Одностороннее изменение размера арендной платы. Изменение размера арендной платы. Отправьте арендодателю письменный отказ

В соответствии с отечественными правовыми нормами, арендодатель имеет право на повышение арендной платы. При этом повышение может производиться не чаще, чем один раз в год . В каких случаях возможно увеличение арендной ставки в одностороннем порядке, как закон защищает арендатора, на что нужно обратить внимание при составлении договора аренды. На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из нашей статьи.

Когда можно повышать арендную ставку

Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах .

Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.

Закон защищает интересы арендатора

Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две :

1. Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма . Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение - это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
2. При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.

Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра. Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется. В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях .

Если данного предложения не последовало, и ни один из участников не пожелал аннулировать договор, он считается пролонгированным на неопределенный период времени с прежними условиями.

Как увеличить арендную ставку

Если арендодателем планируется увеличение арендной платы, то он обязательно должен сообщить об этом арендатору в письменной форме . Условие по изменению, в данной ситуации – увеличение оплаты за арендуемое помещение, – обретает законную силу с момента вручения арендатору данного уведомления.

Но, как видно из практики, в реальности все гораздо сложнее. Эта норма законодательства является диспозитивной, и может быть применена только в той ситуации, если данное положение было прописано непосредственно в арендном договоре . Иначе говоря, независимо от того, что наймодатель имеет право на повышение арендной ставки раз в год, наниматель наделен правом не согласиться с подобным изменением и аннулировать соглашение также в одностороннем порядке. Если это долгосрочный договор аренды помещения, и он имеет государственную регистрацию, то все изменения, которые вносятся в договор, в том числе и относящиеся его цене – арендной платы, обязательно оформляются в виде дополнительного соглашения к главному документу. Допсоглашение подписывает обоими участниками арендных отношений и тоже регистрируются в Росреестре. Если этого не сделать, арендатор имеет право оспорить увеличение оплаты за арендуемое помещение, обратившись с соответствующим заявлением в судебные инстанции.

Кроме того, наступление некоторых условий, которые прописаны в главном документе, тоже не обязуют нанимателя согласиться на увеличение арендной ставки наймодателем.

Многое зависит от того, каким образом было прописано данное условие . Предположим, если сформулировано, что «плата за аренду помещением может изменяться», это совсем не значит, что вторая сторона должна согласиться с ее изменением. И другая ситуация, если в главном документе говорится, что с наступлением определенных условий «плата за использование помещения подлежит изменениям». Ставя свою подпись в таком договоре, наниматель заранее дает согласие на изменения арендной платы, в том числе, при достижении инфляцией установленного предела. Как дополнение может быть указано, что «в случае отказа нанимателя от заключения допсоглашения спор по изменениям оплаты аренды рассматривается судом либо договор аннулируется досрочно».

Когда наниматель не согласен платить повышенную арендную ставку

Когда собственник помещения, руководствуясь законодательством либо согласованными в договоре условиями, увеличивает плату за переданный в аренду объект , а наниматель не согласен ее уплачивать, продолжая пользоваться помещением, разумеется появляется некоторая задолженность. Помните, что вы не имеете права решить вопрос, к примеру, закрыв нанимателю доступ в сдаваемое помещение, и тем более, предпринимая попытки взыскать с него образовавшийся долг в виде имущества, которое принадлежит арендатору. Разумеется, если иного не прописано в арендном договоре.

В статье анализируются положения законодательства, регулирующие изменение размера арендной платы.
Одним из существенных условий договора аренды как для арендатора, так и для арендодателя является размер арендной платы за пользование имуществом . Сторонами размер арендной платы, а также ее вид (платежи в твердой сумме, доля полученной от использования арендованного имущества продукции, предоставление арендатором определенных услуг и иное) устанавливаются в договоре.
Также в договоре стороны могут предусмотреть возможность изменения размера арендной платы (причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения).

Стороны могут согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив: основания, порядок, сроки, а также величину изменения размера арендной платы.

Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным главой 29 ГК РФ (изменение и расторжение договора).
В случае, если условие об изменении размера арендной платы в договоре отсутствует, применяются общие правила изменения цены договора, установленные п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ГК РФ.
Также законом предусмотрено, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы : соглашение сторон, решение суда, решение одной из сторон договора.

