Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Перевод нежилого строения (помещения, здания) в жилое (жилой дом).

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2010 года Кировский районный суд г.Астрахани в составе председательствующего судьи Стороженко И.Н. при секретаре Михайловском Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению В. об оспаривании решения Комитета имущественных отношений г. Астрахани об отказе в переводе нежилого помещения в жилое,

у с т а н о в и л:

Решением Комитета имущественных отношений города Астрахани от 28.01.2010 г. № 05-369перевод В. было отказано в переводе нежилого строения литер А, расположенного: г. Астрахань, Кировский район, Садоводческое товарищество «М» по ул. С. № , в жилое.

Не согласившись с указанным решением, В. обратился в суд с заявлением о признании его недействительным и возложении на Комитет имущественных отношений г. Астрахани осуществить данный перевод.

В судебном заседании В.. свои требования поддержал и пояснил, что несмотря на положительные заключения о техническом, санитарном состоянии принадлежащего ему на праве собственности жилого строения Комитет отказал ему в переводе нежилого помещения в жилое, не указав конкретных причин отказа и сославшись на общие формулировки, содержащиеся в жилищном и градостроительном законодательстве.

Представители Комитета имущественных отношений города Астрахани З. и К. просили заявление оставить без удовлетворения, поскольку спорное строение находится на земельном участке, предназначенном для садоводства, а не эксплуатации жилого дома. В случае признания права собственности В. на жилой дом в судебном порядке возможно было бы изменить и целевое назначение земельного участка. В данном же случае следует сначала изменить целевое назначение земельного участка, а только затем переводить дом в жилой.

Заинтересованное лицо В. в судебном заседании поддержала заявление В. и пояснила, что они с сыном проживают в построенном на принадлежащем сыну земельном участке доме. Однако, поскольку дом не признан жилым, то они не могут зарегистрироваться в нем как по месту жительства, что не дает сыну устроиться на работу, а ей обращаться за медицинской помощью в поликлинику.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что В. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 700 кв. м., расположенный в СТ «М» по ул. С. №. Категория земель: земли населенных пунктов для садоводства. На указанном земельном участке расположено одноэтажное жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 42,6 кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельный участок и права собственности на жилое строение, расположенное на данном участке.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Указанные полномочия в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений города Астрахани, утвержденным решением городского Совета города Астрахани № 123 от 30.11.2004 г., относятся к компетенции указанного Комитета.

В силу ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Как установлено судом, решением Комитета имущественных отношений города Астрахани от 28.01.2010 г. № 05-369перевод Волкову В.В. действительно было отказано в переводе спорного нежилого строения в жилое в соответствии с п.3 ч. 1 ст.24 ЖК РФ.

Статья 24 ЖК РФ предусматривает, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Статья 22 ЖК РФ содержит следующие условия для перевода нежилого помещения в жилое:

перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности;

перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Из представленных суду документов следует, что согласно техническому заключению ООО ПКФ «СИНТЕХ» основные строительные конструкции садового дома на участке № 54 СТ «Моряк» на момент обследования (2009 г.) находятся в работоспособном состоянии и позволяют использовать данное здание в качестве жилого помещения без выполнения дополнительных работ по перепланировке и переустройству. Аналогичное мнение содержит и экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области», из которого следует, что спорный садовый дом соответствует требованиям санитарных правил и норм СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и может быть использован как жилой дом.

Порядок проведения строительства (реконструкции) и ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию определен ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, которым предусмотрено получение застройщиком разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию.

Со ссылкой именно на эти статьи Градостроительного кодекса Комитет по строительству администрации города Астрахани, куда В. после получения отказа, указал заявителю, что поскольку реконструкция садового дома производилась без получения указанных разрешений, Комитет по строительству не может дать разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта и советует Волкову В.В. решить вопрос в о признании права собственности на жилой дом в судебном порядке.

Однако, при этом не принято во внимание, что право собственности на реконструированный дом уже принадлежит В, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на жилое строение, а также техническим заключением, из которого следует, что использование спорного строения как жилого дома возможно без проведения дополнительных работ по перепланировке и переустройству.

Таким образом, перевод данного нежилого строения (жилого строения, как указано в свидетельстве о государственной регистрации права) в жилой дом относится не к компетенции суда, а компетенции органа, осуществляющего перевод помещений.

Суд не усматривает никаких препятствий к переводу данного нежилого помещения в жилое, что повлечет за собой изменение в установленном порядке целевого назначения земель.

Что касается требований заявителя о регистрации его по месту жительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, то постановка на учет производится органом регистрационного учета в соответствии с Законом РФ от 25.06.93 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» на основании решения суда, а в силу ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Следовательно, заявленные Волковым В.В. в этой части требования являются излишними и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений города Астрахани в переводе нежилого помещения в жилое.

Обязать Комитет имущественных отношений осуществить перевод нежилого помещения - дома литер А, расположенного г. Астрахань Кировский район Садоводческое товарищество «М» по ул. С., участок № в жилое.

В остальной части заявления отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение 10 дней.

Материал подготовлен:

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Останина А.В.,

при секретаре Загербековой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котик Л.И. к администрации МО «Х» о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истица в своем исковом заявлении указала, что в Х году ей был предоставлен земельный участок площадью Х кв.м. под хозяйственные постройки. Изначально на данном участке ими был выстроен гараж, который впоследствии был перестроен в жилой дом.

По ее заявлению решением межведомственной комиссии нежилое здание было переведено в жилое. После завершения строительства и получения технических условий на водоснабжение и водоотведение, ею было получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В настоящее время она с членами своей семьи, всего 11 человек, проживают в этом доме. Зарегистрировать право собственности она не может, так как УФРС ей отказало, в связи с не предоставлением документов, подтверждающих перевод здание в жилое, согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Она просит суд признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Х.

В суд Котик Л.И. не явилась, заявив ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истицы по доверенности - Пушкина Г.А. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика - администрации МО «Х» в суд не явился, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и пояснив, что возражений относительно заявленных требований у администрации муниципального образования не имеется.

Выслушав объяснения представителя истицы, исследовав представленные доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

Х года постановлением Главы Х сельской администрации Багратионовского района №Х, земельный участок, размером Х кв.м., расположенный непосредственно у домовладения по адресу: Х передан в пользование Котик Л.И. в связи с хозяйственными постройками.

Как указывает в своем заявлении истица, за период с Х по Х год, их семья увеличилась до 11 человек. Места для проживания большой семьи стало недостаточно и они, на предоставленном земельном участке, на котором уже находился выстроенный гараж, построили жилой дом.

После окончания строительства истица обратилась в администрацию Багратионовского района с заявлением о переводе выстроенного здания из нежилого в жилое.

