляется путем установления специальных требований к таким организациям, а не путем специального корпоративного регулирования данного типа организаций. Представляется, что в современных российских условиях такой тип законодательного регулирования также является наиболее приемлемым. Предлагается установить, что любая некоммерческая организация корпоративного типа (не основанная на членстве) может получить статус специализированной некоммерческой организации, выполняющей функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования при условии соблюдения требований, которые должны являться предметов регулирования данного федерального закона.

Организации-участники реализации проектов государственно-частного партнерства, в рамках которого земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных или жилых домов (комплексов арендных жилых домов) по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов).

Предлагаемый подход закладывает основы для расширения перечня лиц, которые могут осуществлять социально-значимую деятельность по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма. Учредителями специализированных некоммерческих организаций могут выступать как органы государственной власти и местного самоуправления, так и крупные предприятия и организации, заинтересованные в привлечении кадров, в том числе высококвалифицированных.

1.4.3.4 Права и обязанности сторон в договоре некоммерческого найма

При определении прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма необходимо установить, что к такому договору применяется по аналогии следующие правила, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации для договора социального найма:

статьей 65, устанавливающей основные обязанности наймодателя по содержанию и ремонту жилого помещения, предоставлению коммунальных услуг;

статьей 66, устанавливающей ответственность наймодателя при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей;

пунктами 1, 3 и 5 части 1 статьи 67, устанавливающими права нанимателя по вселению в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи, разрешению проживания временных жильцов, а также права требования исполнения наймодателем своих обязанностей;

частями 2 - 4 статьи 67, регулирующими основные обязанности нанимателя;

статьей 68, устанавливающей ответственность нанимателя по договору;

статьей 69, устанавливающей права и обязанности членов семьи нанимателя;

статьей 70, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67;

статьей 71, устанавливающей сохранение прав и обязанностей по договору временно отсутствующего нанимателя и (или) членов семьи нанимателя.

статьей 80, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67.

В связи с необходимостью сохранения непосредственных обязательственных отношений между наймодетелем и нанимателем, относящимся к определенной законодательством категории граждан, из перечня прав нанимателя по договору некоммерческого найма исключено право сдавать жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67, статьи 76, 77 и 79 ЖК РФ). Такое решение не допустит пользование жилым помещением, предоставленным по договору некоммерческого найма, лицами, не относящимся к одной из предусмотренных в соответствии с ЖК РФ категорий.

Поскольку законопроект предусматривает заключение договоров некоммерческого найма в наемных (арендных) многоквартирных домах и в комплексах наемных (арендных) жилых домов, которые могут принадлежать не только публично-правовым образованиям (например, муниципальному образованию), а также и организациям частной формы собственности, получающим право выступать наймодетелем в соответствии со специальным федеральным законом, предлагается не распространять на данный вид договора право осуществления обмена или замены занимаемого жилого помещения (пункт 4 части 1 статьи 67, статьи 72 - 75 ЖК РФ).

Кроме того, предлагается установить, что к такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила статьи 687 указанного кодекса, за исключением абзаца четвертого пункта 2 указанной статьи (подробнее см. в разделе настоящей пояснительной записки, посвященной обоснованию внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законопроектом специально регулируются права нанимателя по пользованию иными помещениями в многоквартирном доме, земельным участком и объектами на земельном участке, на котором расположен наемный (арендный) многоквартирный дом, арендный (наемный) жилой дом или комплекс наемных (арендных) жилых домов. Эти права различаются в зависимости от вида объекта договора некоммерческого найма.

Наниматель по договору некоммерческого найма квартиры, расположенной в наемном (арендном) многоквартирном доме, приобретает право пользования помещениями в таком доме, не являющимися частями других квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирными лестничными площадками, лестницами, лифтами, коридорами, иными помещениями в данном доме, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей, организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Указанным договором может быть предусмотрено право пользования нанимателем также и другими помещениями в наемном (арендном) многоквартирном доме, не являющимися частями других квартир. Указанный наниматель имеет право свободного доступа к такому наемному (арендному) многоквартирному дому, а также иные права пользования земельным участком, на котором расположен такой дом, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, имеет право свободного доступа к такому дому, а также иные права пользования земельным участком (частью земельного участка), на котором расположен такой дом или часть такого дома, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома в комплексе наемных (арендных) жилых домов имеет все права нанимателя по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, а также право пользования проездами, проходами, общедоступными стоянками автомобильного транспорта, элементами озеленения и благоустройства, включая детские и спортивные площадки, расположенные на земельном участке (земельных участках), на котором расположен комплекс наемных (арендных) жилых домов.

1.4.3.5 Срок в договоре некоммерческого найма

Существенным условием договора некоммерческого найма является установления срока такого договора.

