Судебные торги по банкротству. Реально ли на самом деле купить недвижимость на торгах по банкротству за бесценок? шагов для победы в электронных торгах по банкротству

29.06.2020

В процессе банкротства физических и юридических лиц иногда происходит продажа их собственности. Делается это по закону с целью получения средств для погашения имеющихся задолженностей. Торги по банкротству организуются:

по нормам закона № 127-ФЗ от 26.10.2002;
исключительно в электронном виде;
на специальных площадках, получивших сертификат.

Принять участие в процессе реализации имущества обанкротившихся лиц могут все желающие. Необходимо только выполнить условия, по которым происходит распродажа. Они довольно строгие и требуют некоторых материальных затрат. Разберем, как происходят торги по банкротству. Зачем создан официальный государственный сайт по банкротству. Какие перспективы участия в процессе несут гражданам и юрлицам.

Принципиальные моменты законодательства

В параграфах указанного выше закона приводятся правила проведения банкротства юрлиц и простых людей. Об основных особенностях процедуры банкротства мы рассказали . Данный процесс разделен на несколько этапов. Один из шагов официального доказательства несостоятельности – это получение средств путем продажи собственности.

Справка: это необязательный этап. Некоторые судебные процессы до него не доходят, заканчиваясь:

реструктуризацией долга;
заключением мирового соглашения.

Если же достичь договорённости не удалось или в деле фигурирует информация о фиктивном банкротстве , то приходится выставлять имущество на торги. Реализация имущества инициируется арбитражным управляющим. Этот человек предоставляет организатору всю информацию (и отвечает по закону за ее достоверность).

Площадки занимаются процессом организации реализации имущества должников.

Они обязаны сделать процедуру:

открытой;
доступной для всех желающих;
свободной;
законной.

Внимание: кроме того, в обязанности организаторов входит получение денег за имущество и недвижимость. А с этим связаны некоторые правила распродаж.

Тонкости процедуры

Аукционы по банкротству на сайте ЕФРСБ проводятся в соответствии со строгой процедурой. Она делится на несколько этапов:

Объявление торгов заключается в предоставлении арбитражным управляющим всей полагающейся информации относительно объекта. После проверки сведений о банкроте подается объявление, которое могут видеть все заинтересованные лица.
Информация об объекте, подлежащем продаже, составляется в формате:
- наименование;
- адрес дислокации;
- налоговые сведения (при необходимости);
- первоначальная стоимость;
- планируемое снижение цены (с шагом дат и размера взноса за лот).
По форме проведения процедуры бывают:
- закрытые;
- открытые;
- публичные.
После проведения заключительного этапа, подводятся итоги и объявляется победитель.
С выигравшим составляется договор купли-продажи, на основании которого лицо получает право собственности, а продавец деньги.

Аукцион-центр является электронной площадкой, проводящей торги. 22 августа заявил о ликвидации ООО «Строймонтаж» (Москва).

Предоставлена информация:
1. о месте дислокации объекта;
2. его краткая характеристика;
3. о реквизитах должника, способах и сроках внесения средств.
Установлены:
1. начальная цена лота 975 000 р.;
2. шаг аукциона 10%;
3. сроки заключения сделки с победителем;
4. даты начала и окончания периода:
  1. подачи заявок;
  2. проведения торгов.

По окончании процесса (как правило, через месяц), Аукцион-центр объявит:

о победителе;
о завершении процедуры.

Правила для участников

Законодательство определяет один граничный параметр для участия в торгах – дееспособность гражданина. Процедура открыта для юридических и физических лиц . Претенденты проходят процесс регистрации и проверки.

Он состоит из нескольких этапов:

Получение цифровой подписи, без которой принять участие в процедуре невозможно. Этот документ оформляется на платной основе. Цена зависит от фирмы – производителя. Причем действует ЭЦП в течение одного года.

Подсказка: заказывать ЭЦП необходимо, ориентируясь на площадку, где планируются электронные торги в отношении дела по банкротству. Не все ЭЦП принимаются определенными на сервисах.

Аккредитация на площадке. Для ее проведения необходимо загрузить электронные копии документов, удостоверяющих право участия в торгах. Они заверяются ЭЦП. К примеру, гражданам достаточно отправит паспорт и ИНН.
Документы проходят проверку в течение трех-пяти дней. После ее завершения, в личном кабинете появляется извещение о полученной аккредитации на площадке (следует помнить, что их на сервисе несколько).
Выбор лота. На этом этапе изучаются предложения. Нужно посмотреть объявления о реализации торгов, которые уже назначены.
Оформление заявки. Для того, чтобы заявить об участии в розыгрыше, необходимо сформировать электронный документ. Форма появляется после нажатия кнопки «Заявка». Некоторые данные в ней формируются автоматически на основании предоставленной документации. Другие придется внести вручную. И главное – это определится с ценой предложения.
Внесение задатка. Заявка невозможна без предоставления первого экземпляра платежного документа о перечислении на счет управляющего задатка (5% от стоимости лота).

Подсказка: проигравшим участникам задаток возвращается. Деньги не подлежат возврату победителю, отказавшемуся от лота.

Прохождение процедуры

Участники торгов, определившись с объектом, выдвигают свои предложения. При закрытой процедуре никто не видит инициатив конкурентов относительно выкупа лота. Они вскрываются после окончания приема заявок. Победителем объявляется тот, кто назначил высшую цену.

