Судебная практика по возложению ответственности на оценщика. "возбуждать дела против оценщиков будет проще". Проведение «предварительного расчета стоимости» за пределами основного договора на оказание услуг по оценке

17.10.2019

Предусмотрена ли законодательством об оценочной деятельности , а также Уголовным Кодексом РФ возможность привлечения к уголовной ответственности и в каких случаях она может наступить? Этот вопрос, наверное, является одним из наиболее часто задаваемых как претендентами на вступление в профессию оценщика лицами, так и самими оценщиками. Дело в том, что всевозможных историй существует достаточно много, но вопрос в том, какую базу они имеют под собой и чего в действительности стоит бояться сегодня специалистам в этой области?

Начнем с главного: на сегодняшний день ни Уголовным Кодексом, ни Федеральным законом об оценочной деятельности не предусмотрено привлечение оценщика к уголовной ответственности за результаты его работы. Это уже облегчает ситуацию. Но все же, расслабляться не следует.

Судебная практика сталкивается с такими ситуациями, когда оценщиков редко, но все же привлекают к уголовной ответственности, но это бывает только в случаях, когда оценщик является членом группы лиц, совершающей мошеннические действия. Т.е. оценщик своими действиями умышленно провел занижение или завышение стоимости. Такие ситуации могут возникать как в случае обязательной оценки имущества, так и в случае, когда оценщик привлекается судом в качестве эксперта при проведении судебной экспертизы.

Но в таком случае оценщик рассматривается больше не как субъект оценочной деятельности, а как лицо, которое своими действиями с помощью своего профессионального статуса способствовало совершению мошеннических действий.

Что же касается остальных аспектов ответственности оценщика , а именно ее имущественной части, то в иных случаях применяется именно она. При этом надо понимать, что для наступления имущественной ответственности, во первых, должно проходить судебное заседание, в рамках которого должно быть доказано что оценщик в своем отчете завысил/занизил стоимость имущества и тем самым причинил ущерб заказчику. Кроме этого, характер проводимой оценки должен быть обязательным (обязательный характер оценки устанавливается законодательством для строго определенных случаев). Иначе отчет об оценке хоть и представляет собой документ доказательного значения, но все же, носит рекомендательный характер и ответственность не должна наступить.

Кроме этого, также важно понимать, что имущественная ответственность оценщика может наступать только в случае, если сделка с объектом еще не произошла. Если же она уже состоялась, то, как говорится, после драки кулаками не машут. В таком случае оценщика уже нельзя привлечь к ответственности.

Безусловно, что перечисленное не включает случаев, когда в отношении оценщиков возбуждаются дела, которые заведомо преследуют конкретные цели. В таком случае, как и в иной судебной практики возможны неожиданные решения.

Но если верить словам некоторых инициаторов из чиновников, в отношении оценщиков хотят ввести возможность уголовной ответственности, особенно когда дело касается оценки при госзакупках, поскольку часто итоговые величины искажаются в разы.

В любом случае, какими бы ни были планы чиновников по поводу уголовной ответственности, самым главным детектором деятельности оценщика является его совесть. Если она есть - и проблем не должно возникать.

Активность дискуссий о критериях ответственности оценщика и формах защиты его интересов и интересов потребителя сегодня вполне объяснима. Оценка становится важным элементом развития современной экономики. Очевидно, что для успешного функционирования рынка необходимо решение ряда проблем, в том числе, связанных со становлением цивилизованных отношений « оценщик-заказчик».

Большие претензии к качеству оценочной деятельности отмечались в докладах прошлогоднего круглого стола «Основные приоритеты развития оценочной деятельности в условиях модернизации экономики». В связи с чем предлагалось рассмотреть варианты правовых инструментов, ужесточающие контроль за деятельностью СРО в сфере оценочной деятельности.
Итак, что мы наблюдаем. С одной стороны, кредит доверия к профессии оценщика в глазах потребителей регулярно требует подтверждения. С другой, не секрет, что иногда сам оценщик является инструментом в руках недобросовестных потребителей. Есть и случаи давления на оценщиков. Современные правила игры заставляют оценщиков быть крайне внимательными в своей профессиональной деятельности, а потребителя услуг - не менее внимательным в выборе надежного исполнителя. Ведь стоимость ошибки становится все более внушительной. В Госдуму внесены поправки в закон «Об оценочной деятельности», повышающие ответственность оценщика. Единовременные компенсационные выплаты по требованию заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю увеличены с 600 тысяч до 5 миллионов рублей . Для заказчика же ошибка оценщика может обернуться неверным управленческим решением, принятым из-за недостоверной оценки.

