Возникновение момент покупатель право собственность. Момент возникновения права собственности по договору

08.04.2019

Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.
1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования.
Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.
Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне. Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?
Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.
Вручение вещи приобретателю может подтверждаться составлением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, или распиской о получении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соответствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.
Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.
В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин "франко" может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество.
Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.
Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.
Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.
Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.
2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно - предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В названном Законе определен также порядок исправления - по заявлению заинтересованных лиц - технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регистрационные учреждения (реестры).
Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).

Еще по теме § 3. Момент возникновения права собственности по договору:

2. Момент возникновения права собственности и иных вещных прав у приобретателя
§ 3. Эмиссионный состав как основание возникновения корпоративных правоотношений 1. Проблемы определения момента возникновения акций как объектов гражданских прав

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Комментарий к статье 223
1. В ст. 223 регулируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. этой нормой охватываются случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218 ГК), накопление определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим возникает вопрос: с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности?
2. Можно предположить, что возникновение права может быть приурочено как к моменту соглашения об отчуждении вещи, так и к моменту передачи вещи или к иному моменту. Соответственно выделяются система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), система традиции (переход права собственности в момент передачи: traditio (лат.) - передача), система регистрации (переход права собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец полагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент приобретения вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиции порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и передачи вещи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На почве системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-то пороков в договоре об отчуждении имущества.
ГК РФ придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода права собственности. И, хотя переход собственности происходит в момент фактической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение этой вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение, или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не получают права собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, то такое приобретение традицией не является и создать право собственности приобретателю не сможет. Такой приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подр. см. комментарий к ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 ГК и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом. Невозможно будет только совершить передачу вещного права, права собственности на проданную вещь.
Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.
В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, которые базируются на обязательственных (личных) требованиях собственника (хранение и т.п.), то собственник вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет тогда момент поступления вещи во владение приобретателя.
Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо - законный владелец, который обязан собственнику передачей вещи.
8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на вещь (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.
9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта этого права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В этом случае его кредиторы не смогут получить права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, такие условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может не знать об этом и будет защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.
Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализованной не только защита от добросовестного приобретателя, но и защита против требований кредиторов. Характерным может считаться такое дело.
Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании - бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленной машины, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривало обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (Дело Gasus Dosier против Нидерландов).
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). На самом деле в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи; у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, говорящей о том, что регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до того оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология, упоминающая переход права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
Нормы ст. ст. 218, 223, 224 говорят о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения права собственности у приобретателя. Важно подчеркнуть, что регистрироваться должен именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации должен в любом случае представляться договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации (ЕГРП) подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например совершением передачи объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи имущества, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего регистрации. В таком случае отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, что не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения этого договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не может более выдвинуть возражений против его регистрации и, следовательно, против возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (ст. 560 ГК), дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на этот объект. Заявляя такое требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
При этом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя. Для этого требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что купленная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный им договор является действительным, так как если бы он был ничтожным, то отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
Предметом судебного спора стало такое дело. На объекты недвижимости был наложен службой судебных приставов арест по требованию налоговых органов. ООО "Комтекс" потребовало освобождения недвижимого имущества от ареста, ссылаясь на то, что это имущество было приобретено, договор купли-продажи исполнен, хотя право собственности и не было зарегистрировано за покупателем. Президиум ВАС РФ, пересматривая дело в порядке надзора, указал, что истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста (Постановление от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС следовало бы уточнить. Если покупатель, ставший владельцем имущества, приобретает статус законного владельца, то он, конечно, имеет право требовать освобождения имущества от ареста. Другое дело, что и продавец, сохраняя право собственности, сохраняет и право его отчуждения. А раз так, то имущество может быть предметом взыскания кредиторов. В этом смысле наложение на него ареста правомерно. Но арест означает и фактическое изъятие имущества у покупателя, если оно находится у него (с возможной последующей передачей на хранение). Как можно судить из изложения дела, вопрос об исполнении договора купли-продажи, а тем самым и вопрос о владении объектом недвижимости, являлся спорным. Спора бы не возникло, если бы пристав-исполнитель, производя арест имущества, одновременно принял бы меры к его фактическому изъятию.
14. Более сложным оказался бы случай, когда было бы зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, тогда как владельцем был бы другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В этом случае применение общего правила: владелец имеет преимущество перед другими покупателями, имеющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя нет и юридической возможности истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и право на защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК), а собственник лишен иска из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается передача права имущества из федеральной собственности в собственность субъектов федерации, из государственной собственности - в собственность муниципальную. Здесь основанием передачи является административный акт, односторонний по своей природе. В силу изданного акта соответствующие изменения вносятся в ЕГРП, если речь идет о недвижимости.