Открытые торги проводятся несколько иначе. Заявки видны всем. Каждому претенденту на лот присваивается номер. Идентифицировать по нему лицо невозможно. Таким образом, каждый участники видит только суммы, предложенные конкурентами за лот. Естественно, эта информация позволяет корректировать сумму собственной инициативы.

Публичные предложения – это иная процедура. Во время ее проведения конкуренты могут поднимать ставки. Как правило, назначается временной шаг приема предложений. Победителем оказывается тот, кто сделал последнюю (наивысшую) ставку.

Справка: иногда цена лота падает на 99%. То есть купить объект можно за 1% его первичной стоимости.

Завершение торгов различно для проигравших и победителя. Лица, которым лот не достался, должны дождаться возвращения залоговых сумм. Это происходит в течение нескольких дней после объявления победителя.

Подсказка: если средства не поступили на счет, необходимо связаться с управляющим. Его контактная информация есть в карточке лота.

Победителю же предстоит дополнительная работа по оформлению покупки.

Она состоит в следующем:

Сначала договор купли-продажи заключается в электронном виде. В личный кабинет приходит документ, на который следует поставить ЭЦП.
После этого отводится время для перечисления средств.
Одновременно в адрес выигравшего высылается оригинал договора с подписью продавца. Необходимо его заверить и отправить обратно.
Полученный экземпляр договора используется для перерегистрации права собственности (или получения на руки лота, не подлежащего государственному оформлению).

Подсказка: некоторые виды имущества не реализуются на открытых торгах. К примеру, не подлежит публичной реализации оружие (на него необходимо специальное разрешение).

Зачем участвовать в аукционах

На площадках продается имущество не только юрлиц, но и физлиц – банкротов. А это открывает возможность приобрести то, что необходимо для жизни. С такими последствиями банкротства вынуждены сталкиваться заемщики, которые не справились со своими обязательствами. В качестве лотов выставляется огромный перечень имущества. Наиболее востребованными являются:

жилые и производственные помещения;
земельные наделы и права аренды;
права требования (обычно, самые дорогие лоты);
инструменты и бытовая техника;
предприятия и ценные бумаги;
предметы искусства;
недвижимость различного характера;
производственные линии и иное.

Внимание: как правило, даже стартовая цена лота ниже рыночной стоимости собственности.

Таким образом, участие в аукционах позволяет приобрести необходимые объекты по меньшей стоимости. Портал ЕФРСБ отличаются от других тем, что заблаговременно информирует потенциальных участников о лотах и дате открытия торгов.

Следовательно, потенциальный претендент получает возможность прицениться и провести все формальности заранее, чтобы не опоздать к началу регистрации предложений. Кроме того, не по всем лотам возникает серьезная конкуренция. А это позволяет снижать цену. Хотя, за обладание особо ценными активами приходится побороться. Стоимость лотов совершенно различна и зависит от вида имущества. На сайте можно встретить промышленное оборудование за 800 руб. и право требования на 20 млн руб. Выбор же зависит от опыта и возможностей покупателя.

Продажа имущества банкротов на аукционных торгах призвана решать одновременно несколько задач.

Во-первых, юридическое или физическое лицо имеет возможность полностью или частично расплатиться со своими кредиторами.
Во-вторых, аукционы по банкротству представляют собой лакомый кусочек для различного рода инвесторов, желающих приобрести имущество по привлекательной цене, значительно ниже рыночной.

В этой статье рассмотрим основные понятия этого гражданско-правового процесса, узнаем можно ли заработать на аукционах, определим, что именно можно приобрести на торгах и с чего начать торги, а также очертим круг лиц, имеющих возможность сделать выгодное вложение капитала.

Понятие

Для того чтобы понять, что представляет собой аукцион по банкротству физических или юридических лиц, достаточно иметь представление о стандартных торгах.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Только подобные аукционы в основном проходят на просторах Интернета – в электронном виде онлайн.

Основной целью электронных торгов является реализация имущества банкрота (организации или частного лица) для дальнейшего покрытия имеющейся задолженности.

Торговая площадка

Не трудно догадаться, где проходят современные торги. Как уже говорилось, аукционы по банкротству в основном представляют собой электронные торги.

В Российской Федерации существует множество электронных площадок, которые специализируются на проведении реализации именно имущества банкротов после проведения конфискации.

Определим наиболее значимые интернет-ресурсы:

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Фабрикант.ру.
Одна из самых популярных аукционных площадок, отличающаяся от всех остальных большим выбором лотов. Выкуп имущества происходит очень быстро.
Сбербанк АСТ.
Торговый сайт, специализирующийся на реализации имущества тех компаний и физических лиц, которые стали банкротами, не сумев выполнить свои обязательства по кредитам и займам.
ELECTRO TORGI.
Довольно «молодая» интернет-площадка, стремительно развивающаяся, благодаря простому и понятному интерфейсу, а также удобству в пользовании.

Банкротство

Банкротство – это невозможность выполнять свои финансовые обязательства (денежные обязательства, обязательные платежи, дебиторская задолженность) в полном объеме в установленные законодательством сроки.

Банкротом может стать как физическое лицо, так и юридическое, несмотря на наличие заработка и действующего бизнеса.

Для официального объявления гражданина или организации банкротом необходимо вынесение решения арбитражного суда. В отношении организаций и предприятий инициировать процедуру объявления банкротом могут кредиторы или иные заинтересованные лица.