Внесение изменений в части размера арендной платы по соглашению сторон может быть реализовано в любой момент в пределах срока действия договора, но не чаще одного раза в год.

В договоре аренды может быть предусмотрено как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре необходимо указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. Также в договоре можно определить перечень событий, наступление которых необходимо для изменения договора, либо срок, по прошествии которого размер арендной платы должен быть изменен.

Поскольку условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон порождает их взаимные обязательства, любая из сторон вправе потребовать от другой внесения в договор изменений. Сторона, получившая предложение об изменении размера арендной платы, не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

В противном случае изменения будут внесены в договор по решению суда, а арендная плата будет установлена в размере, заявленном истцом.Стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.
Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
При согласовании условия о на одностороннее изменение размера арендной платы необходимо имеет в виду следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора из договора аренды суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон

Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы . Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.

Если условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение арендной платы возможно только по соглашению сторон (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ГК РФ) с учетом ограничений, установленных п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Таким образом, внесение изменений в условия договора аренды о размере арендной платы возможны, однако, в целях верной формулировки данных условий, а также обоснованности включения данного условия в договор, лучше не пытаться сделать самим, а обратиться к специалистам

Ваши коллеги столкнулись с повышением арендной платы. Однако они смогли доказать неправомерность действий арендодателей и сохранить свои деньги. Их аргументы помогут и вам защитить бизнес.

1. Выясните, что влияет на размер арендных платежей

Размер арендной платы можно менять не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать - выяснить были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

• рост ставки налога на землю;
• изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
• смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
• повышения кадастровой стоимости недвижимости или уровня рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Пример (арендатор выиграл)

Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако сотрудники департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость, и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму, с учетом новых обстоятельств, и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени за просрочку платежа). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что повышать плату в одностороннем порядке арендодатель имел право только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Поскольку ставка не менялась, то требование арендодателя незаконно (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75-8877/2012). Аналогичный довод помог компании «Он клиник Иркутск» избежать повышения годовой арендной платы более чем на 1 млн руб. (из-за изменения рыночных цен). Тут помог такой факт: в договоре не было пункта о том, что арендодатель может менять размер аренды в одностороннем порядке при повышении рыночных цен (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу №А19-15038/09-7-4).

Прежде, чем подписывать договор, поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или от инфляции. Кроме того, постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые позволят изменить условия сделки в одностороннем порядке.

2. Отправьте арендодателю письменный отказ

Если Вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с Вашего согласия. Если Вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте дополнительное соглашение. В таком случае даже, если арендодатель обратится в суд с требованием взыскать недоимку, закон окажется на Вашей стороне.

Пример (арендатор выиграл)

Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).

Если разбирательство дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

3. Сообщите, что изменение аренды в первый год незаконно

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (говорится, что в течение года условие договора аренды должно оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с Вашей компанией. Это правило сохраняется и для тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такую же позицию поддерживают и суды.

Пример (арендатор выиграл)

Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору о переменах за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб. Но банк заплатил ту сумму, которая была указана в договоре. Тогда арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но сделал это зря. Судьи посчитали, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 информационного письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03-7687/2008-11).

Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.

С одной стороны в Гражданском кодексе указано правило: размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год, но с другой – его действие не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например, к инфляции или росту цен. Но даже в таком случае можно оспорить повышение аренды , главное доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественные и не могут изменить условия сделки.

Пример (арендатор выиграл)

Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае официального изменения уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за кв м) и переменной(в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы. В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен. Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что, если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).

Сообщите арендодателю, что само по себе условие в договоре о возможности пересмотра его условий не гарантирует, что это действительно случится.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату?

здравствуйте.я снял помещения в аренду на один год между собой договор заключили с арендодателям.4 месяца прошло сейчас он мне приходит и аренду поднимает имеет ли он права поднять аренду?

Ответы юристов (2)

Изменение арендной платы должно быть предусмотрено договором аренды. Если арендная плата фиксированная на весь год и не подлежит изменению, то в таком случае арендодатель не имеет право повышать арендную плату.

И еще. Вы пишите, что договор аренды был заключен на один год. Была ли государственная регистрация данного договора? Если нет, то в таком случае Ваш договор аренды не имеет юридической силы, то есть он между Вами и вашем арендодателем просто не заключен. Возможно арендодатель знает эту тонкость и пользуется ею. А раз так, то в случае Вашего отказа платить он просто попросит Вас освободить занимаемую площадь.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.

Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.

Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:

1. Изменять цену можно не более 1 раза в год

Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.

2. Увеличение стоимости аренды может быть признано судом злоупотреблением правом

Арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания действий арендодателя по увеличению стоимости аренды злоупотреблением правом, с учетом соблюдения следующих условий:

• стоимость аренды увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в той же местности;
• цена существенно превысила среднерыночные ставки аренды.

Признав действия арендодателя злоупотреблением правом, суд выносит решение об отказе во взыскании с арендатора арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

При этом, арендатор должен доказать размер среднерыночных ставок аренды аналогичного имущества в той же местности. В данном случае, арендатору стоит провести независимую экспертизу арендных ставок. Дополнительными доказательствами могут служить также сведения из открытых источников: объявления об аренде с сайтов и газет (cian.ru, irr.ru, avito.ru и т.д.); аналитические обзоры ставок аренды, публикуемые информационными изданиями (Коммерсантъ, РБК и т.д.); любые другие независимые аналитические исследования. Хорошо, если будут представлены сразу несколько доказательств, подтверждающих позицию арендатора.

3. Размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке

Частью 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора уменьшить размер арендной платы, в случае изменения в худшую сторону состояния имущества или условий его использования по независящим от арендатора причинам.

Например, основанием для уменьшения стоимости аренды, могут быть следующие обстоятельства:

• ограничение доступа к арендуемым помещениям;
• несанкционированное отключение коммуникаций;
• проведение несогласованных работ, препятствующих использованию арендуемого помещения;
• расхождение условий аренды, декларируемых в коммерческих предложениях арендодателя или обещанных им арендатору иным образом до момента подписания договора (например, число посетителей торгового центра меньше заявленного, несоответствие целевой аудитории и т.д.);
• несоответствие арендуемого помещения целевому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, арендатор вправе обратиться в суд с иском об уменьшении размера арендной платы.

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке?

Категорически приветствую вас уважаемые читатели. Ни для кого не секрет, что большинство молодых семей не имея возможности приобрести собственное жилье, проживают в съемных квартирах. На сегодняшний день около 3,5 миллионов семей решают свой квартирный вопрос при помощи найма. Несмотря на такие внушительные цифры, действующими нормативно-правовыми актами вопросы заключения договоров коммерческого найма урегулированы очень слабо. Поэтому многие квартиросъемщики очень часто попадаются на удочку собственников жилых помещений и становятся в зависимость от диктуемых им условий проживания, самым неприятным из которых является увеличение арендной платы в одностороннем порядке. Вместе с тем, положение дел всегда можно и нужно взять под свой контроль. Важно вникать во все условия, прописанные в договоре коммерческого найма и не постесняться обговорить с владельцем жилья или риелтором спорные позиции.

Повышение стоимости аренды

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободного договора, который заключатся в то, что все его положения устанавливаются по согласию сторон. Вместе с тем, в соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса России, присутствует ряд исключений, когда определенные условия четко регламентируется отдельными нормативными актами.

Таким образом, только непосредственное указание в договоре на вероятность увеличения платежей за аренду, служит правовым основанием для их индексации. Так, в договоре может быть прописано, что величина платежей подлежит пересмотру в рамках официального уровня инфляции или в случаях увеличения размера оплаты по коммунальным обязательствам и т.п.

Естественно каждому здравомыслящему человеку хочется, чтобы договорные условия были постоянными и не подвергались индексированию, то есть, чтобы была прописана постоянная и неизменная сумма ежемесячных платежей, без предоставления арендодателю права на ее увеличение.

Однако найти собственника, который бы согласился на такие условия, задача не из легких. Ведь чтобы не говорили с высоких трибун об улучшении качества жизни, но ежемесячные коммунальные платежи постоянно повышаются, цена на квартиры растет в след за инфляцией, внутридомовое оборудование изнашивается и подлежит ремонту и так далее… Данные реалии, безусловно, являются образующим фактором увеличения арендных платежей.

В большинстве случаев стоимость аренды разбивается на две части и составляет базовую и переменную величину.

