Переуступка права требования долга – нюансы при оформлении. Договор уступки прав требования на квартиру

20.04.2019

Необходимые документы

– оригинал

– копия

Оригиналы по количеству участников договора +ещё один оригинал для Росреестра.
В любом случае.

Договор участия в долевом строительстве с регистрационной надписью

В любом случае.

Заявление на регистрацию уступки прав требования от цедента

Оригинал. Представляется по количеству лиц, переуступающих право требования (отдельно от каждого нынешнего участника долевого строительства).
В любом случае.

Заявление на регистрацию уступки прав требования от цессионария

Оригинал. Представляется по количеству лиц, принимающих право требования (отдельно от каждого будущего участника долевого строительства).
В любом случае.

Квитанция (платежное поручение) об оплате государственной пошлины

Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
Оплаченная квитанция может быть предоставлена по желанию заявителя (от приобретающей стороны).

Справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику

Предоставляется справка о полной или частичной уплате цены договора участия в долевом строительстве застройщику. Справка должна быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи, с указанием размеров и сроков внесения платежей.
В любом случае.

Акт (решение, протокол) об избрании (назначении) руководителя

Предоставляется в случае обращения представителя юридического лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если договор подписан представителем ФЛ по нотариальной доверенности или законным представителем ребенка до 14 лет либо если договора подписан представителем ЮЛ по нотариальной доверенности.
Документ, подтверждающий полномочия на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Документ должен быть выдан нотариусом и скреплен его подписью и печатью. Может быть оформлен в виде приказа, распоряжения и т.д.
Документ, подтверждающий расчет между сторонами и отсутствие задолженности
Таким документом может быть расписка о получении денежных средств, выданная прошлым правообладателем.
В случае, если цедент сам получил права требования по уступке с условием об отсрочке/рассрочке платежа.
Документ, подтверждающий факт установления опеки или попечительства
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если заявление подается опекуном малолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица.
Закладная с приложениями, которая после регистрации выдается залогодержателю.
Оригинал и копия, предоставляется при наличии.
Если ипотека удостоверяется закладной.
Заявление на государственную регистрацию ипотеки в силу закона (при кредите или займе)
От того, кому переустпается право по ДДУ. Предоставляется от каждого лица, если на стороне принимающего права несколько лиц.
Заявление об уточнении вида назначения платежа
Копия платежного документа.
Заполняется в случае, если государственная пошлина была оплачена не по КБК МФЦ.
Кредитный договор или договор займа
Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.
В случае возникновения ипотеки в силу закона, если для переуступки используются кредитные средства.
Лицензия на право нотариальной деятельности
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Нотариальная доверенность на представителя
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если обращается представитель по доверенности.
Письменное согласие законных представителей
Согласие может быть дано на бланке заявления на регистрацию.
В случае, если сделка заключена 14-летним ребенком.
Письменное уведомление страховщика о смене выгодоприобретателя
В случае если был заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика. В самом договоре долевого участия должен быть пункт о наличии договора страхования
Приказ территориального органа Министерства юстиции РФ о назначении на должность нотариуса (помощника)
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Свидетельство о рождении
Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.
Если заявление подается родителем ребенка до 14 лет.
Согласие залогодержателя
В случае если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге и иное не предусмотрено договором.
Согласие застройщика
Такое согласие также может быть дано в справке об уплате цены ДДУ цедентом, в таком случае, отдельно согласие не нужно.
Если цедент (нынешний участник ДДУ) не полностью расплатился с застройщиком.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия .

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке .

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку . Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки , чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе - цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях - взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или - по соглашению - стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише - когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант - цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.