Откуда недостоверность? Существует три общих причины возникновения ответственности и, соответственно, оснований предъявления претензий к оценщикам недвижимого имущества:
- профессиональная небрежность;
- небрежное введение в заблуждение;
- нарушение договора.
Профессиональную небрежность можно определить как отсутствие достаточного внимания и ответственности при проведении анализа и изучения предоставленных материалов относительно объектов оценки.
Небрежное введение в заблуждение можно определить как предоставление сведений, на которые полагается оценщик, но которые вводят в заблуждение заказчика оценки.
Нарушение договора - третья причина возможного возникновения ответственности оценщиков - возникает в отношении контракта при договорных отношениях между оценщиком и клиентом.

Все это может привести к довольно серьезным последствиям. Например, оценщик неаккуратно заключил договор и также неаккуратно составил отчет. В результате, исходя из целей работ, оценщик должен был определить рыночную стоимость основных фондов, но в ходе работы определил восстановительную (дав ее вместо определения рыночной); неверно использовал в результате справочную литературу и коэффициенты, что привело к значительным ошибкам. В результате объект оценки, ставший предметом уголовного дела о мошенничестве, чуть было не увлек оценщика в уголовное дело.

К счастью, неизвестны случаи привлечения оценщиков к уголовной ответственности, но о ряде статей упомянуть следует. За какие преступления в сфере экономической деятельности возможно привлечение оценщика к уголовной ответственности. По ряду статей Уголовного кодекса РФ: ст.174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенного незаконным путем»; ст.195 «Неправомерные действия при банкротстве»; ст.196 «Преднамеренное банкротство»; ст.197 «Фиктивное банкротство»; ст.198 «Уклонение граждан от уплаты налога»; ст.199 «Уклонение от уплаты налога с организаций»; ст.200 «Обман потребителей». Будем надеяться, что это останется всего лишь информацией.

Еще пример. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к оценочной компании о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке рыночной стоимости помещения магазина. Проведение экспертизы поручено экспертам-оценщикам саморегулируемой организации оценщиков. Согласно заключению экспертов отчет об оценке рыночной стоимости магазина не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки недостаточно обоснованно. Расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими неточностями (т. 2, л. д. 4 - 12). Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости магазина, составленный оценочной компанией, является необоснованным и недостоверным (недействительным). (ФАС Уральского округа постановление от 21 апреля 2010 г. № Ф09-2645/10-С6 по делу № А60-17023/2009-С4).

Один в поле не воин. А в СРО?
Сегодня акцент делается на саморегулируемые организации, которые несут ответственность за своих членов (для того и был задуман институт СРО). Поправки, вносимые законопроектом, направлены на закрепление понятия экспертизы отчета об оценке. Практическое значение экспертизы заключается в расширении круга независимых контролирующих лиц с одновременным расширением круга лиц, привлекаемых к ответственности за убытки, причиненные ошибочной оценкой. К такой ответственности можно привлекать СРО, экспертами которой подготовлено экспертное заключение, а СРО, в свою очередь, в порядке регресса привлечет эксперта и оценщика.
Разумеется, одна из важнейших задач СРО - регулярное обсуждение «техники безопасности» с оценщиками.
Что делать оценщику , если на него оказывают давление? В каких случаях рекомендуется отказаться от работы ? Акценты на это ставятся в своеобразном кодексе чести оценщиков. Для начала оценщик должен хорошо понимать, прежде чем браться за работу и подписывать отчет с определенным результатом, к чему это может привести в будущем. Защищая интересы клиента, оценщик должен быть убежден, что они возникли на законных осно ваниях (в противном случае отказаться от работы).
Оказывая любые профессиональные услуги, оценщик обязан объективно рассматривать все возникающие ситуации и реальные факты, не допускать, чтобы личная предвзятость, предрассудки либо давление могли сказаться на объективности. Так же этическими нормами рекомендуется избегать взаимоотношений с лицами, которые могли бы повлиять на объективность его суждений и выводов.

А кто защитит самого оценщика?
Насколько реально для жизни все вышесказанное? Что касается этических норм, как известно, последняя редакция кодекса этики оценщиков РФ, написанная еще в 2009 году, до сих пор окончательно не принята. Да и все обозначенные пункты, в том числе об «отказе от работы», не имеют правового закрепления и не определяют инструментов наказания. Ну не отказался оценщик от сомнительного заказа, и что?
Примеров случаев страховых выплат по суду практически нет, ибо сегодня очень сложно доказать недостоверность оценки. А если такие случаи и есть, то они не получили широкой огласки. Допустим, подобная история случилась. Если же страховая компания, долго судясь, все-таки вынуждена будет сделать выплату, она будет трясти оценщика и компенсационный фонд. В рамках дисциплинарных взысканий, оценщик может быть изгнан из рядов СРО.
Таким образом, после страхового случая оценщик может оказаться виновен во всех смертных грехах. А сам он, находясь один на один с заказчиком, ни чем и ни кем не защищен. Среди массы написанных законов, нет одного реального, способного защитить оценщика. Все мы понимаем, что деятельность эта – коммерческая. Что работа выполняется для заказчика. Оценщик не всегда может знать, для каких целей просил сделать оценку заказчик и через какой период времени и для какой ситуации он этой работой воспользуется.