Физлица должны самостоятельно обращаться в суд, если финансовая ситуация становится критической и единственным выходом является объявление себя банкротом ().

Законодательство

Основными законодательными актами, регулирующими деятельность электронных аукционов, являются:

Гражданский Кодекс Российской Федерации;

Как это работает

После того как организации или физическому лицу присваивается официальный статус банкрота, практически сразу же происходит опись всего имеющегося имущества и анонсируются предстоящие торги.

Сам аукцион условно можно разделить на три этапа, на любом из которых имущество может быть приобретено желающими ().

Торги на повышение.
На данном этапе все происходит, так как в художественных фильмах. Аукционист определяет минимальную (стартовую) цену лота и все зарегистрированные участники имеют право назначать свою цену, постоянно повышая стоимость лота. Размер шага (повышения цены) изначально определен руководством аукциона, но никто не запрещает повышать цену сразу на несколько шагов. На данном этапе цена имущества банкрота приближена к реальной рыночной стоимости.
Торги на повышение с пониженной стоимостью.
Если на первом этапе предложенные лоты ни у кого не вызвали интереса, цена существенно снижается и продолжается аукцион по тем же правилам – повышение стоимости по шагам.
Публичное предложение – возможность приобрести буквально за копейки стоящий товар, недвижимость или что-то иное, чем владел банкрот.
На этом этапе цена имущества в 2-3 ниже рыночной и единственный участник, назвавший свою цену может стать законным владельцем лота.

Наиболее ликвидное имущество практически никогда не походит до третьего этапа торгов. Вряд кто-то сможет купить квартиру за бесценок на публичных торгах. Причина – постоянное внимание к аукционам по банкротству фирм и частных лиц, заработком которых является активное участие в таких торгах.

Видео: как не прогадать

Кто может участвовать

Законное право на участие в аукционе по банкротству имеют как физические, так и юридические лица.

Для этого не нужно состоять в каком-то сообществе, иметь определенный статус и т.д. Главное подать заявку на участие в выбранном аукционе и соответствующим образом зарегистрироваться.

Для этого нужно:

определиться с торговой площадкой (выбрать по рейтингу, личным предпочтениям, рекомендациям и т.д.);
выбрать интересующий аукцион;
пройти аккредитацию (заполнить заявление и собрать документы согласно предоставленному перечню).

Важно помнить, что каждая торговая площадка имеет доступ к реестру недобросовестных участников. Это база данных о лицах, принимавших участие в аукционе, выигравших торги, но уклонившихся от полной оплаты лота. На большинстве сайтов проходит авто проверка по заявкам и жесткий отбор участников аукциона.

Неотъемлемой частью участия в торгах является наличие электронной подписи, которая в обезличенной сети Интернет представляется единственным удостоверением личности участника аукциона.

Электронно-цифровую подпись оформляют и заверяют у нотариуса. Стоимость услуги варьируется от 5000 до 6000 рублей.

Условия

Аукцион является центром реализации имущества банкрота.

Для законного участия в электронных торгах на правах официального участника аукциона по банкротству, необходимо соблюсти несколько условий:

заполнение заявки на участие в аукционе – этот важный документ должен быть составлен в двух экземплярах по одному для каждой стороны торгов на специальных бланках стандартной формы;
заключение соглашения с организатором торгов – результатом этого этапа является согласование величины задатка для участия в аукционе;
предоставление платежного поручения –внесение суммы задатка на расчетный счет организатора торгов необходимо осуществить не позднее, чем за 24 часа до открытия аукциона, необходимо предъявление документального подтверждения платежа.

Лоты

Чтобы понять какие товары могут быть лотами на электронных торгах, нужно вспомнить, что реализоваться будет имущество банкрота, которым может стать, как юридическое, так и физическое лицо.

То есть все то, чем владел банкрот и представляющее определенную ценность в глазах общественности, может быть выставлено в качестве лота ():

недвижимость (квартиры, офисы, производственные помещения, земельные участки и т.д.);
автомобили (легковые, грузовые, спецтехника и т.д.);
акции юридических и физических лиц;
производственное оборудование;
мебель;
техника (бытовая, офисная, специальная и т.д.);
предметы искусства (картины, статуэтки и т.д.);
товарные знаки.

Сроки

С момента вынесения судебным приставом резолюции о реализации имущества банкрота и до открытия торгов должно пройти не менее 2 месяцев . Этот срок определен законодательно с целью удовлетворения и получения всех возможных заявок от заинтересованных лиц.

Срок прохождения самого аукциона не установлен, но практика показывает, что чем ликвиднее выставлено имущество, тем быстрее будет совершена покупка одним из участников аукциона.

Какие документы нужно подготовить

Ответить на вопрос, что нужно покупателю для участия в электронных торгах по продаже имущества банкрота, очень просто.

Необходимо подготовить и предоставить организатору аукциона всего 3 документа:

Заявка на участие – является «проходным» билетом на торги в случае успешной аккредитации.
Копии документов, удостоверяющих личность – паспорт РФ (если участник является иностранцем, необходимо предоставить также заверенный перевод его документов).
Платежное поручение, являющееся подтверждением внесения установленной суммы задатка (обычно составляет 20% от суммы выбранного лота).

