Как защитить свой дом и сарай от принудительного сноса, как самовольную постройку. Новый подход к самовольным постройкам

12.06.2019

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит:

от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества;
от того,кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой;
от соответствия объекта строительным нормам и правилам.

Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица.

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если (а) сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, (б) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самострой НЕ может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ).

Споры по поводу легализации самостроя рассматриваются судами только в порядке искового производства.

Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).

Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Срок исковой давности не применим к спору о самовольной постройке

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках НЕ применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ) .

Предмет иска о признании права собственности - факт принадлежности истцу права собственности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения.

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).

Термин "постройка" не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом.

Проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

Пример из арбитражной практики: спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями.

Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова. Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

Пример из судебной практики. Истец просил признать его право собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге: суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом , в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду.

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Дежурные кадастровые карты (планы) не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок. В них границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено.

Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК).

Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица. Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона. Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08).

Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, могут признать самовольной постройкой

Постройку могут признать самовольной несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, НО нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

Пример из судебной практики . В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Представим ситуацию, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Суды не вправе давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)). Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истец с помощью судебнотехнической экспертизы должен доказать соблюдение строительных норм и правил. Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (например, заключение местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта.

Условия, соблюдение которых позволит вам исключить самовольность постройки:

приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
целевой отвод земельного участка;
получение необходимых разрешений;
выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

Решение суда зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2 ).

Возведение самовольной постройки - это гражданско-правовой деликт

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки - это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам .

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушаетчьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02 ).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда - это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство - один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Почему к спору о самовольной постройке неприменим срок исковой давности?

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права . Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения .

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006 ).

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, - критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06 ). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08 ).

Является ли самовольная реконструкция объекта недвижимости самовольной постройкой?

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания . На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны , постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам . Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00 ).

С другой стороны , по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06 ).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39) ).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями . Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова . Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения . Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14 ).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду . Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07 ).

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено. Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК ). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006 ).

Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24 ).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона.

Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08 ). Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003 ).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, может быть признан самовольным

Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702 ).

В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08 ).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08 ).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку - это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права . Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22) ).

Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил . Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК ).

Соблюдение условий застройки позволит избежать квалификации объекта в качестве самовольной постройки

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника;
целевой отвод земельного участка;
получение необходимых разрешений;
выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;
сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;
государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество.

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18-22.

*2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005. С. 34.

*3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина . М., 2002. С. 523.

*4) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81-83.

*5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской . М., 2004. С. 48, 49.

*6) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореферат дис. ...д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

*7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. 2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.С. 43-44.

*8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 6/2008, О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Единого списка самовольных построек, который содержал бы исчерпывающий перечень таких объектов, не существует.

Постановлениями Правительства Москвы предусмотрено постоянное ведение четырех разных списков:

Перечень построек, расположенных с нарушением земельного законодательства или возведенных без разрешения на строительство (Постановление 819-ПП).
Перечень земельных участков, не предоставленных для целей строительства, на которых расположены строительные материалы или строительная техника (Постановление 819-ПП).
Перечень самовольных построек, размещенных в зонах с особыми условиями использования территорий или в полосах отвода инженерных сетей (Постановление 829-ПП).
Перечень некапитальных объектов, незаконно размещенных на земельных участках города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена (Постановление 614-ПП).

Ведение трех этих списков осуществляется по результатам еженедельного мониторинга, осуществляемого Управами районов Москвы и проверок, проводимых Госинспекцией по недвижимости. Включение или исключение объектов в перечни осуществляется на основании постановлений Правительства г. Москвы.

Кроме того, в Москве постоянно действует городская комиссия по пресечению самовольного строительства и окружные комиссии при префектурах административных округов. Они ведут свои списки самовольных построек, которые не публикуются.

Способы легализации самовольных построек

Процедура легализации самостроя в Москве отличается от процедур, действующих в других субъектах России. Это связано с особенностями правового регулирования этих вопросов в столице. Кроме статьи 222 ГК РФ вопросы самовольного строительства в Москве регулируют несколько специальных постановлений Правительства. Выбор пути, по которому следует идти застройщику для узаконения постройки, зависит от большого количества условий. План действий нужно обязательно согласовать с квалифицированными юристами, проектировщиками и строительными экспертами.

