Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах. Как рассчитать арендную плату за землю, формула расчета, полезные советы Годовой размер арендной платы за земельный участок

17.10.2019

Здравствуйте, Руслан. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.

Чтобы получить право на использование земельного надела, не обязательно выкупать его в собственность. Один из самых распространенных вариантов владения участком – заключение договора аренды. Если территория принадлежит частному лицу, то размер вознаграждения за использование надела определяется в самом соглашении, его предельная цена не регулируется законодательством. Когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной, государственной или федеральной собственности, тогда производят расчет арендной платы за земельный участок по кадастровой стоимости, или другим способом, указанным в нормативных актах.

Отношения между участниками сделки в данном случае регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). В роли арендодателя в таких сделках выступают уполномоченные органы федеральной, региональной власти или местного самоуправления. Арендатором может стать как обычный человек, так и организация.

Как рассчитывается арендная плата

цена аренды должна иметь твердое экономическое обоснование, учитывающее назначение участка и его предполагаемую доходность;
должен существовать законный порядок расчета аренды, обеспечивающий ее предсказуемость, а также описывающий ситуации, когда сумма может быть изменена с подачи арендодателя;
формула расчета арендной платы за землю не должна содержать сложных математических вычислений, чтобы быть понятной любому человеку, не имеющему специального образования;
если арендная плата за участки устанавливается во время переоформления владельцами прав на них, то ее размер не должен повлечь ухудшения их финансового положения и не превышать удвоенной суммы налога на эту землю;
при расценке аренды обязательно учитывается необходимость поддержки тех сфер хозяйственной деятельности, которые имеют важное общественное значение, ограничив максимальный платеж суммой земельного налога или передав надел в безвозмездное пользование;
запрещается отдавать предпочтение той или иной территории, если она обладает одинаковыми характеристиками с другими наделами.

Кроме ответа на вопрос: как узнать стоимость аренды земельного участка муниципальной земли, Постановление № 582 содержит Правила, которым необходимо следовать при определении размеров платежа за использование участка, находящегося в собственности Российской Федерации. Согласно данным правилам, сумма ежегодной аренды наделов может рассчитываться, исходя из:

кадастровой стоимости конкретной территории;
рыночной цены, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ).
ставок, установленных в соответствии с рекомендациями Минэкономразвития РФ;
результата аукциона (торгов).

В первых двух случаях отправной точкой расчетов является стоимость объекта недвижимости, различается лишь подход к ее определению.

Арендная плата в обязательном порядке изменяется по инициативе органа государственной или муниципальной власти один раз в год. Размер роста равен инфляционному коэффициенту, определяемому на законодательном уровне.

Особенности расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости в 2017 году

Они заключаются в определении базовой величины вычислений. В пунктах 3-5 Правил Постановления № 582 указаны виды участков, для которых применяется подобный способ расчета аренды. В ст. 24.11 Закона № 135-ФЗ под кадастровой оценкой подразумевается целый ряд действий, включающих в себя:

Принятие решения об организации процедуры органами исполнительной власти или местного самоуправления (далее - заказчики). Повторная оценка может быть произведена не ранее, чем через 3 года, исключение составляют объекты, находящиеся в населенных пунктах федерального значения, по ним минимальный срок составляет 2 года.
Определение объекта, в отношении которого будет устанавливаться стоимость. По запросу заказчиков процедуры Росреестр предоставляет список территориальных объектов, которые требуют определения стоимости.
Выбор специалиста для выполнения работ по оценке, оформление с ним договорных отношений на конкурсной основе. Кадастровые работы подлежат обязательному страхованию на сумму от 30 миллионов рублей на период, составляющий не менее полугода.
Определение цены объекта, составление отчета об оценке. Его формирование осуществляется в соответствии с положениями Приказа Минэкономразвития РФ № 382 , выпущенного в 2011 году.
Утверждение заказчиком процедуры стоимости участка. Он обязан это сделать не позднее 20 дней с момента принятия отчета об оценке, оформив соответствующий акт. Со времени подписания этого документа стоимость участка считается принятой.
Размещение информации о цене надела в государственном реестре (ЕГРН). Росреестр, проводящий процедуру регистрации недвижимости, обязан сделать это в течение 10 дней с того момента, как ему сообщили новую стоимость участка.