Х года постановлением заместителя Главы администрации МО «Багратионовский городской округ» №Х, зданию, неоконченному строительством, расположенному по Х в Х, присвоен номер Х.

Решением межведомственной комиссии администрации МО «Багратионовский муниципальный район» №Х дано согласие на перевод нежилого здания в жилое в соответствии с предъявленным планом.

Этим же решением комиссия обязала Котик Л. И. осуществить переустройство жилого помещения в соответствии с планом и с соблюдением требований норм и правил СНиП; получить в отделе архитектуры и градостроения администрации МО «Багратионовский муниципальный район» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 п.4 Градостроительного кодекса РФ.

Х года истицей были получены технические условия на водоснабжение и водоотведение.

Х года начальником отдела архитектуры и градостроения администрации МО «Багратионовский муниципальный район» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Х, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, расположенного по адресу: Х.

В соответствии с техническим паспортом, жилой дом, расположенный в Х, имеет общую площадь Х кв.м., в том числе жилую - Х кв.м.

Данному объекту недвижимого имущества присвоен кадастровый номер Х, что подтверждается кадастровым паспортом на здание.

Согласно положению статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что в такой регистрации отказано по причине того, что заявителем не были представлены все документы о переводе нежилого здания в жилое согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, в суде было установлено, что жилое здание было возведено истицей на земельном участке, не отведенным для этих целей, т.е. оно является самовольной постройкой.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая, что у истицы в постоянном пользовании находится земельный участок, расположенный у домовладения в Х, суд считает возможным признать за ней право собственности на жилое здание, постройка которого осуществлена ею самовольно на указанном земельном участке.

В соответствии с п.5 ч.1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21 июля 1997 г., вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ,

Исковые требования Котик Л.И. удовлетворить.

Признать за Котик Л.И. право собственности на жилой дом, общей площадью Х кв.м., в том числе жилой - Х кв.м., расположенный по адресу: Х.

Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок со дня изготовления мотивированного решения в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского районного суда через Багратионовский районный суд.

Судья: (подпись) А.В.Останин

Копия верна. Судья: А.В.Останин

Материал подготовлен:

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда

решение суда оставила без изменения

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

гор. Россошь 2009 г.

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Плакида И.Д.,

при секретаре К.,

с участием представителя заявителя адвоката АаАаА. ,

представителя ответчика Е++++++

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению А***** об оспаривании решения Государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области об отказе в регистрации права собственности на жилое строение,

УСТАНОВИЛ:

Определением Россошанского райсуда Воронежской области от 3.04.2006 года признано право собственности на садовый домик, расположенный по адресу Воронежская область г. Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , за А**** 5.12.2008 года Государственным регистратором Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области А***** отказано в государственной регистрации права собственности на жилое строение, расположенное по адресу Воронежская область г. Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , ввиду отсутствия документа, подтверждающего перевод нежилого помещения в жилое.

Считая отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество незаконным и нарушающим его права, А*****. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Государственного регистратора УФРС по Воронежской области, ссылаясь при этом на то, что статус жилого строения присвоен бывшему садовому домику в соответствии с положениями постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П. Ранее вышеназванный садовый домик принадлежал ДДДДДД., о чём имеется свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2004 года. За истекший период никакой реконструкции здание не претерпевало, в состав жилищного фонда не передавалось, жилым помещением не признавалось. Статус жилого строения вывшему садовому домику был дан сотрудниками Россошанского БТИ, которые руководствовались разъяснениями, полученными ими от ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация». По мнению заявителя, документов, подтверждающих перевод бывшего садового домика в жилое строение он представлять не должен, поскольку это вытекает из норм действующего законодательства.

Опрошенная в судебном заседании представитель ответчика УФРС по Воронежской области Е+++++. полагает, что поданная А*****. жалоба необоснованна, его права решением Государственного регистратора не нарушены, и в удовлетворении заявления просила отказать, ссылаясь на следующее. Из содержания постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года не следует, что с момента его принятия садовым домикам придан статус жилых помещений. Признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение. Такого судебного акта заявитель в УФРС не представил. Кроме того, согласно определению Россошанского райсуда от 3.04.2006 года, за заявителем признано право собственности на садовый домик, в представленном же заявителем кадастровом паспорте объект права назван жилым строением, при этом решения органа местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое заявитель также не представил. Ввиду того, что на регистрацию заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, ему законно было отказано в государственной регистрации сообщением от 5.12.2008 года.

Выслушав пояснения представителя заявителя и представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Право собственности заявителя А*****. на садовый домик, расположенный по адресу Воронежская область г. Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , установлено вступившим в законную силу определением Россошанского райсуда Воронежской области от 3.04.2006 года (л.д. 6), и никем не оспаривается.

Как видно из представленного заявителем кадастрового паспорта, здание, расположенное по адресу Воронежская область г. Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , является жилым строением (бывшим садовым домиком)- л.д. 11.

В постановлении Конституционного Суда РФ № 7-П от 14.04.2008 года проверялось соответствие Конституции РФ абзаца второго статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении , расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов.

Правовой статус садовых домиков изменён Федеральным законом №66-ФЗ от 15.04.1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который определил строения , расположенные на садовых земельных участках, как жилые .

Введённым с 1.03.2005 года Жилищным кодексом РФ установлено понятие «жилищный фонд»-совокупность вех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В ст. 19 ЖК РФ определено, что жилищный фонд подлежит государственному учёту в порядке, установленном Правительством РФ. Согласно п. 2 Положения о государственном учёте жилищного фонда в РФ, утверждённого постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301, государственному учёту подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях , пригодные для проживания. Таким образом, действующая в настоящее время система государственного учёта жилищного фонда в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений , расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

Исходя из изложенного, видно, что имеется существенная разница между понятиями «жилое строение » и «жилое помещение », «жилой дом ». В том случае, если бы заявителю потребовалось перевести нежилое помещение в жилое, он должен был бы соблюсти порядок, предусмотренный ст. 23 ЖК РФ. В том случае, если заявителю необходимо было бы признать садовый домик пригодным для постоянного проживания и зарегистрироваться в нём, он должен был бы обратиться в суд, поскольку, согласно вышеназванному постановлению Конституционного Суда РФ, признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может быть осуществлено на основании решения суда. Право инициировать вопрос о признании жилого строения пригодным для постоянного проживания и соответственно об изменении в этом случае статуса строения принадлежит гражданину- собственнику имущества, поскольку, согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В данном же случае заявитель не намерен изменять статус находящегося в садоводческом товариществе строения, он не планирует ни постоянно проживать в садовом домике, ни зарегистрироваться в нём, ни признавать его жилым помещением, а предполагает его использовать для отдыха, что соответствует требованиям ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

С учётом изложенного, поскольку статус жилого строения садовым домикам придан нормами действующего законодательства (а именно- Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» №66-ФЗ от 15.04.1998 года), предъявления специальных документов, подтверждающих указанный статус садового домика, при регистрации права собственности на него, по мнению суда, не требуется.