Что делать? На этот вопрос пока вряд ли кто-то сможет дать ответ. Для полного исключения давления заказчика на результат можно было бы предположить создание некой «прослойки» между заказчиком и оценщиком. Но, похоже, эта идея – полнейшая утопия и бред. В итоге оценщик либо может остаться без работы, либо всегда находиться под «мечом Фемиды».

Рассмотрим еще пример, отражающий вполне реальную ситуацию. Оценщик выполнил оценку нескольких объектов недвижимости. В регионе, где находятся объекты оценки, отсутствует развитый рынок, мало реальных сделок. Итоговая величина рыночной стоимости этих объектов, заявленная в Отчете, равна 100 неких единиц. Основываясь на заявленную оценку, заказчик продал эти объекты, получив за них указанную сумму. Другой оценщик, к которому обратился новый владелец недвижимости с целью получения кредита, оценил эти объекты в 125 этих же единиц. Узнав, первый заказчик посчитал, что он понес потери и всю ответственность возложил на оценщика. Такой сценарий сейчас становится вполне реальным. Ибо в условиях неразвитого рынка, даже если оценщики в целом корректно выполнили все оценочные процедуры, не подтасовывали исходные данные, использовали правильные, с их точки зрения, весовые коэффициенты, расхождение в 25% вполне возможно. Тем не менее, все ли понимают, что признание факта занижения рыночной стоимости ведет к определенным последствиям по отношению к оценщику?

Поэтому, пока не появились случаи неправомерных наказаний, неплохо было бы обсудить и согласовать общие принципы и конкретные правила принятия решений относительно того:

в каких случаях оценку можно считать заниженной (завышенной);
как защитить оценщика от заказчика и возможно ли это вообще.

Разумеется, эта статья дает больше вопросов, чем ответов. Хотелось бы привлечь внимание всех участников оценочного процесса (Оценщиков, Заказчиков, Экспертов) к проблеме.

Елизавета Филиппова.

Фото с сайта www.i-zpp.ru

Три инстанции взыскали с компании-оценщика убытки за отчет рыночной стоимости имущества, которую в итоге снизил суд. Экономколлегия ВС с таким подходом не согласилась, напомнив про "вероятностный" характер результата оценки. Юристы позицию "тройки" поддерживают.

С 2006 года предпринимательница из Брянской области Лидия Луканова арендовала у администрации города Сельцо помещение, а в 2008 году обратилась туда с заявлением о его выкупе в соответствии с законом от 22 июля 2008 года № 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В 2010 году Совет народных депутатов города разрешил ИП реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, и администрация предложила Лукановой заключить договор купли-продажи по цене 1,726 млн руб. - рыночная стоимость объекта, установленная оценщиками из ООО "Ко-Инвест Брянск".

Однако Луканову выкупная цена не устроила, и она пошла оспаривать ее в суд. В итоге установленная оценщиками рыночная стоимость была признана недостоверной и снижена до 1,631 млн руб. (№ А09-6803/2014). Но на этом предпринимательница не остановилась и обратилась также в суд с иском к оценщикам - компании "Ко-Инвест Брянск". Она просила взыскать с нее 213 925 руб. убытков, а в обоснование ссылалась на расходы по арендной плате за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи при отсутствии спора о цене (апрель 2010-го) по дату его фактического заключения (октябрь 2011-го).

Три инстанции требования Лукановой удовлетворили. Они исходили из того, что при приватизации имущества в порядке закона № 159 органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, установленной в отчете независимого оценщика. И этот документ носит обязательный, а не рекомендательный характер. А значит, пришли к выводу суды, есть вся совокупность условий для возложения на "Ко-Инвест Брянск" обязанности по возмещению убытков, причиненных предпринимателю результатами недостоверной оценки.

Всегда есть вероятность

"Ко-Инвест Брянск" обратилось с жалобой в Верховный суд РФ , и экономическая коллегия с итогом дела не согласилась. В конце прошлого года тройка ВС (Елена Борисова , Ирина Грачева и Алексей Маненков) все акты нижестоящих судов отменила и в иске ИП Лукановой отказала.

"Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом разногласий относительно цены выкупа имущества не свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы", - говорится в определении ВС. Само по себе наличие иного результата оценки не означает недостоверности ранее установленной рыночной стоимости, рассуждала "тройка". Ведь, согласно ст. 3 закона об оценочной деятельности, под ней понимается "наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и располагают всей необходимой информацией".

Такой вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками (в том числе в рамках судебной экспертизы), следует из определения ВС. Отчет "Ко-Инвест Брянск" соответствовал стандартам оценочной деятельности, а значит, расценивать действия компании как противоправные нельзя, пришла к выводу экономколлегия. "Организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом", - резюмируется в определении.