Аукционные площадки

Аукционные площадки можно имеют определенную классификацию:

федеральные;
коммерческие;
площадки торговли между частными лицами;
специализированные площадки для реализации имущества бакнротов.

Постпродажный период для покупателя и банкрота

После успешного завершения торгов наступает время для определения того, кто и сколько должен государству.

До недавнего времени обязанность уплачивать налоги, была возложена на приобретателя имущества (), что противоречит содержанию

Сейчас постпродажный процесс после аукциона включает в себя несколько этапов:

перечисление полной стоимости лота банкроту;
исчисление и уплата НДС со стоимости реализованного имущества бывшим владельцем (банкротом).

Как заработать на аукционах по банкротству

Те, кто желает получить прибыль от участия в аукционах по банкротству, прекрасно знают, как с ними работать. Схема проста. Нужно купить дешевле и продать дороже.

Чтобы получать стабильный и солидный заработок необходимо:

обладать постоянным потоком информации по проведению процедуры банкротства;
владеет особыми навыками и умениями, организаторскими способностями, позволяющими совершать сделки.

Аукцион представляет собой тонкую психологическую работу, когда необходимо не только не сдавать свои позиции, но и чувствовать оппонентов, чтобы вовремя повысить ставку или уйти в сторону.

Подводные камни

Основной опасностью участия в аукционах по банкротству является их высокая рискованность для покупателя.

Зачастую имущество не проходит или не полностью проходит проверку на легальность и готовность к реализации.

Вы можете приобрести жилую недвижимость, в которой еще будут прописаны жильцы или столкнуться с другими подобными проблемами.

Также, не имея должного опыта и знания реальных рыночных цен, не зная как правильно участвовать в торгах, можно сработать себе в убыток.

Поэтому для активного участия в торгах необходимо либо проходить специальные учебные курсы, либо привлекать торговых агентов, действующих в ваших интересах.

Практика за рубежом

За рубежом закон о банкротстве имеет более долголетнюю историю развития, нежели в России.

Приветствую! Сегодня в Сети активно раскручивается тема «супервыгодного бизнеса на аукционах». И неудивительно. Ведь с 2014-го года число банкротов в России растет с пугающей скоростью. Банки, компании-гиганты, мелкие частники и физические лица все чаще не могут расплатиться с долгами. Имущество банкротов выставляется на специальных аукционах по сниженной цене.

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость на торгах по банкротству. Дам пошаговую инструкцию и, конечно, опишу плюсы-минусы и «подводные камни».

Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.

Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.

Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.

Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.

Торги на аукционах по банкротству проводят в три этапа:

Первичные торги на повышение. Изначально недвижимость выставляется по «околорыночной» цене. В ходе торгов ее цена пошагово растет. Если желающих купить не нашлось – лот переходит на следующий аукцион.
Повторные торги. Цена снижается на 10-20%, и стартует второй раунд торгов на повышение. Если победителя определить опять не удалось — объект выходит на «третий круг».
Публичные торги. Это самый интересный для инвестора этап. По условиям публичных торгов по продаже недвижимого имущества объект выставляется на аукцион с шагом на понижение стоимости.

Какое имущество можно купить на торгах по банкротству?

Залоговое имущество (чаще всего, по ипотечным кредитам с большой просрочкой).
Имущество, арестованное за долги (например, по алиментам).
Активы, которые распродаются из-за банкротства физлица или компании (жилые квартиры, земельные участки, стрит-ритейл).

Как поучаствовать в аукционе по банкротству?

Получить электронную цифровую подпись.

ЭЦП подтверждает принадлежность информации ее владельцу. Без такой «подписи» (набор букв и цифр на флешке) нельзя получить доступ к электронной торговой площадке и принять участие в торгах.

Важно! Выбирая компанию для оформления ЭЦП, обратите внимание на то, к каким площадкам она дает доступ. Цена вопроса: 5-10 тыс. рублей. Как правило, электронные подписи выдаются сроком на один год.

Аккредитация на электронной торговой площадке.

Чтобы пройти бесплатную аккредитацию, достаточно загрузить на сайт требуемые ресурсом документы (для физлиц – это паспорт и ИНН). По времени процедура аккредитации занимает 3-5 рабочих дней.

Выбор лота.

Кроме самого лота, стоит внимательно изучить и все документы, которые имеют к нему отношение (отчеты об оценке, документы о праве собственности). Недвижимость лучше осмотреть еще до начала торгов. Стоит заранее просчитать и срок окупаемости инвестиций!

Настройка программного обеспечения.

Для участия в электронных аукционах используют специальные программы (формата Крипто-про) и сертификаты. Инструкции для работы с электронной подписью выдают в компаниях, которые их изготавливают.

Заявка на участие в аукционе оформляется на бланках установленного образца. На некоторых площадках ее автоматически формируют из данных, указанных при регистрации. На других – заявку каждый раз приходится создавать вручную и прикреплять к ним сканкопии паспорта и ИНН.

Перед подачей заявки участник и организатор подписывают соглашение о задатке. Задаток – это гарантия того, что Вы выполните все условия аукциона (в том числе, выкупите лот в случае выигрыша).

После того, как Вы перечислили задаток на расчетный счет, нужно «показать» организатору платежное поручение с отметкой банка (оригинал). Крайний срок подачи платежного поручения – последний день приема заявок на участие в торгах.

Участие в электронном аукционе.

В процессе ведения торгов участники видят только номер участника и цену, которую он предложил (ФИО или название компании скрыты до момента объявления результатов).

Шаг торгов указан в условиях аукциона (от 0,5% до 5% начальной стоимости имущества). Подать свое ценовое предложение можно на протяжении временного периода (он тоже указан в условиях).

Итоги торгов.

В течение получаса после окончания торгов организатор формирует протокол о ходе аукциона. А дальше в течение трех дней готовит еще один протокол: о подведении итогов. Второй протокол и содержит информацию о победителе.

Завершение аукциона.

Для участников, которые не стали победителями, торги завершаются тем, что они получают свой задаток обратно (в течение нескольких дней).

А вот для победителя все только начинается. Он должен подписать договор купли-продажи. Если по каким-то причинам победитель передумал выкупать свой «приз», задаток ему не возвращают.

Оплата лота и вступление в права собственности.

После подписания договора победитель вносит остаток суммы за выкупленный лот. Обратите внимание! Часто реквизиты для внесения залога и оплаты оставшейся суммы не совпадают! После полной оплаты и подписания договора купли-продажи победитель торгов становится полноправным владельцем недвижимости.

Как определяется победитель?

22 июня 2015 в закон №127-ФЗ были внесены серьезные поправки. Если не вдаваться в юридические детали, то теперь победителем признается тот, кто предложил бОльшую цену. Напомню, что раньше аукцион выигрывал тот, кто первым подал заявку. И победить на торгах можно было только с помощью автоматических систем (роботов).

Конкурсному управляющему дается пять дней на то, чтобы предложить договор купли-продажи победителю. Если с момента получения предложения прошло пять дней, а победитель не дает ответа, то управляющий обязан предложить договор участнику, который подал следующую по цене заявку. В этом случае победителю №1 задаток не возвращается.

Еще пара важных моментов:

Если в ходе торгов была подана только одна заявка на участие, управляющий объявляет несостоятельность аукциона. Он может предложить договор единственному участнику или «не засчитать» торги вовсе.
Если после определения победителя были выявлены нарушения с его стороны (например, участник не предоставил все необходимые документы), свой «приз» он не получит.

Где искать информацию о проведении торгов?

Российский аукционный дом .

РАД – первая аукционная площадка для продажи частного и госимущества по всей территории России. Основные учредители: Сбербанк, компания «Русский ювелир» и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов.

Центр реализации . Одна из крупнейших российских площадок.
Сбербанк АСТ .

Из плюсов отмечу удобный и интуитивно понятный интерфейс. Минус сайта – ограниченный выбор объектов для покупки. На аукционе Сбербанка продаются активы заемщиков Сбербанка.

Фабрикант.ру . Одна из лучших российских площадок с большим количеством лотов.

Дополнительно можно пользоваться базами конфискованного имущества. На таких сайтах-агрегаторах собраны предложения по всему конфискованному имуществу, которое выставлено на торги (например, таможенный конфискат). Пример: сайт https://konfiskator.com/ .

Стратегии для заработка на торгах по банкротству

«Для себя»

Участник просматривает весь рынок аукционов и выбирает лоты в хорошем состоянии. Сравнивает цену покупки на аукционе и текущую цену на рынке. Покупает недвижимость и перепродает дефолтный актив с прибылью для себя.

Иногда стратегия «для себя» приносит не прибыль, а убыток. Например, если участнику не хватило опыта. Либо он неправильно просчитал риски.

«Для клиента»

Вы заранее нашли клиента, который готов купить квартиру, склад или торговый павильон. Размер дохода зависит от того, насколько велик дисконт лота на аукционе. Клиент не выкупит у Вас объект недвижимости, если его цена будет приближена к рыночной!

«Для инвестора»

Участник аукциона находит инвесторов, которые знают про выгоды аукциона, но не хотят лично участвовать в торгах. Стратегия предполагает, что Вы находите для него объект, готовите все документы и подаете заявку через агентский договор.

Ваш доход — это процент от прибыли инвестора (разница между ценой покупки на аукционе и продажей на открытом рынке).

Подводные камни аукционов на банкротстве

Нужно потратить кучу времени и сил

98% времени будет уходить на поиск ликвидного лота. Это скучная и монотонная работа для людей с ангельским терпением и усидчивостью. Еще чуть-чуть придется потратить на сбор информации по лоту, анализ рынка, изучение документов и принятие решения об участии в торгах.

Непосредственно сделка отнимает примерно 0,5% всех сил и времени. И большинство инвесторов «сливается» гораздо раньше.

На аукционы не выставляют лоты за «10% от рыночной стоимости»

По-настоящему «вкусные» объекты сметают в первые же секунды публичного предложения. А если объект «дожил» до последних этапов торгов и стоит сущие копейки – с ним точно что-то не так. Например, в квартире прописаны несовершеннолетние или земельный участок находится в глухой провинции.

Ликвидная недвижимость на аукционе продается по ценам, близким к рыночным!

И еще один момент. Очень интересные лоты с хорошим дисконтом на практике доступны немногим. «Избранные» создают целые команды и фирмы, через которые и выкупают лоты до публичного предложения.

Какими законами регулируются торги по банкротству?

Основной закон: ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает нормы проведения аукционов по реализации имущества должника.