Таким образом, отказ Государственного регистратора в регистрации права собственности А***** на жилое строение, расположенное в садоводческом товариществе «УуУу» ввиду непредставления заявителем документов, подтверждающих перевод нежилого помещения в жилое, не соответствует требованиям закона. Заявитель не ставит вопроса о признании жилого строения (бывшего садового домика) жилым помещением или жилым домом, пригодным для постоянного проживания .

Согласно ст. 8 ч. 2 ГК РФ, право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него.

С учётом вышеизложенного, суд полагает, что ответчик неправомерно отказал заявителю в регистрации права собственности на объект недвижимости, чем нарушил права заявителя А***** Согласно ст. 258 ГПК РФ, суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего лица устранить в полном объёме допущенное нарушение прав гражданина.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, ст. 258 ГПК РФ, суд

Признать незаконным решение Государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области от 5.12.2008 года об отказе в государственной регистрации права собственности А***** на жилое строение (бывший садовый домик), расположенное по адресу Воронежская область город Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , Обязать УФРС по Воронежской области произвести государственную регистрацию права собственности А***** на жилое строение (бывший садовый домик), расположенное по адресу Воронежская область город Россошь садоводческое товарищество «УуУу» ул. № , д. № , на основании определения Россошанского райсуда Воронежской области от 3.04.2006 года.

Данное решение в трёхдневный срок со дня вступления его в законную силу направить руководителю Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области для устранения допущенного нарушения закона.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Судья Находкинского городского суда Н.Л. Жила, при секретаре Е.И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению В. об установлении факта пригодности жилого строения для постоянного проживания

У С Т А Н О В И Л:

В. обратилась в суд с указанным иском. В обоснование пояснила суду, что с 2008 года она фактически с семьей проживает в двухэтажном капитальном доме, который расположен в г. Находка по ул. О. в садоводческом обществе «З.». Земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит ей на праве собственности с сентября 2008 года.

В установленном порядке она обратилась за регистрацией по указанному адресу, но ей было отказано, так как строение на участке, согласно свидетельства о регистрации права от мая 2009 года, является нежилым.

Однако, данное строение представляет собой кирпичный двухэтажный дом, со всеми коммунальными удобствами и отоплением и является для заявительницы и членов ее семьи единственным местом жительства. Они постоянно проживают в этом доме, но не могут в нем зарегистрироваться, поскольку участок, на котором он расположен, является садовым. В установленном порядке она зарегистрировала право собственности на дом, но в свидетельстве о праве собственности указано, что это жилое строение - без права регистрации в нем, назначение - нежилое. Из-за этого она не может зарегистрироваться по данному адресу. Другого места жительства и регистрации она не имеет, в связи с чем, не может обратиться за социальной и медицинской помощью.

Установление данного факта необходимо заявительнице для перевода данного жилого строения назначение «нежилое» в жилой дом и внесения изменения в правоустанавливающий документ. Полагает, что иным порядком она не может установить данный факт, поскольку отсутствуют соответствующие нормативные акты, определяющие порядок признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.

Просит установить в судебном порядке факт пригодности принадлежащего ей жилого строения для постоянного проживания.

Представитель заинтересованного лица - ОУФМС РФ по ПК в г. Находке (по доверенности) Б. в судебном заседании пояснила, что при отказе заявителю в регистрации по месту жительства ОУФМС РФ по ПК в г. Находке руководствовалось административным регламентом, в котором сказано, что гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства только в жилом помещении. Поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права было указано назначение объекта как нежилое, то в регистрации по месту жительства заявителю было отказано. Если документы будут приведены в соответствие, и строение будет признано жилым домом, то можно будет провести регистрацию заявителя по месту жительства.

Представитель заинтересованного лица Администрации Находкинского городского округа в судебное заседание не явился. О дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление. Ходатайств об отложении дела не поступило. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 265 ГПК РФ, суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты.

В судебном заседании установлено, что заявитель не имеет возможности в ином порядке установить факт пригодности жилого строения для постоянного проживания в силу следующего.

С 01.03.2005 года утратил силу Закон РФ «Об основах Жилищной политики» от 24.12.1992 года № 4218, который предоставлял гражданам возможность переоформить, имеющиеся в собственности жилые строения, расположенные на садовых земельных участках, в жилые дома с приусадебным участком на праве частной собственности.

Жилищный кодекс РФ также прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Из Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года № 7-п следует, что в настоящее время на уровне федеративного законодательства отсутствует нормативная база, предусматривающая порядок отнесения жилых строений к жилым домам. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке, установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК РФ). И поскольку на уровне субъекта Приморского края в настоящее время отсутствуют нормативные акты о правовой регистрации отнесения жилых строений к жилым домам, заявитель обоснованно обратился в суд с заявлением о разрешении данного вопроса в порядке особого производства.

Как установлено в судебном заседании, заявителем на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 739,9 кв.м., предназначенном для ведения садоводства, расположенном по адресу: г. Находка, садоводческое товарищество «З.», ул. О. и отнесенном к землям населенных пунктов, было возведено жилое строение. Из-за отсутствия порядка признания, переоформления садового дома в жилой на основании действующих норм и правил, заявителю было выдано свидетельство о регистрации права на данное жилое строением без права регистрации проживания, поскольку регистрация возможна только в жилом помещении, и с определением назначения объекта, как нежилое, что связано с расположением его на садовом участке.

Согласно заключению специалиста «Н.Ц.Д.» от 19 апреля 2010 года о техническом состоянии объекта, строение, расположенное по адресу: г. Находка, садоводческое товарищество «З.», ул. О. пригодно для постоянного проживания и его назначение определяется, как жилое.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что для заявительницы и членов ее семьи данное строение является единственным жильем, так как с 15 марта 2010 года она снята с регистрационного учета по адресу ул. А. в г. Находка. Данная квартира принадлежит на праве собственности свекрови заявительницы и являлась для В. лишь местом регистрации, но не проживания.

Учитывая изложенное, суд полагает заявление В. об установлении факта пригодности жилого строения для постоянного проживания, подлежащим удовлетворению и находит, что данное обстоятельство является основанием для внесения изменения в правоустанавливающий документ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 262-268 ГПК Российской Федерации, суд

Заявление В. об установлении факта пригодности жилого строения для постоянного проживания - удовлетворить.

Установить факт пригодности жилого строения, расположенного по адресу: г. Находка, садоводческое товарищество «З.», ул. О., для постоянного проживания.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Находкинский городской суд в течение 10 дней.

Судья Н.Л. Жила

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:

председательствующего - Макоева А.А.

судей - Пазовой Н.М., Канунникова М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике

по докладу судьи Макоева А.А.

с участием- Бабаевой Н.Е., ее представителя Кольченко И.Г., представителя Местной администрации г.Нальчика - Калабекова С.Э.

дело по иску Бабаевой Нафисы Емадиевны к Местной администрации г. Нальчика и Управлению архитектуры и градостроительства г. Нальчика о признании отказа в переводе садового участка и садового дома под индивидуальное жилищное строительство незаконным, возложении обязанности по переводу садового участка под индивидуальное жилищное строительство и садового дома в жилой дом;

по кассационной жалобе Местной администрации г.Нальчика на решение Нальчикского горсуда КБР от 20.05.2009 г.

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

На основании свидетельств о государственной регистрации права от 10.10.2006 г. и 24.03.2009 г. Бабаевой Н.Е. на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 565 кв.м., и садовый дом, общей площадью 126,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Нальчик, садоводческое товарищество «Дружба», участок №164.

В марте 2009 года Бабаева Н.Е. обратилась в местную администрацию г. Нальчика с заявлением о переводе принадлежащего ей садового участка под индивидуальное жилищное строительство, а садового дома в жилой дом.

Письмом заместителя главы местной администрации г. Нальчика от 09.04.2009 г. Бабаевой Н.Е. отказано в положительном решении вопроса, в связи с отсутствием проекта реконструкции территории садоводческого товарищества «Дружба» под индивидуальное жилищное строительство.

Бабаева Н.Е. обратилась в суд с иском, в котором просила признать данный отказ незаконным и возложить на ответчика - местную администрацию г. Нальчика обязанность перевести садовый участок № 164 садоводческого товарищества «Дружба», общей площадью 565 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, а садовый 2-х этажный дом, обозначенный в техпаспорте под лит. «А», общей площадью 126,7 кв.м., в жилой дом, ссылаясь на то, что возведенный садовый дом используется ею для проживания. Дом соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению, к нему подведены газ, водопровод, электроэнергия, отопление, оборудована канализация. С 2006 г. она проживает по указанному адресу и зарегистрирована по месту жительства. В ноябре 2006 года решением местной администрации г. Нальчика № 165 от 07.11.2006 г. ей разрешено строительство 2-х этажной пристройки к садовому дому, размерами 7,90 х 7,90 м. и гаража, размерами 5,0 х 5,0 м. Земельный участок принадлежит ей на праве собственности и, как собственник, она имеет вправо по своему усмотрению использовать его, в том числе и для проживания.

Бабаева Н.Е., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в суд не явилась, представив письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Кольченко И.Г., действующая на основании доверенности от 21.04.2009 г., поддержала исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - местной администрации г. Нальчика - Чехоев А.С., действующий на основании доверенности от 11.01.2009 г. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Суду пояснял, что построенный истцом дом не введен в эксплуатацию, отсутствует заключение санитарно-эпидемиологической службы о пригодности возведенного истцом строения для проживания, также отсутствует заключение СанПиН. По своему назначению земельный участок не предназначен для проживания, он входит в категорию земель сельскохозяйственного назначения.

Представитель ответчика - Управления архитектуры и градостроительства г. Нальчика Улимбашев М.М, действующий на основании доверенности от 12.01.2009 г., исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Признать незаконным отказ местной администрации г. Нальчика в переводе садового участка № 164 садоводческого товарищества «Дружба» под индивидуальное жилищное строительство и переводе садового дома в жилой дом.

Обязать местную администрацию г. Нальчика перевести садовый участок № 164 садоводческого товарищества «Дружба», общей площадью 565 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство, а 2-х этажный садовый дом под лит. «А», общей площадью 126,7 кв.м., перевести в жилой дом.

В кассационной жалобе Местная администрация г.Нальчика просит отменить его как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. В обоснование этих требований указано, что в соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Кроме того, согласно п.п.2 пункта 1 статья 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения-сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Статья 35 ГрК РФ содержит перечень видов и состав территориальных зон:

жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Таким образом, учитывая то, что в кадастровом плане земельного участка указано разрешенное использование земельного участка - сельскохозяйственное назначение, администрация г.Нальчика считает незаконным возложение на них обязанности по переводу садового участка № 164 с/т «Дружба», общей площадью 565 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство, а 2-х этажный садовый дом под лит. «А», общей площадью 126,7 кв.м., перевести в жилой дом.

Незаконность оспариваемого судебного решения подтверждается также ст. 8 ЗК РФ, согласно которой перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, -органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем Местной администрации г.Нальчика - Калабековым С.Э.; выслушав возражения Бабаевой Н.Е. и ее представителя Кольченко И.Г., судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене с вынесением нового решения в этой части. В остальной части решение суда следует оставить без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст.362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Подобных нарушений судом первой инстанции при разрешении дела не допущено, и решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ.

Суд первой инстанции правильно сослался в своем решении на постановление Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 г. №7-г, которым признан не соответствующим Конституции РФ абзац второй статьи первой Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Истица, обращаясь в суд, усмотрела нарушение своих прав не в отсутствии возможности регистрации по месту жительства в строении, расположенном на садовом участке. Это ее право, безусловно, определено позицией Конституционного суда РФ по данному вопросу. Истица и сейчас зарегистрирована по адресу другого садового участка, правда, принадлежащего другим лицам.

Бабаева Н.Е. обоснованно полагала, что без перевода строений на ее садовом участке в разряд жилых помещений она не вправе зарегистрироваться по этому адресу. Действительно позиция Конституционного суда РФ состоит в том, что условием регистрации по адресу садового участка является наличие на территории садового участка пригодного для постоянного проживания жилого строения. В свидетельстве о госрегистрации права собственности, выданном 24.03.06 г. Бабаевой Н.Е. указано, что объектом права является садовый дом нежилого назначения (л.д.30).

Данный документ и является препятствием к ее регистрации по месту своего жительства.

Поэтому она и обращалась сначала к Администрации г.Нальчика, а затем в суд с целью перевода строения из разряда жилого, утверждая, что фактически ею возведены жилые строения и она в них проживает, к дому подведены газ, электричество, водопровод, канализация.