Законопроектом предлагается установить, что «стандартный» (долгосрочный) договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее трех лет и не более десяти лет. Длительный срок договора (по сравнению с предельным сроком договора найма - пять лет, установленным статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволит обеспечить устойчивость во времени правоотношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения, обеспечит привлекательность такого договора.

Одновременно по аналогии с частью 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается установить возможность заключения краткосрочного договора некоммерческого найма и особые условия такого договора.

Законопроект предлагает установить, что в связи с особым характером трудовых отношений договор некоммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок до одного года. Такая возможность позволяет использовать конструкцию договора некоммерческого найма для пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда на условиях, похожих на наем служебных помещений, жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, что будет способствовать трудовой миграции населения и стабилизации жилищных прав граждан.

Таким образом, отличительной особенностью договора некоммерческого найма жилого помещения является невозможность заключения такого договора на срок от одного года до трех лет.

Законопроектом предусматривается преимущественное право нанимателя заключить при определенных условиях договор некоммерческого найма на новый срок. Такими условиями являются:

1) наниматель продолжает соответствовать требованиям, установленным для нанимателей жилого помещения в соответствующем наемном (арендном) многоквартирном доме в соответствии с требованиями жилищного законодательства;

2) наниматель направил наймодателю заявление о заключении договора некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с приложением документов, подтверждающих соответствие такого нанимателя указанным требованиям не позднее трех месяцев до истечения срока договора некоммерческого найма жилого помещения.

При этом наймодатель вправе заключить договор некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с гражданином, который перестал соответствовать указанным требованиям, в случае отсутствия иных граждан, подавших наймодателю заявления и документы, подтверждающие право таких граждан на заключение договора некоммерческого найма такого жилого помещения.

По аналогии с Гражданским кодексом Российской Федерации, преимущественное право нанимателя на заключение договора некоммерческого найма на новый срок не применяется в отношении договора, заключенного на срок до года (краткосрочный договор некоммерческого найма).

1.4.3.6 Плата за жилое помещение

Законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма устанавливается:

органом государственной власти или органом местного самоуправления для жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также для жилых помещений частного жилищного фонда, находящегося в собственности некоммерческой организации, учредителем которой является орган государственной власти или орган местного самоуправления;

наймодателем жилого помещения в иных случаях.

При этом размер платы за жилое помещение, установленный наймордателем подлежит согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположен соответствующий наемный (арендный) дом. Основанием для отказа в согласовании такого размера платы за жилое помещение является нарушение наймодателем требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (в редакции предлагаемого законопроекта). Отказ в согласовании размера платы за жилое помещение по иным основаниям не допускается. Отказ органа местного самоуправления в согласовании размера платы за жилое помещение может быть обжалован наймодателем в судебном порядке.

Такой порядок позволит обеспечить адекватный уровень государственного и муниципального контроля при установлении размера платы за жилое помещение, предоставляемое по договору некоммерческого найма.

Законопроект предусматривает, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма устанавливается с учетом:

1) возмещения в течение определенного периода времени расходов на строительство или приобретение такого дома или комплекса домов;

2) расходов на услуги и работы по управлению, содержание, текущий и капитальный ремонт такого дома или комплекса домов;

3) дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений;

4) иных целевых расходов наймодателя при предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма.

При этом в случае предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, комплекса наемных (арендных) жилых домов, жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма, такая поддержка не подлежит возмещению при установлении размера платы за жилые помещения, предоставляемые по договору некоммерческого найма в таком доме или таком комплексе домов.

Помимо принципа дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений предлагается установить, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма может устанавливаться с учетом обеспечения нормы рентабельности деятельности наймодателей по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма, в том числе дифференциации указанной нормы рентабельности в зависимости от месторасположения наемного (арендного) дома.

С целью обеспечения приемлемого уровня платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма предлагается установить обязанность субъекта Российской Федерации один раз в три года на соответствующий период устанавливать максимальный размер платы за жилое помещение, определяемый исходя из принципа кратности размеру платы за аналогичное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма. Указанный максимальный размер платы может быть дифференцирован муниципальным образованиям, расположенным на территории субъекта Российской Федерации.

С целью обеспечения экономической основы для надлежащего содержания и ремонта арендных многоквартирных и жилых домов законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма (а также максимальный размер платы за жилое помещение) подлежат ежегодной индексации на коэффициент-дефлятор. Величина коэффициента-дефлятора по субъектам Российской Федерации, устанавливаемая территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по субъекту Российской Федерации, обеспечит индексацию до начала очередного календарного года.