Роман Зайцев, партнер Dentons , выводы экономколлегии по этому спору полностью поддерживает. Оставление в силе актов нижестоящих судов могло иметь крайне тяжелые последствия для оценочной деятельности в России, считает он. "Категория рыночной стоимости имеет вероятностный характер по определению, - поясняет он. - Методологически ее установление возможно в границах определенного интервала, что указывает на допустимость некоторых расхождений в выводах различных оценщиков".

С одной стороны, судебная коллегия ВС поддержала доминирующую практику о допустимости незначительной "волатильности" рыночной цены, комментирует Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP . "С другой стороны, коллегия распределила риски "волатильности" результатов оценки рыночной стоимости, косвенно допустив возможность взыскания убытков с профессионального оценщика в случае нарушения предусмотренного законодательством порядка проведения оценки", - добавляет он.

"Таким образом, позиция ВС хотя и ограничивает привлечение оценщиков к гражданско-правовой ответственности, но отнюдь не исключает такой возможности при выявлении нарушений ими нормативного регулирования в указанной сфере", - резюмирует Зайцев.

К сожалению, многие клиенты наивно полагают, что оценщик в своем отчете может указать любую сумму, которую попросят его указать. А если оценщик отказывается «идти на встречу» то многие клиенты относят это исключительно к «вредности» оценщика. Но мало кто задумывается о том, какую ответственность несет оценщик за составление заведомо ложного отчета.

Вероятно, что Вы уже сталкивались с необходимостью заказывать независимую оценку, ну или Ваши знакомые обращались в оценочные компании. Нередко клиенты не стесняются напрямую предложить оценщику оценить что-то дороже или дешевле. Почти всегда на такие предложения оценщики отвечают отказом.

Тут все очень просто, оценщик несет очень серьезную ответственность за составляемые отчеты. И если будет доказано что оценщик умышленно пошел на сговор, то ему грозит ответственность вплоть до уголовной. Естественно, в таких условиях далеко не каждый пойдет на риск.

Отчет оценщика является не просто суждением, но обоснованным суждением, каждая цифра отчета это результат анализа и конкретных математических действий. И без того суровые требования к отчетам оценщиков постоянно ужесточаются. Отчет строго должен соответствовать правилам проверяемости, т.е. фактически, имея исходные данные отчеты и проведя расчеты, мы должны получить такую же итоговую сумму. Понятно, что отчет является полностью проверяемым и любые приписки могут быть легко выявлены в случае сомнений.

Прежде чем обратиться к оценщику с просьбой об изменении суммы отчета, подумайте о том, что такой отчет будет ошибочным и как ошибочный отчет он может быть легко опровергнут. Подумайте, нужно ли вам это? Кроме того, настоящий профессионал слишком дорожит своей репутацией и работой, чтобы идти на такие махинации.

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор»

Кроме того что оценщик отвечает своим имуществом за любые нарушения, оценщик, допустивший такое нарушение будет уволен с вероятностью 99% с исключением из СРО, а это значит окончание карьеры.

Но, в такой суровости закона есть и плюс для клиента, так если по вашему делу вам будет нанесен ущерб в результате ошибки оценщика, вы будете иметь право на получение компенсации.

Следует, однако, отметить, что профессиональный оценщик сможет составить грамотный и чисты отчет с указанием максимально или минимально возможного ущерба. Т.е. есть вполне легальные способы несколько изменить сумму оценки. По сути, эта небольшая манипуляция основывается на внимании к деталям и знании законов. Поэтому, вместо того чтобы искать «серые» оценочные конторы, чтобы провести мелкую махинацию, мы советуем Вам обратиться к настоящим профессионалам, которые смогут отстоять ваши интересы вполне законно.

Авторы раздела:
Каминский А.В.
Ильин М.О.
Лебединский В.И.
Петренко В.Е.

Вводные положения

Настоящий материал начинает обобщение результатов образовательных и дискуссионных мероприятий по тематике защиты Оценщика от недобросовестных или неквалифицированных действий различных субъектов, проведенных НП «СРОО «Экспертный совет» в различных регионах России. Это первый шаг по формированию полноценного методического обеспечения безопасности добросовестного Оценщика. Предлагаем всем желающим, компетентным в обозначенных в вопросах, либо столкнувшимися с аналогичными проблемами, включиться в формирование этого документа. Адрес почты для направления замечаний и предложений: [email protected].

В последние годы наметилась негативная тенденция роста количества попыток привлечения Оценщиков к ответственности, в том числе уголовной.
Количественный рост сопровождается рядом сопутствующих трендов и фактов:

повышение квалификации оппонентов и качества материалов, направленных против Оценщиков;
включение Оценщика в состав обвиняемой группы лиц;
повышение внимания к роли Оценщика в процессах;
перекладывание вины с выгодоприобретателей сделок на Оценщика;
использование укрупненных непрофессиональных суждений для определения величины ущерба;
низкое качество судебной экспертизы, выводы которой ложатся в основу обвинений;
целенаправленная эскалация конфликтных ситуаций со стороны различных интересантов с целью дискредитации как отдельных заказчиков оценочных услуг, самих Оценщиков, так и оценочной деятельности, саморегулирования в целом.