При совершении сделок с имуществом очень важно учитывать тот факт, что право собственности на недвижимость возникает, чаще всего, не в момент подписания договора. Для его оформления требуются некоторое время, а иногда и дополнительные затраты.

Приобретение недвижимости, несомненно, радостное и долгожданное событие, и способы возникновения права собственности не всегда кажутся важным моментом. Во многих ситуациях, к примеру, при продаже квартиры или дома, если объект находился во владении даже на 1 день менее, чем установлено в законодательстве, можно «попасть» на серьезные деньги, которые придется выплатить государству в виде подоходного налога.

Давайте разбираться подробнее с этим важным моментом. Пути появления новых объектов владения могут быть разными: передача по наследству, обмен, дарение, покупка, в том числе и с привлечением ипотеки.

Наиболее распространенный метод приобретения объектов недвижимого имущества ― это покупка. Это относится к квартирам, в том числе и в новостройках, и при участии долевого строительства, домам, земельным участкам. Изначально момент регистрации перехода права собственности появляется после оформления сделки.

Договор купли-продажи, регламентирующий переход прав обладания недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным владельцем приобретенной недвижимости гражданин может считаться уже после осуществления этой процедуры. Именно в этот момент он становится законным собственником.

Однако, право собственности на недвижимость возникает, в некоторой степени, и немного раньше. Уже на этапе подписания договора купли-продажи, а также акта о приемке-передаче объекта новоявленный владелец считается собственником и может вселиться в купленную квартиру или дом.

Но окончательные права на приобретенную частную собственность в виде недвижимости появляются после гос.регистрации. Основаниями приобретения права собственности у добросовестного приобретателя являются действующие документы.

С указанной в полученном свидетельстве даты позволяется распоряжаться объектом полностью по своему усмотрению: допускается дальнейшая продажа, обмен, внесение изменений и прочие операции.

Договор ипотечного кредитования

Нередко приобретение квартиры или жилого дома сопровождается оформлением договора ипотеки. В это понятие входят действия по залогу недвижимости в замен на предоставление кредита, займа. Имущество, переданное заемщиком кредитору, в данном случае служит обеспечением ссуды. Заемщик передает кредитору права на недвижимость, фактически продолжая эксплуатировать объект.

Закон об ипотеке предусматривает, что имуществом залога все так же владеет залогодатель. Он же вправе и пользоваться им. При этом ухудшения каких-либо свойств объекта недвижимости происходить не должно. Собственник жилого помещения может извлекать дополнительные выгоды от объекта, если такое положение допускает действующий договор. Кроме того, сохраняется обязанность по текущему содержанию и несению необходимых расходов.

Ипотечное кредитование характеризуется не только как жилищное. Недвижимость в качестве залога может быть передана и при иных видах получения займов. А в виде залога выступают:

земельные участки;
квартиры, дома, иное жилье;
гаражи, дачи, садовые дома;
эксплуатируемые в предпринимательской деятельности здания и сооружения.

Закон допускает даже залог воздушных и морских судов, космических объектов, однако к повседневной жизни граждан это малоприменимо. 🙂

Итак, имеющееся право собственности дает основание для заключения ипотечного кредитования. Если же собственников оказывается несколько, то необходимо письменное согласие каждого из них. При этом любой может заложить свою долю в собственности без получения согласия других владельцев.

Несмотря на то, что ипотечное имущество принадлежит заемщику денежных средств, права его на этот объект несколько ограничены. Гражданин не может самостоятельно продать или обменять объект, не получив соответствующее разрешение залогодержателя. Ограничения полностью снимаются после погашения долговых обязательств.

Недвижимость в наследство

Квартира или иное жилое помещение могут быть приобретены и иными путями. Частная собственность возникает и при . Наследники считаются полноправными владельцами имущества уже после открытия делопроизводства о наследовании. И здесь не имеет значение наличие фактической государственной регистрации прав.

В то же время, если у счастливого обладателя, скажем, доставшейся от бабушки квартиры по наследству возникает желание ее немедленно выгодно продать, потребуется все же совершить некоторые действия в регистрационной палате.

Реализовать имущество, первоначальное право собственности на которое не оформлено, не получится. Действующее законодательство требует изначально получить соответствующее свидетельство, подтверждающее владение. Гражданское право указывает на то, что имущество другим собственникам при отсутствии этого условия не переходит.

Если же недвижимость до наступления момента наследования не была зарегистрирована надлежащим образом, свое право собственности при наследовании возможно придется отстаивать в судебном порядке. В случае, когда предполагается наличие нескольких наследников, каждый из них может претендовать на регистрацию своей доли вне зависимости от иных лиц.

Моментом возникновения права собственности является внесение записи в гос.реестр. С этой даты наследники недвижимости вправе распоряжаться своими долями полностью по своему усмотрению.

Право собственности по договору дарения

В отличие от процедуры наследования, можно оформить и при жизни предыдущего владельца. Но и в этом случае банальной устной договоренности и передачи ключей от квартиры недостаточно.

Итоговым оформлением при подписании договора дарения и здесь будет государственная регистрация прав на полученную собственность.

Несмотря на то что процедура дарения по сути не предусматривает оплаты при передаче прав в пользу предыдущего хозяина, договор дарения все же заключают. В дальнейшем это поможет избежать сторонам имущественных споров и претензий со стороны других заинтересованных лиц. К примеру, родственники дарителя уже не смогут с легкостью оспорить факт совершившейся процедуры.

Особенно это затрагивает те случаи, когда объект дарения принадлежит одновременно нескольким лицам. Для законного оформления сделки требуется подтверждение каждого из них. Отсутствие этого условия не позволит получить свидетельство о регистрации права собственности. Соответственно, новый владелец не сможет поступать с подарком по своему усмотрению: продавать имущество, обменивать и прочее.

Право собственности на иные объекты

Многие граждане, владеющие не столь значительным имуществом, как жилое помещение, нередко пренебрегают необходимостью зафиксировать свои права на законных основаниях. Например, собственники гаражей не всегда имеют на руках подтверждающие документы на владение. И совершено напрасно.

Государственная регистрация не только помогает избежать непредвиденных ситуаций и вопросов со стороны органов власти, но и необходима при совершении операций с этим имуществом.

Права на незарегистрированный гараж могут быть оспорены при возникновении следующих ситуаций:

Рассматривается органами власти как самовольная постройка, отсутствует требуемое соответствие нормам строительства.
Полученный в наследство гараж не был ранее оформлен должным образом.
При утрате подтверждающих собственность документов.

Выходом может стать решение зарегистрировать объект по всем правилам, собрав предварительно весь пакет документов. Но даже и при отсутствии такового возможно признание прав. Правда, для этого скорее всего придется обратиться в судебные инстанции.

Момент регистрации прав также наступает при внесении в реестр соответствующих записей. До этого времени все действия с гаражом могут быть признаны недействительными. Рекомендуется обратить внимание на этот нюанс и при желании приобрести гараж.

Сроки регистрации

Срок регистрации права собственности на имеющееся имущество равен до 10 рабочих дней. При этом потребуется оплатить госпошлину. Ее размер зависит от статуса заявителя. Столько дней длится внесение данных в росреестр? Процедура приобретения жилья покупателем квартиры, иного жилого помещения, земли совпадает со сроком регистрации сделок, если иное не предусмотрено действующими законами.

Оформление приватизации, совершение сделки на переход права собственности по решению суда, регистрация объектов недвижимости в долевой, совместной и общей собственности подчиняются тем же условиям.

Сам срок действия свидетельства о государственной регистрации неограничен.

Возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору. Для возникновения права собственности необходимо, чтобы отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон под страхом недействительности предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности, когда он совершен в требуемой законом форме. Право собственности всегда является правом на индивидульно -определенную вещь. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидульными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и с соответствии с договором.

В тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит гос. регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

1. Общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору основывается на традициях римского права, согласно которому передача была необходимой формой добровольного отчуждения телесных вещей.

Приурочение возникновения права собственности к моменту передачи вещи означает, что в случае расторжения договора право собственности у продавца будет сохраняться лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого, согласно известному правилу о том, что расторжение договора имеет силу лишь с момента такового (ст. 453 ГК), возврат имущества невозможен, и продавец вправе лишь требовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК).

Определение момента возникновения права собственности в соответствии с общим правилом 223 статьи означает, что приобретатель, не получивший вещь в фактическое обладание, не становится собственником из договора, не только если не произошла передача, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца или от уполномоченных им лиц. Поэтому получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже при условии, что эта вещь была предметом договора о ее отчуждении, не может привести к возникновению права собственности у приобретателя, который в такой ситуации становится недобросовестным владельцем, поскольку знал о действительном собственнике.

2. Стороны в договоре могут предусмотреть любой момент возникновения права собственности, если только такой момент не установлен законом. Так, возникновение права собственности у покупателя может быть приурочено к полному внесению покупной цены, которое может произойти как до передачи вещи, так и после. В договоре может быть предусмотрено любое отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности. В этом случае покупатель будет лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником, - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив право собственности, может потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В то же время следует отметить, что практикой выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной по отношению к приобретаемой, и др.

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен не только договором, но и законом. Причем такое установление может быть как диспозитивным, так и императивным. К примеру, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Императивно установленным, приуроченным к дате государственной регистрации отчуждения имущества является момент приобретения права собственности на недвижимость.

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарии к статье 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.

Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.

2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.

Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.

Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.

Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.

Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.

3. Действующий ГК РФ придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.

Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.

В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.

4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.

Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК РФ договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.

5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.

Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.

Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.

6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).

7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом.

Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК РФ. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных прав (см. ст. 382 ГК РФ). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК РФ), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.

В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, вытекающим из обязательственных (личных) требований собственника (хранение и т.п.), последний вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК РФ, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК РФ с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Тогда моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет момент поступления вещи во владение приобретателя.

Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо (законный владелец), который обязан собственнику передать вещь.

8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на нее (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.

9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта данного права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.

10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В таком случае его кредиторы не смогут приобрести права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, эти условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может и не знать об этом, но защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.

Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализована защита не только от добросовестного приобретателя, но и против требований кредиторов. Характерным примером является следующее дело.

Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленную машину, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривает обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.

Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.

Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (дело Gasus Dosier против Нидерландов).

Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности, как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). В действительности, в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи, у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.

11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.

Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, где говорится о том, что регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до этого оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология относительно перехода права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК РФ, содержащей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.

В ст. ст. 218, 223, 224 говорится о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.

Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения у приобретателя права собственности. Важно подчеркнуть, что регистрируется именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации в любом случае должен быть представлен договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.

12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например передачей объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего передаче. В случае невыполнения этого условия отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.

Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие - о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, - договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, но это не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения договора в общем порядке.

Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не вправе более выдвигать возражения против его регистрации и, следовательно, возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 указанного Закона).

13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), предприятий (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.

Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие права требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на данный объект. Заявляя это требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.

Притом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя - требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.

Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение договора.

Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что во второй раз проданная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный продавцом договор является действительным, так как, если бы он был ничтожным, отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.

14. Более сложным оказался бы случай, когда зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, а владельцем является другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В таком случае возможность применения общего правила - владелец имеет преимущество перед другими покупателями, сохраняющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя отсутствует и юридическая возможность истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК РФ). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК РФ) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения права собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК РФ), а собственник лишен возможности предъявить иск из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю.

15. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 комментируемой статьи были сделаны добавления, согласно которым у добросовестного приобретателя (см. комментарий к п. 1 ст. 302) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (см. комментарий к п. 1 ст. 302).

Эти дополнения являются попыткой корректировки содержания ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности (см. комментарий к ст. 234). Высказывались мнения, что статус владельца для давности вызывает затруднения на практике. На самом деле, владелец для давности - новая фигура в нашем праве (хотя давно известна европейскому праву, в том числе праву России до 1917 г.). Задача состояла в том, чтобы практически усвоить норму о приобретательной давности, а не изменять ее под состояние практики. К сожалению, был избран именно второй вариант, который и нашел свое отражение в дополнениях к п. 2 ст. 223. Фактически в ГК РФ существует теперь две формы добросовестного приобретения недвижимости - одна в порядке ст. 234 ГК РФ, вторая - в порядке п. 2 ст. 223 ГК РФ. Конечно, наличие таких противоречий в законе нисколько не способствует повышению надежности оборота недвижимости.

Применительно собственно к содержанию нового механизма можно сказать следующее.

Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК РФ не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК РФ, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является тот незаконный владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации. Закон однако допускает спор между бывшим собственником и приобретателем по правилам ст. 302 ГК РФ (т.е. в рамках виндикации). Это означает, что закон исходит из того, что приобретатель недвижимости является ее владельцем. Иначе, впрочем, и быть не может, т.к. невозможно приобрести добрую совесть, не получив владения законным образом от лица, управомоченного на передачу владения.

Известно, что добросовестность налицо лишь тогда, когда она имеется как в момент совершения договора об отчуждении вещи (в этот момент добрая совесть состоит в том, что приобретатель извинительно заблуждается относительно права продавца или иного отчуждателя на отчуждение), так и в момент получения владения (в этот момент добрая совесть состоит в извинительном заблуждении приобретателя относительно того, что лицо, передающее владение, не имеет права на передачу объекта недвижимости). Только если добрая совесть имеется и в момент совершения договора, и в момент получения владения, приобретатель может считаться добросовестным.

Приобретатель, который еще не имеет владения, не имеет еще и доброй совести, и на него норма п. 2 ст. 223 ГК РФ не распространяется. Поэтому получившие распространение с момента принятия поправки в п. 2 ст. 223 ГК РФ попытки захвата зданий "добросовестными приобретателями", ссылающимися на выданное на их имя свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и на норму п. 2 ст. 223 ГК РФ, на самом деле являются незаконными, потому что лицо, не ставшее владельцем в установленном законом порядке, не может считаться добросовестным применительно к ст. 302 ГК РФ.

Добросовестное владение предполагает не только получение владения от лица, имеющего права на передачу владения (обычно таким лицом является действительный собственник или надлежаще уполномоченные им лица). Добросовестность также предполагает предварительный тщательный осмотр объекта недвижимости перед приобретением, установление фактических владельцев этого объекта и выяснение прав, на которых они владеют этим объектом. Если приобретатель не интересуется этими и иными существенными в коммерческом и хозяйственном смысле обстоятельствами, то его невозможно признать осмотрительным, рачительным хозяином, т.е. добросовестным лицом.

Насильственный захват объекта недвижимости, равно как и занятие пустующего объекта, либо занятие объекта при помощи обманных или мошеннических действий не создают добросовестности на стороне приобретателя. Получение объекта от лиц, не имеющих права на распоряжение объектом (например, от охранной организации) также не создает добросовестности приобретателя.