Обращение в градостроительно-земельную комиссию города Москвы

Это решение подходит для объектов, размещенных с нарушением целевого назначения земельных участков. Например, если возведенная постройка нарушает вид разрешенного использования или условия договора аренды, заключенного с городом.

Согласно Положению о градостроительно-земельной комиссии (утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП) она вправе своим решением:

Изменять цели предоставления земельных участков, если такие изменения предусматривают строительство;
Отменять ранее выданные градостроительные планы земельных участков;
Изменять сроки выполнения обязательств по проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства;
Применять штрафные санкций к арендаторам земельных участков, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству или реконструкции объектов капитального строительства;
Одобрять условия использования земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства.

Обращение в комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссии по пресечению самовольного строительства действуют на двух уровнях:

На уровне Префектур административных округов действуют окружные комиссии;
Правительством Москвы учреждена городская комиссия по пресечению самовольного строительства.

При наличии соответствующего заключения Департамента городского имущества города Москвы комиссии по самовольному строительству могут отменять ранее принятые решения. Например, комиссия может отменить ранее принятое решение о подготовке материалов для сноса самовольной постройки.

Комиссия по самовольному строительству также вправе давать поручения органам исполнительной власти города Москвы. Таким образом, они могут способствовать эффективному рассмотрению вопросов о легализации самовольных построек органами власти города Москвы.

Заявление в суд о признании права на самовольную постройку

Прежде чем обращаться в суд с иском о признании права на самовольную постройку, необходимо попытаться узаконить постройку в административном порядке. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

Готовясь к подаче иска, необходимо собрать все документы, связанные с самовольной постройкой. К таким документам относятся:

Проектная документация на строительство (реконструкцию);
Документы на земельный участок (договор аренды или документы о собственности);
Заключение о том, что самострой не угрожает жизни неопределенного круга лиц.

Для подготовки иска и представления интересов в суде обязательно наймите квалифицированных юристов! В противном случае Вы рискуете проиграть дело и потерять дорогостоящее имущество.

Уважаемые заказчики и посетители сайта, с января 2019 года произойдут (по состоянию на декабрь 2018 года - уже происходят) некоторые изменения в административной схеме легализации самостроев - эта группа вопросов будет выведена из компетенции ГЗК (ниже по тексту пока не вносили изменения, сделаем это позже). Теперь принимать решения по самостроям будет отдельная струкутра (комиссия) подчиняющаяся заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений (Департамент экономической политики и развития города Москвы). По мере уточнения всей необходимости информации, внесём соотвествующие поправки на данном сайте. Вся нижеизложенная информация актуальна по состоянию на 13 декабря 2018 года. По сути изменится орган исполнительной власти, принимающий ключевые решения по самостроям - вместо ГЗК (до декабря 2018 года) будет другая комиссия (с января 2019 года). Всё остальное ситуационо скорректруется в первые месяцы 2019 года. Общие подходы, скорее всего, принципиально не изменятся. Поэтому ниже по тексту всё в большей части соответствует действительности, кроме ГЗК (его функции будет выполнять другая структура). Все услуги, изложенные на сайте, оказываем в штатном режиме. Что-то заинтересует - обращайтесь, проконсультируем.

В июле 2015 года внесены изменения в 222 статью ГК РФ о самовольном строительстве. Согласно этим изменениям решение о сносе самовольно возведённых (самовольно реконструированных) объектов могли принимать местные органы власти, в нашем случае - Москва или город. В свою очередь Правительством Москвы были приняты два ключевых постановления: в декабре 2013 года 819-ППМ и в 2015 году 829-ППМ, регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев (самовольно реконструированных объектов) на территории Москвы. 03 августа 2018 года В.Путин подписал так называемый "закон о борьбе с самостроями ", которым помимо уточнения некоторых статей гражданского законодательства, предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов теперь только по решению суда (ранее такие решения могли принимать местные органы власти). Устанавливается срок сноса таких объектов от 3 до 12 месяев. В случае не исполнения решения суда по сносу самостроя, запускается процедура изъятия земельного участка. Помимо этого, если допустимо (определяют это местные органы исполнительной власти, в нашем случае, Москва, в частности Градостроительно-земельная комиссия, ГЗК), то предоставляется возможность привести самострой (достроить, перестроить, оформить документы) в соответствии с действующим законодательством (по сути легализовать, чем мы и занимаемся), на что отводится от 6 месяев до 3-х лет.

Благодаря этим и другим изменениям идёт системная, планомерная работа по выявлению и пресечению самовольного строительства / самовольной реконструкции в Москве. Рано или поздно, выявят всех. Это вопрос времени. Общая тенденция идёт к тому, что все взаимоотношения по объектам недвижимости и земле должны быть максимально прозрачны и абсолютно легальны для всех участников рынка. Как мы сейчас видим, государство, в лице профильных ведомств, постепенно "подтягивает гайки" в данной сфере, оставляя на какой-то период возможность добросовестным собственникам легализовать объекты построенные или реконструированные без разрешения даже если они оформлены в собственность. Как долго продлится этот период - мы не знаем, но видим, что с 2015 года в Москве открылось определённое "окно возможностей" легализации самовольно реконструированных объектов через Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (ГЗК) с уплатой штрафа в бюджет города, но эти возможности с каждым годом корректируются и усложняются - повышаются требования к документам, объектам, условиям их сохранения. Поэтому не все объекты можно легализовать даже если вы располагаете значительным финансированием. Каждую ситуацию приходится рассматривать и прорабатывать отдельно. Ниже приводим наши текущие возможности в данной сфере.

Есть два типа самостроев: самовольная реконструкция объектов, когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые дополнительные площади или "допки" (пристройки, надстройки, антресоли, антресольные этажи, переоборудуются чердаки, мансарды, крыши, подкровельные пространства, подвалы, техэтажи, террасы и т.д.). Второй тип самостроев - это самовольное строительство с ноля , то есть когда без разрешения на пустом месте строят здание, либо когда также без разрешения старое здание сносят, а вместо него возводится новое, большей площади, с другими технико-экономическими параметрами. Рассмотрим данные ситуации подробнее.

Самовольная реконструкция

Ситуация 1 - есть собственность : владелец объекта не только возвёл (реконструировал объект) и обустроил дополнительные площади, но и оформил их в собственность, то есть они стоят на кадастровом учёте, правильно отражены в ЕГРН (ранее в ЕГРП) Росреестра в составе основной площади здания (помещения). Некоторые даже внесли изменения в БТИ, у некоторых сформирован архив в Ростехинвентаризации (Ростехе или РТИ), у многих же сведения о дополнительных площадях отражены лишь в Росреестре. В общем ситуации у всех разные. Через это в своё время прошли многие собственники, не будем уточнять как и почему. Основное при этом то, что подавляющее большинство таких собственников не переоформили с городом земельных отношений. В базе ДГИ по прежнему фигурирует старая площадь здания (помещения), что, со временем, выявляет Госинспекция по недвижимости (ГИН) через ИС Реон, БТИ и т.д. Те же владельцы, которые пытаются переоформить с городом земельные отношения, как правило, получают отказы ДГИ по той же причине - разница площадей объекта. Некоторые идут в суд, чем лишь усугубляют ситуацию. В итоге, такой объект, если ничего не предпринимать или действовать не правильно, попадает во 2-е Приложение 819-ППМ или же становится на этот путь. По данной ситуации в большинстве случаев мы можем завершить легализацию объекта через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) с выплатой вами штрафа в бюджет города, сохранив объект в таком виде как есть, и, если потребуется, то поможем переоформить с городом земельно-правовые отношения с учётом возведённых "допок". В том случае, если собственник своими действиями или бездействием, допустил попадание объекта в 829-ППМ (принято решение о сносе самостроя), то здесь мало кто сможет помочь. Скорее всего самовольная реконструкция будет демонтирована - обяжут восстановить объект в первоначальных площадях и габаритах.

Ситуация 2 - нет собственности : владелец недвижимости возвёл дополнительные площади и не оформил их в свою собственность. Причина не важна. Факт самовольной реконструкции состоялся. Если ничего не делать, то со временем такой объект попадает в 3-е Приложение 819-ППМ. Далее через ГЗК, либо в 829-ППМ под снос самовольной реконструкции, либо же будет рекомендован к сохранению, если найдутся достаточные основания для этого. Здесь точный порядок действий до конца пока не ясен, ибо есть определённые риски, связанные с последующей регистрацией прав на такие площади после решения ГЗК, ибо сам правовой статус ГЗК всё ещё формируется... Плюс есть ряд других нюансов. Поэтому ключевой момент данной ситуации - суметь оформить право собственности на дополнительно обустроенные площади до попадания объекта в 819-ППМ, иначе потом сделать это будет сложно. То есть, перевести объект в вышеизложенную ситуацию 1. Так как объекты, попавшие в 3-е Приложение 819-ППМ (не оформленные в собственность), идут по несколько непредсказуемому административному регламенту - нет гарантий положительного результата, могут надолго подвиснуть. Если это произошло, то не всегда можем помочь. Все обращения рассматриваем индивидуально и если видим решение, то помогаем. Если не видим - не берёмся за реализацию такого проекта.

Самовольное строительство

Самовольно возведённые объекты с ноля - особая категория самостроев, ибо по ним, как правило, всё упирается в достаточность юридических оснований для легализации и бюджет, который, может быть, значительным, если оснований не достаточно или их вовсе нет. Это ситуации, когда здание строят на не отведённом под эти цели земельном участке, разрешения нет, как правило, есть только проект и само здание. Иногда полностью сносят старое здание, на его месте возводят новое, большей этажности, с другими характеристиками, строят также без разрешения и других документов. Не редки случаи, когда перестраивают изначально некапитальное здание (торговый павилион, ангар, склад и т.д.) в капитальное с другими технико-экономическими параметрами (торговый центр, административное, офисное, производственное здание и т.д.). Более того, некоторые владельцы умудряются оформить такие объекты в свою собственность. Правда, как правило, остаются не решённые вопросы по земле и претензии города на этот счёт. Всё это также решается через ГЗК, если объект подлежит сохранению.

Отдельно хотим отметить объекты самостроев в своё время оформленные в собственность по так называемой "префектурской схеме", когда владельцы здания или нанятые ими специалисты по документам проводили объект, как не требующий получения разрешения на его строительство / реконструкцию и, получив необходимые согласования (совершенно легально), вводили такие объекты в эксплутацию через Префектуры округов с последующим оформлением их в свою собственность. Так в своё время было построено и введено в эксплутацию достаточное количество объектов, которые строились с параллельным оформлением документов и когда заказчики или их представители понимали, что официально разрешение на строительство / реконструкцию получить не смогут (по разным причинам), то прибегали к указанной схеме легализации. Не будем сейчас вдаваться в правовые тонкости данной схемы, просто рекомендуем заказчикам не самообманывать себя - раньше это работало, сейчас нет. Выявляют, шрафуют, отправляют на ГЗК и либо сносят / обязывают вернуть объект в исходное состояние, либо сохраняют, если есть достаточные основания для этого. По данной категории объектов в большинстве случаев мы можем оказать содействие в их сохранении на ГЗК с оплатой вами штрафа в бюджет города, если они уже оформлены в собственность и если нам твёрдо подтвердят возможность сохранения такого объекта. Если не подтвердят - помочь ничем не сможем.

Также бывают ситуации, когда заказчик совершенно легально получает разрешительную документацию на строительство /реконструкцию объекта, но возводит большую площадь, нежели чем разрешил город. Как правило, изыскивается способ (перечислять их не будем) и дополнительно возведённые площади оформляются в собственность без корректировки разрешительной документации, ибо зачастую легально это очень сложно сделать, что на сегодняшний день также выявляется городом, ибо по их архивам и выданой разрешительной документации фигурирует меньшая площадь здания, по факту же она становится больше. Данные объекты с такими дополнительными площадями также подлежат сохранению или не сохранению на ГЗК независимо оформлены они в собственность или нет. По данным ситуациям также можем оказать необходимое содействие в оформлении всей необходимой документации с прохождением ГЗК, если это соответствует нашим возможностям, если не соответствует - прямо говорим об этом.

В общем и целом, ситуации бывают разные, нет смысла их все перечислять. Все они, рано или поздно, выявляются и объект попадает во 2-е или 3-е Приложение 819-ППМ в зависимости от того, оформлено право собственности на самострой или нет. Обобщая вышесказанное, на сегодняшний день можно выделить всего два способа легализации самостроев - в административном (через ГЗК) и/или в судебном порядке. Детально схема легализации вырабатывается после комплексного анализа ситуации по объекту и земле - подробнее об этом ниже в подразделе "Подход"

Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК)

Специализированный орган исполнительной власти г. Москвы, своего рода "мини правительство", оперативно рассматривающий и принимающий решения по разнообразным вопросам жизнедеятельности мегаполиса, в том числе сохранению или не сохранению объектов самовольного строительства (реконструкции). Заседания ГЗК проводятся 1 - 2 в месяц под председательством мэра или первого вице мэра. Не будем сейчас вдаваться в тонкости административного регламента, отметим лишь, что прежде чем вопрос по самострою попадает на заседание ГЗК, он проходит предварительную проработку на рабочих группах разных профильных ведомств (ГИН, ДГИ, Москомархитектура, Москомстройинвест, другие по необходимости), где собирается и анализириуется вся информация по объекту, земельному участку, коммуникациям, нагрузкам на сети, плотности, параметрам застройки и т.д. На основании первично собранных данных по объекту и земельному участку, если это допустимо, то принимается предварительное решение о сохранении объекта с расчётом примерной суммы штрафа в бюджет города, формируются базовые условия сохранения объекта. Если собственник принимает эти условия и выполняет, то принимается итоговое решение ГЗК о сохранении объекта в таком виде как есть с выплатой штрафа в бюджет города. В рамках всей этой процедуры собственник оформляет и подаёт определённый пакет документов, перекрывающий возможные риски по объекту. Если же условия по сохранению объекта не принимаются и не выполняются владельцем здания (помещения) или объект изначально не подлежит сохранению (выявлены какие-либо нарушения, риски и т.д.), то самострой (самовольная реконструкция) подлежит сносу (возврату в первоначальное состояние).

NB : ещё раз обращаем Ваше внимание, что ГЗК принимало решения по самостроям, самовольно реконструированным объектам, с 2015 по декабрь 2018 года. В дальнейшем эта группа вопросов будет рассматриваться другой комиссией, подчиняющейся заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений (Департамент экономической политики и развития города Москвы) - позже внесём соответствующие поправки на данном сайте.

Что получите

В случае легализации самовольной реконструкции (самостроя) через ГЗК (Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы) на руки заказчик получает выписку из поротокола заседания ГЗК с решением комиссии о сохрании объекта в таком виде как есть. Далее идут процедурные вопросы, связанные с оплатой штрафа, оформлением необходимых документов, корректировкой земельных отношений и т.д. Иногда сопровождаем данные процессы (полностью или частично), иногда нет - по ситуации. В каждом конкретном случае вырабатывается наиболее оптимальный подход по принципу "не навреди" с учётом поставленной задачи заказчиком. В случае судебных разбирательств на руки передаём решение суда с выпиской из ЕГРН Росреестра о регистрации права собственности в отношении самовольно реконструированного или самовольно возведённого объекта.

Обращаем внимание : в настоящее время судебную схему легализации самостроев используем крайне редко (практически не используем) - только в том случае, если видим возможность закрыть вопрос сразу и наверняка, а не судиться годами с неясным реультатом. Более того, при данной схеме, недостаточно только получить решение суда с выпиской из ЕГРН о регистрациии права собственности на реконструированный или возведённый объект, нужно также переоформить земельные отношения под ним, что не всегда просто, особенно если город возражает - видит нарушения. Если они действительно есть, то либо нужно прийти к компромиссу и устранить эти нарушения, либо идти на второй круг судебных разбирательств, дабы обязать город переоформить землю под объектом. Мы знаем как это делается, но на практике в судебные процессы без гарантированного результата не ввязываемся.

Срок

Легализация по административному регламенту (получение решения ГЗК о сохранении объекта) в среднем длится 3-4 месяца, в сложных случаях чуть дольше. Исполнение решения ГЗК длится по-разному, от 3-х месяцев до года, если всплывают какие-то риски и несоответствия. Срок легализациии в судебном порядке начинается от 6-ти месяцев и более.

Подход

Все вопросы по легализации самостроев требуют предварительной проработки , состоящей из двух шагов: 1 шаг - обращаетесь к нам, коротко излагаете суть вашей ситуации, мы же пытаемся сориентироваться соответствует ли ваша ситуация нашим возможностям и если соответствует, то даём устную консультацию (что, как, в каком порядке, ориентирующие условия, риски). Если не соответствует - прямо говорим об этом. Если после полученной консультации вы намерены дальше работать с нами, мы же, в свою очередь, понимаем, что потенциально можем вам помочь, то переходим ко 2 шагу - берём в электронном виде документы по объекту и земельному участку с кратким описанием сути ситуации и прорабатываем её в инстанциях на предмет "проходимости" вопроса в нужном вам ключе, уточняем возможность (не возможность), порядок и базовые условия сохранения объекта. Обращаем внимание : если первый шаг делается бесплатно в моменте сейчас, то второй шаг делается за деньги и без твёрдого намерения легализовать объект лучше его не делать, зря не светить ни объект и ни ситуацию по нему. Длится такая предварительная проработка по 2-му шагу в среднем от 3-х до 7-ми рабочих дней. После чего вы получаете от нас письменно, в виде справки, исчерпывающую информацию по легализации именно вашей недвижимости в вашей ситуации - возможно (не возможно), основной порядок, базовые условия. Такой подход в оценке ситуации вас ни к чему не обязывает пока вы не скажите - "всё ясно, работаем". Только после этого фиксируются конкретные договорённости, наступает взаимная ответственность, запускается непосредственное исполнение услуги и т.д. Сумма, внесённая за предварительную проработку вашей ситуации по 2-му шагу, в случае запуска проекта в работу, минусуется из общего бюджет оказания услуги.

Мы не берёмся за реализацию проекта по принципу "лишь бы что-то делать по закону" - это долго и не эффективно, зачастую без нужного результата. Работаем лишь в том случае, если видим конечный результат и реальную возможность его достижения. Такой подход предполагает разбивку всего процесса на 2-3 чётких шага. Предпочитаем административный регламент судебному, на наш взгляд, он комплекснее перекрывает риски возможных перетензий со стороны городских структур. В суд идём, либо когда других вариантов нет, либо когда нам прямо об этом говорят - "обяжите нас решением суда". Если видим, что на каком-то этапе какие-то риски не перекрыты, проект не запускаем. Это довольно длительная и кропотливая работа, подходит не для всех случаев. Отметим лишь, что всегда лучше строить легально, через получение разрешения на строительство /реконструкцию, ибо всё остальное - способность находить и реализовывать компромиссы разной степени сложности. Чем собственно мы и занимаемся.

Что потребуется

1. Коротко, ясно, прямо изложите суть ситуации. Сделать это можно по +7 965 371 77 65 (подключён к WhatsApp) или +7 985 851 74 92 (подключён к Telegram), либо письмом на [email protected]

2. При необходимости, для первичной оценки, можем запросить в электронном виде имеющиеся документы по объекту и земельному участку - отправляете их на [email protected]

3. Если видим, что можем помочь, то сообщим условия (порядок, бюджет, сроки). Если ситуация не соответствует нашим возможностям, то проконсультируем.

изучите все варианты, пути, способы решения задачи;
сосредоточьтесь именно на конечном результате, а не промежуточных этапах, бумагах и т.д.;
никогда не применяйте "левых" схем и документов (оформление "задним числом", покупка сомнительных распоряжений, разрешений, актов и т.д.);
если пошли в суд, то ясно представляйте итоговый результат - не просто аморфно-неопределённое решение суда, по которому ничего не зарегистрируешь, а чётко выверенные формулировки, однозначно понятные ДГИ и Росреестру, в идеале с ними же заранее согласованные;
не спешите с обращением к разным компаниям, посредникам, фирмам с предоставлением им точного адреса и документации по объекту, дабы исключить перекрёстное "засвечивание" ситуации по объекту в разных инстанциях (чревато последствиями) - аккуратно собирайте информацию;
по возможности, плотно взаимодействуйте с профильными городскими структурами, в компетенции которых находятся данные группы вопросов;
всё внимательно анализируйте, считайте, перепроверяйте, оценивайте риски.

+7 965 371 77 65 WhatsApp +7 985 851 74 92 Telegram [email protected]

Актуальность и значимость вопроса легализации самовольных построек на территории Москвы в настоящее время крайне сложно переоценить. С подобной необходимостью за последние несколько лет столкнулось огромное количество собственников коммерческой недвижимости. Наша компания предлагает комплексное юридическое сопровождение процедуры легализации объектов самовольного строительства в Москве ЕДИНСТВЕННЫМ действенным в текущих условиях способом, результатом которого является сохранение объекта на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Что такое самовольная постройка и какие последствия влечет за собой подобный статус?

Согласно ст. 222 Земельного кодекса РФ, самовольной постройкой (самостроем) является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. И распоряжаться постройкой оно не вправе – продать, подарить, сдать в аренду, или совершить иные сделки не получится.

Помимо отсутствия возможности оформления права собственности, ещё одно важной проблемой является угроза требований со стороны государственных органов по сносу такой постройки. При этом снос должен быть проведён за счёт лица, которое создало объект. Это достаточно серьёзный риск, особенно в современных реалиях, когда такие решения государственных органов могут повлечь довольно серьёзные издержки.

То же самое касается и самовольной реконструкции объектов недвижимости. В случае отсутствия необходимых разрешительных документов, а также ущемления прав третьих лиц проведением подобных работ, на собственника может быть наложено обязательство по приведению постройки в первоначальный вид. Как и в первом случае, это необходимо будет сделать за собственный счёт.

Однако это теория. Давайте рассмотрим практику, а именно трактовку и применение действующего законодательства городскими властями с одной стороны, и собственниками недвижимости, с другой.

Не секрет, что законодательно закрепленный тезис об отсутствии для владельца самовольной постройки возможности зарегистрировать на нее право собственности, мягко говоря, не совсем соответствует действительности. Более того, многие собственники недвижимости за прошедшие годы, увеличили площади своих объектов путем надстроек, пристроек, возведения антресолей, установления дополнительных перекрытий и иными способами. Почти все при этом зарегистрировали право собственности. А есть и такие, которые некапитальные торговые павильоны с короткими договорами аренды земли под ними, естественно, не предусматривавшими никакого строительства, превратили в капитальные торговые центры. При этом имея на руках как свидетельства о праве собственности, так и решения судов в свою пользу.

Что произошло дальше – известно всем. Постановления Правительства Москвы №819-ПП, 829ПП и приложения к ним – страшный сон многих современных московских рантье. Нашумевшие «ночи длинных ковшей» и долгие споры о том, насколько правомерны действия властей, которые при принятии решения о сносе отметали все аргументы собственника, в том числе и сам факт зарегистрированного права собственности, а руководствовались лишь одним – тем, что земельный участок под строением изначально не выделялся для целей строительства на нем капитального объекта.

Как итог – при добровольном сносе собственник получит компенсацию от города. При отказе – еще и заплатит за снос из своего кармана.

Постановления Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП

Первым звоночком для собственников стало появление Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП , которое предусматривало право специализированных органов, в частности Управ районов и Госинспекции по недвижимости, проводить мониторинг подконтрольных территорий с целью выявления фактов проведения самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. К тому же этим органам было дано право пресекать подобные факты, что заключается в выдворении с участка лиц, проводящих самовольную застройку, а также в вывозе оттуда техники, материалов и в ограничении доступа к участку.

При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, который направляется в ДГИ (Департамент городского имущества). В результате у собственника объекта возникает целый ряд проблем, начиная от невозможности оформить или продлить договор аренды земли и заканчивая занесением объекта в приложение к Постановлению № 819-ПП, то есть в перечень объектов самовольного строительства, подлежащих сносу. Фактически и продажа подобного объекта недвижимости тоже будет заморожена, ДГИ не утвердит смену стороны в договоре аренды земли, а Росреестр не зарегистрирует право на землю, если земля в частной собственности. Таким образом, наличие объекта в Постановлении № 819-ПП может существенно осложнить финансово-хозяйственную деятельность собственника, вплоть до полного ее прекращения, в случае если объект будет снесен.

Вторым, даже не звоночком, а барабанной дробью, стало Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП , название которого красноречиво говорило само за себя: «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», которым утверждалось положение об организации работы по сносу самостроя в Москве, и в котором содержался перечень объектов, признанных самостроем.

Наша компания предупреждает, что любой факт самовольного создания объекта недвижимости, при затягивании процедуры его легализации, может привести к выявлению такого объекта и появлению описанных неприятных последствий. Поэтому мы рекомендуем не оставлять проблему без решения, а обратиться за нашей помощью. Мы окажем содействие в исключении объекта из Постановления № 819-ПП, 829-ПП и его легализации.

Как проходит процедура легализации самовольных построек

Поскольку масштаб приростов площадей объектов недвижимости за прошедшее время был воистину гигантским, дабы не сносить добрую половину коммерческой недвижимости в городе, а также с целью пополнения городской казны, Департамент городского имущества, совместно с Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости, разработал процедуру так называемой легализации объектов самовольного строительства. Сразу отметим, что нормативного регулирования эта процедура, действующая уже более двух лет, по сей день не имеет. То есть четко прописанного регламента нет, однако сам процесс вполне налажен и исправно работает. Что подтверждается многочисленными решениями ГЗК о сохранении объектов самостроя.

Процесс начинается с подачи заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости, с просьбой рассмотреть вопрос о внесении в повестку ГЗК вопроса о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах.

Госинспекцией проводится процедура обследования земельного участка, на котором расположен объект, с обязательной фотофиксацией существующего положения. Одновременно с этим, госинспекция направляет запросы в различные инстанции. В Москомархитектуру по вопросу соответствия объектов градостроительным нормам, отсутствию или наличию «красных линий». В Мосгоргеотрест по вопросам коммуникаций и геоподосновы. В Мосэнерго, Мосгаз, и так далее. Далее эта информация направляется в ДГИ, где проводятся рабочие группы. Количество рабочих групп зависит от сложности вопросов, возникающих в процессе работы по принятию решения о включении в повестку ГЗК каждого конкретного объекта.

Финальная стадия – это непосредственно ГЗК. Именно на Градостроительно-земльной комиссии принимается окончательное решение о сохранении объекта. Вся дальнейшая процедура – уже чисто техническая.

С собственником объекта недвижимости заключается краткосрочный договор аренды, после чего ему выдается претензия, согласно которой, он в течение 30 дней обязан оплатить штраф городу. Некий аналог «доли города» при строительстве. После уплаты штрафа, заключается долгосрочный договор аренды и происходит исключение из мониторинга, предусмотренного Постановлением N 819-ПП, а также из перечня объектов самовольного строительства.

Схема легализации самовольных построек

Почему именно мы?

Благодаря опыту наших специалистов, многие из которых имеют обширный опыт работы в государственных органах, мы осуществим юридическое сопровождение легализации объектов самовольного строительства максимально оперативно и профессионально. У клиента не будет необходимости принимать участи в процедуре – мы самостоятельно выполним работу на всех этапах, от подачи документов, до получения из Госинспекции уведомления о сохранении объекта на ГЗК.

Наши специалисты доступны для консультаций о отчетов о текущей ситуации в любое время.

И самое главное – взявшись за работу после тщательной предварительной проработки вопроса и анализа документов, мы гарантируем положительный результат! В противном случае, договором об оказании услуг предусмотрен полный возврат предоплаты. Вы не оплачиваете процесс, Вы платите исключительно за результат!

Вы можете обратиться к нам за первичной консультацией и получить ответы на все интересующие вас вопросы, касающиеся легализации объектов самовольного строительства.

Запрос на расчет стоимости по легализации самостроя

Опишите ваш случай и мы рассчитаем примерную стоимость услуг.