Уголовная ответственность

Чаще всего следственные органы квалифицируют действия Оценщика по ст. 159 «Мошенничество» УК РФ , которая предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет (основные критерии – наличие злого умысла, группы лиц и ущерба), по комбинации ст. и ст. 30 "Приготовление к преступлению и покушение на преступление" - "Покушение на мошенничество", а также по ст. 307 «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод» .
Иногда действия квалифицируют как пособничество в совершении преступлений, предусмотренных следующими статьями:

ст. 174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем» ,
ст. 172.1 «Фальсификация финансовых документов учета и отчетности финансовой организации» ,
ст. 286 «Превышение должностных полномочий» и пр.

Гражданско-правовая (материальная) ответственность

Подразумевает возмещение ущерба за убытки, «причиненные Заказчику … или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете …», за счет:

страховок Оценщика и юридического лица, с которым у Оценщика заключен трудовой договор;
средств компенсационного фонда СРОО;
личного имущества Оценщика.

Взыскание убытков может привести к прекращению деятельности оценочной компании (например, ООО «ЦФОК» – 53 млн.руб.).

Дисциплинарная ответственность

Включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика (предупреждение, предписание, штраф, приостановка членства в СРОО, исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет и пр.).

Репутационная ответственность

Работает в ситуации, когда репутация исполнителя услуг по оценке является основным критерием его выбора.

Безопасность оценочной деятельности должна обеспечиваться по следующим основным направлениям: управленческое, методическое, информационное, экономическое и правовое.
Классификация является условной, поскольку, например, информационную безопасность следует соблюдать и в рамках управленческого направления.

Управленческая безопасность

Понимание предполагаемого использования результатов оценки

«Просто так» деньги на оценку никто не тратит. На этапе переговоров с потенциальным Заказчиком следует скептически относиться к информации о том, что оценка нужна «формально», «для галочки». Представитель Заказчика может как пытаться ввести в заблуждение Оценщика, так и сам не понимать дальнейшую судьбу отчета об оценке. В абсолютном большинстве случаев одна из сторон сделки (а точнее – конкретное лицо, принимающее решение о ее совершении) вынуждено по закону прибегнуть к услугам Оценщика и будет защищаться от потенциальных проблем при помощи отчета об оценке, перекладывая ответственность на Оценщика. При возникновении проблем, как было показано ранее, данное лицо может заявить, что ничего не понимает в вопросах ценообразования, а ценовой параметр сделки был определен профильным специалистом, независимым Оценщиком, – все вопросы к нему.
Понимание рисков, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки, позволяет:

обоснованно принять решение о заключении / отказе от заключения

договора на оценку и его условиях (срокам оказания услуг и их стоимости). Например, следует понимать, будет ли проводиться экспертиза отчета об оценке в СРОО?;

При описании предполагаемого использования результатов оценки следует избегать оборота «для принятия управленческих решений» и аналогичных ему, поскольку они допускают неоднозначное толкование: от взноса в уставный капитал и получения кредита под залог имущества до приватизации и постановки на баланс.

Понимание трудоемкости оценки

Встречается порочная практика, когда решение о заключении договора на оказание услуг и его существенных условиях принимается лицами, не имеющих представления о специфике оценки конкретного вида объектов оценки и состояния соответствующего сегмента рынка (например, маркетологами или менеджерами). Это способно привести к проблемам на этапе реализации проекта – срыву сроков, выплате неустойки, полной невозможности оказать соответствующие услуги и потере клиента.
Целесообразно, чтобы существенные условия договора на оказание услуг по оценке формировались с учетом профессионального мнения Оценщиков, имеющих достаточную квалификацию по оценке подобных объектов:

прозрачен ли соответствующий сегмент рынка либо потребуется проводить отдельное исследование рынка специально под данный проект?
какова трудоемкость?
оценщики какой квалификации потребуются?

Внутренний контроль качества оценочных услуг

Все люди ошибаются, однако вероятность возникновения ошибок должна быть минимизирована. На уровне оценочной компании контроль качества может осуществляться как специально выделенным для этого сотрудником, так и по перекрестной схеме (ты проверяешь меня, я – тебя). Для соблюдения формальных требований законодательства об оценочной деятельности рекомендуется:

Недопустима ситуация, когда сотрудники отвечают только за отдельные элементы отчета об оценке, однако отсутствует лицо, координирующее и ответственное за проект в целом («К пуговицам претензии есть?»).

Выбор СРОО для сотрудничества

СРОО может способствовать как быстрому профессиональному / карьерному / финансовому росту, так и стать препятствием для развития Оценщика и оценочной компании. Часто именно СРОО является последним рубежом профессиональной защиты и, если она не готова отстаивать законные интересы своего члена, у Оценщика могут возникнуть большие проблемы.
Понять адекватность СРОО можно на основе анализа:

ответов на методические вопросы (Ответят? Как быстро? Насколько правильно и полно? В какой форме?);
возможности пообщаться напрямую с Руководителем СРОО (при непонимании на уровне рядовых сотрудников или Экспертов важно иметь возможность провести согласительное совещание с участием их руководства);
отзывов коллег;
судебных решений.

