Расторжение договора жилого помещения коммерческого использования. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон. Судебная практика по

27.11.2019

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК). Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Еще по теме 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения:

3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

изолированность - помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

предмет сделки - передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
срок найма - максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
размер регулярных платежей за пользование жилым помещением - определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства. Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора. В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения. Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
аварийное состояние жилья;
иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя. Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.). В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

УДК 347.453.3

Страницы в журнале: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова Россия, Ульяновск [email protected]

Рассматриваются правовые последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, выражающиеся в выселении нанимателя и совместно проживающих с ним граждан без предоставления другого жилья. Автор предлагает законодательно указать правовые основания расторжения рассматриваемого договора по требованию каждой из его сторон.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель, расторжение договора по требованию одной из его сторон, выселение из жилого помещения.

Статья 687 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года (далее - ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора. При этом не стоит забывать о правах и законных интересах наймодателя.

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей. Данное правило актуально прежде всего для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев. В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок (ст. 314 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ)).

Таким образом, письменное предупреждение наймодателя исключает расторжение договора конклюдентными действиями нанимателя. Однако наниматели часто нарушают данное требование, не только не соблюдая указанный срок, но и выезжая из жилого помещения без (письменного или устного) предупреждения об этом наймодателя.

В законодательстве зарубежных стран предусматривается защита наймодателя в приведенной выше ситуации. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 825 Гражданского кодекса Украины 2003 года, если наниматель освободил жилое помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Аналогичное правило содержится и в Законе США о Владельце-наймодателе и Съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)), согласно которому съемщик должен в письменной форме за 20 дней предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения. Если съемщик выезжает из жилого помещения, надлежаще не уведомив об этом наймодателя, он должен возместить последнему наемную плату за 30 дней начиная с момента, когда владелец-наймодатель узнал, что съемщик покинул жилье.

На наш взгляд, п. 1 ст. 687 ГК РФ также должна предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке. В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: «Если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца».

Данное положение позволит защитить интересы наймодателя, дисциплинируя поведение нанимателя в случае одностороннего расторжения последним договора. Оно в полной мере отвечает и коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как ненадлежащее поведение нанимателя приведет к тому, что наймодатель, неожиданно поставленный перед фактом расторжения договора нанимателем, не располагает достаточным количеством времени для подыскания новых нанимателей и понесет в связи с этим убытки.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее - Постановление Пленума № 14)).

По данному вопросу необходимо обратиться к Обзору судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2000 года «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев», а также к Постановлению Пленума № 14. Изучение практики рассмотрения дел данной категории судами показало, что вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для разрешения дела, так как от этого зависит выбор нормы права. Например, к договору социального найма жилого помещения не всегда применимы положения ст. 688 ГК РФ о выселении нанимателя без предоставления другого жилья.

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение нанимателя и полностью дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя и (или) членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Установив, что наниматель имеет задолженность непрерывно более чем шесть месяцев подряд по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют.

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года (далее - ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Судебная практика показывает, что случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении наймодателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин (не считаются уважительными такие причины, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяют иски о выселении.

Таким образом, руководствуясь изложенным, целесообразно по аналогии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ЖК РФ) предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин.

Соответственно, суд в каждой конкретной ситуации будет устанавливать, являются ли причины, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение, уважительными. Кроме того, с учетом п. 38 Постановления Пленума № 14 в отношении долгосрочного коммерческого найма необходимо принимать во внимание невнесение нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд. Указанные положения предлагаем закрепить в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности.

Так, в одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь. Судом было установлено, что жилое помещение стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, было зафиксировано, что в квартире длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование пришло в негодность, унитаз был забит фекалиями, естественные потребности справлялись жильцами на пол. В квартире стоял невыносимо сильный запах аммиака, наблюдалось скопление тараканов, мух, пол и балкон были завалены бытовым мусором и отходами человеческой жизнедеятельности. Все требования наймодателя привести квартиру в надлежащее состояние были проигнорированы. Ответчицы нигде не работали, злоупотребляли спиртными напитками, принимали у себя лиц антисоциального поведения .

