Признание права собственности в рамках банкротства. Комментарии и общий алгоритм действий в различных ситуациях. Приобретение квартиры по Предварительному договору

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495 ) 649-41-49; (495 ) 649-11-65

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Минеевой А. А.,
судей Герасимовой Е. П., Савкиной М. А.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу внешнего управляющего обществом с ограниченной ответственностью « Строительная компания „СПЕКТР“ Николаевой Оксаны Владимировны
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 (председательствующий судья Селиверстова Н. А., судьи: Радушева О. Н., Серова Е. А.)
по делу N А55-8152/2013
по заявлению Васьковского Константина Константиновича о признании права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью « Строительная компания „СПЕКТР“, г. Самара (ИНН 6315543900, ОГРН 1026300966977),

Установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.06.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью « Строительная компания „СПЕКТР“ (далее — ООО „СК „СПЕКТР“, должник) введена процедура наблюдения, определением арбитражного суда от 15.07.2013 временным управляющим должником утвержден Старостин Евгений Владимирович.
Васьковский Константин Константинович (далее — Васьковский К. К., кредитор) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании за ним права собственности на подсобное помещение N 12, общей площадью 5,6 кв. м, расположенное в доме 253Б по ул. Советской Армии в Октябрьском районе г. Самары.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013 в удовлетворении заявления Васьковского К. К. отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013 отменено, заявление Васьковского К. К. удовлетворено. Признано за Васьковским К. К. право собственности на подсобное помещение N 12, общей площадью 5,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 253Б.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, внешний управляющий ООО „СК „СПЕКТР“ просит отменить принятое Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом постановление от 15.01.2014 и оставить в силе определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2013, ссылаясь на несоответствие обжалуемого судебного акта требованиям закона, нарушением им прав и законных интересов конкурсных кредиторов.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что спорное подсобное нежилое помещение расположено в подвальном этаже, является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признание на него права собственности за одним лицом влечет за собой нарушение прав других собственников, в связи с чем считает, что договор о долевом участии в строительстве подсобных помещений в подвальном этаже жилого дома N 7/П, заключенный между Васьковским К. К. и обществом с ограниченной ответственностью « СПЕКТР-ЭКС“ (далее — ООО „СПЕКТР-ЭКС“), является ничтожным.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Федерального арбитражного суда Поволжского округа и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети « Интернет“, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Внешний управляющий ООО „СК „СПЕКТР“ направил в адрес окружного суда ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.
Законность постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 проверена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и установлено судами, что 22.08.2005 между Васьковским К. К. (дольщик) и ООО « СПЕКТР-ЭКС“ был заключен договор N 7/П о долевом участии в строительстве подсобных помещений в подвальном этаже жилого дома по ул. Советской Армии, 253Б (по генеральному плану) в Октябрьском районе, в соответствии с условиями которого ООО „СПЕКТР-ЭКС“ осуществляет строительство подсобного помещения, а дольщик осуществляет финансирование строительства помещения.
Согласно пунктам 2.1, 2.3, 3.2, 3.3 договора Васьковский К. К. обязался уплатить застройщику денежные средства в сумме 27 050 руб. в срок до 22.02.2006, ООО „СПЕКТР-ЭКС“, в свою очередь, обязалось сдать в эксплуатацию жилой дом в четвертом квартале 2006 года и передать подсобное помещение дольщику по акту приема-передачи.
Согласно техническому плану помещения от 07.08.2013 площадь нежилого помещения — подвала, расположенного в доме по ул. Советской Армии, 253Б, в Октябрьском районе г. Самары, составляет 5,6 кв. м.
Васьковский К. К. обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнил, что подтверждается платежным поручением от 12.01.2006 N 4 и приходным кассовым ордером от 12.01.2006 N 3. ООО „СК „СПЕКТР“ передало, а Васьковский К. К. принял подсобное помещение N 12, расположенное в доме по ул. Советской Армии, 253 Б, в Октябрьском районе г. Самары, по акту приема-передачи подсобного (нежилого) помещения от 24.07.2013 N 12.
Жилой дом по ул. Советской Армии, 253Б, в Октябрьском районе г. Самары введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU63301000-109э.
Ссылаясь на то, что договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости на момент ввода в эксплуатацию не зарегистрирован в установленном законом порядке, Васьковский К. К. обратился в суд с настоящим иском в порядке, предусмотренном статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)“ (далее — Закон о банкротстве).
Отказывая в удовлетворении заявления Васьковского К. К. о признании права собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции указал на то, что в деле отсутствуют доказательства регистрации права собственности на спорное имущество за должником, регистрации договора о долевом участии в строительстве подсобных помещений, помещение передано заявителю и удовлетворение его требований может причинить ущерб другим кредиторам должника.
Отменяя принятый судом первой инстанции судебный акт от 18.11.2013, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“, статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе вступившие в законную силу судебные акты, которыми признано право собственности за гражданами на аналогичные подсобные помещения в указанном доме, исходя из принципа правовой определенности и равенства участников гражданско-правовых отношений, также из того, что объект построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанности участника строительства по договору долевого участия Васьковским К. К. полностью выполнены и нежилое помещение ему передано по акту приема-передачи, апелляционный суд правомерно признал требование заявителя о признании права собственности обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда, не находит оснований для отмены постановления от 15.01.2014 и удовлетворения кассационной жалобы внешнего управляющего ООО « СК „СПЕКТР“, поскольку заявителем кассационной жалобы не указаны доводы, которые бы свидетельствовали о нарушении судом норм материального и процессуального права. Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, не были заявлены и не были предметом исследования нижестоящих судов, в связи с чем в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