Культура документооборота

Система документооборота должна обеспечивать:

учет получаемых и передаваемых документов с фиксацией времени события и ответственного лица (например, кому из сотрудников Заказчика и когда был передан подписанный акт оказанных услуг?);
поиск документов по реквизитам, ключевым словам или тегам (например, какой запрос в Администрацию мы направляли по майскому договору?);
защиту от несанкционированного использования печатей, цифровых подписей и др. атрибутов, позволяющих выступать от лица организации (в противном случае, например, могут появиться отчеты об оценке за вашей подписью и печатью, о существовании которых вы даже не догадывались).

План действий в нештатных ситуациях

Должно быть определено, ЧТО именно и КОМУ делать при возникновении основных нештатных ситуаций, например, выемки документов следственными органами. За каждой критической операцией должен быть закреплен ответственный:

кто, к кому, в какие сроки обращается за консультацией/поддержкой?
как отвечать на стандартные вопросы?

Методическая безопасность

Разграничение ответственности

Оценщику часто адресуют вопросы, имеющие отношение к специалистам других направлений, например: бухгалтерам, юристам или строителям. Это может относиться как к формированию объекта оценки и бухгалтерскому отражению предполагаемой сделки, так и определению существенных ценообразующих параметров объекта оценки (величины физического износа для сложного оборудования; площади земельного участка, относящегося к объекту оценки, и пр.).
Ответственность следует брать только за решение тех вопросов, по которым имеется достаточная квалификация и которые входят в сферу должностных обязанностей. Иначе возможны проблемы, например:

при неквалифицированной юридической консультации Оценщика в части формирования объекта оценки – отчет об оценке будет многократно переделываться, или Заказчик с его помощью вообще не достигнет поставленных целей и откажется оплачивать услуги по оценке;
неквалифицированный вывод Оценщика, например, о техническом состоянии сложного механизма – легко опровергается опытным специалистом по соответствующему профилю.

Оценочная деятельность осуществляется в условиях неопределенности в отношении отдельных ценообразующих параметров объекта оценки или рыночной конъюнктуры, например: невыделенный земельный участок или неоднозначная возможность расторжения договора аренды, обременяющего объект оценки. В отчете об оценке неопределенность в разумных пределах может быть компенсирована соответствующими допущениями и ограничениями
Следует понимать, что Оценщик несет определенную ответственность за те допущения и ограничения, которые сформулировал самостоятельно. Основные допущения, на которых должна основываться оценка, следует закреплять в задании на оценку. Оно является составной частью договора на оказание услуг по оценке и, соответственно, подписывается Заказчиком, берущим часть ответственности на себя. Если после начала работы над отчетом об оценке стали известны новые обстоятельства, требующие формирования дополнительных существенных допущений, их также целесообразно согласовать с Заказчиком и документально закрепить, например, дополнительным соглашением, вносящим изменения в задание на оценку.
Отметим, что допущения и ограничительные условия не должны противоречить требованиям законодательства – не может быть допущения ~ «оценить стоимость объекта оценки при условии, что она равна 100 руб.». Приведем пример. Администрация одного из муниципальных образований для целей совершения сделки купли-продажи заказало оценку недвижимого имущества обанкротившегося предприятия, расположенного в центральной части города. Здания и сооружения находились в полуразрушенном состоянии – было очевидно, что потенциальный покупатель будет их сносить для последующей застройки освободившегося земельного участка. Тем не менее, представители муниципалитета просили Оценщика оценить только улучшения, поскольку права на землю «не оформлены». На грамотную просьбу Оценщика изменить формирование объекта оценки или прописать данное ограничение в Задании на оценку муниципалитет ответил отказом: ~ мы вас просим произвести оценку, но землю не оценивать, а вам там самим виднее, как это сделать. В соответствии с положениями Земельного кодекса, определенные права на земельный участок, относящийся к указанным объектам недвижимости, перейдут к покупателю данных объектов. Соответственно, самостоятельное формирование Оценщиком допущения «землю не учитываем» способно стать для него источником проблем.

В отчете об оценке должно быть явно указано, где кончается зона ответственности Оценщика и начинается ответственность других лиц (Заказчика, прочих специалистов – п.п. «д» п. 8 ).

Проверка на соответствие рыночным данным всей информации, используемой для оценки

Данное правило распространяется как на данные, полученные от Заказчика, так и на информацию, полученную из других источников (справочники расценок на строительство, аналитические статьи и пр.).
Известны случаи, когда для влияния на результаты оценки Заказчик предоставлял заведомо недостоверные данные, например, о значительно завышенной величине операционных расходов для типичного объекта коммерческой недвижимости. При возникновении проблем в такой ситуации можно пытаться защититься, аргументируя, что ответственность за предоставление недостоверных данных лежит на Заказчике, однако следует учитывать, что:

в целом за отчет об оценке ответственность лежит на Оценщике (отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователей);
представители следственных органов обычно не разбираются в тонкостях разграничения зон ответственности между Оценщиком и Заказчиком и при любой причине искажения стоимости (или даже подозрения на него) в первую очередь стараются привлечь к ответственности Оценщика.

Отметим, что сам факт выхода параметра за пределы рыночного диапазона является необходимым, но не достаточным признаком искажения данных. Кроме того, Оценщик не всегда имеет возможность прямой проверки информации на соответствие рыночным данным, например, по причине полного отсутствия рынка или его непрозрачности – в подобной ситуации можно использовать метод косвенной проверки – , а также

Повышение квалификации

Все устаревает и теряет актуальность: и нормативно-правовая база, и методы расчета, и источники получения информации, и шаблоны отчетов об оценке. Рано или поздно наступает момент, когда проверенные схемы работы уже не обеспечивают нужный результат и должный уровень безопасности. Профессиональному Оценщику следует постоянно повышать квалификацию и перенимать лучшие практики:

участвовать в образовательных и дискуссионных мероприятиях;
отслеживать изменения нормативно-правовой базы оценочной деятельности и смежных сфер;
отслеживать изменения методической базы.

Особое внимание следует уделять развитию навыков и умений грамотно обосновывать свою профессиональную позицию, а также аргументировать несостоятельность позиции оппонента – , а также

Официальная поддержка СРОО или других профессиональных объединений по сложным вопросам

Оценщику как физическому лицу достаточно сложно противостоять корпоративным структурам или следственным органам. Желательно, чтобы позиция Оценщика была официально поддержана СРОО или другим профессиональным объединением. Поддержка может быть выражена в виде письма, методических разъяснений , методических рекомендации и аналогичных документов. В таком случае конфликт из схемы «Оценщик <-> оппонент» может трансформироваться в «Оценщик + СРОО <-> оппонент». Во втором варианте вероятность благоприятного развития событий выше.
Отметим, что по ряду методических и правовых вопросов в профессиональном оценочном сообществе отсутствует единая позиция, что повышает важность официальной поддержки СРОО, например, в виде оперативно размещаемых Методических разъяснений по наиболее актуальным вопросам.

Информационная безопасность

Соблюдение информационной гигиены

Следует понимать, что существует техническая возможность прослушивания всех каналов связи – вопрос только в целесообразности соответствующих временных и финансовых затрат со стороны оппонентов. Если данные нужны и они существуют, то можете быть уверены – они будут получены. Лучшая защита данных – отсутствие данных (не удаление, а именно изначальное отсутствие). Все чаще для сбора информации об Оценщиках оппоненты анализируют его активность в социальных сетях.
Часто оппоненты пытаются доказать наличие сговора между Оценщиком и третьими лицами (например, Заказчиком) на основании материалов их общения – записей телефонных разговоров и переписки, в которых обсуждается результат оценки или формирование исходных данных для оценки. В этой связи нужно понимать и уметь аргументированно показать третьим лицам, что диалог «Оценщик ↔ Заказчик» является не только допустимой, но и абсолютно обязательной составляющей процесса оценки. Более того, если при наличии соответствующей возможности Оценщик выполнил оценку без тесного взаимодействия с Заказчиком по сбору исходной информации и материалов, то можно говорить о низком качестве отчета об оценке. Поясним данную позицию.
Оценщик анализирует представленные Заказчиком документы, выслушивает его аргументы и мнение о полезности, а также зачастую и о предполагаемом диапазоне стоимости оцениваемого актива. Мнение Заказчика о стоимости объекта оценки Оценщик, как и любую информацию из других информационных источников, может принять к сведению. Сам факт передачи такой информации не может рассматриваться в качестве сговора. Если позиция Заказчика о возможной величине стоимости объекта оценки основывается на его знании рыночной конъюнктуры и специфики объекта оценки, то мнение Оценщика, базирующееся на проведенных расчетах, может с ним совпасть.
Приведем пример. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) собирается продать офисные помещения, принадлежащие муниципальному образованию. В соответствии с положениями ст. 8 Закона , в данном случае независимая оценка стоимости актива является обязательной. КУМИ выполнил предварительный анализ инвестиционной привлекательности помещений и на основании данных из открытых источников (например, бюллетеня "RWAY" или журнала "Недвижимость и Цены") сделал предположение о диапазоне его стоимости. Оценщик проанализировал ценообразующие параметры объекта оценки, выполнил необходимые расчеты и пришел к выводу о том, что стоимость актива действительно лежит в диапазоне, определенном ранее Заказчиком.
Ни о каком сговоре в данном случае говорить нельзя; более того, имеет место контроль качества работы Оценщика со стороны Заказчика. Хотя следственные органы часто данную ситуацию видят так: «– Ты мне оценишь во столько? – Да. Оценю.».