В подтверждение своих требований Бабаева представила суду соответствующие доказательства, и суд дал им должную оценку. На листе дела 15 имеется справка президиума городского совета садоводов №41 от 04.03.09 г., где указано, что Бабаева Н.Е. действительно постоянно проживает на своем садовом участке №164 садоводческого товарищества «Дружба». Из разрешения Управления Архитектуры и градостроительства г.Нальчика №165 от 07.11.06 г. усматривается, что истице разрешено строительство двухэтажной пристройки к садовому дому и гаража.

Бабаева Н.Е. также представила суду техническую документацию и проект с натуры пристройки к садовому дому, которая состоит из нескольких служебных помещений и ванной, которые можно перевести в разряд жилых, а также в прихожую, кухню, ванную комнату и холл.

Решение суда в этой части является законным, обоснованным и отмене не подлежит. В кассационной жалобе, хотя и содержится просьба об отмене всего решения суда, на самом деле не приведено доводов, ставящих под сомнение решение суда в этой части. Все доводы жалобы посвящены садовому участку и суд кассационной инстанции признает их обоснованными. Суд первой инстанции не мотивировал в решении свои выводы относительно земельного участка, но в деле имеется достаточно доказательств, позволяющих принять новое решение.

Во-первых, Бабаева Н.Е. судебной коллегии заявила, что статус садового участка ее мало интересует и нарушений своих прав она не находит, так как она вправе распоряжаться как собственник своим участком, в том числе продавать, дарить, строить на нем. Ее интересует только вопрос ее регистрации, а на это статус земельного участка не влияет.

Во-вторых, отдельному садовому участку не может быть присвоен другой статус. Из данной категории в другую могут быть переведены лишь территории всего садового товарищества. Данных о том, что категория земель садоводческого товарищества «Дружба» изменена, в деле нет.

13.11.97 г. Главой администрации г.Нальчика во исполнение решения Нальчикского горсовета местного самоуправления от 25.12.96 г. было утверждено Положение «О порядке перевода территории садоводческих товариществ, расположенных в пределах городской черты, под индивидуальное жилищное строительство». Данных о том, что это постановление было исполнено в отношении с/т «Дружба» не имеется.

В кадастровом плане земельного участка указано разрешенное использование земельного участка - сельскохозяйственное назначение, а согласно ст.8 действующего ныне Земельного кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления не относятся к органам государственной власти.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения в части признания незаконным отказа Местной администрации г.Нальчика в переводе садового участка под индивидуальное жилищное строительство и возложении на ответчика обязанности произвести этот перевод.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 20 мая 2009 года отменить в части признания незаконным отказа Местной администрации г.Нальчика Бабаевой Н.Е. в переводе садового участка №164 садоводческого товарищества «Дружба» под индивидуальное жилищное строительство и возложении обязанности на ответчика осуществить перевод и в этой части исковых требований Бабаевой Н.Е. отказать. В остальном решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Местной администрации г.Нальчика без удовлетворения.

Решение суда: Признать здание, расположенное по адресу, жилым помещением, индивидуальным жилым домом, пригодным для проживания граждан.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Камышинский федеральный городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи КОРОБИЦЫНА А.Ю.

истца Погодиной Т.Е.

при секретаре Пономаревой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Камышине 10 августа 2010 года гражданское дело по иску Погодиной Татьяны Егоровны к Администрации Камышинского муниципального района Волгоградской области о признании права собственности на жилой дом, суд

У С Т А Н О В И Л:

Истица Погодина Т.Е. обратилась с исковым заявлением в суд к Администрации Камышинского муниципального района Волгоградской области, в котором просит признать здание, расположенное по адресу: …,жилымпомещением,индивидуальным жилым домом, пригодным для проживания граждан., признать за Погодиной Татьяной Егоровной право собственности на индивидуальный жилой дом представляющий собой: Одноэтажное деревянное строение общей площадью 40,3 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м., Литер А, кадастровый номер …, расположенный по адресу: ….

В судебном заседании истица Погодина Т.Е. свои исковые требования поддержала, пояснив что 28 мая 1998 года ею Погодиной Татьяной Егоровной, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № … от … года, было приобретено у П. здание магазина, расположенное по адресу: …. Согласно данной квитанции к приходному кассовому ордеру ею было уплачено в кассу П. одиннадцать тысяч рублей. Более никаких документов подтверждающих факт покупки вышеуказанного здания ей представлено не было.

Со стороны П., было пояснено, что, так как она заплатила в кассу денежную сумму в размере одиннадцати тысяч рублей, ей переданы ключи от данного здания, данное здание списано с баланса П., то она может с данного момента пользоваться данным зданием по собственному усмотрению.

В последствии, данное здание магазина, приобретенное ею было переоборудовано под индивидуальный жилой дом, так как постройка данного здания магазина полностью совпадало с постройкой индивидуального жилого дома, где имеется отопление, кухня, а так же жилые комнаты.

В данном жилом помещении, расположенном по адресу: …, она проживает с 1998 года.

На сегодняшний момент право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зарегистрировать свое право собственности на домовладение, она не может, поскольку у неё нет никаких правоустанавливающих документов на него.

Она обратилась в Администрацию Лебяженского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области с просьбой о помощи в сборе необходимых документов для регистрации права собственности на домовладение расположенное по адресу: ….

Однако в Администрации Лебяженского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области, ей пояснили, что за признанием права собственности на домовладение, не имея никаких правоустанавливающих документов, ей лучше обратиться в суд.

Для более объективного рассмотрения дела в Администрации Лебяженского сельского поселения Камышинского муниципального района Волгоградской области ей были выданы Постановления № 1-П от 02.02.1998 года «О проведении инвентаризации и присвоении адреса учреждениям, домовладениям и земельным участкам, расположенным в населенных пунктах администрации Лебяженского сельского Совета» и справка о том, что собственником здания расположенного по адресу: …, является Погодина Татьяна Егоровна.

После этого были приглашены работники БТИ для составления технического паспорта на здание расположенного по адресу: …, так как подтверждающих документов о том, что данное здание является жилым домом у неё нет.

Однако при обследовании работниками БТИ вышеуказанного помещения ими было принято решение о составлении технического паспорта индивидуального жилого дома, так как все характеристики данного помещения соответствуют индивидуальному жилому дому.

Признание права собственности на вышеуказанный жилой дом, в котором она проживает ей так же необходимо для обращения в Администрацию Камышинского муниципального района Волгоградской области для предоставления в собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно технического паспорта и справки № … от … года выданных Камышинским филиалом муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», индивидуальный жилой дом представляет собой: Одноэтажное деревянное строение общей площадью 40,3 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м., Литер А, кадастровый номер ….

В соответствии п.1 ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в настоящий момент она не имеет возможности предоставить такие документы на регистрацию, поскольку у неё их нет.

Согласно абзац 5 п.1 ст. 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в силу судебные акты.