Размер платы за коммунальные услуги предлагается определять в общем порядке в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку плата по договору некоммерческого найма будет выше платы нанимателей по договору социального найма, то с целью оказания адресной поддержки нанимателей законопроектом предлагается дополнить статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации правом органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять нанимателям жилых помещений по договорам некоммерческого найма субсидии на оплате жилых помещений и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных нормативными правовыми соответственно актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Как показано в финансово-экономическом обосновании, применение данной нормы не приведет к существенному увеличению расходов бюджетов субъектов Российской Федерации, поскольку не предполагается предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма малоимущим гражданам. Как показали проведенные расчеты (раздел 2), к 2030 году при всех рассмотренных сценарных расчетах граждане, имеющие душевые доходы выше двух прожиточных минимума на человека (во многих регионах именно такой показатель используется в целях признания граждан малоимущими), смогут тратить на оплату жилого помещения, предоставленного по договору некоммерческого найма, не более 22% своего совокупного семейного дохода. В условиях 2015 года в субсидиях будут нуждаться, в зависимости от рассматриваемого сценария, около 25,1 тыс. семей семей, не являющихся малоимущими (при наиболее благоприятных сценариях, таких семей не будет уже в 2015 году). Учитывая, что начальный период времени действия нового законодательного регулирования количество граждан, пользующихся жилыми помещениями по договорам некоммерческого найма, будет невелико, существует возможность предоставлять указанные жилые помещения гражданам, не нуждающимся в дополнительной социальной поддержке. Тем не менее, предлагаемое дополнение статьи 159 представляется необходимым в силу следующих причин:

Совокупный семейный доход граждан, которым были предоставлены жилые помещения по договору некоммерческого найма на долгосрочной основе, в период действия договора может снизиться. Для стабильности регулируемых правоотношений чрезвычайно важно, чтобы это не становилось причиной неприемлемо высоких жилищно-коммунальных расходов в бюджете семьи и влекло за собой необходимость досрочного расторжения договора;

Доход граждан, принадлежащих к категориям, установленным законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации в качестве приоритетных (например, работники бюджетной сферы) может в начальный период нового законодательного регулирования потребовать предоставления им дополнительных мер социальной поддержки.

1.4.3.7 Изменение и расторжение договора некоммерческого найма

Законопроектом предусматривается, что к расторжению договора некоммерческого найма применяются правила, предусмотренные статьями 687 и 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением правила, предусмотренного абзацем четвертым части 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (возможность предоставления судом срока длительностью до года для устранения нанимателем нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, необходимость повторного обращения наймодателя в суд по истечении указанного срока, возможность отсрочки исполнение решения суда на срок не более года).

Таким образом, законопроект предусматривает расторжение договора некоммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора, указанного в части 2 статьи 109 11 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта (краткосрочный договор некоммерческого найма жилого помещения), в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, законопроектом предусматривается в качестве дополнительного основания расторжения договора некоммерческого найма по требованию наймодателя передачу нанимателем жилого помещения или его части по договору поднайма.

Законопроект предусматривает, что в случае расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления иного жилого помещения. При этом судебный порядок расторжения договоров обеспечивает защиту прав нанимателей.

Законопроектом также предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору некоммерческого найма жилое помещение, права аренды, права хозяйственного ведения, права оперативного управления или иного права на такое жилое помещение, а также изменение наймодателя по такому договору не влечет за собой расторжение или изменение условий договора некоммерческого найма жилого помещения.

Также предлагается установить, что в случае обращения взыскания на наемный (арендный) многоквартирный дом или наемный (арендный) жилой дом договоры найма жилых помещений, договоры некоммерческого найма жилых помещений сохраняет силу. Условия их расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

1.4.3.8 Особенности управления наемными (арендными) домами

Поскольку наймодателем наемного (арендного) дома является одно лицо, которое, в общем случае, занимается управлением многоквартирными домами, жилыми домами или комплексами жилых домов в качестве одного из видов своей профессиональной деятельности, необходимость законодательно устанавливать обязанность заключить договор управления отсутчствует.

В этой связи предлагается установить, что управление наемным (арендным) многоквартирным домом, наемным (арендными) жилым домом и комплексом наемных (арендных) жилых домов осуществляется наймодателем, если по решению их собственника не установлен иной порядок управления (статья 162 1 законопроекта).

См. ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса и Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

И это не случайно. Одно из определений аренды - «имущественный наем». Соответственно в русском языке сложилось употребление термина «наемный» для характеристики неимущественных видов найма, а «арендный» - для характеристики имущественных видов найма.

В представленном в рамках настоящего Отчета проекта федерального закона используется термин «жилищный фонд найма».

В частности, такие предложения сформулированы в отчете о работе