Использование современных технологий обеспечения информационной безопасности

Используйте уместное в конкретном случае распределение доступа к данным на основе паролей и учетных записей, защиту от компьютерных вирусов, выполняй резервное копирование и пр.
Рано или поздно могут возникнуть проблемы, если, например: файлы, содержащие коммерческую тайну, хранятся на флешке секретаря, оставляемой без присмотра, или отсутствует резервная копия критически важных данных.

Экономическая безопасность

Закрепление в договоре безопасной схемы взаимодействия с Заказчиком

Прежде всего, это относится к порядку определения даты, с которой начинается отсчет сроков оказания услуг, порядку приемки результатов оказанных услуг и их поэтапной оплаты
Например:

срок оказания услуг начинает исчисляться с даты, когда Заказчик предоставил Оценщику весь запрошенный пакет документов;
если Заказчик в установленные договором сроки не предоставил Оценщику экземпляр подписанного с его стороны акта приема-передачи оказанных услуг либо мотивированный отказ от его подписания, услуги считаются принятыми Заказчиком;
частичная авансовая оплата услуг по оценке или поэтапная оплата для крупных проектов.

Проведение «предварительного расчета стоимости» за пределами основного договора на оказание услуг по оценке

Возможна ситуация, когда Заказчик обращается за услугами по оценке, ожидая получить итоговый результат в определенном диапазоне . В таком случае будет разумно:

заключить «неоценочный договор» (например, на оказание консалтинговых услуг), в рамках которого выполняется предварительный расчет стоимости. В договоре и результатах оказания услуг (например, Информационном письме) прямо указывается, что на них не распространяются требования законодательства об оценочной деятельности, а исполнитель НЕ выступает в качестве Оценщика;
договор на оказание услуг по оценке заключать только в том случае, если результаты предварительного расчета показали, что ожидаемая Заказчиком величина стоимости лежит внутри рыночного диапазона цен.

Подобная схема позволяет получить оплату за фактически оказанные услуги даже тогда, когда пожелания Заказчика не соответствуют рыночной конъюнктуре, избежать проблем, связанных с невозможностью выполнить пожелания.

Правовая безопасность

Хранение документального подтверждения существенных фактов в течение срока исковой давности

«Слова к делу не пришьешь». Например, если Заказчик отказывается предоставить запрашиваемый документ – требуйте официальное письмо об отказе.
Храните комплект документов по объекту оценки, заверенный в установленном порядке.
Часто Заказчик предоставляет Оценщику по объекту оценки всего один комплект документов, заверенный в установленном порядке. При этом по договору выдается несколько экземпляров отчета об оценке. В такой ситуации к одному из отчетов об оценке иногда прикладывается комплект документов, заверенный Заказчиком (например, к тому, который будет подаваться в суд или Росимущество), а к другим – ксерокопии. В архиве Оценщика также остаются ксерокопии документов. В такой ситуации при возникновении проблем Оценщику будет сложнее доказать свою правоту, не имея документов, заверенных в установленном порядке.
Рекомендацию можно выполнить разными способами, например, Заказчик может:

предоставить N + 1 комплектов документов, заверенных в установленном порядке (где N – количество экземпляров отчетов об оценке);
заверить комплекты-копии в момент передачи отчетов об оценке и подписания акта оказанных услуг (для необременительности данной процедуры копии всех документов по объекту могут быть прошиты в виде одной брошюры – Заказчику необходимо осуществить заверение один раз, на сшивке);
предоставить документы в электронном виде с электронной подписью (ЭП).

Недопустим вариант, когда документы предоставляются Оценщику только в виде электронных копий без цифровой подписи (например, сканы по электронной почте). Известны случаи, когда Оценщик составлял отчет об оценке на основе электронных документов без ЭП, полученных от Заказчика по электронной почте или другим способом. Однако впоследствии Заказчик отрицал факт передачи указанных документов.
Электронные версии документов целесообразно хранить бессрочно.

Заключение договора с адвокатом заранее

Профессиональному Оценщику следует заранее заключить договор с адвокатом. Когда возникают проблемы, часто просто нет ни времени искать защитника, ни возможности сделать более одного звонка. Кроме того, когда адвокат выбирается заранее, к процессу можно подойти взвешенно и найти именно того человека, который имеет положительную практику в «оценочных делах».

Готовность к различным вариантам развития событий

Читаем дополнительную литературу:

И. Жордан. "Искусство быть свидетелем" - читать онлайн
Ильин М.О., Тумаков П.Г. "Токсичные заказы по оценке" -

Источники

1. И. Жордан. "Искусство быть свидетелем, или как вести себя на допросе" Издательские решения, – 2015. Читать онлайн
2. А.В. Каминский. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять!* // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 2 (173) 2016. ()
3. А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке

11. Методические разъяснения по учету стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»