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. При этом жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц - и матери, и дочери.

Кроме того, выселение по рассматриваемому основанию возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устраняют.

Пункт 4 ст. 687 ГК РФ дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя и (или) других граждан, за действия которых он отвечает, также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя:

Использование жилого помещения не по назначению;

Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума № 14 под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей основана на ст. 17 Конституции РФ 1993 года и ст. 10 ГК РФ, запрещающих осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей следует отнести неоднократные, повторяющиеся действия нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним в жилом помещении и за которых он несет ответственность, по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (Постановление Пленума № 14; ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»).

Так, нарушением прав и законных интересов соседей является несоблюдение правил содержания животных в жилых помещениях. Многочисленные нормативные правовые акты, принимаемые на региональном уровне, например, Решение Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 21.05.2009 года № 525 «Об утверждении Правил содержания домашних животных на территории городского округа “Город Волжск”», Постановление главы городского округа Отрадный Самарской области от 19.10.2005 года № 1048 «О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа Отрадный Самарской области», Решение Думы г. Костромы от 15.07.1999 года № 109 «О правилах содержания собак и кошек в г. Кострома», устанавливают требования к содержанию домашних животных, которые должны соблюдаться в том числе нанимателями и проживающими с ними гражданами. Владельцы домашних животных должны обеспечивать безопасность граждан от физического воздействия домашних животных, спокойствие и тишину в ночное время суток, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и ветеринарные правила содержания животных, не допускать загрязнения животными жилых помещений и мест общего пользования в домах. Не разрешается держать животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах, а также на балконах и лоджиях. В жилом помещении разрешается содержать животных только при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии) . На наш взгляд, в договоре коммерческого найма сторонам необходимо оговорить условие о возможности содержания животных в жилом помещении.

В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. 2 данной статьи, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Но и в этом случае применяются правила, предусмотренные пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ.

На наш взгляд, анализ пп. 4 п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения нанимателя и проживающих с ним граждан, которые систематически нарушают права и законные интересы соседей, возможно лишь в качестве крайней меры. При этом суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в жилом помещении и оставить правонарушителей без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителей, но вынудить соседа терпеть неудобства? Практика показывает, что в данном случае суд принимает сторону нанимателя и совместно проживающих с ним граждан.

Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя в случаях совершения нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающими совместно с нанимателем; поднанимателями; временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, указанный в ст. 687 ГК РФ, является исчерпывающим.

Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы, эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей и др.). Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма - это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях.

В то же время, по мнению некоторых авторов, в частности, Д.В. Карпухина, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет. Указанное предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст. 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав, положения же п. 2 ст. 687 ГК РФ нарушают предоставленное наймодателю право на защиту .

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного коммерческого найма положение пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ не применяется, если договором не предусмотрено иное.

В заключение отметим, что законность расторжения конкретного договора найма жилого помещения в целях предупреждения возможных правонарушений проверяется судами общей юрисдикции. Суды при этом определяют, в частности, отсутствие уважительных причин в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, степень вины нанимателя и проживающих с ним граждан при разрушении, порче жилого помещения, нарушении прав и законных интересов соседей и т.д. Без установления и исследования указанных и иных необходимых фактических обстоятельств суды не постановляют решений, подтверждающих расторжение договора найма жилого помещения. Принятие же судом решения означает, что договор найма расторгнут в рамках принципа свободы договора и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя. Таким образом, решение суда выступает одним из правопрекращающих юридических фактов при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию одной из его сторон в большинстве случаев представляет собой санкцию за нарушение договора. Данное положение относится к расторжению договора коммерческого найма по требованию наймодателя, так как наниматель может расторгнуть такой договор в любое время, в том числе по причинам, не связанным с нарушением условий договора наймодателем. Как мера ответственности нанимателя за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 4 ст. 687 ГК РФ.

К перечисленным в данной статье основаниям, на наш взгляд, необходимо добавить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения нанимателем без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) и его отказ в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Данный случай, на наш взгляд, необходимо классифицировать как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В соответствии с указанным основанием договор коммерческого найма подлежит расторжению по требованию наймодателя-собственника жилого помещения, на которого возлагаются обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Во всех перечисленных случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действий (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя. При нарушении прав и интересов соседей вред причиняется не другой стороне договора, а третьим лицам, поэтому им также должно предоставляться право требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

По смыслу п. 39 Постановления Пленума № 14, в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящим к его разрушению, выселению без предоставления другого жилого помещения должны подлежать граждане, непосредственно совершающие такие действия (виновные лица). Ранее такое положение содержалось в ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года.

Договор коммерческого найма жилого помещения также может быть расторгнут по требованию наймодателя во внесудебном порядке по истечении срока договора и при волеизъявлении об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Список литературы

1. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 5. С. 2-39.

2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45-51.

3. Кузнецова О.В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. № 9. С. 55-94.

К РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще – в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус – супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах».

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

Дело № 2-167/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Рабдаевой Н.Г., при секретаре Лебедевой И.А., с участием помощника Байкальского транспортного прокурора Кононенко Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Российские железные дороги» к Мухарову Б.П. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, понуждении освободить квартиру от принадлежащего имущества, понуждении передать жилое помещение и ключи от жилого помещения по акту приема-передачи, взыскании расходов по уплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Российские железные дороги» обратилось в суд с вышеуказанным иском. Исковые требования мотивированы тем, что 06.06.2006 года между ОАО «РЖД» и Мухаровым Б.П. был заключен договор № 262 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: . Жилое помещение на праве собственности принадлежит ОАО «РЖД», ответчику была предоставлена для временного пользования как работнику ОАО «РЖД» в соответствии с Правилами предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» работниками основных профессий и должностей, обеспечивающими соответствующие производственно-технологические процессы, приглашенными, перемещенными руководителями и специалистами ОАО «РЖД», утвержденными распоряжением ОАО «РЖД» № 780р от 25.05.2005 года. 26.06.2006 года с ответчиком трудовой договор был расторгнут, в настоящее время он не является работником ОАО «РЖД». Согласно пункта 25 главы 5 Правил договор найма жилого помещения расторгается в случае увольнения работника из ОАО «РЖД». 22.05.2012 года ответчику направлялось уведомление о прекращении договора с требованием подписать соглашение о расторжении договора и необходимости передать квартиру истцу по акту приема-передачи. Уведомление было получено ответчиком 14.06.2012 года, но ответа до настоящего времени не поступило, соглашение не подписано, квартира по акту не сдана.

В судебном заседании представитель истца Малыгин А.В. поддержал исковые требования в полном объеме, суду пояснил, что Мухаров Б.П. подлежит выселению из жилого помещения в соответствии с заключенным договором найма. Согласно п. 1.5 договора найма жилого помещения, заключенного между ОАО «РЖД» и Мухаровым Б.П. срок найма жилого помещения составляет 11 месяцев с даты подписания договора. В условиях договора (п. 8.2) в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора не позднее чем за 10 календарных дней до срока окончания его действия, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. 22.05.2012 г. Мухарову Б.П. было направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений с ОАО «РЖД». Просил расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения, освободить квартиру от принадлежащего ему имущества, обязать ответчика передать квартиру и ключи. Сроки исковой давности ими не нарушены, поскольку это их право пролонгировать действие договора найма, с момента направления уведомления о прекращении договора между сторонами сроки не пропущены. Просит иск удовлетворить.

Ответчик Мухаров Б.П. в судебном заседании с иском не согласился, считает, что он как пенсионер ОАО РЖД имеет право на данную квартиру, и истец не имеет права выселить его, поскольку у него это единственное жилое помещение. Квартира в г. Иркутск приватизирована супругой, по указанной квартире он отказался от участия в приватизации в ее пользу. В настоящее время у него расстроились отношения с супругой, и он намерен проживать в г. Северобайкальск. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Карымова Т.А. по доверенности с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что в исковом заявлении указано о заключении с ее доверителем и ОАО «РЖД» договора коммерческого найма жилого помещения от 06.06.2006 г. № 262 по адресу: . При этом истцом умалчивается тот факт, что ранее, а именно 11 марта 2003 г. с ним на основании наличия трудовых отношений с ФГУП Восточно-Сибирская дорога был заключен договор коммерческого найма указанного истцом жилого помещения. Договор заключен на срок работы в Северобайкальском филиале, с последующим перезаключением через пять лет. Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ.В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма > Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма > Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма" target="_blank">51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями и ЖК РСФСР. Согласно ст. ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения в случае, указанном в статье 107 настоящего Кодекса, не могут быть выселены: лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет. Он проработал в ОАО «РЖД» с 1981 г. (на должности начальника дистанции пути) до июля 2006 г.(в связи с выходом на пенсию), после чего с 2009 г. работает в ИРГУПСе (филиал в Северобайкальске) на кафедре пути и путевого хозяйства в должности главного инженера проекта. Договор найма жилого помещения от 06.06.2006 г. № 262 им не подписан, следовательно, является недействительным и требовать его расторжения у ОАО «РЖД» нет оснований. В исковом заявлении указано, что квартира предоставлялась для временного проживания ответчику как работнику ОАО «РЖД» в соответствии с Правилами предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» работниками основных профессий и должностей, обеспечивающими соответствующие производственно-технологические процессы, приглашенными, перемещенными руководителями и специалистами ОАО «РЖД утвержденными Распоряжением ОАО «РЖД» от 25.05.2005 г. № 780р., фактически на момент предоставления квартиры по договору коммерческого найма от 11 марта 2003 г. указанные Правила приняты не были. Ссылка истца в иске на основания прекращения договора, предусмотренные п. 8.3 Договора найма жилого помещения от 06.06.2006 г. неприменимы к ответчику в силу закона. Во-первых, указанный договор мной не подписан, во-вторых, в соответствии с ч. 2 ст. не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений следующие категории граждан: члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Он является пенсионером по старости с 2005 года (пенсионное удостоверение № 022450). Уволен с должности начальника Северобайкальской дистанции пути по собственному желанию, в связи с выходом на пенсию с 30.06.206 г., согласно приказу № ОК-358 от 26.06.2006 г. Истцом пропущен предусмотренный ст. общий трехгодичный срок исковой давности. Если полагать, что трудовые отношения с предприятием у него закончились 26.06.2006 г., то срок исковой давности закончился 26.06.2009 г. Истец же обратился с иском в суд в июне 2012 г., т.е. за истечением срока давности. Просит суд отказать в удовлетворении иска по указанным выше основаниям.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, заключение помощника прокурора Кононенко Р.В., не возражавшего против удовлетворения исковых требований, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи Жилищного кодекса РФ и статьи Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: , принадлежит на праве собственности ОАО «Российские железные дороги», о чем суду предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от 24.08.2010 года. Указанное жилое помещение ОАО «РЖД» было предоставлено в срочное возмездное владение и пользование Мухарову Б.П. по договору № 262 от 06.06.2006 года; было принято ответчиком по акту приема-передачи. 22.05.2012 года ответчику истцом направлялось уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, в связи с прекращением трудовых отношений. Ответчику было предложено подписать соглашение о расторжении договора, акта приема-передачи жилого помещения, приложенные к уведомлению, в течение пяти рабочих дней освободить жилое помещение и передать ключи по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 09.06.2012 года.

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор № 262 найма жилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный между ОАО «Российские железные дороги» и Мухаровым Б.П. 06 июня 2006 года.

Выселить Мухарова Б.П. из

Обязать Мухарова Б.П. освободить от принадлежащего ему имущества и передать и ключи от неё по акту приема-передачи ОАО «Российские железные дороги».

Взыскать с Мухарова Б.П. в пользу ОАО «Российские железные дороги» расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в течение 1-ого месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Подлинник решения находится в деле № 2-167/2013.

Судья: Н.Г. Рабдаева

Суд:

Северобайкальский городской суд (Республика Бурятия)

Истцы:

ОАО "Российские железные дроги"

Ответчики:

Мухаров Б.П.

Судьи дела:

Рабдаева Намсалма Гасроновна (судья)

Судебная практика по:

Признание права пользования жилым помещением

Судебная практика по применению норм ст. 30, 31 ЖК РФ