Вас рф арендатор вправе не платить аренду, если он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя. ○ Как передается имущество в арендуемом помещении
Офф, наверно:) Мне ваш пост напомнил визит в книжный магазин, где среди многочисленных шпаргалок к экзаменам лежала тонюсенькая книжечка хлипенькая, с гордым заголовком "Пособие по гражданскому праву, 2 и 3 часть":))))))
По существу не помогу, простите уж.
26.03.2005 21:12:42, Фугу
По 2 задачке я просто напишу свое решение, если кто-то увидит ошибку, буду рада.
Условие:
По вине арендатора, пожаром было уничтожено складское помещение. Арендодатель предъявил иск о возмещении следующих убытков:
1) суммы, на которую уменьшилась стоимость помещения в результате причиненных пожаром разрушений.
2) Арендной платы за время, в течение которого производится ремонт.
3)Стоимости ребмонта согласно смете строительной организации.
4)Суммы страхового возмещения, которое полоуил бы арендодатель, если бы арендатор выполнил принятую на себя обязанность по договору застраховать помещение в пользу арендодателя.
Какие суммы подлежат возмещению?
В данном случае, арендатор несет ответственность за:
А) невыполнение взятого на себя обязательства по страхованию имущества владельца помещения согласно ст. 393 ч 1 ГК РФ
Б) пожар, произошедший по его вине согласно ст. 1064 ГК РФ
По пункту А) согласно ст. 393 ч 2, ответчик обязан возместить вред в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, т.е. размер возмещения убытков определяется ст. 15 ч 2 . В данном случае ущерб заключается в том, что истец не получил страховую сумму. Соответственно, ответчик должен компенсировать ту сумму, которую заплатила бы страховая компания (п. 4 искового заявления)
По пункту Б), т.к. договором подразумевалось страхование помещения, арендатор нес ответственность только частично, согласно ст. 1072 ГК РФ. Таким образом, ответчик должен компенсировать разницу между суммой страхового возмещения и фактическим размером ущерба.
Согласно ст. 1082 ГК РФ, фактический размер ущерба определяется ст.15 ч.2 ГК РФ.
В данном случае ущербом являются:
1. Расходы на восстановление помещения, которые несет истец (п.3 искового заявления)
2. Упущенная выгода – т.е. недополученная за время ремонта арендная плата (п.2 искового заявления)
Сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения, (п.1 искового заявления) ущербом считать нельзя, т.к. ответчик намерен восстановить помещение, и реальных убытков в связи с потерей помещения в цене не несет.
Таким образом, ответчик обязан выплатить наибольшую из 2 сумм:
1. Сумма, определяемая п.4 искового требования.
2. Сумма, определяемая п.2 и 3 искового требования.
26.03.2005 18:49:57, Artemis
| 1 0 -1 0 |
Вариант 1:
Алексеев заключил с директором магазина договор хранения. Согласно ст. 889 ч.1, Алексеев был обязан забрать гарнитур в указанный срок. Так как он этого не сделал, согласно ст. 901 ч.3, директор магазина несет ответственность за причиненный Алексееву ущерб лишь в случае, если будет с его стороны доказан умысел. В этом случае директор должен будет возместить Алексееву ущерб полностью, т.е. вернуть розничную стоимость гарнитура. Однако доказать умысел в данном случае не представляется возможным,т.к. мебель забрал поставщик, действуя по закону. Согласно ст.996, вещи, поступившие к комиссионеру от комитента, являются собственностью последнего. В данном случае право собственности на гарнитур уже перешло к покупателю, но вряд ли директор магазина мог это доказать.
Однако, отдав гарнитур Алексеева поставщику, директор магазина был избавлен от необходимости отдавать поставщику деньги за продажу гарнитура. Т.е. фактически, директор магазина невольно продал гарнитур, принадлежащий Алексееву, по отпускной цене поставщика и получил доход, который пошел в зачет его долгов поставщику.