Установление права собственности на домовладение необходимо ей для регистрации этого права в установленном законом порядке, иным способом зарегистрировать свое право собственности она не имеет возможности, поскольку справка Администрации Лебяженского сельского поселения Камышинского района Волгоградской области не может являться правоустанавливающим документом, так как не соответствует требования действующего законодательства РФ.

Согласно справки № … от … года выданной Камышинским филиалом муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» инвентаризационная стоимость на 2010 год составляет: 125 642 рубля.

Индивидуальный жилой дом представляющий собой Одноэтажное деревянное строение общей площадью 40,3 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м., Литер А, кадастровый номер …, расположенный по адресу: …, не затрагивает права и интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Индивидуальный жилой дом представляющий собой Одноэтажное деревянное строение общей площадью 40,3 кв.м., жилой площадью 30,4 кв.м., Литер А, кадастровый номер …, расположенный по адресу: …, соответствует требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденных Постановлением правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.

Так же ею было написано заявление на имя главы Администрации Камышинского муниципального района Волгоградской области с просьбой перевести здание бывшего магазина расположенное по адресу: …, в жилое помещение индивидуальный жилой дом пригодного для проживания граждан, на которое она получила Постановление № 568-п от 11.05.2010 года в отказе в переводе нежилого помещение в индивидуальный жилой дом в виду непредставления определенных ч. 2, ст. 23 ЖК РФ документов, а именно правоустанавливающих документов на переводимое нежилое здание.

Непредставление документов указанных в ч. 2, ст. 23 ЖК РФ, обусловлено тем, что данные документы у неё отсутствуют, что и послужило основанием её обращения в суд.

Согласно заключения о техническом состоянии конструкций строении, расположенного по адресу: …. выданного Камышинским филиалом муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», данное строение можно признать жилым домом, так как соответствует требованиям СНиП 2.0801-89 «Жилые здания» и состоит из двух жилых комнат, а так же помещения вспомогательного использования (кухни), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Представитель ответчика до судебного заседания обратился в адрес суда с письменным заявлением, в котором полностью признает исковые требования истицы и просит рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Последствия признания иска в соответствии со ст.173 ГПК РФ представителю ответчика разъяснены и понятны.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащие удовлетворению полностью, так как они признаны ответчиком, данное признание иска не нарушает прав других лиц и принимается судом.

На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.

На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:

Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.

Помещение не должно быть частью помещения жилого.

Помещение не должно являться местом постоянного проживания.

Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.

Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.

Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:

Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.

Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).

Технический паспорт помещения.

Поэтажный план здания.

Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)

Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.

Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.

Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:

Отсутствие каких-либо из затребованных документов.

Предоставление документов в ненадлежащий орган.

Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.

Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.

И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.

Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт "бывалых"

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома.

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.

Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.

Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой "инвестиционный взнос" незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое - далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.

Алексей Алексеевич Русин
Юрисконсульт ООО «Мелт»
E-mail: [email protected]
тел. 8926-889-67-72

Где-то с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.д. В настоящее время отмечается картина «с точностью до наоборот», все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой.

Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться, так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обуславливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным предприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требования для проживания. Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов, за счет данных технических помещений. В результате, данные технические, нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов.

Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающих стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.
В данной связи дадим определения жилым и нежилым помещениям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ называет ряд признаков жилого помещения: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), наличие которых у помещения позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. Очевидно, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия помещения признакам жилого помещения. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. N 47.

В российском законодательстве нет определения понятия «нежилое помещение». Понимание данного термина нашло отражение в Федеральном законе от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Согласно абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закона помещение (нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

В данной статье мы хотим рассмотреть и проанализировать судебную практику существующую на сегодняшний день регулирующую отношения возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение. Рассмотрим конкретные судебные дела.

Согласно части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет поименованные в пунктах 1-5 указанной статьи документы.
Так, Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Владивостокское художественное училище» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к администрации г. Владивостока о признании незаконным решения администрации от 25.09.2009 N 266-р и об обязании администрации осуществить перевод нежилых помещений общей площадью 402,6 кв.м в жилые в здании (жилой дом с нежилыми помещениями, лит.А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, 16.
Суть дела: училище обратилось в администрацию с заявлением о переводе спорных нежилых помещений в жилые с согласованием переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Решением управления по учету и распределению жилой площади администрации от 25.09,2009 N 266-р училищу отказано в переводе нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в жилом доме N 16 по улице Хабаровская в жилые, с требованием переустройства и перепланировки на основании пункта 1 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) - непредставление определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды исходили из следующего, что собственником спорных нежилых помещений является Приморский край, управление собственностью которого в настоящее время осуществляет департамент имущественных отношений Приморского края. Последний ни сам не обращался, не уполномочивал другое лицо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о переводе помещений. Напротив, в материалах дела имеется письмо департамента от 24.09.2009 N 53/2-18-4169, которым отказано училищу в согласовании перевода нежилых помещений 1-го и 2-го этажей в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Хабаровская,16 в жилые помещения (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010
по делу N А51-12554/2009).

На основании ст. 23 ЖК РФ у граждан занимающих помещения, но не являющиеся собственниками данных помещений отсутствует право требования перевода занимаемого помещения в жилой фонд.
Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, Щ.А.А. обратился в суд к Префектуре САО г. Москвы и Департаменту Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы с исковым заявление, в котором просит обязать префектуру САО г. Москвы перевести в жилой фонд занимаемое им помещение.
Суть дела: Щ.А.А. и его семья (жена, сын) с … года проживают в помещении, расположенном по адресу: г. Москва …, которое занимается под электрощитовую, в одной комнате располагается электрощит, а в другой - прихожая, санузел, ванная и кухня. Данная квартира была предоставлена Щ.А.А. ОАО «МАЗД», где он работал в должности помощника генерального директора.

В обосновании свои требований Щ.А.А. Пояснил, что более 10 лет префектура САО г. Москвы не может решить вопрос о переводе данного помещения в жилой фонд. Данные обстоятельства послужили для обращения в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходил из того, что Щ.А.А. не принадлежит право требовать переустройства и перевода помещения по адресу: г. Москва, в жилой фонд. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по инициативе собственника помещения органом местного самоуправления (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126).

В случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования переводимого нежилого в жилое помещения, проект переустройства и (или) перепланировки должен быть составлен с учетом действующих требования технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку таких проектов.

Так, общество с ограниченной ответственностью «Весна-2» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит суд признать незаконным отказ администрации Советского района г.Волгограда о признании недействительным отказа в переводе нежилого помещения в жилое изложенного в письме N 01-08/1504 от 9.07.2010 года.