Базовая выплата изменяется в зависимости от движений на рынках недвижимого имущества. Многие риелторы советуют арендодателем предусмотреть условия ежегодного индексирования базовой части на объем инфляции (так называемый индекс потребительской корзины).

Переменная выплата состоит из коммунальных и эксплуатационных обязательств. Сегодня практически любой договор содержит пункт по увеличению его стоимости пропорционально из росту.

Самой распространенной ошибкой можно считать указание в договоре возможности поднятия цены в одностороннем порядке при изменении обстановки на рынке без конкретизации точного размера движений рынка. Это приведет к неизбежному спору между сторонами. Во избежание таких ситуаций я бы рекомендовал предусматривать ставку увеличения арендной платы фиксированного размера. За отправную точку всегда можно взять ключевую ставку, установленную Банком России.

Вопросы обжалования увеличения арендной платы в одностороннем порядке

Как я отмечал выше, самым распространенным спором является обжалование фактов одностороннего увеличения сумм оплаты за арендуемое жилье. Наиболее полезной мне представляется практика, сформированная в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 за No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пленум рекомендует судам во всех случаях устанавливать наличие фактов, свидетельствующих о злоупотреблении арендодателей в части одностороннего увеличения платежей по аренде. Выясняется это посредством процентного сопоставления средне рыночных ставок относительно величины поднятой аренды. И в том случае, если суд выяснит существенное превышение, в соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса России, в получении арендных выплат, в части превышающей среднерыночные показатели, будет отказано.

Также считаю важным отметить, что даже при содержании в договоре пунктов об одностороннем изменении собственником платы за квартиру в соответствии с п.3 ст. 614 Гражданского кодекса России, изменять цену договора более 1 раза в год, он не вправе (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. No 73).

Что делать если арендодатель повысил арендную плату

Однако полностью забывать о необходимых платежах нельзя, это может привести к наложению неустойки. В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса России четко определено, что внесение своевременной платы – это прямая обязанность владельца арендуемого помещения. И необоснованное, по вашему мнению, повышение арендных платежей в список исключений из названого правила не входит. Нельзя отказаться от исполнения прописанных в договоре условий в одностороннем порядке (ст. 310 Гражданского кодекса России).

Итак, подводя некий итог всему вышесказанному отмечу, что во избежание неприятных сюрпризов, связанных с увеличением арендных платежей в одностороннем порядке, необходимо тщательно прописывать порядок исчисления денежных средств за арендуемое жилье в договоре. Грамотно составленный договор обезопасит вас от принимаемых арендодателем попыток увеличения платежей. Это самый надежный метод сохранить с владельцем снимаемой вами квартиры добрые и партнерские отношения.

На этом все, не буду перегружать статью лишней информацией. Если на этом этапе что-либо осталось непонятным или у вас возникли дополнительные вопросы, требующие квалифицированной юридической помощи (в том числе по внесению изменений в договор аренды), можете смело задавать их через представленную ниже форму. Консультация юриста бесплатна.

Поблагодарить меня за проделанный труд можно поделившись данной статьей в социальных сетях.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

Договор аренды (в т. ч. транспортных средств), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы этот договор приносил ему ту выгоду, на которую он рассчитывал в момент совершения сделки. Для этого арендодателю необходимо иметь возможность увеличивать размер арендной платы вслед за изменением рыночных цен.

Чтобы обеспечить себе такую возможность, нужно учитывать ограничения, которые установлены в законе.

Ограничения на изменение арендной платы

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

1. Способ определения арендной платы по договору может быть изменен только законом или по соглашению сторон. Если в договоре закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это также не предоставляет арендодателю право менять сам способ установления размера этой платы. Например, если в договоре арендная плата установлена в твердой сумме, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить способ определения арендной платы и вместо твердой суммы установить порядок исчисления размера арендных платежей. Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.

2. Размер арендной платы по соглашению сторон договора может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66; постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу № А40-13163/10-3-93).

Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).

Совет : На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.

Внимание! Даже если в договоре предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, то такое право все равно не является неограниченным.