А это, согласно ст.1102, можно рассматривать как неосновательное обогащение за счет Алексеева. В этом случае он обязан вернуть Алексееву сумму, на которую обогатился согласно ст. 1107.
Т.е. должен отдать Алексееву отпускную цену гарнитура. Но при этом имеет право истребовать с Алексеева деньги за хранение гарнитура сверх установленного срока согласно ст.896 ч 4.
Таким образом, Алексеев может вернуть себе часть денег.
Вариант 2:
Поставщик забрал гарнитур Алексеева, не зная, что хозяином мебели является Алексеев (даже если директор магазина поставил поставщика в известность, поставщик не обязан верить ему на слово).
Таким образом, поставщик, хоть и действовавший в рамках закона, получил имущество, принадлежащее другому лицу. В этом случае, согласно ст. 238 ГК РФ, имущество может быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента получения поставщиком гарнитура.
Следовательно, Алексеев может подать в суд иск об отчуждении своего имущества у поставщика и вероятнее всего этот иск выиграет, а поставщик может подать иск на директора магазина, не выплатившего стоимость гарнитура.
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.
Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.
В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.
Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.
Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.
Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.
Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.
Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.
Условия
Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.
Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.
Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.
Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.
Порядок расторжения
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.
Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.
Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:
- название суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- суть договора аренды и его основные условия;
- причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
- содержание исковых требований.
К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).
По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.
После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.
На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
Depositphotos.com/olly18
Вина арендодателя и отказ в убытках
На днях мы уже публиковали материал об обоюдной вине заказчика и подрядчика. Сегодня пришел черед делу о вине арендодателя и оценке возможности регулирования соглашением избираемых стороной способов защиты прав.
Итак. Постановление ФАС ЦО от 10.01.2014 по делу №А62-995/2013.
Фабула дела.
Орган местного самоуправления подает иск о взыскании долга по договору аренды в размере 600 тыс. рублей и убытков в размере 4,6 млн. рублей. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 1,2 млн. рублей.Решением суда первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказано, кассация поддержала данный вывод.
Вывода суда.
1. В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Переданное по договору аренды имущество (здание) согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания, переписке между арендатором и арендодателем, в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления услуг без проведения реконструкции этого здания. Подобное является нарушением ст.611, 612 ГК РФ (кстати, в акте приема-передачи состояние объекта не отражено).
3. Поэтому у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя. Подобное позволяет не исполнять встречное обязательство по уплате арендной платы.
4. Отказ во взыскании убытков по первоначальному иску связан с необоснованным представлением сводного и локального сметного расчета, составленного на 05.08.2013, в то время как договор расторгнут по соглашению сторон на полтора года ранее.
5. Отказ во взыскании стоимости работ по встречному иску связан с тем, что заключенное соглашение о расторжении договора не содержало указание на какие-то дополнительные условия расторжения договора; соглашением не предусмотрено взыскание арендодателем с арендатора задолженности по арендной плате и убытков, а также взыскание арендатором с арендодателя затрат, понесенных им в связи с проведением капитального и текущего ремонта объекта.
Из вышеизложенного следует, что с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды обязательства сторон, связанные с исполнением договора, прекращены.
Наши комментарии.
1. Хочешь быть счастливым, будь им. Арендатор представил доказательства, подтверждающие невозможность использования объекта по назначению. Активность позиции была вознаграждена. Вина арендодателя доказана.
2. Стоит ли говорить, что детальное описание объекта, целевого назначения позволят создать гарантию для арендатора от недобросовестного арендодателя, считающего что его обязательства по договору обусловлены только формальной передачей имущества?
3. Крайне странно, что суд признал де-факто возможность соглашением сторон ограничить право арендатора на взыскание стоимости работ по капитальному ремонту. По сути, они были вызваны неисполнением арендодателем своих обязательств по договору и могут быть расценены как неосновательное обогащение арендодателя в этой ситуации. Хоть подобное и укладывается в продолжение абсурда, о котором мы также говорили на днях, тем не менее, и странно, и неприятно. Сочувствую арендатору.
p.s. "Страх исчезает, когда вы начинаете делать то, что боитесь делать, вместо того, чтобы думать об этом". (с) Экхарт Толле.