Арендная плата за землю может быть пересмотрена, если изменилась кадастровая стоимость надела. Переоценка проводится не чаще 1 раза в год и происходит по состоянию на 1 января года, который следует за тем периодом, в котором производились расчеты.

Особенности расчета арендной платы за земельный участок от его рыночной цены

Если объект находится в федеральной собственности и не подходит по своим характеристикам под участки, указанные в пунктах 3-5 Правил , то при определении размера арендных платежей применяют рыночную стоимость наделов. Для ее расчета исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления заключают договор с независимой саморегулируемой организацией, которая из числа своих специалистов выделяет исполнителя работ.

Рыночная стоимость земельных объектов считается более справедливой, поскольку рассчитывается исходя не из нормативов, а из реальной ситуации на рынке недвижимости. При ее определении учитывают не только площадь объекта, а также ряд других показателей, среди которых есть месторасположение и доходность участка. В большинстве случаев такая оценка отличается от кадастровой оценки в большую или меньшую сторону.

При расчете аренды на основании рыночной цены надела, применяют коэффициент, равный ключевой ставке Банка России, которая принята на законодательном уровне на текущий период. Ее умножают на стоимость участка, получая сумму ежегодного платежа.

Формула расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость устанавливается на 1 квадратный метр территории. Чтобы узнать цену всего участка, ее умножают на его площадь. Для вычисления арендной платы за эту землю, кадастровую стоимость умножают на коэффициент.

Если земля находится в муниципальной собственности, то таким коэффициентом является ставка, определяемая в нормативных актах органов местного самоуправления. Когда надел принадлежит государству, то применяется коэффициент в виде процентной доли, указанной в п. 3 Правил . Он варьируется в пределах от 0,01 % до 2 % и напрямую зависит от характеристик, назначения земли и статуса арендатора.

Так, надел, предоставленный лицу, освобожденному от налога на землю, обойдется ему в 0,01 % от кадастровой стоимости, как и в случае аренды участка, загрязненного опасными отходами. Садоводы и огородники, а также частные застройщики могут использовать землю за 0,6 % от ее цены в год.

Самая дорогая аренда начисляется за участки, где нет зданий и сооружений, или на них присутствуют земельные ресурсы, которые можно добывать в коммерческих целях.

Для наглядности расчет аренды земли от кадастровой стоимости можно представить в следующем виде:

А = С*S*k, где,

С – цена по кадастру недвижимости (руб. за кв. м.);

S – площадь участка (м);

k – коэффициент (%).

Ставка, применяемая для расчета стоимости аренды муниципальных земель, может отличаться в зависимости от региона, где расположена территория.

Особые случаи расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

К ним относятся те ситуации, когда в аренду сдается государственная земля, предназначенная для определенных целей, указанных в п. 5 Правил.

Примером могут служить территории, на которых строятся или уже построены автомобильные дороги, тепловые станции, газо- и нефтепроводы, и другие объекты, важные для хозяйственной и экономической жизни страны.

При определении платы за использование таких участков применяют ставки, величина которых установлена нормативными актами Минэкономразвития РФ. Для каждого вида деятельности разработана своя нормативная база.

Это правило действует и в отношении наделов, расположенных в особых экономических зонах нашей страны, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» .

Мы рассмотрели основные моменты, раскрывающие суть вопроса: как рассчитать стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости. При кажущейся простоте подобные сделки имеют множество нюансов, которые надо рассматривать в каждом отдельном случае.

Аренда земли — вариант вполне приемлемый для горожан, которые хотят обзавестись загородным участком

И если сооружение загородного дома для постоянного проживания далеко не каждому по карману, то проводить выходные поближе к природе могут себе позволить многие семьи.

Приобретение участка в частную собственность — процедура не из дешевых. В некоторых случаях оптимальным вариантом становится заключение договора аренды земельного участка с государством.

Естественно, перед тем, как , семья захочет знать, какую сумму будет составлять оплата за ее использование.

Произвести ее расчет не сложно. Но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей.

Порой разобраться со всеми нюансами сделки, а также с размером арендной платы человеку, не являющемуся специалистом в этой отрасли, не совсем легко, в случае возникновения дополнительных вопросов — обращайтесь к юристу, номер телефона указан на сайте, звонок бесплатный.

Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.

Минимальное время арендного использования территории составляет один год, а максимальное сорок девять.