Суть дела: заявитель являясь собственником нежилого встроенного помещения расположенного по адресу г.Волгоград, ул. Осетинская, д.5 с разрешения администрации Советского района г.Волгограда 04.01.2002 года N 15 ООО «Весна-2» произвел перепланировку данного встроенного помещения. Ворошиловским межрайонным БТИ был оформлен технический паспорт на жилое помещение (квартиру) N 28, в доме N 5, по улице Осетинской. Затем Ворошиловское межрайонное БТИ письмом от 18.05.2010 N 194 информировало заявителя, что ему необходимо решить вопрос о переводе спорного нежилого помещения в жилое. В июне 2010 года заявитель обратился с заявлением в Администрацию о переводе нежилого помещения в жилое, однако Администрацией отказано в переводе спорного помещения из нежилого в жилое.

По мнению заявителя, Администрация Советского района г.Волгограда требует от общества заново выполнения всей процедуры перевода нежилого помещения в квартиру, что существенным образом нарушает законные права и интересы заявителя. Последний считает, что поскольку он осуществил перевод нежилого помещения в жилое на основании действующего на тот момент постановления Администрации Волгоградской области N 642 от 30.11.1998 и тем самым выполнил все необходимые требования, установленные этим положением, то оспариваемый отказ Администрации является незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что представленный ООО «Весна-2» проект перепланировки встроенных помещений подготовлен проектной организацией ООО «Инжстром» в 2001 году. На момент подачи заявления о переводе нежилого помещения в жилое изменились требования технических регламентов к организациям, осуществляющим подготовку проектов (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010).

С данными выводами суда следует согласиться, как следует из подпункта 4 пункта 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, так же согласно пункта 2 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

При изменении режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться техническая возможность использовать такие помещения в качестве жилых помещений.

Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, М. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации города Вологды N … от <данные изъяты> и о возложении на администрацию города Вологды обязанности перевести указанное нежилое помещение в жилое помещение.

Суть дела: М. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N … общей площадью … кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>. М. обратился в администрацию города Вологды о переводе указанного нежилого помещения в жилое помещение. Постановлением администрации города Вологды N … от <данные изъяты> М. отказано в переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: <…>, в жилое помещение в связи с тем, что к данному помещению отсутствует доступ при помощи лифта, предусмотренный требованиями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

В обоснование заявленных требований М. указал, что отказ администрации города Вологды в переводе нежилого помещения в жилое помещение по причине отсутствия доступа лифта на одиннадцатом этаже жилого дома является незаконным и необоснованным. Полагает, что данная причина не соответствует действительности, доступ в нежилые помещения производится по комбинированной схеме: при помощи лифта до предыдущего этажа и по лестнице до нежилого помещения. Принятая в жилом доме комбинированная схема доступа к помещениям последнего этажа не противоречит Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, а также действующим нормам и правилам.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходил из следующего, что согласно техническому заключению ООО «данные изъяты» о состоянии конструкций нежилого помещения N … расположенного на одиннадцатом этаже здания по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым существующее инженерное оборудование нежилого помещения (водоснабжение, канализация, отопление, электрооборудование, вентиляция), а также существующее объемно-планировочное решение позволяет обеспечить нормальное функционирование данного помещения по назначению квартиры. В нежилых помещениях созданы все условия комфортного проживания. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не повлияет на общую конструктивную схему здания в целом, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, строительные конструкции помещения находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям нормативно-технической документации, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-Эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и не создают угрозу жизни и здоровью людей. В связи с тем, что студия построена как квартира с учетом требований строительных и санитарных норм, ее перевод в жилые помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создает угрозу их жизни и здоровью (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не соответствует требованиям предъявляемым к жилым помещениям, находятся в здании общественного назначения, не имеют отдельного входа, изолированного от отдельных помещений.

Так, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы администрации Свердловского района города Перми «Об отмене распоряжений главы администрации Свердловского района города Перми и акта приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки помещения от 24.05.2010 N 50», а также об обязании устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем отмены оспариваемого распоряжения.

Суть дела: предпринимателю на праве собственности принадлежит четырехэтажное кирпичное здание расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54. Данное здание реконструировано из здания гостиницы под торговый центр. На основании распоряжения Главы администрации нежилое помещение расположенное по адресу: Комсомольский проспект, 54, принадлежащие предпринимателю, переведено в жилое помещение. После чего было проведено рабочее совещание, которое было инициировано протестом Прокурора Свердловского района города Перми на распоряжение главы администрации о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54 в г. Перми в жилое помещение, по результатам которого было принято решение осуществить комиссионный осмотр помещений, переведенных в жилые. После осмотра был издано распоряжение Главы администрации которым отменено предыдущее распоряжение о переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, 54 в г. Перми, в жилое помещение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что требования к жилым помещениям предусмотрены Положением утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, согласно п. 5 указанного Положения жилым помещением признается, в частности квартира, являющаяся структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; в соответствии с п. 6 Положения многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Поэтому здание, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Комсомольский, 54, реконструированное под торговый центр, является зданием общественного назначения, вход в помещения, принадлежащие предпринимателю, осуществляется через помещения общественного назначения, которые не имеют изолированного входа от остальных помещений. Для перевода данного помещений из нежилых в жилые требуется устройство отдельного входа (Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011).

С данными выводами суда следует согласиться т. к. согласно пункта 4 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое, согласно ст. 23 ЖК РФ, отнесен к компетенции органа местного самоуправления, а не суда.

Так, истцы действующие в своих интересах обратились в суд с исковым заявлением к ответчику - Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым помещение, занимаемое истцами, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью …кв. м, и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд.

Определением от 03 ноября 2011 года суд постановил прекратить производство по данному гражданскому делу по иску к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании помещения жилым и обязании ответчика осуществить перевод занимаемого жилого помещения в жилой фонд (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273).

С данными выводами суда следует согласиться, в соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, а не судом.Согласно данной статьи Истцам для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо предоставить в орган местного самоуправления соответствующий комплект документов. Истцы не воспользовались данным правом.

В конце данной статьи для проницательного читателя мы хотели бы сделать определенные выводы.

Таким образом, подытоживая мы бы хотели сделать обоснованный вывод, что не каждому помещению можно присвоить статус жилого, соответственно не каждое помещение можно перевести из нежилого в жилое.

Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соблюдать требования предусмотренные законодательством, предоставив перечень документов предусмотренный в п. 2 ст. 23 ЖК РФ данный перечень является исчерпывающим . Данный комплект документов необходимо представлять в надлежащий орган (орган осуществляющий перевод помещений).

В случае если для дальнейшего использования помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать требованиям законодательства.

Список литературы используемой автором при подготовки данной статьи:

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
4. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47
   «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
5. Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003
   «Здания жилые многоквартирные» (приняты постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109)// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
6. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант.

Судебная практика

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 мая 2010 г. N Ф03-2872/2010 по делу N А51-12554/2009// Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;

• Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 января 2011 г. по делу N 33-126//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
• Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2011 г. N 12АП-9732/2010//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
• Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2012 г. N 33-2080/2012//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
• Постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2012 г. N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант;
• Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39273//Доступ из информационно-правового обеспечения Гарант.

Фролова Юлия Сергеевна

студентка 4 курса, Юридический институт ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК», г. Орел

Мельников Николай Николаевич

научный руководитель, кандидат юридических наук,

доцент кафедры «Гражданское право и процесс»,

Юридический институт ФГБОУ ВПО

«Госуниверситет-УНПК», г. Орел

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Из данного правила ЖК РФ предусматривает одно исключение: допускается осществление в жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В литературе подчеркивалось, что для осуществления предпринимательской деятельности гораздо удобнее и выгоднее использовать помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах, чем брать в аренду дорогостоящие офисы в бизнес-центрах . Для того чтобы такая деятельность осуществлялась на законных основаниях, соответствующее помещение необходимо перевести из жилого фонда в нежилой.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое (или, наоборот, из нежилого помещения в жилое, что также зачастую встречается на практике) регулируется главой 3 ЖК РФ. Перевод допускается при соблюдении ряда условий, одним из которых является обеспечение технической возможности оборудования доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. На практике это выражается, прежде всего, в необходимости устройства отдельного входа в соответствующее помещение. В случае нахождения переводимого помещения в многоквартирном доме, необходимо учитывать положения ст. 36, 40 ЖК РФ, согласно которым уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. При обустройстве отдельного входа в переводимое помещение решается вопрос о порядке использования земельного участка, для чего может потребоваться упомянутое выше согласие собственников. Судебная практика в данном случае исходит из следующего: если земельный участок не сформирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.12.2004 № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ, 03.01.2005. № 1. Ст. 15), согласие собственников помещений на использование участка не требуется, поскольку он не входит в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, а значит их права при проведении работ по оборудованию отдельного входа в переводимое жилое помещение не нарушаются (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 № 80‑В09‑26). В остальных случаях согласие собственников помещений на использование земельного участка необходимо, так как участок согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников многоквартирного дома, а в результате оборудования отдельного входа режим пользования такого земельного участка изменяется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.06 2010 по делу № А11‑12777/2009).

Не требуется согласие собственников, если при переводе жилого помещения в нежилое не затрагиваются несущие конструкции, а также не происходит уменьшение размера общего имущества (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 12.02.2010 по делу № А29‑3219/2009). Согласия собственников смежных жилых помещений для перевода также получать не нужно; они должны быть лишь уведомлены о соответствующем решении (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2010 по делу № А12‑16545/2008; Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143-А02‑22)).

Порядок осуществления перевода регламентируется ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Ст. 23 ЖК РФ предусматривает перечень документов, необходимых для представления в уполномоченный орган для осуществления перевода. Этот перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. На практике органы местного самоуправления зачастую злоупотребляют своими полномочиями, требуя совершить не предусмотренные законом действия либо представить дополнительные документы. Необходимо отметить, что муниципалитет не вправе возлагать на лиц, осуществляющих перевод жилых помещений в нежилые, дополнительные (не предусмотренные законом) обязанности. Например, произвести инвестиционные вложения на восстановление жилищного фонда города (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 08.08.2008 г. по делу № А31‑5840/2007‑28). Вместе с тем, в ряде случаев, могут потребоваться разрешительные документы уполномоченных органов. Так, например, при переводе помещения, которое относится к объектам культурного или исторического наследия, требуется согласование проекта переустройства с органом по охране таких объектов (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.09.2010 № Ф03‑6355/2010). Если же ввиду специфики деятельности требуется оборудование автостоянки, то необходимо разрешение ГИБДД (Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).

С заявлением о переводе вправе обращаться собственник переводимого помещения или уполномоченное им лицо. Субъект, владеющий помещением на законном основании, но не являющейся собственником и неуполномоченный им на совершение подобных действий, не может обращаться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. С заявлением о переводе нежилого помещения в жилое также невправе обращаться учреждение, которое владеет таким помещением на праве оперативного управления (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.05.2010 № Ф03‑2872/2010).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается по результатам рассмотрения заявления уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч.3 ст. 23 ЖК РФ). Орган местного самоуправления не вправе выходить за пределы установленного ЖК РФ срока (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2006 по делу №Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).

В случае необходимости проведения работ по переустройству или перепланировке переводимого помещения, уполномоченный орган в документе, подтверждающем принятие решения о переводе, обязан указать требование об их проведении (ст. 23 ЖК РФ). При этом не исключается возможность проведения работ по переустройству или перепланировке помещения еще до принятия органом местного самоуправления решения о переводе. Однако проект переустройства должен быть согласован с уполномоченным органом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2007 № Ф04‑8302/2007(40655‑А27‑31)).

При разработке проекта переустройства и перепланировки необходимо учитывать Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (Российская газета. – 23.10.2003. ‑ № 214). Например, требования п. 4.2.4.9 Правил о недопустимости расширения и пробивки проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. В противном случае в переводе может быть отказано (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.05.2010 № ВАС‑6391/10).

Основания для отказа в переводе предусмотрены ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 23 ЖК РФ. При этом не допускается отказ под условием совершения дополнительных действий, например: предоставить заключение государственной экспертизы по проекту; получить в администрации города распоряжение о разрешении реконструкции помещения под офис (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А33‑16206/2009).

Отказ в переводе может быть обжалован заявителем в судебном порядке. В случае признания решения органа местного самоуправления незаконным, суд должен обязать администрацию принять решение о переводе (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2007 № Ф03‑А51/07‑1/5290).

В заключении хотелось бы отметить следующее: споры, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, широко распространены в судебной практике. Как справедливо отмечается в литературе, все это свидетельствует о несовершенстве законодательства в данной сфере . Законодателю необходимо обратить внимание на данную проблему и усовершенствовать нормы с целью более детальной регламентации и упрощения процедуры перевода. Таким образом, на наш взгляд, число споров будет сокращено.

Список литературы:

1. Макеев П. В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. – 2009. – № 12. – С. 67‑74.

2. Шевчук Д. А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой. // Право и экономика. – 2009. – № 9. – C. 14‑16.

Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые. И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Однако в ст. 23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома. Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ. Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

• Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
• Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения. К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы. Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое. В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение. В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ . Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск . К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры. Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям. На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные постройки . В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства. Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства. Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.