Дело в том, что если арендодатель повысит арендную плату не пропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичное имущество в той же местности за соответствующий период, а существенно выше, то арбитражный суд может усмотреть в действиях арендодателя злоупотребление своим правом на увеличение арендной платы. В таком случае арбитражный суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет арендодателю во взыскании арендной платы в той части, которая превышает средние рыночные ставки. Такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Это означает, что арендодателю при повышении арендной платы в одностороннем порядке нужно исходить из средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества в том же регионе. Данное правило не обязывает арендодателя повышать арендную плату строго в рамках существующих арендных ставок. Но это означает, что если даже арендодатель повышает арендную плату сверх таких средних рыночных ставок, то такое превышение должно носить разумный характер. Например, если арендодатель при повышении арендной платы по договору превысит среднюю рыночную ставку на 5 процентов, то в таком случае шансы на оспаривание такого повышения в арбитражном суде будут небольшими. Если же арендодатель превысит средние ставки арендной платы на 50 процентов и более, то в таком случае достаточно высок риск того, что арбитражный суд усмотрит в этом злоупотребление правом.

Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в письменном виде.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, - это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее - постановление № 1074/10).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Взаимоотношения с государственными органами и учреждениями, ухудшение материального положения арендодателя и другие подобные обстоятельства также не будут являться существенными по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, ссылаться на такие обстоятельства арендодателю также не имеет смысла.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что увеличение налогового бремени арендодателя не может служить основанием для повышения арендной платы

Истец (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованиями о подписании ответчиком (арендатором) дополнительных соглашений о повышении арендной платы по заключенным между сторонами договорам аренды.

Суд первой инстанции в иске отказал.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.

Между истцом и ответчиком заключены четыре договора аренды транспортных средств.

Согласно договору арендодатель был вправе увеличивать арендную плату в соответствии с возрастанием своих расходов как собственника транспортного средства.

Также в договоре было указано, что «арендная плата в течение срока действия договора может обоснованно изменяться в сторону увеличения арендодателем не чаще одного раза в год».

В связи с отказом в предоставлении истцу льготы по уплате налога на имущество он письменно уведомил ответчика о повышении размера арендной платы по всем договорам со следующего календарного года на сумму налога на имущество, а также направил ответчику для подписания соответствующие дополнительные соглашения.

Арендатор подписывать дополнительные соглашения отказался, что и послужило поводом для обращения арендодателя в суд.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет суду вносить изменения в заключенный договор.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Однако не полученная на соответствующий год льгота по уплате налога на имущество не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Предложенное арендодателем изменение арендной платы не было вызвано объективными причинами, которые не могли быть известны сторонам при заключении договоров.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А70-3657/2011).

Если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения будет достаточно одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесения денежных средств в большем размере).

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал на необоснованность доводов арендатора о недостижении согласия об изменении арендной платы, поскольку согласие арендатора на повышение размера арендной платы было выражено как в личной переписке, так и во внесении арендных платежей в измененном размере

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по двум договорам аренды автотранспортных средств.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обжаловал судебные акты в суд кассационной инстанции и указал, что истец повысил арендную плату за полученные ответчиком в аренду автотранспортные средства в одностороннем порядке, поскольку ответчик не давал своего согласия на повышение арендной платы.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

В договорах аренды транспортных средств было предусмотрено право арендодателя на пересмотр платы за пользование имуществом в случае инфляции.

Арендодатель письмом сообщил арендатору об увеличении арендной платы по двум договорам аренды. В ответ ответчик направил арендодателю письмо, в котором согласился с перерасчетом арендной платы и обратился к истцу с просьбой до конца года больше не повышать арендную плату за пользование транспортными средствами.

Согласно материалам дела арендодатель выставлял арендатору счета за аренду транспортных средств с новым размером платы за пользование имуществом, и эти счета ответчик оплачивал по мере возможности без всяких возражений по размеру арендной платы.

Таким образом, стороны спора достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды транспортных средств в сторону увеличения.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2003 г. по делу № А44-2381/02-С5).

Правовая позиция о возможности изменения размера арендной платы с помощью конклюдентных действий основана на пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Однако во избежание излишних споров целесообразно все же оформлять все изменения условий договора в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения.

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает такого повышения, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды транспортных средств действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

• в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

• в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

r />

По этой причине арендодателю нужно обращать особое внимание на условие договора об одностороннем повышении арендной платы. Это позволит избежать лишних споров, а в случае их возникновения - убедить суд в обоснованности своей правовой позиции.

В связи с этим, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера

Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет : При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.