Удачи!
Виталий Ветров
10 наиболее интересных материалов за последнее время:
- Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
- Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
- Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
- Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
- Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?
Вопрос
Арендатор несет полную материальную ответственность перед Арендодателем за сохранность арендуемого помещения и в случае его утраты, повреждения, по вине Арендатора, восстанавливает арендуемое помещение за счет собственных денежных средств. Такой пункт в договоре аренды не противоречит законодательству. есть какие-либо особенности?
Ответ
: такой пункт в договоре не противоречит законодательству. Так, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1 ст.393 ГК РФ). Таким образом, в случае, если арендатор не возвратит имущество в том состоянии, в котором он его получил и не восстановит его самостоятельно, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.
Обращаем внимание, что в указанном случае необходимо фиксировать в акте приема-передачи имущества то состояние, в котором оно передается и принимается. Иначе в дальнейшем будут трудности в доказывании ухудшения состояния имущества.
«По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора субаренды от 24.11.2006 № 1, целевое назначение имущества - организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса (подпункт 1.1).
Субарендатор не вправе производить реконструкцию, капитальный ремонт помещения без письменного согласия арендатора. В предложениях субарендатора должны быть указаны объемы работ и их стоимость (подпункт 4.2.5).
Если объект поднайма в результате действий субарендатора или непринятия им своевременных мер придет в аварийное состояние, он обязан восстановить его за свой счет или возместить ущерб, нанесенный арендатору в установленном законом порядке (подпункт 4.2.6 договора). На ответчика также возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонтов (подпункт 4.2.9 договора).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании указанных норм права суд первой инстанции правомерно счел, что ответчик должен возместить кредитору убытки, причиненные утратой имущества, поскольку возврат арендованного имущества невозможен*.»
*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.
С уважением,
эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Мария Матвиенко
Ответ утвержден:
Ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист» Валентиной Яковлевой
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Ущерб арендаторам на 8 млрд рублей. Частично или полностью лишились товара и торгового оборудования магазины строительных материалов, мебели, товаров для дома.
На арендуемых площадях работают многие российские компании. При этом торговые и офисные центры, складские или нежилые помещения в многоквартирных домах не всегда отвечают необходимым нормам. В том числе и нормам противопожарной безопасности. К пожару может привести элементарная небрежность при обращении с огнём или электроприборами.
На что вы можете рассчитывать, если жертвой огня станет ваш бизнес?
Кто виноват
Главное - установить, чьи действия привели к возникновению пожара. С правовой точки зрения, есть три варианта: возгорание произошло по вине арендодателя, по вине арендатора, поджог совершили третьи лица.
Установление причин - задача Государственного пожарного надзора. Вне зависимости от желаний потерпевшей стороны, этот уполномоченный орган проводит проверку пострадавшего объекта. После чего выдаёт справку о пожаре и последствиях либо инициирует уголовно-правовое разбирательство, если усматривает умышленный поджог третьими лицами.
В большинстве договоров страхования имущества ущерб от противоправных действий третьих лиц, приводящих к пожару, страховому возмещению не подлежит, компенсация не предусмотрена. В такой ситуации страховая компания исключается из цепочки лиц, отвечающих за произошедшее. Арендодателю претензии предъявить также не удастся. Виновным в причинении ущерба будет некое физическое лицо, совершившее преступление по статье 167 УК.
Гражданский иск о возмещении материального вреда пострадавший предприниматель может подать ещё на стадии следствия по делу о поджоге. Решение по иску в такой ситуации может быть вынесено одновременно с приговором виновному лицу. Этот сценарий - худший для арендатора, так как в большинстве случаев лица, совершившие преступление, не платёжеспособны.