На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.

Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.

Расчет арендной платы земельного участка

Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.

Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:

От кадастровой стоимости территории земли
Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
От рыночной цены земельных площадей
На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.

Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.

Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:

основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
результаты торгов на специальном аукционе;
сумма налога на арендуемую площадь;
ставки оплаты;
рыночная цена территории.

Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей.

Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.

В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа

Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.

Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.

Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.

Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.

К примеру, это может быть:

платеж
некоторый объём продукции
получение услуг, связанных с арендой
передачи во владение чего-либо
расходы на улучшение качественных характеристик земли.

Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:

деньгами
услугами
различными продуктами.

А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В соответствии с , существует некоторые группы людей, при оплате аренды.

К ним относятся:

люди пенсионного возраста
инвалиды первых двух групп
ветераны
люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
семейства с тремя и более детьми.

Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка

Извлечение из документации нормативной денежной оценки территории могут понадобиться организациям и обычному человеку.

Такая информация предоставляется в виде выписки не позднее тридцати календарных дней со дня обращения.

Этот запрос делается в организации кадастра.

Кроме того, данная информация должна быть обозначена в паспорте на землю.

Кадастровую стоимость территории можно узнать из выписок земельной организации.

Она может предоставляться для арендаторов совместно с расчётом аренды за двенадцать месяцев.

Мнение юриста-эксперта

Основой для расчета стоимости арендной платы является кадастровая цена.

Эта стоимость должна пересчитываться администрациями краев и областей в каждом регионе не реже, чем раз в пять лет. Узнать стоимость за 1 кв.м. земли, которую планируете взять, можно на сайтах соответствующих департаментов.

Если землю передает муниципалитет, то, как правило, у него уже существует точная граница участка и соответственно имеются сведения о площади. Обязательным приложением к документации о передаче земли является кадастровый паспорт, где указана стоимость по кадастру за весь участок.

В извещении о реализации участка насчитана начальная сумма арендной платы за весь участок. При проведении аукциона она может увеличиться. Эта сумма пересчитывается в одностороннем порядке не реже, чем раз в год. Пункт об этом обязательно должен присутствовать в проекте договора о передачи земли в аренду.

Когда проводятся специальные торги, на которых продается , начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности.

После торгов заключается с уже обозначенной ценой за год.

Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок.

Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.

Важным моментом считается тот факт, что в площадь территории включается сам участок и санитарно-защитная или техническая местность объекта. Но только, если она не находится в пользовании других лиц.

Следует знать, что могут вноситься изменения в оплату по причинам:

изменение кадастровой стоимости территории
когда категория использования участка была изменена
изменение вида разрешенного пользования площади
после внесения изменений в законодательные нормативные акты
в других ситуация, которые прописаны в договоре.

Даже взяв во внимание все перечисленные причины, следует знать, что изменения не допустимы больше одного раза в двенадцать месяцев.

Важно знать, что группировка территорий, виды их использования и категории нанимателей утверждаются в каждом регионе отдельно.

Как производится расчет

Законодательство утверждает порядок расчёта арендной платы, условия и дата её внесения. Тем не менее, все эти пункты должны быть прописаны в договоре.

Величина платежа за аренду рассчитывается и получается из следующей формулы:
Ва = С * S, здесь:

Ва — размер платежа за двенадцать месяцев. Рассчитывается за один квадратный метр;
С — ставка аренды, тоже за метр квадратный;
S — общая площадь территории земли.

КЦ — кадастровая цена земельной территории. Указывается за один метр квадратный;
Кд — коэффициент категории разрешенного использования территории;
Пкд — коэффициент групп по виду деятельности нанимателя.

Можно воспользоваться калькулятором для расчета, подставив необходимые цифры в соответствующие ячейки. Рассчитать арендную плату за землю, используя калькулятор, совсем не сложно.

Работает он просто, для определения стоимости аренды требуется перемножить все необходимые составляющие, о которых говорилось выше.

Когда человек берет в арендное пользование территории, он должен знать, что строить на этой площади необходимо начать в определённый период. Когда данные условия не соблюдаются, договор просто аннулируется.

Кроме того, если происходит нарушение норма в процессе постройки арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В таком случае, доначислить, либо полностью вернуть деньги, если договор заключен на срок больше года, можно в течение двадцати дней, после составления дополнительного соглашения.

Администрации в регионах, устанавливая величину арендных платежей за пользование землями муниципального/государственного подчинения, не вправе закреплять свои обременения и обязательства, несущие ограничения правам и свободам предпринимателей. Вот почему решение такой задачи, как стоимость аренды земельного участка должно соответствовать действующим законодательным нормативам и проводиться в специализированных кадастровых инстанциях. Сегодня мы расскажем, как рассчитать арендную плату за земельный участок, владельцем которого является гражданин или организация на правах частной собственности, а также на муниципальные/федеральные территории .

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов ). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Порядок расчета арендной платы за землю регламентируется Постановлением Кабмина, Земельным и Гражданским кодексами

Однако, главным нормативно-законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается Земельный кодекс (ст. 22, 9, 10, 39), но не следует забывать и о Гражданском кодексе.

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения . Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Обратите внимание! Когда условия сделки противоречат законодательству РФ о размерах арендных платежей или правилам заключения сделки, то соглашение оспаривается в судебных инстанциях и аннулируется.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что требуется обратить внимание при составлении документов по временному пользованию земельным наделом – это то, что условия договоренностей с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником кардинально различаются.

Условия аренды по оплате федеральной (муниципальной) и частной собственности кардинально различаются

Так при передаче в аренду федеральных/муниципальных земель цена назначается лишь после проведения ее объективной оценки, в процессе которой рассматриваются различные параметры, в частности, предназначение земель, их местонахождение и прочие факторы, обозначенные законодательством. Частный же собственник основывается на субъективных оценках, учитывая собственные критерии и желания.

Цена аренды разделяется на несколько типов :

Стоимость по нормативу.
Цена кадастра.
Рыночная стоимость.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, причем каждая из них предполагает определенное влияние на остальные виды. Кроме аспектов в контексте одной ценовой группы, имеются общие параметры, влияющие на снижение или увеличение цены конкретной территории .

Независимо от колебаний на рынке аренды земельных территорий в отношении суммарной годовой стоимости, каждое значение единоразово указывается в арендном соглашении на полный период действия договоренностей. Но существуют некоторые исключения, прописанные в рамках законодательных актов РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена считывается и прописывается федеральными (муниципальными) органами управления . В сравнении с иными типами оценки эта стоимость не имеет зависимости от колебаний на рынке аренды земель и отличается стабильностью.

На кадастровую стоимость участка влияет его площадь, месторасположения и другие факторы

Установлено 2 ключевых параметра, используемых для проведения оценки :

категория принадлежности земель;
месторасположение земель.

Кроме означенных параметров имеется несколько факторов, используемых при проведении анализа :

строительно-архитектурная значимость;
социально-экономическая значимость;
историческая значимость;
природная характеристика земель.

Важно! Цена земель, относящихся ко 2-ой категории, имеет зависимость от местонахождения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше , чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Кадастровая стоимость земли считается максимально точной и объективной

Цена по кадастру

Данная разновидность оценки считается максимально точной и объективной, поскольку в процессе анализа учитываются параметры, которые влияют на увеличение либо снижение основной ставки и не зависят от интересов собственника. Обычно, рыночная цена основывается на оценке кадастра.

Проведение действий по кадастровой оценке земель начинается с измерений размеров участка и установки его границ . Последующий расчет объективной арендной платы базируется непосредственно на этих сведениях. Другой критерий, который повышает цену конкретного объекта – наличие коммуникаций, теплиц и иных дополнительных построек.

Важной составляющей оценочных действий выступает анализ окружающей среды вблизи участка . Лес, озеро, парк и прочее оказывают положительное влияние на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязненность территории значительно снижает ее цену.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

На кадастровую стоимость влияет рельеф местности и окружающие природные условия

Обратите внимание! Стоимость кадастра увеличивается на 5,2 % ежегодно. Уточнить цену конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое подразделение.

Цена рынка

Как правило данный тип стоимости совпадает с ценой кадастра, но следует сказать об исключениях, которые существуют.

Если факторы, используемые при осуществлении гос. оценки, относятся к территориям и условиям вблизи них, то рыночная цена основана на критерии спрос-предложение. К параметрам, влияющим на это, относятся :

психология конкретной группы населения;
экономическая стабильность;
ситуация в политической жизни страны.

Если говорить о городских территориях, то здесь кроме объективных критериев, на конечную цену может повлиять престижность района расположения участка , памятники и архитектурные достопримечательности, находящиеся вокруг. Кроме этого, надо сказать о районах «для обеспеченных людей» — здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине «элитности».

Экономические колебания могут увеличить или снизить спрос, из-за чего изменяется цена определенных территорий . Предположим, кризис в экономике, когда риски инвестирования значительных денежных средств в землю высоки, спрос на оформление участков в аренду возрастает, поскольку предприниматели считают, что временное вложение денег более безопасно в сравнении с покупкой земли.

В районах «для обеспеченных людей» земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине своей «элитности»

А если сравнивать описанные способы оценки земельных участков, то можно с уверенностью сказать, что оценка по кадастру является максимально выгодной. Именно при проведении кадастровой оценки осуществляется объективный анализ, который основывается на конкретных критериях.

Но нередко встречаются достойные предложения частных собственников, сдающих землю в аренду, но понять это позволит регулярный мониторинг рынка земельной аренды.

Как рассчитать арендную плату за земельный надел

Ранее мы сказали, что методика расчета имеет зависимость от статуса арендодателя. На основании законодательства РФ получить земельный надел во временное использование по арендному соглашению можно от :

частного собственника либо коммерческой компании;
муниципальной (региональной, федеральной) властной структуры.

Земли, арендуемые у государства

Обозначение арендной платы на основании стоимости кадастра используется при передаче по арендному договору земель, находящихся в подчинении муниципалитетов, субъектов либо федеральных структур . Кроме того, цена кадастра лежит в основе расчета аренды по отношению к территориям, которые предоставляются без организации аукционных торгов.

Земельные наделы с/х назначения арендуются с установлением оплаты 0,3% от цены кадастра , рассчитанной по установленным законодательными актами нормативам. В эту категорию относят и участки, находящиеся в составе территорий сельхоз. назначения.

При расчете аренды земель сельхозназначения за основу берется кадастровая стоимость

Аренда за земли, государственного/муниципального ведения, предоставляемые без организации аукционных торгов, устанавливается соответственно с общими правилами, основываясь на цене кадастра.

Помимо того, арендная плата может определяться в процентах от стоимости кадастра. Это корректирующий показатель (КП). Законодательством прописаны следующие значения КП :

0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

При передаче в аренду земель, относящихся к частной собственности, арендатор вправе сам устанавливать размер оплаты

Для определения годового размера арендной ставки используется простая формула расчета :

АСг = КЦ х КП , где

АСг - размер аренды, которую должен оплатить землепользователь;

КЦ - цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в местном подразделении кадастровой организации);

КП – корректирующий показатель, меняющийся по отношению к определенному землепользователю и предназначению надела, переданного во временное пользование.

Аренда земли, находящейся в личной собственности

Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, применяется несколько иная формула расчета аренды :

АСг = РЦ х СР , где

АСг - итоговый размер аренды в год;

РЦ - рыночная цена участка, устанавливаемая независимой экспертной комиссией, которая проводится не раньше, чем за полгода до перехода в пользование территории арендатору;

СР - базовая ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на начало года оформления сделки и может меняться на протяжении расчетного периода.

Арендуя федеральные (муниципальные) наделы арендатор может получить те или иные льготы

Обратите внимание! Когда при аренде наделов, находящихся в государственном/муниципальном ведении, арендатор может иметь льготу по оплате аренды, то на арендатора частных территорий данное положение не распространяется.

При изменении ключевых положений арендного соглашения , предположим, размера оплаты, изменении собственника территории, реквизитов участников договора и пр., должно быть составлено допсоглашение к первоначальному документу.

Примеры расчета

Для примера рассмотрим методики, применяемые при расчетах с использованием различных формул.

Гражданин намеревается оформить аренду большой земельной территории, находящейся в личном владении, под фермерскую деятельность. Договоренности предполагалось оформить с апреля по октябрь 2017. Рыночная цена надела была определена в декабре 2016. На тот момент она равнялась 200 тысяч рублей. Ставка, определенная Центробанком в 2016, составляла 10 %.

Исходя из этого расчет аренды будет выглядеть следующим образом :

200000 х 10 = 20000 рублей.

Независимо от вероятных изменений рыночной цены или ставки Центробанка, после оформления сделки величина аренды не изменяется.

При расчете арендной платы может использоваться кадастровая стоимость и корректирующий показатель

Физлицо оформляет аренду на территорию , которая находится в ведении местной администрации, где планирует выращивать злаковые культуры. Подобранная территория за полгода до оформления сделки прошла кадастровую оценку. Ее стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. Опираясь на требования законодательства, в этой ситуации используется корректирующий показатель 0,6.

Аренда за использование территории будет равна :

300000 х 0,6 = 1800 руб.

Частный предприниматель оформляет арендное соглашение на участок незначительной площади под постройку кафе в границах населенного пункта. Кадастровая цена данного надела была установлена в июле 2016, причем сделка оформлялся на 2017 (полностью). Цена участка, согласно оценке, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете аренды в этой ситуации используется корректирующий показатель 1,5 % (процент для строений).

Аренда будет составлять :

500000 х 1,5 = 7500 руб.

Льготы по аренде земли

Регламент аренды земельных наделов определяется на уровне региональных администраций. Это означает, что местными администрациями утверждается, какие именно категории пользователей могут получить льготы по арендной плате за землю.

лица, имеющие инвалидность I и II групп;
ветераны боевых действий, в том числе ВОВ;
семьи, имеющие статус «многодетная семья»;
ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и иных техногенных катастроф.

Льготы по аренде земли устанавливаются на уровне субъектов и муниципалитетов

В процессе оформления сделки означенным категориям граждан необходимо предоставить соответственные документы, доказывающие правомерность получения льготы . Предположим, ветеранское удостоверение, медицинскую справку и пр. По отношению к лицам пенсионного возраста правила установления льгот по аренде земельных наделов устанавливаются местными властями. Отметим, что в большей части субъектов РФ арендные обязательства с людьми пенсионного возраста оформляются по общему регламенту, без предоставления льготы.

Необходимо понимать, что если арендатор на региональном уровне освобождается от уплаты земельного налога, то не означает, что он имеет скидки по временному использованию земли.

Итак, в список ключевых параметров, оказывающих влияние на цену аренды земель, входит начальная государственная цена, поправочное и зональное соотношение, площадь надела .

Особые ситуации

Заметим, что в нормативно-законодательной документации указан ряд особых ситуаций, когда арендатор вовсе освобождается от налогообложения. От оплаты налога за землепользование освобождены :

территории заповедников, нац. парков, ботанических садовых участков;
организации, использующие земли в научно-исследовательских и экспериментальных целях;
рядовые пользователи и юрлица, занятые народными промыслами;
организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения;
пользователи нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ и пр.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по кадастру – задача несложная. Здесь требуется знать льготный корректирующий показатель и получить данные из кадастровой инстанции по месту расположения участка , предполагаемого к аренде.

Более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения

Кроме того, понятно, что более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения. Ее стоимость гораздо меньше, причем арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет перевести земли в личную собственность .

Хотя определенные плюсы есть и в оформлении сделки с частной собственностью. Например, претенденту на аренду частной территории не потребуется участия в аукционных торгах, а положения сделки останутся неизменными до завершения срока действия договора.

Аренда означает передачу имущества за определенную плату во временное пользование. Арендатор пользуется им в рамках договора и закона и не может полностью распоряжаться полученным объектом – продать, обменять, подарить и т. д.

Однако сегодня аренда земли пользуется большой популярностью среди граждан. Ведь купить надел не так просто – где-то цена слишком высокая, где-то все земли уже выкуплены, а кто-то предпочитает брать на себя меньше обязательств, пользуясь чужим имуществом.

Юристам часто задают вопросы, касающиеся стоимости аренды участка. И поскольку для арендаторов это одна из самых волнующих тем, в статье расскажем, что такое арендная плата за землю, кто ее устанавливает и что влияет стоимость.

Арендная плата

Аренда земли является гражданской правовой сделкой. Поэтому регулирование земельных отношений осуществляется не только Земельным кодексом, но и Гражданским. Основные положения об арендной плате (далее – АП) содержатся в ст. 614 ГК РФ. Согласно указанной статье АП есть не что иное, как плата за пользование имуществом, которая выражается в:

денежном эквиваленте;
продукции, получаемой при эксплуатации арендованного имущества;
оказании арендатором услуг;
передаче арендодателю вещи;
возложении затрат или обязательств.

В договоре может указываться несколько вариантов АП, а также способы и периодичность.

Например: АП выражается в виде фиксированной суммы 5 000 рублей. Платеж осуществляется переводом на банковскую карту ежемесячно до 30 числа. Плюс арендатор ежегодно облагораживает участок – обрабатывает сад, обкашивает внутри и за территорией, красит забор и обновляет постройки.

Если ЗУ находится в частной собственности, то размер и способ АП устанавливает арендодатель, а арендатор может согласиться или предложить свой вариант. На практике аренда у «частников» в большинстве случаев дорого обходится. К тому же не всегда стороны прибегают к заключению договора. Хотя на составление соглашения не требуется много времени и особых юридических навыков. Договор можно написать в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется. Единственным минусом является то, что при заключении договора на срок больше года необходима регистрация в Росреестре, поскольку аренда – это обременение ЗУ.

Важно! Покупая или арендуя участок, необходимо проверить его на отсутствие обременений (узнайте, что такое ), т. е. ограничений на проведение какой-либо сделки. Но если вы уже приобрели недвижимость с обременением, напишите нашему юристу в чат справа, и он поможет найти решение вашей проблемы.

Плата за аренду государственных и муниципальных земель

Если частный арендатор устанавливает плату сам и при этом ее размер ничем не регламентирован, то стоимость аренды государственного (муниципального) земельного участка определяется в соответствии с принципами, указанными в Постановлении Правительства № 582 от 16.07.2009 и ст. 39.7 ЗК РФ.

Таким образом, при расчете АП учитывается возможный доход от пользования участком, в соответствии с категорией и видом разрешенного пользования земли, тарифами на товары, услуги или работы арендаторов, а также субсидий, которые им предоставляются.

В нормативных актах определены порядок расчета и случаи для пересмотра размера арендной платы – каждый арендатор может ознакомиться с методами и узнать стоимость аренды любого участка. А рассчитать платеж можно по простым формулам, зная лишь (КС), коэффициенты или ставки АП.

При определении стоимости аренды всегда учитываются категории граждан и организаций. Поэтому АП может быть не больше 1 или 2 размеров . Так, если налог составляет 6 000, то, занимаясь социально значимой деятельностью, гражданин и юр. лицо будет платить за аренду не больше 6 000 в год.

Важным является и то, что порядок расчета размера АП не отличается при предоставлении одинаковой категории участка и по одним и тем же правилам.

Методы установления размера АП

Также Постановление № 582 предписывает правила определения АП, там же указаны методы расчета. Размер платы устанавливают федеральные или муниципальные органы исполнительной власти одним из следующих способов:

От 0,01 до 2 % от КС.

Формула для расчета выглядит так:

АП = КС * %

Коэффициент, на который умножается КС, определяется в соответствии с категорией земли и ее назначением. Например, для строительства дома, ведения личного или фермерского хозяйства, огородничества, коэффициент равен 0,6%, а чтобы добывать полезные ископаемые, придется платить 2 % от КС.

Процент от рыночной стоимости.

Формула:

АП = рыночная стоимость * ставка рефинансирования

Данная формула актуальна и при расчета платы за аренду частной земли.

Согласно ставкам АП или методическим рекомендациям.

Формула:

АП = ставка * площадь ЗУ

В каждом регионе устанавливаются разные ставки, в зависимости от категории арендатора и ЗУ.

По результатам аукциона (торгов).

Важно знать, что сроки, порядок и условия внесения платежей, указанные в Постановлении № 582, не распространяются на договоры аренды участков РФ, находящихся за пределами страны.

Пример расчета

Житель Тамбовской области берет в аренду ЗУ для ведения ЛПХ. Его КС – 546 350 р. Согласно Постановления № 582 процент равен 0,6.

546350 * 0,6% = 5278,1 р.

АП в год составляет 5278,1 руб.

Размер оплаты определяется на год и в случае изменения кадастровой или рыночной стоимости сумма также меняется и устанавливается с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Также на размер платы влияет инфляция и изменение положений Постановления № 582.

Оплачивать аренду государственной и муниципальной земли необходимо 1 раз в полгода на счет территориального органа исполнительной власти, указанный в квитанции.

Если у вас возникают сложности в , вы можете написать нам в чат справа. И уже сегодня специалист по земельным вопросам предоставит вам качественную и бесплатную консультацию.