С 1 октября 2015 года вступили в силу отдельные положения «Закона о банкротстве граждан» (№154-ФЗ). По-другому его называют «Законом о банкротстве физических лиц». С момента его принятия банкротом в России могут признать не только юридическое, но и физическое лицо, и ИП.

А это значит, что имущество «физического» банкрота теперь тоже может быть выставлено на электронные торги. В том числе и недвижимость: квартира, дом, дача, гараж, земельный участок. Причем, реализовать на торгах по банкротству можно даже единственное жилье (если оно оформлено в ипотеку).

С чего начать обучение торгам?

Есть три способа научиться торгам на аукционах по банкротству.

Изучение специализированных форумов. Способ бесплатный, но затратный по времени. Он больше подходит не новичкам, а участникам с минимальным опытом торгов.
Обучающий видеокурс. В таких курсах вся технология торгов описана пошагово: от простого к сложному. Много примеров, практики и реальных кейсов. Минус – огромное количество «липовых» экспертов на рынке, которые обещают «золотые горы» и заработок «от 5 000 000 в месяц». Нужно понимать, что участие в аукционах по банкротству – это кропотливая и сложная работа. Но никак не «легкие деньги».
Видеоуроки на Youtube. Уроки в таком формате выкладывает, например, «Академия торгов по банкротству».

Плюсы аукционов

Доступная цена реализуемой на торгах недвижимости. Скажем, «ипотечные» квартиры часто можно купить на 20-30% ниже их рыночной стоимости.
Действия конкурсных управляющих регулируются государственными органами. Исключена ситуация «двойной продажи» или отказа должника передать квартиру победителю аукциона.
Объект в любом случае должен быть продан: на первом, втором или третьем аукционе. При отсутствии спроса цена может упасть в два-три раза от стартового значения.

Минусы аукционов

Всегда есть вероятность, что выставленный на торги объект недвижимости не соответствует конкурсной документации. В идеале, недвижимость нужно осматривать еще до начала аукциона.
Не всегда участники могут проверить объект «от и до» (нет отдельных документов либо управляющий тянет с их отправкой до последнего).
Участие в торгах по банкротству требует знаний и опыта.

Заключение

На торгах по банкротству, действительно, можно купить ликвидную недвижимость по цене на 20-40% ниже среднерыночной. Но такие «бриллианты» до публичных торгов доходят нечасто. Хорошие квартиры и дома на аукционах «за копейки» не продаются либо «улетают» с торгов со скоростью звука.

Покупка на аукционах по банкротству – это трудозатратное занятие, а не пассивный доход. Придется выучить «матчасть». Обрабатывать гигабайты информации. «Просеивать» тонны «мусора».

Но несмотря на все «но», я лично знаю пару человек, которые сделали покупку-продажу имущества на торгах по банкротству своим основным (и весьма прибыльным) бизнесом.

Подписывайтесь на обновления и делитесь свежими постами с друзьями в социальных сетях!

В этой статье я расскажу, как купить имущество банкротов и где найти объекты со скидкой 50-70% от рыночной стоимости. Вы узнаете о тонкостях и «подводных камнях» в этом вопросе.

О возможности выкупить имущество обанкротившихся компаний или физических лиц в теории слышали многие. Однако мало у кого есть реальный успешный опыт покупки на аукционе имущества, например, автомобиля с максимальной выгодой.

Как искать информацию о таком имуществе? Как попасть на торги? Как выбрать и где купить имущество банкротов? Сейчас вы получите ответы на эти вопросы.

Где продается имущество банкротов?

За 2018 год стали банкротами более 9 000 российских компаний. Физических лиц, объявивших себя неплатежеспособными, гораздо больше. Однако банки кредитов не прощают, и долги нужно отдавать. Делается это за счет имущества должника.

Квартиры, автомобили, промышленная техника, офисные помещения - всё это уходит с молотка, чтобы покрыть задолженность банкрота перед кредитором.

На сегодняшний день существует более 120 аккредитованных электронных торговых площадок. Все они прошли множество проверок на соответствие различным законам и нормативным актам. Для участия в торгах вы можете выбрать любую удобную площадку.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве собрана вся информация о планируемых и уже проведенных торгах, а также ведется подробная статистика.

Поэтому на вопрос о том, как продают имущество банкротов, ответ, по сути, лишь один: под пристальным контролем со стороны государства.

Для удобного поиска существуют сайты-агрегаторы. Они собирают сведения обо всех актуальных торгах, и вам не нужно перебирать кучу информации и терять время. Кстати, обзор пяти лучших агрегаторов ЭТП есть в этой статье:

Как проводятся аукционы по банкротству

Продажа имущества банкротов на различных торговых площадках - не модное веяние и не изобретение предпринимателей. Это требование законодательства, а именно, Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Этот документ регулирует проведение торгов, а также весь процесс банкротства. Чтобы глубоко вникнуть в информацию, я советую детально прочесть этот закон несколько раз. Возможно, в первое время, участвуя в торгах, вам придется часто к нему возвращаться.

Процедура торгов состоит из 3 этапов:

первичный аукцион;
повторный аукцион;
публичные торги.

Первый этап проходит по принципу аукциона в классическом понимании. Цена стартует со среднерыночной отметки. Выигрывает тот, кто предложит большую стоимость.

Обычно те, кто не знают, как покупать имущество банкротов, и не имеют опыта, смотрят лоты на первом этапе и возмущаются из-за того, что не находят обещанных крупных скидок. Однако в этот момент цену лота нельзя назвать выгодной. Она начинает снижаться после завершения первого этапа.

На втором этапе цена снижается примерно на 10%, однако всё еще не представляет интереса для опытных аукционных брокеров.

Конкуренция вырастает на этапе публичного предложения, когда цена падает из-за отсутствия интереса к лоту на первых двух этапах. Она продолжит снижаться до отметки, установленной в сообщении о проведении торгов (иногда даже до 1% от номинала). Там же указан срок окончания каждого из этапа торгов, по истечении которого снижается стоимость.

Автомобиль Toyota Camry, цена на который упала до 100₽, - красноречивый пример того, насколько может снизиться стоимость привлекательного лота. Подробнее смотрите в этом видео:

Тойота Камри 2010 г.в. за 100 рублей.

Важной фигурой в торгах по банкротству является конкурсный управляющий. В законе четко прописано определение его должности и его обязанностей.

С ним вам придется взаимодействовать, если вас заинтересовал тот или иной лот, потому что конкурсный управляющий:

организует и контролирует торги;
осматривает и оценивает имущество;
располагает всей информацией о лоте и документами на него.

Подробнее о процессе участия в торгах я советую вам прочесть в другой статье:

Если вы хотите получить пошаговый план участия в торгах и 3 лучшие стратегии старта для начинающих, то приходите на наш бесплатный мастер-класс.

Интересно?

Какое имущество выбрать?

Представим, что вы изучили законодательство, оформили электронно-цифровую подпись и готовы начать участвовать в торгах.

На что обратить внимание? Многие новички, особенно те, кто не планируют делать из торгов бизнес, выбирают лоты, которые необходимы им самим.

Топ-3 прочно удерживают:

автомобили;
квартиры;
компьютеры.

В зависимости от конечной цели и уверенности в своих силах, вы можете пойти несколькими дорогами:

начать с небольших сумм, чтобы набить руку;
пойти ва-банк и сразу попробовать выиграть высоколиквидный лот;
найти инвестора и совершить сделку на его средства.

Для тех, кто решил начать карьеру аукционного брокера, мелкие сделки - лучший вариант, чтобы осмотреться на рынке, понять, как проходят торги, и начать ориентироваться на электронных торговых площадках.

Конечно, земельные участки и автомобили зачастую продаются по более высокой цене, однако в ходе торгов она часто падает даже на 50%. Последующая продажа такого имущества или сдача на металлолом старых авто принесет хорошую прибыль.

Подробнее о том, какие лоты выгоднее всего покупать на торгах, читайте в статье:

Однако нужно внимательно оценивать каждый отдельно взятый лот. Любое вложение денег сопряжено с рисками.

Что нужно знать, покупая имущество на торгах?

Уже изучая вопрос «как купить имущество банкротов с аукциона?», вы должны знать, как могут развиваться события по самому худшему сценарию. Это можно отнести к минусам этого вида заработка, однако на деле достаточно просто начать ориентироваться в этой области, чтобы избежать рисков.

Риск не выиграть торги кажется очевидным. С другой стороны, увлеченные процессом начинающие брокеры уже спят и видят, как купили понравившийся лот. В пылу азарта важно сохранять холодный ум и оставаться в рамках бюджета и прогнозируемой выгоды от сделки.

Самая распространенная ошибка новичков связана со второй ситуацией: они покупают лот по бросовой цене, однако в итоге не могут продать его годами. Внимательно изучайте ситуацию на рынке и описание лота, чтобы не оказалось, что объект никому не нужен.

Откровенно мошеннические схемы сегодня встречаются на торгах редко, однако справедливости ради о них стоит упомянуть, чтобы вы не теряли бдительности.

В процессе торгов нужно внимательно и очень придирчиво оценивать каждый лот. Некоторые нюансы можно расценить двояко.

Например, кого-то может испугать и оттолкнуть, что:

вам неохотно предоставляют информацию о лоте;
с падением цены не увеличивается конкуренция;
лот «висит» на торгах мертвым грузом долгое время.

С одной стороны, это может говорить о бесперспективности этого имущества для перепродажи, невозможности его полезного использования или о завышенной стоимости. Ни один из этих вариантов вам не подходит, если вы хотите заработать деньги, а не проблемы.

С другой стороны, эти моменты могут говорить либо о банальной занятости конкурсного управляющего, либо о том, что у участников торгов просто не хватает навыков для оценки ликвидности объекта.

Нужно в комплексе оценивать каждую ситуацию, а для этого, разумеется, нужно обладать соответствующими знаниями.

Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?

Профессия аукционного брокера сейчас набирает популярность. И, как и любой другой профессии, заработку на торгах можно и нужно обучиться.

Здесь есть два пути:

набить шишки самостоятельно;
пройти полный практический курс обучения.

Если бы на заре моей карьеры у меня была возможность научиться всему, переняв чей-то опыт, я бы ею воспользовался уже только потому, что тогда, на начальном этапе, я бы потерял гораздо меньше денег и совершил бы меньше обидных ошибок.

Подумайте, сколько вы можете потерять, пытаясь разобраться самостоятельно? На первый взгляд, это только суммы сделок. Однако ваша упущенная выгода может составлять сотни тысяч рублей.

Чтобы побеждать на торгах по банкротству, нужна тактика, продуманный план действий и готовность действовать. В Академии мы учим и этому тоже: сохраняя холодный ум, придерживаться выбранной тактики и выигрывать торги за торгами.

Хотите узнать, как наши ученики вырывают высоколиквидные лоты из рук конкурентов?

Приходите на бесплатный мастер-класс, где мы расскажем подробнее о торгах и раскроем секрет покупки имущества банкротов даже без собственных вложений:

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Банкротство физического лица проходит по установленному законодательством Российской Федерации регламенту. Обязательный порядок проведения процедуры предусматривает после признания гражданина несостоятельным введение в его отношении либо реструктуризации долгов, либо реализации имущества.

При процедуре реструктуризации кредиторы должны пойти на снижение процентов по кредитам должника, пересмотреть сроки их погашения. При этом консенсус необходимо достичь не только кредиторам и заемщику, но и займодателям между собой. План реструктуризации в банкротстве физлиц утверждается только при условии, что за него проголосуют все кредиторы.

Гендиректор НЦБ

Дмитрий Токарев

«Реструктуризация задолженности, как показывает практика, не привела ни к одному соглашению между кредиторами и должниками. Бесполезная процедура, затягивающая процесс, увеличивающая затраты банкрота. Целесообразнее сразу входить в реализацию имущества», - высказал мнение глава НЦБ Дмитрий Токарев.

Порядок реализации имущества физического лица, признанного банкротом

Ответственность за проведение процедуры реализации имущества лежит на арбитражном управляющем, которого назначает суд в рамках первого заседания.

От вида имущества зависит, каким способом пройдет его реализация в ходе банкротства: торги это будут или публичное предложение. Реализация движимого имущества может проходить как публичное предложение, торги по продаже имущества банкротов обязательны для недвижимости.

Руководствуясь в своей деятельности принципом разумности, арбитражный управляющий при стоимости имущества ниже 100 тысяч рублей вправе обратиться в суд с ходатайством провести прямую продажу такой собственности должника. Речь о размещении объявлений о продаже на открытых площадках, таких как Авито, ЦИАН.
Оценку имущества в рамках банкротства физического лица делают арбитражные управляющие. Привлечение специалистов-оценщиков возможно, требует подтверждения судом такой необходимости, оплата дополнительных услуг ложится на должника.

Продажа недвижимости связана с реализацией имущества банкротов на торгах. Порядок, сроки и способ реализации утверждается судом на основании предложений арбитражного управляющего. Он также является организатором торгов.

Торги при банкротстве проходят на электронной площадке. Здесь могут быть реализованы ценные бумаги, земельные участки, жилое имущество. Арбитражный управляющий покупает лот, представляет сведения об имуществе должника - цену и порядок участия в торговой площадке. Для участия электронных торгах, физическим и юридическим лицам надо получить электронную подпись (ключ), идентифицирующую личность. Вместе с тем необходима регистрация на указанном лоте и внесение обязательной суммы. Размер варьируется в диапазоне 5-10% от суммы продаваемого имущества. Средства взимаются для подтверждения финансовой состоятельности гражданина. Если он будет признан победителем, но при этом не сможет внести всю сумму в течение 30 дней, те финансы будут включены в конкурсную массу.

Гендиректор НЦБ

Дмитрий Токарев

«На аукционе по продаже имущества банкротов и должников участвует небольшое количество лиц. Связано это с низкой осведомленностью граждан о существовании подобной возможности. В России действует около 70 таких площадок. Неплохие отзывы о проведении торгов по банкротству, например, относительно площадки МЭТС», - пояснил гендиректор НЦБ Дмитрий Токарев.

Торги по банкротству проходят в три этапа:

Начальная цена устанавливается арбитражным управляющим и соответствует рыночной стоимости имущества.

Если лот не продается в течение месяца, назначаются повторные торги. На второй ступени проведения торгов цена снижается на 5-10%.

Публичными торгами называется третий этап реализации имущества. В его начале цена снова устанавливается на уровне рыночной стоимости. Но каждые несколько дней стоимость падает до достижения 50% от первоначальной суммы.

Уведомления и другая информация, связанная с реализацией имущества должника, публикуется на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Кроме «реестра сведений», публикации делаются и в газете «Коммерсант».

Процедура реализации имущества длится 6 месяцев. Заявки на участие в аукционе принимаются в течение месяца, на каждый из этапов торгов отводится по 30 дней. Между их проведением также выдерживается срок в месяц.

Победитель торгов переводит оставшиеся 90-95% средств, арбитражный управляющий подписывает акт приема-передачи имущества от лица должника. Не реализованная в ходе третьих торгов недвижимость остается в собственности должника.

Вырученные от реализации имущества денежные средства идут на погашение задолженности перед кредиторами. В конкурсную массу для удовлетворения кредиторских требований также направляются финансы, истребованные по дебиторской задолженности. Речь о долгах третьих лиц перед банкротящимся гражданином.

Реализация арестованного имущества должника

Исполнительное производство по делу должника, как правило, прекращается до вхождения в реализацию арестованного имущества через торги по банкротству.

Если арест имущества наложен судебными приставами, ограничения снимаются автоматически после уведомления службы о признании гражданина банкротом. С арестованного имущества по решению суда снятие ограничений проходит по ходатайству арбитражного управляющего. Суд назначает заседание, на котором и выносится определение о снятии ареста. Решение суда направляется в регистрационную палату.