Если пожар произошёл по вине одного из арендаторов или группы арендаторов, претензии следует предъявлять им. Вполне вероятно, что в добровольном порядке возмещать ущерб никто не захочет, поэтому пострадавшим потребуется судебная защита своих прав.
Шансы победить в этом случае высоки: справка о причине пожара от Госпожнадзора и установленная причинно-следственная связь между действиями арендатора со ссылкой на статью 1064 ГК о возмещении вреда позволят успешно защитить пострадавшего в суде. А вот перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна. Виновный арендатор вряд ли осилит потенциально большой размер материальных претензий от всех пострадавших предпринимателей.
Если пожар произошёл по вине арендодателя
В этом случае варианты таковы:
1). Арендатор своевременно застраховал имущество от риска уничтожения огнём
Это самая простая из возможных ситуаций. У предпринимателя есть договор имущественного страхования, признающий пожар страховым случаем.
Итак, страховой случай наступил. Госпожнадзор выдал справку о возгорании и его причинах. Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись. Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию. По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры.
Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.
2). Арендатор не заключил договор страхования, но арендодатель застраховал от пожара всё здание
Насколько известно из СМИ, такая ситуация сложилась в ТЦ «Синдика». С одной стороны, у арендаторов появляется надежда получить выплаты от собственника за счёт компенсации страховщика. Однако арендодатель может не захотеть добровольно направить часть полученных им денег на компенсацию ущерба арендаторам.
В связи с этим рекомендую арендаторам в кратчайшие сроки определить размер ущерба, который можно подтвердить с помощью товарных накладных, счетов и других документов. После этого инициировать судебный процесс о взыскании убытков с арендодателя.
Действовать нужно быстро - пока арендодатель не потратил страховую выплату на свои нужды. Если это произойдёт, пострадавшим придётся задуматься о банкротстве арендодателя, а это долгий и недешёвый процесс. По времени - от 6 до 12 месяцев, минимальные расходы на арбитражного управляющего - от 30 000 рублей в месяц. Перспективы банкротства предугадать невозможно.
3). Арендатор и собственник не страховали имущество
Это самая сложная ситуация. Собственник потерял здание. Может оказаться, что это был его основной актив. Если он не крупный игрок на рынке недвижимости, который дорожит репутацией и располагает достаточными оборотными средствами, шансов получить компенсацию у вас почти нет.
Выигрыш судебного процесса о взыскании убытков с собственника в таком случае не будет означать получение денег. Конечно, имея на руках исполнительный лист о взыскании ущерба, судебные приставы постараются разыскать счета и другое имущества должника, однако что-то прогнозировать, особенно при массовом поступлении исполнительных листов к арендодателю, проблематично. А исход возможного банкротства собственника, как уже было сказано, предугадать сложно.
Как заранее подготовиться к форс-мажору
При заключении договора аренды бизнесу нужно понимать свои обязательства (и последствия их несоблюдения) в области противопожарной безопасности.
Распределение рисков за возгорания на территории здания или арендуемого помещения следует обсудить до подписания договора аренды. Справедливой и законной является ситуация, когда за соблюдение норм противопожарной безопасности в арендуемом помещении отвечает арендатор, а за состояние проводки, помещений общего пользования (курилок, коридоров, уборных и т.д.), других мест повышенной пожарной опасности (серверных комнат, общих кухонь и т.д.) - арендодатель.
Отмечу, что договором аренды зоны ответственности за возникновение пожара могут быть распределены почти как угодно. Договор аренды, который вы подписали не глядя, может стать неоспоримым основанием, по которому арендодатель не только никакой компенсации за уничтоженное имущество вам не выплатит, но ещё и потребует вашего участия в восстановлении своего имущества.
Ещё один способ минимизировать риски - застраховать свои товары и оборудование от пожара.
В заключение отмечу следующий важный момент.
Для арендатора более благоприятный сценарий - отказ в выплате со стороны страховой компании и возможный судебный процесс об оспаривании такого решения, нежели гражданско-правовой спор с арендодателем или поджигателем. Это подтверждает и судебная практика.