Постановил:

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 по делу N А55-8152/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

8 495 64 — 911 — 65 или

8 495 649 — 41 — 49 или

8 985 763 — 90 — 66

Внимание! Консультация платная.

Здравствуйте, Сергей!

Если дом почти достроен, то Вам необходимо обратиться в Арбитражный суд в рамках дела по банкротству застройщика с заявлением о включении Вас в реестр кредиторов с требованием передать Вам в собственность жилое помещение.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 201.6. Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом

1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
4. Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.
5. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
6. Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
2. Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра требований о передаче жилых помещений утверждаются федеральным стандартом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если же дом не достроен, то будет поставлен вопрос о передачи Вам в собственность объекта незавершенного строительства.

Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

1. В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).


Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
3. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
КонсультантПлюс: примечание.
Положения статьи 201.10 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 года, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии спунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

(см. текст в предыдущей редакции)
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии спунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
4. В случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
5. Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона.
7. Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
8. Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
9. В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
10. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
11. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
12. Указанные в пункте 11 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальнымкодексом Российской Федерации.
13. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14. Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
15. Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
16. При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Последние изменения в Законе о несостоятельности (банкротстве) направлены на то, чтобы снять нагрузку с арбитражных судов.

В связи с этим:
— по квартире (требование о передаче жилого помещения / денежные требования основного долга по ДДУ) подаются конкурсному управляющему (далее – КУ), это 3 очередь реестра требований кредиторов;
— все, что касается нежилых помещений (за исключением уже направленных в Одинцовский суд исков о признании права собственности) и иных требований: кладовка, машино-место (денежное требование кредиторов, неустойки, моральный вред, расходы) подается в Арбитражный суд Московской области (далее – АСМО), это 4 очередь реестра требований кредиторов.

ЕСЛИ Дом не сдан (нет РНВЭ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию):
1. по квартире – подаем требование о передаче жилого помещения к КУ, а если кто-то хочет получить деньги вместо квартиры, подаем требование о включении в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам в размере стоимости квартиры в соответствии с ДДУ.

2. по квартире – требования по санкциям (неустойки, пени, компенсации морального вреда и т.п.) направляются в АСМО;

3. по нежилым помещениям:
i. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и есть уверенность, что право признают, то продолжаем судиться;

ii. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и нет уверенности, что право признают (например, объекта не существует физически), то параллельно подаем требование кредитора в АСМО (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов), срок – до 21.10.18г.;

Подаваться желательно к КОНЦУ срока (Инструкция по подаче Заявления и образец Заявления разрабатываются совместно с АСМО).

ГОСПОШЛИНА ЗА ПОДАЧУ ЗАЯВЛЕНИЙ О ВКЛЮЧЕНИИ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В АСМО В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ИВАСТРОЙ УПЛАТЕ НЕ ПОДЛЕЖИТ!

Если по нежилому помещению признали право собственности на долю аналогичной степенью строительной готовности, практика по домам, например, с готовностью 80 и более % будет отличаться от практики по домам с фундаментом), кроме того, следует учитывать, что до сих пор нет понимания и оно появится позднее, будет ли различаться практика СОЮ разных районов, а именно Красногорского, Одинцовского, Химкинского и Видновского, если такое случиться, то до конца не ясно, практикой какого СОЮ будет руководствоваться АСМО.

Сейчас Верховный суд РФ готовит Пленум по банкротству застройщиков по новым правилам, если в Пленуме будет иная позиция, то АСМО будет руководствоваться этой позицией. Лайфхак для тех, у кого объект не существует, нежилое помещение не построено. Подать заявление в реестр требований кредиторов (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов) по нежилому помещению в АСМО. Когда объект будет достроен, если будет сформирована положительная практика к тому моменту, то в АСМО можно будет попытаться переквалифицировать денежное требование в требование о признании права собственности на нежилое или совершить иные процессуальные действия, направленные на достижение этой цели, однако стоит учитывать, что при включении в реестр требований кредиторов по денежным требованиям ранее, чем рассмотрено дело в СОЮ о признании право собственности, КУ в качестве доказательств по делу может предъявить выписку из реестра, что Дольщик на дату рассмотрения дела в СОЮ является включенным в реестр и в таком случае имеется риск отказа в иске. В этой связи, в реестр требований кредиторов по денежным обязательства, владельцам кладовок и иных нежилых помещений, которые еще не рассмотрелись в СОЮ – в АСМО с заявлением на деньги вставать максимально поздно, но не позднее 21.10.2018г.

iii. если в СОЮ получен отказ по признанию права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, но по тому же должнику или по аналогичным делам есть положительная практика признания ПС, то обжаловать решение суда первой инстанции, ссылаясь на положительную практику, в суд апелляционной инстанции и выше;

iv. если кто-то не хочет судиться за право собственности на нежилое помещение, то подается денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов.

v. Если СОЮ признает право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то данное нежилое помещение перестает быть имуществом должника. В АСМО с этим судебным актом идти не нужно. Если на тот момент инвентаризация имущества должника еще не закончена, то ходатайство об исключении из конкурсной массы подавать не нужно. Если по результатам инвентаризации, подлежащей обязательному опубликованию на ЕФРСБ, оказалось, что объект, в котором у вас признано ПС на долю в незавершенном строительстве (с конкретизацией помещения) оказался тем не менее в конкурсной массе, то его необходимо будет исключить из нее. Зарегистрировать право на объект незавершенного строительства можно будет только тогда, когда КУ поставит объекты на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.

ВАЖНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ ПО КВАРТИРЕ ДЛЯ РАСТОРЖЕНЦЕВ И ПЕРЕУСТУПКИ:

1. Если договор по квартире в несданном в эксплуатацию доме был расторгнут до признания должника банкротом, то, ориентируясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 можно подать КУ требование о включении в реестр требований жилых помещений на «метры», а не на «деньги» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 – «..состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку, отказав гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение требования, так как в случае его повторного предъявления требование было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника»), если будет отказ во включении на «метры», участник строительства сможет обжаловать такой отказ в суд в установленном Законом о банкротстве порядке через АСМО, при этом следует учитывать, что по другим должникам – застройщикам есть противоречивая практика по «расторженцам», часть дел сейчас рассматривается в апелляции.

2. Если покупали по переуступке, важными доказательствами являются факты оплаты цедентом (прежним владельцем прав требований по ДДУ) должнику (Застройщику) и цессионарием (приобретателем прав требований по ДДУ – текущий Дольщик) цеденту.

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ В АСМО:

3. В АСМО отправлять прошитые и пронумерованные копии документов, не оригиналы, не нотариально удостоверенные копии, а копии, заверенные личной подписью заявителя в формате «прошито, пронумеровано, скреплено на ___листах», «копия верна, фамилия, инициалы, подпись». Не забывать отправлять одновременно комплект документов к КУ (заявление в оригинале и все приложения (заверенные копии)) и в АСМО прикладывать копии квитанции о направлении заявлений и прилагаемых документов КУ (В адрес КУ отправлять документы заказным письмом с описью вложения);

То есть:
a. Отправляем ПЕРВЫЙ комплект (заявление + копии документов) в адрес КУ.
b. Отправляем/отвозим ВТОРОЙ комплект + копию квитанции и описи в адрес АСМО.

ВАЖНО: инструкции и шаблоны заявлений для различных ситуаций РАЗРАБАТЫВАЮТСЯ!

4. Главное – не пропустить срок подачи требований (3 месяца с даты публикации в печатной версии газеты «Коммерсантъ», т.е. с 21.07.18 по 21.10.18г.)!

5. Все возражения на отказы КУ подаются в АСМО в порядке, установленном Параграфом 7 Закона о банкротстве.

7. Тем дольщикам, у которых имеются сертификаты на отделочные работы, а так же соглашения о скидках (в редакции Ивастрой – соглашение о прекращении обязательств, акты взаимозачета и т.п.) необходимо направлять требования о включении в РЖП с обязательным указанием на такие обстоятельства. Если КУ откажет во включении таких требований, необходимо обращаться в АСМО с жалобой.

8. ОТДЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ НА РЕМОНТЫ (не в ДДУ) – необходимо заявлять в общем порядке в АСМО как денежные требования.

9. КУ является полноправным единоличным исполнительным органом должника (аналогично директору), с которым у дольщиков заключен договор, вопросы не урегулированные с Ивастрой (например, не получен экземпляр ДДУ и подобные) решаются непосредственно с КУ.

10. По страховке. Если участник строительства обратился в страховую компанию за страховым возмещением и получил его в полном объеме, то у страховой компании возникает право требования к должнику в объеме выплаченной страховой суммы, то есть страховая компания становится кредитором в порядке правопреемства, в свою очередь требования участника строительства к должнику уменьшаются ровно на столько, сколько денежных средств он получил от страховой компании (в случае, если участник строительства встал в РЖП на «деньги»), если он встал на «метры», то право требования «метров переходит к страховой. Конкурсный управляющий производит замену участника строительства на страховую компанию в РЖП на «метры» или «деньги» в зависимости от того, что заявил изначально участник строительства.

Скачать в PDF: