Улицы проходы проезды общего пользования сервитут. Инструкция: как оформить сервитут на проезд и проход к участку? Образец соглашения. Особенности установления сервитута по требованию органов государственной власти или местного самоуправления

17.10.2019

Мы организовали небольшое предприятие, расположенное на территории старого завода. Сейчас собственник земельного участка чинит нам препятствия - не дает свободно проезжать к нашему цеху. Как можно разрешить данную проблему?

Виктор Щелоков, председатель совета директоров ООО "Центр Юридической Поддержки Землепользователей":

Эта проблема связана с понятием "сервитут" - особым видом вещного права, заключающегося в возможности ограниченного пользования чужой вещью или праве ограничивать ее собственника в определенном отношении.

В России сервитут вводится Гражданским кодексом (ст. 23 (), 274 () ГК РФ). Различные его аспекты регулируют пять кодексов. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки линий электропередачи и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным.

Если сервитут вводится правовым актом органа государственной власти или местного самоуправления, то он - публичный.

Если речь идет о конкретном соглашении между собственником земельного участка и заинтересованным лицом, то это частный сервитут. Требовать введения сервитута может не только владелец соседнего участка, но и лицо, которое пользуется землей на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не установлено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно Федеральному закону 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится не ко всему земельному участку, а только к его части, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить заверенный организацией по учету соответствующих объектов недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

В документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата его начала, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она есть). Документы, предоставленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) земельных участков.

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается в суде. Лицу, добивающемуся введения сервитута, придется доказать, что в данной ситуации иначе нельзя. Также до суда придется дойти, если заинтересованным сторонам не удастся договориться о размере платы за пользование земельным участком.

В случае перехода прав собственности сервитут сохраняется. Поэтому при заключении договора купли-продажи покупатели должны быть поставлены в известность о таком обременении. Аналогично и при сдаче участка в аренду. В противном случае арендатор вправе потребовать снижения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В 2005 г. практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа доказала, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены другим способом, или если проход и проезд к недвижимости непосредственно от дорог общего пользования невозможен. При этом суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута в случае непредоставления доказательств того, что проезд к земельному участку собственника по дороге общего пользования невозможен.

В данной ситуации прежде всего следует выяснить, есть ли у землевладельца объективная необходимость ограничивать беспрепятственное передвижение арендатора по смежной территории. Если же такой необходимости нет - можно смело обращаться в суд.

Очень часто в садоводческих товариществах, дачных объединениях или обычных частных секторах возникают напряженные отношения между соседями. Часто они перерастают в открытое вредительство друг другу. Одним из вариантов осложнения жизни соседям является перекрывание подъездных путей к участку соседа с помощью мусора, техники или путем включения части общественной территории в состав участка одного из соседей. Изучите способы борьбы с такими действиями соседей.

Для принятия юридически правильного способа борьбы с соседями изучите материал, касающийся перекрывания путей подъезда к дому одного владельца земельного участка другому.

Основываясь на данных статьи 262 ГК РФ, делайте вывод о том, что владельцы участков земли должны иметь возможность без осложнений и препятствий добираться до своего участка и дома, построенного в пределах границ земельного надела. Кроме этого, граждане имеют право посещать территорию общего пользования без чьего-либо разрешения и без ограничения по времени пребывания на таких территориях. Граждане могут осуществлять применение природных объектов, расположенных на территории общего доступа в пределах, установленных законом страны.

Статья 262 ГК РФ называется дословно «Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок».

Учтите, что данная статья регламентирует не только право пользования собственным участком земли, но и общественными территориями, которые не могут быть перекрыты на основании желания какого-либо гражданина или группы лиц. При этом в статье имеется в виду право на пользование муниципальными территориями, на которых нет ограничительного оборудования, установленного государственными органами, а не только территориями, расположенными в пределах ЗОП.

Существуют регламентирующие данные по обеспечению проходов по территории при осуществлении работ по землеустройству новых объектов землепользования и приведения в порядок уже существующих территорий в соответствии с нормами Росземкадастра.

Любой участок территории земли в соответствии с категорией земли и ВРЗ обеспечивается пешеходным проходом, ширина которого не может быть меньше 1 метра, проездом для автомобильного транспорта, ширина которого не может быть менее 3, 5 метра.

Любой земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные объекты строительства, обязательно обеспечивается проездом. При этом не имеет значения факт наличия построенных сооружений на данном участке.

Если территории земель общего использования не хватает для обеспечения полноценного проезда до участка земли, то доступ к участку обеспечивается путем составления частного сервитута.

Знайте, что на основании ФЗ № 218 нельзя осуществить постановку на кадастровый учет земельного участка, если к нему перекрыт доступ путем проезда или прохода. Государственный регистрирующий орган вправе приостановить процедуру регистрации права собственности в отношении участка земли, который формируется или перераспределяется, если к такому участку не обеспечен подъезд беспрепятственный и постоянный. Государственный кадастровый учет может быть осуществлен путем составления сервитута в отношении участка, лишенного прямого доступа к общей территории.

Нет возможности зарегистрировать участок земли или внести данные в кадастровый реестр в отношении участка, который не имеет выхода к общей территории. Если доступ к участку перекрыт по вине соседа, это является прямым нарушением законных прав владельца земельного надела.

В ФЗ № 218 четко определено, что при осуществлении процедуры уточнения границ участков, данные для формирования границ вносятся из документов, которые являются доказательством права на владение и распоряжение участком земли. Если правоустанавливающей документации на землю у владельца нет, то данные о границах берутся из документов, составленных при формировании земельного участка или территории, в состав которой входит интересующий участок.

Если данных об участке нет, сведения о границах территории отсутствуют, тогда положение границ земельного надела фиксируется на основании законной процедуры формирования проекта межевания в соответствии с нормами градостроительного законодательства. Если при проверке проекта межевания территории информация об участке не найдена, границами признаются существующие в течение 15 лет фактические границы участка земли.

При этом границы привязаны к объектам природного происхождения и к ограничениям участка, возведенным собственниками. Такими ограничительными ориентирами могут быть деревья, заросли кустарника, забор.

Если соседи перекрывают доступ к участку, то в соответствии со статьей 12 ГК РФ эти действия рассматриваются как нарушение гражданских прав гражданина. Защита гражданских прав и свобод может быть осуществлена путем восстановления тех условий, которые присутствовали до момента их нарушения. Все нарушения должны быть сформулированы и перечислены, действия, которые могут привести к нарушению права, тоже должны быть обозначены.

А на основании статьи 304 ГК РФ любой собственник имущества, включая земельный участок, имеет право требовать устранение нарушений его прав и прекращения попыток создать угрозу нарушения гражданских прав. При этом не имеет значения, имел ли место факт нарушения владения или причинения порчи имуществу.

Если границы участка соседа определены некорректно, что препятствует доступу к собственному участку, смело подавайте в суд заявление с целью внесения изменений в кадастровый реестр в отношении участков земли, в отношении которых допущена неточность при межевании. Часто такие ситуации могут возникать из-за захвата территории ЗОП без согласования данного действия с администрацией поселения.

Собственник земельного участка, доступ к которому перекрыт, отстаивает свое право путем возвращения прежних границ участков, которые существовали до момента нарушения его прав, при этом сам пострадавший владелец не был лишен имущества.

Если владелец соседнего участка земли по своему желанию незаконно захватил часть земли общего пользования, то это не может являться основанием для ограничения права на передвижение по общей территории любого другого соседа. Передвижение граждан по открытым муниципальным и государственным территориям не может быть ограничен частным лицом.

Юридическая практика показывает, что однозначных ситуаций явного нарушения прав одного соседа другим очень много. Однако, случаются ситуации, когда собственник земельного участка восстанавливает свои права в пределах границ собственной территории, при этом происходит нарушение прав соседа. Фактически в суде приходится разбираться в том, кто и в чем нарушает права друг друга, а для этого определяются базовые параметры участков земли.

Рассмотрите пример, который покажет сложность подобных ситуаций и нарушений прав соседей. Владелец соседнего участка решил продать земельный надел и осуществил процедуру межевания с привлечением сотрудников земельного кадастра. После осуществления межевания были определены границы его территории, которые впоследствии были обнесены забором в полном соответствии с нормами законодательства.

При этом оказалось так, что проезд для соседа оказался закрыт, добраться до своего участка он не может из-за возведенного забора. Выясняется, что в течение многих лет владелец участка, к которому перекрыт проезд, передвигался по чужой территории, не имея на это прав. В такой ситуации бесполезно оспаривать положение границ, определенных кадастровым инженером в процессе межевания территории. Необходимо попробовать установить сервитут, если владелец изолированного участка земли не сможет найти иного выхода к участку.

Для решения сложившейся ситуации, описанной выше, существует возможность владельцу изолированного участка земли подать в суд негаторный иск (иск, целью которого является выявление всех возможных нарушений прав собственности в отношении заявителя). Так как право гражданина на доступ без препятствий к участку земли нарушено, он имеет право попытаться восстановить свои нарушенные права.

При таком развитии событий в суде необходимо требовать устранение всех событий и ситуаций, которые являются причинами нарушения прав заявителя и затрудняют доступ к территории земельного участка.

Если сосед наотрез отказывается идти навстречу и попробовать решить ситуацию путем договора, обратитесь в администрацию или суд, чтобы судебная инстанция вынесла решение о необходимых и достаточных действиях, которые смогут устранить проблему доступа к участку земли.

Заявление на соседа по земельному участку

Чтобы составить заявление участковому, необходимо написать в свободной форме суть вопроса и проблемы, можно использовать образец для правильного заполнения бланка. В случае отсутствия желания или возможности составить письменное заявление, гражданин может в устной форме изложить все претензии и суть вопроса о нарушении его прав сотруднику внутренних органов полиции. При этом сотрудник МВД обязан со слов заявителя составить подробный протокол, который после составления должен подписать заявитель.

Письменное заявление, составленное самостоятельно заявителем, или устное заявление, зафиксированное участковым, регистрируется в дежурной части для того, чтобы оно было рассмотрено сотрудниками МВД.

Заявление гражданина может быть направлено в адрес участкового инспектора или на имя начальника отделения МВД. После рассмотрения заявления начальником подразделения органов внутренних дел заявление отправляется обратно участковому для дальнейшего разбирательства.

В заявлении в полицию или участковому необходимо указывать только те факты, которые имели место. Если есть свидетели событий, то их необходимо указать в заявлении.

После детального и последовательного изложения ситуации, требующей вмешательства органов внутренних дел, укажите в тексте те меры, которые необходимо применить в отношении граждан, нарушивших права заявителя. После составления документа ниже под текстом ставится дата и подпись заявителя с расшифровкой.

Для гарантированного рассмотрения заявления допускается отправить его письмом в отделение МВД или доставить лично и зарегистрировать в дежурной части, получив квитанцию о том, кто и в какое время принял заявление.

Учтите, что составляя заявление на соседа по земельному участку, необходимо в текст внести следующие данные:

Справа сверху пишется ФИО и должность сотрудника МВД, кому адресуется заявление;
Паспортные данные заявителя, личные данные, контактные данные, фактический адрес проживания;
Изложение фактов по существу событий, которые заявитель считает нарушением его прав. Необходимо подробно изложить все факты, упомянуть всех лиц, которые могут быть свидетелями совершения правонарушений в отношении заявителя;
Заявитель должен изложить требования, которые, по его мнению, необходимо применить в отношении нарушителя;
Поставить дату и подпись с разборчивой расшифровкой, если почерк нечитаемый, заявление могут не принять.

Имейте в виду, что обращения в полицию без указания своей личности заявителем не рассматриваются. Учтите, что заявление рассматривается должностным лицом в зависимости от серьезности изложенного материала и загруженности в работе должностного лица. Рассчитывайте на то, что максимальный срок рассмотрения заявления может достигнуть месяца.

Знайте, что составить обращение к участковому полицейскому является правом каждого гражданина, которое он имеет право использовать для защиты своих прав. Любые действия соседей, которые нарушают права гражданина, являются поводом составления заявления в полицию.

Как подать в суд на соседей по земельному участку

Если попытка решить проблему с соседями по земельному участку путем обращения в полицию не увенчалась успехом, можно составить исковое заявление в суд.

При этом составлять заявление должен тот, чьи права нарушают соседи по земельному участку, а не очевидцы или друзья пострадавшего гражданина.

Дополнительно подготовьте документы, которые необходимо подавать вместе с иском:

Правоустанавливающие документы на участок земли;
Доказательство совершения оплаты государственной пошлины;
Кадастровый паспорт на участок земли;
План осуществления процедуры межевания;
Заключение специалиста;
Если подавались претензии и жалобы на соседей в администрацию или органы государственной власти, то приложите официальные ответы на жалобы;
Наглядный материал, доказывающий неправомерность действий соседей;
Дополнительные документы.

Стоимость составления искового заявления в отношении соседей составляет 300 рублей. Исковые заявления на соседей по земельному участку принято рассматривать в течение 60 дней с момента подачи документов в суд и дольше.

Делая вывод, запомните, если решили подать заявление в полицию на соседа, будьте готовы к тому, что он, в свою очередь, может подать заявление с требованием применить определенные меры против инициатора конфликта. Прежде чем подавать заявление в МВД на соседа, подумайте, есть ли повод у соседа поступить также в вашу сторону.

Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо оформить взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости. Следовательно, стороны вправе урегулировать вопрос об ограниченном владении земельным участком в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.), так и соглашения об установлении сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.

Использование участка

При переходе к другому лицу права собст-венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос-тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас-ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Согласно нормам гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают публичный и частный сервитуты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес-печения интересов государства, местного само-управления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.

Сервитут может вводиться для обес-печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп-луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес-печить без сервитута.

Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, - например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др.

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления

Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений. Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако заключение договора аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей.

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин-экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст-венника недвижимости.

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

У Центра обучения «Клерка» новый .

Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.

Как восстановить проезд к Вашему земельному участку, если соседи этот проезд отмежевали и перегородили? Поделюсь своими соображениями.

1. Скажу сразу, что эти споры не простые и если разрешать их формально, то абсолютное большинство граждан, которым соседи перекрыли проезд, останется без защиты. Дело вот в чем.

Из содержания п.п. 11, 12 ст. 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Согласно ст.ст. 42, 43 ГрК РФ красные линии утверждаются в составе проекта планировки территории или проекта межевания территории.

В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.) разъяснено, что «…исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи».

По градостроительному законодательству получается, если для захваченного соседом проезда документацией по планировке территории не установлены красные линии, то нет оснований утверждать, что сосед отмежевал и перекрыл территорию общего пользования.

2. По вопросу о том, как восстановить перекрытый проезд мое мнение следующее.

Практика показывает, что в большинстве населенных пунктов документация по планировке территории с красными линиями если и будет когда-либо утверждена, то очень не скоро. Тем временем недобросовестные соседи будут захватывать проезды. Споры будут возникать и разрешать их нужно не формально, а по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Из данной нормы не следует, что речь идет только о земельных участках, формально отнесенных к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.

Далее. Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Приведенные выше нормы не допускают самовольного занятия земель или земельных участков в рамках уточнения местоположения границ. При выполнении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый инженер должен руководствоваться документами, указанными в законе, либо сведениями о фактическом местоположении уточняемых границ земельного участка, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г., редакция от 18 апреля 2003 г.) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, если сосед при межевании своего земельного участка самовольно захватил не закрытые для общего доступа государственные или муниципальные земли, через которые возможен доступ к Вашему участку, то Вы вправе оспаривать местоположение границ соседского участка и требовать освобождения проезда.

Ваши требования будут направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и устранение нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком. Применение этого способа защиты не обусловлено формальным отнесением спорного проезда к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.

Думаю, такая позиция имеет полное право на жизнь и подтверждается материалами судебной практики.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 13 марта 2018 г. № 77-КГ17-37 по делу об исключении из ГКН сведений о месторасположении границ земельного участка указано следующее: «Еремин В.И., обратившись в суд с иском и уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ принадлежащего Костомаровой А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: .
В обоснование своих исковых требований Еремин В.И. указал, что он является собственником земельного участка N по ул. в с. области. Граница земельных участков N 87 и 89 является смежной не на всем протяжении, а только в части, так как в другой ее части между земельными участками имеется земельный участок из состава земель общего пользования, которым стороны пользовались для проезда на свои огороды в соответствии со сложившимся в течение длительного времени порядком пользования. В 2015 году ответчик провел межевание границ своего земельного участка таким образом, что часть земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и используемого сторонами для проезда, вошла в границы земельного участка N 87. Еремин В.И. полагает, что в результате указанных действий ответчика нарушен сложившийся порядок землепользования, а также его права, поскольку затруднен проезд к его земельному участку и расположенному на нем гаражу.
Решением Добринского районного суда Липецкой области от 26 декабря 2016 г. исковые требования Еремина В.И. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске.
…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что в 2015 году при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером в него включена часть земельного участка из состава земель населенного пункта, при этом согласование границ с администрацией сельского поселения и с заинтересованными лицами не проводилось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные кадастрового учета земельных участков Еремина В.И. и Костомаровой А.Н. не соответствуют их фактическим границам, что исключает возможность удовлетворения иска.
С указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
…При этом судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда не учтено, что требования истца не связаны с установлением смежных границ земельных участков сторон, а сводятся исключительно к устранению препятствий в пользовании земельным участком общего пользования, включенным в границы земельного участка с кадастровым номером, то есть к восстановлению права истца на проезд по землям общего пользования к его земельному участку и гаражу».

В постановлении Президиума Московского областного суда от 11 апреля 2018 г. № 139 по делу об устранении препятствий в проезде к земельному участку, признании недействительным межевого плана, исключении сведений из ЕГРН о границах указано следующее: «К.Е. обратилась в суд с иском к Ю.Ю., Ю.О., К.Т. о возложении обязанности устранить препятствия в проезде к ее земельному участку и демонтировать ограждения, признании недействительным межевого плана земельного участка, принадлежащего Ю., исключении из ЕГРП сведений о его границах, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска сослалась на то, что она является собственником земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером, расположенного по адресу: . Указанным участком семья истца пользуется с 1989 года. К участку имелся единственный проезд по муниципальной земле, который располагался между земельными участками Ю-ных и К.О. В результате межевания участка Ю-ных в 2013 году, установления ответчиками ограждений с запользованием части муниципального проезда его ширина сократилась до 1,2 метра, в связи с чем стал невозможным подъезд к участку истца на транспорте.
…Заявляя настоящий иск об оспаривании кадастровых границ и обязании ответчиков демонтировать ограждения, истец ссылалась на то, что они установлены с захватом муниципальной земли общего пользования, по которой истец осуществляла проход и проезд к своему земельному участку и дому.
Данные доводы подтверждены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Названное экспертное заключение судом не опровергнуто и недостоверным доказательством не признано, в связи с чем у судебных инстанций не имелось оснований для выводов об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца».

Еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2018 г. № 32-КГ18-8 по делу о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка указано следующее: «Солдатенко В.А. обратилась в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее — Территориальное управление), Шмелькову В.А., ООО «Поволжское агентство корпоративной безопасности» (далее — Общество), Пенькову Д.Ю., Отставному А.В., администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, признании недействительным решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка.
В обоснование требований Солдатенко В.А. указала, что она является собственником земельного участка площадью 7973 кв. м с кадастровым номером и земельного участка площадью 4976 кв. м с кадастровым номером, расположенных по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Зональный. На этих земельных участках истцом возведены нежилые строения. Проезд к названным строениям осуществляется через земли общего пользования, которые на основании распоряжения Территориального управления от 14 ноября 2013 г. N 372-р переданы в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу. По мнению истца, передача ответчикам земель общего пользования противоречит закону, поскольку земельные участки общего пользования не подлежат отчуждению.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 22 июня 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
…Суды указали, что земельные участки ответчиков не могут быть отнесены к землям общего пользования, поскольку эти участки не расположены в границах красных линий и не включены в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суды также сослались на наличие возможности проезда к земельным участкам истца без использования земельных участков Отставного А.В., Шмелькова В.А., Пенькова Д.Ю. и Общества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.
Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
В обоснование заявленных требований Солдатенко В.А. указывала, что в частную собственность ответчиков незаконно переданы земли общего пользования, занятые проездом.
При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора судам следовало установить, входят ли занятые проездом земли общего пользования в состав земельных участков, предоставленных в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу.
Однако в нарушение приведенной правовой нормы какой-либо оценки этому вопросу суды не дали, формально сославшись на то, что названные земельные участки не расположены в границах красных линий и не входят в состав территорий общего пользования».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович