Закон о кадастровой оценке земельных участков. Об оспаривании кадастровой стоимости по «новому. Возможно ли рассчитать стоимость без госорганов

17.10.2019

Время чтения: 6 минут

Объекты недвижимости имеют свою цену. И, как правило, собственник не задумывается о ней, пока не примет решение об отчуждении имущества или о приобретении нового. Однако об этом думает государство, уточняя каждые пять лет цену зарегистрированной недвижимости и отправляя письма об уплате налога на нее. Давайте узнаем, с какой целью проводится государственная кадастровая оценка, что это за процедура и кто является ее инициаторм.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) - это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.

Для определения КС используются особые методики.

Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.

В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.

Определение и основы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.

Процедура проводится с использованием массовых методик, перечисленных в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее - приказ № 226 Минэкономразвития).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:

Принятие решения о ее проведении.
Установление стоимости и составление отчета.
Утверждение результатов.

Государственная оценка основана на принципах:

единой методологии - используются одинаковые методы для всех;
постоянного обновления сведений;
независимости и открытости процедур оценки - можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
обоснованности и проверяемости результатов - результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.

Кто принимает решение о проведении оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.

Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге - не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.

Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».

Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

кадастровую;
инвентаризационную;
независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

жилую и общую площадь;
год постройки дома;
материалы, из которых построено здание;
этажность и планировку квартиры;
обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
расположение дома: центр, отдаленные районы;
близость к транспортным развязкам;
сопутствующую инфраструктуру.

Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.

Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:

не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
иметь высшее образование;
получить профессиональную подготовку.

Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости - профессионал.

ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.

Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.

Итоги кадастровой оценки недвижимости

Результат кадастровой оценки - это итоговый отчет, содержащий данные о стоимости всех оцениваемых объектов. После проверки Росреестром этот отчет утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ.

Акт об утверждении отчета публикуется в официальных источниках, поэтому документ несложно найти на региональном сайте правительства.

Утвержденные сведения вновь отправляются в Росреестр. Регистрационный орган вносит их в (ЕГРН), а также в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Впоследствии денежное выражение фиксируется в паспорте каждого объекта и наносится на публичную кадастровую карту.

Узнаем кадастровую стоимость объекта

Получение сведений о кадастровой стоимости онлайн возможно на сайте Росреестра . Для этого необходимо:

Не менее удобно и получение данных из фонда данных государственной кадастровой оценки. Поиск информации происходит в сервисе по кадастровому номеру. Введя номер в строку поиска, нажмите кнопку «Найти» и получите информацию.

Росреестр также разработал сервис «Публичная кадастровая карта» . Чтобы узнать номер и стоимость надела, нужно щелкнуть на выбранный участок земли.

Если вам нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН:

онлайн на сайте Росреестра или портале Госуслуги ;
лично в офисе Росреестра или МФЦ ;
по почте, отправив заявку в Росреестр.

Вы получите готовую выписку через 3 дня в бумажном виде. При желании можно заказать электронный документ с подписью, указав свой электронный адрес.

Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.

Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.

Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:

нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
документом, подтверждающим ошибочность оценки.

Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.

Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.

Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.

Особенности государственной кадастровой оценки земель

Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру - начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.

О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.

Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:

вид разрешенного использования участка;
величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
площадь земельного участка.

Резюме

Государственная кадастровая оценка недвижимости направлена на установление кадастровой стоимости объекта. Она учитывает его технические и рыночные характеристики. Эта оценка необходима для целей налогообложения, поэтому решение о ее проведении принимают органы власти субъектов РФ. Проводят процедуру бюджетные госучреждения - центры оценки. Результаты их работы отражает в ЕГРН Росреестр. Именно в Росреестре можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, а в случае несогласия - оспорить ее.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Михаил Прихожан , юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG:

Новая редакция закона о государственной кадастровой оценке ввела с 2019 г. новые правила определения кадастровой стоимости, а также значительно изменила порядок ее оспаривания. Теперь кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе. Напомню, что ранее эту работу осуществляли оценщики, которых привлекали по конкурсу единоразово.

Кроме того, новый порядок дал заинтересованным лицам возможность представлять замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке. По замыслу законодателя, эти изменения должны повысить качество кадастровой оценки и сделать ее более объективной.

Так, функционирующие на постоянной основе бюджетные учреждения смогут осуществлять сбор данных о характеристиках оцениваемых объектов, а возможность представлять замечания к проекту отчета об оценке исключит появление ошибок в ходе проведения оценки.

Вместе с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки, проведенной по новым правилам, начал работать и новый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Теперь для оспаривания кадастровой стоимости не надо обращаться в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованные лица могут подать заявление напрямую в суд. Данное нововведение можно вполне считать позитивным, поскольку в комиссиях, как правило, не выносили положительные решения в пользу правообладателей объектов недвижимости. Кроме того, новый порядок оспаривания позволит правообладателям сэкономить немалое количество времени.

Однако в рамках новой процедуры все же допускается возможность добровольного обращения в комиссии. Теперь их будут создавать по новым правилам, и в полномочии комиссий останутся только вопросы пересмотра кадастровой стоимости при установлении ее равной рыночной. Что касается вопросов пересмотра кадастровой стоимости, связанной с наличием ошибок при проведении кадастровой оценки, то их будут рассматривать исключительно бюджетные учреждения,

Проводившие государственную кадастровую оценку.

Следует при этом отметить, что в настоящее время такие комиссии ни в Москве, ни в Московской области еще не созданы. Потому говорить о том, насколько эта новация успешна, пока преждевременно.

Помимо этого, Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226) предусмотрена возможность учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Тем самым ожидалось, что при оспаривании кадастровой стоимости правообладателям не придется заново ее оспаривать, так как результаты предыдущего оспаривания были учтены автоматически. Однако на практике все оказалось не так радужно. В большинстве случаев бюджетные учреждения в Москве и Московской области на этапе обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости отказывали в изменении стоимости, ссылаясь на то, что ранее оспоренная кадастровая стоимость была установлена равной рыночной на дату, отличную о даты проведения очередной кадастровой оценки.

Изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости

Ничто не стоит на месте, и в только начавший действовать порядок оспаривания кадастровой стоимости законодатель уже готовится внести изменения. Минэкомразвития России подготовило и выложило для обсуждения законопроект, который полностью отменяет действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости (ID: 02/04/07-18/00081912). В настоящее время законопроект готовят к внесению в Правительство РФ, и, по мнению некоторых экспертов, инициатива может быть одобрена депутатами уже весной этого года.

Законопроект вводит новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Согласно новым правилам для оспаривания кадастровой стоимости заинтересованным лицам нельзя будет обращаться в суд напрямую. Предполагается, что им все же придется пройти обязательный досудебный порядок. В частности, правообладателям объектов недвижимости нужно будет обратиться в федеральное бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с заявлением и отчетом об оценке. При этом заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости должно быть подано в течение шести

Месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости (дата должна быть указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению). Тем самым требование о том, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости, будет отменено.

Таким образом, отчет об оценке можно будет составить на любую дату за шесть месяцев до подачи отчета и заявления (т.е. заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет).

После того, как досудебный порядок будет пройден, для заинтересованных лиц начнется новое испытание в виде нового судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Предполагается, что суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. При этом законопроект не предполагает

Корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений.

Без внесения необходимых изменений Глава 25 КАС и Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г., которые в настоящее время устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона. Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой

Стоимости, по сути, предстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и понятной, как раньше.

С учетом этого нельзя исключать того, что в дальнейшем выявится необходимость по дальнейшей корректировке законодательства.

А. Зяблов, директор Департамента правового сопровождения Управления недвижимости IPT:
- В 2019 г. действительно много изменений в законодательстве о кадастровой стоимости.
Во-первых, с 1 января 2019 г. вступают в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ. Данным законом откорректирован порядок применения в целях налогообложения измененной судом или комиссией в результате оспаривания кадастровой стоимости. Если раньше измененная при оспаривании кадастровая стоимость применялась в целях налогообложения с 1 января текущего года, то в соответствии с новыми правилами изменения в кадастровой стоимости будут учитываться с даты начала ее применения.
Точно такие же правила установлены для изменений кадастровой стоимости, связанных с исправлениями технических ошибок. А вот изменение кадастровой
стоимости объекта недвижимости вследствие изменения характеристик самого объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Во-вторых, со 2 марта 2019 г. вступает в силу новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»), в которым прописаны механизмы определения кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов.
На наш взгляд, такое регулирование должно было иметь место одновременно с началом применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Особенно если говорить о порядке применения измененной кадастровой стоимости, который нельзя назвать справедливым, имеющим под собой экономическое основание, т.е. соответствующим основным началам законодательства о налогах и сборах, установленных в статье 3 НК РФ. Получается, что по правилам, действовавшим до 1 января 2019 г., если вы оспорили кадастровую стоимость, государство часть разницы между налогом, исчисленным по первоначальной и измененной кадастровой стоимости, забирало себе. Хорошо, что изменения внесены хотя бы сейчас. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Е. Селиверстова, технический директор компании DMSTR:
- С 1 января 2019 г. изменяется порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Ключевыми моментами можно обозначить следующее:
1. Основанием для налогообложения будет являться кадастровая стоимость, внесенная в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в том числе и при ее изменении по результатам установления рыночной стоимости. Продолжаю: изменение происходит по решению специальной комиссии Росреестра либо по решению суда.
Принципиально важным моментом в данной ситуации будет то, что корректировка кадастровой стоимости будет осуществляться с даты внесения измененных данных в ЕГРН (ранее кадастровая стоимость корректировалась с 1 января следующего года).
2. Следующим важным моментом, являются изменения в налоговом кодексе (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), согласно которому теперь налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости может быть пересчитан только в сторону уменьшения, что является несомненным плюсом для налогоплательщиков. Сейчас размер
налога, рассчитанный на основании кадастровой стоимости может быть пересчитан за весь период налогообложения объекта, тогда как раньше изменения производились с даты подачи заявления наогоплательщика. Таким образом, преимущества для налогоплательщиков очевидны - упрощается система налогообложения, при этом риск уплаты налогов на некорректно определенную кадастровую стоимость практически сводится к нулю при условии внесения изменений в ЕГРН, подтверждающих эти данные.

Евгений Комков, юрист КА «ЮрЦентр «Круглов, Шумар и партнеры»:
- О изменении порядка определения кадастровой стоимости написано немало статей и комментариев, так как данная тема затрагивает практически все категории граждан и юридических лиц. Думаю, нет смысла перечислять все нововведения, предлагаю остановиться на основных.
Основным и самым значительным нововведением является возможность изменения налога не за текущий год, а за последние три налоговых периода,
хотя относительно этого положения идут многочисленные споры и дискуссии. Дело в том что, так как нормативный акт вступил в силу только с 1 января, то на сегодняшний момент отсутствует однозначная практика по вопросам сроков «пересчета» налога. Необходимо также отметить, что указанное положение относится только к физическим лицам.
Кадастровая оценка, как и ее оспаривание, с момента введения породили больше вопросов, чем ответов и, конечно, та схема, которая применена, является не идеальной. Самым действенным методом, при котором все стороны могут быть в выигрыше является понятность и прозрачность.
На сегодняшний момент, с введением изменений, вся система оценки и оспаривания претерпевает значительные изменения, в том числе и по региональному признаку. Существует мнение, что в рамках г. Москвы такой стадии как «комиссия» вообще не будет, и граждане, и юридические лица будут сразу обращаться в судебные органы. На уровне же остальных регионов комиссии все-таки останутся.
Практика применения новой редакции, как отмечалось ранее, еще не сформировалась. К сожалению, в современной ситуации именно от практики применения зависит то, как тот или иной нормативный акт будет реализован и применен в конкретных ситуациях.
Со своей стороны, я вижу в введении изменений больше плюсов, чем минусов. Главным минусом на сегодняшний момент является отсутствие четкого алгоритма обращения, рассмотрения и расчета, но этот недостаток является устранимым. Основной критерий, по которому технически осуществляется кадастровая оценка, не изменился. В новой редакции расшифрованы понятия, которые не были упомянуты в старой редакции, например, такие как исправление технической ошибки. Думаю, указанное положение будет применяться в случаях, когда имеется явная ошибка, определение которой возможно без реализации специальных знаний.
Также сама методика и процедура более унифицируется и подводится под единый критерий. Если мы имеем прозрачную формулу по всем типам объектов оценки, то и самих споров должно становиться меньше.
Конечно, оценка сама по себе является немного субъективным действием, при котором, например, от выбора того или иного аналога зависит конечный результат, но если правила буду прозрачны и понятны, то и возможности варьирования будет меньше, а вероятность получения объективного и достоверного результата больше.
Думаю, первая практика оспаривания и применения новой редакции появится примерно через полгода, и после этого споров об эффективности и необходимости изменений не останется, так как будут разобраны оставшиеся неясные моменты.

М. Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
- Второго марта начинает действовать новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514. Одновременно с этим утратят силу действующие приказы, в соответствии с которыми регулируется текущий порядок определения кадастровой стоимости.
Новый порядок устраняет ряд существенных недостатков текущего порядка, что способствует более полному и системному подходу к определению кадастровой стоимости недвижимости как главного инструмента определения налогооблагаемой базы по соответствующим видам налогов.
Во-первых, новый порядок устанавливает общие для всех объектов недвижимости правила определения кадастровой стоимости и заменяет собой два ранее существовавших приказа, которые действовали в отношении земельных участков и в отношении остальных объектов недвижимости.
Во-вторых, расширен и приведен к единообразию перечень случаев, при которых подлежит определению кадастровая стоимость, в числе прочих перечисляются новые, ранее не упоминавшиеся сведения, изменение которых приводит к пересмотру кадастровой стоимости.
В-третьих, существенным образом был пересмотрен перечень объектов недвижимости, в отношении которых применяется порядок определения кадастровой стоимости. Так, помимо «классического» упоминания о земельных участках, зданиях и помещениях, новый порядок будет применяться для таких объектов недвижимости, как машино-места, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, порядок определения кадастровой стоимости которых ранее установлен не был.
В-четвертых, последовательным образом урегулирован пробел в части применения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Текущий порядок определения кадастровой стоимости не содержит правила, разрешающего проблему в случае, когда УПКС оцениваемого объекта не установлен. Новый порядок предлагает применение многоступенчатой системы таких показателей, так, например, в случае, если среднее значение УПКС помещения в здании не определено, то применяется УПКС помещения соответствующего назначения, установленный в квартале, населенном пункте, муниципальном районе (городском округе), субъекте соответственно.
В целом я оцениваю текущие изменения в порядке определения кадастровой стоимости как положительные. Отказ от множества нормативно правовых актов, регулирующих вопрос оценки объектов недвижимости, будь то земельный участок или помещение, а также отказ от громоздкой и трудно воспринимаемой системы норм, например, в части подразделения земельных участков на отдельные группы для целей определения кадастровой стоимости, с моей точки зрения, должен сделать более понятным правоприменение в указанной области отношений.

Н. Требесова, оценщик ГК «Серконс»:
- По моему мнению, новый порядок определения кадастровой стоимости ощутимо не скажется на качестве и последствиях для налогоплательщиков.
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в силу двух причин: недостоверность, завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. В последнем случае это происходит из-за отсутствия технических возможностей учесть все индивидуальные характеристики определенного объекта недвижимости. Поскольку у государственных оценщиков объем информации об объектах останется прежним, и они, как и все люди, способны на технические ошибки, думаю, ничего не изменится.
Что же касается порядка оспаривания кадастровой стоимости, то это хорошая новость для налогоплательщиков: уменьшить налоговые платежи теперь можно не с начала года, а за три предшествующих налоговых периода. Например, если оспорить стоимость в 2019 г., то пересчитать можно с 01.01.2017, т.к. налоговый период - год. С 01.01.2019 по ст. 391 Налогового кодекса РФ, если кадастровая стоимость объекта изменена на основании рыночной стоимости по решению ко-
миссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, то сведения о ней учитывают при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, вступившие в силу с 1 января 2019 г., будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям (решение комиссии или решение суда), возникшим после 1 января 2019 г. Таким образом, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), то заявитель сможет получить перерасчет, но не более чем за три предыдущих календарных года.
По моему мнению, наиболее полным и содержательным комментарием к новым изменениям в Налоговый Кодекс РФ, является Письмо Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137.
Отмечу, что в 2018 г. рассматривались поправки в Закон «О государственной кадастровой оценке» (закон о ГКО), при принятии которых пересчет был бы за три предшествующих года на те объекты, кадастровая стоимость которых установлена с 01 января 2019 г. То есть фактическое действие правки «за три предшествующих года» действовало бы только с 2022 г.
Однако поправки в закон о ГКО так и не были приняты.
Кроме того, комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет при том же ГБУ, что и государственные оценщики. Она специально определена для оспаривания той кадастровой стоимости, действие которой назначено после 2019 г. «Старая» комиссия при Росреестре по-прежнему будет рассматривать споры по действующей в 2019 г. кадастровой стоимости. Пока «новая» комиссия по регионам лишь готовится к своему первому заседанию, объективные выводы о работе сделать сложно.

События в профессиональной сфере
Глава Минстроя: снижение налоговой нагрузки на застройщиков позволит им оптимизировать затраты

Отмена налога на прибыль и НДС для застройщиков, возводящих социальные объекты для передачи государству и муниципалитетам, позволит строительным компаниям оптимизировать свои затраты и избежать существенного удорожания стоимости строительства. Такое мнение высказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев.
Выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, глава государства предложил снизить налоговую нагрузку на застройщиков, которые возводят социальные объекты и передают их государству и муниципалитетам. По словам президента, нужно освободить застройщиков от этого бремени, тем самым стимулируя комплексное развитие городов и поселков. В настоящее время действует норма, предписывающая передачу инфраструктуры жилого квартала, созданной застройщиком за свой счет, в ведение муниципалитета безвозмездно, но не снимает с него обязанность уплаты налогов по данным объектам.
«Предлагаемые поправки позволят избежать дополнительных налоговых издержек застройщиков и, следовательно, существенного увеличения стоимости строительства жилья», - уточнил министр.
В настоящее время Минстроем России реализуется программа, направленная на поддержку строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. В 2019 г. планируется направить в регионы 22,5 млрд рублей, которые будут распределены для реализации 99 проектов в 42 субъектах.
Министр отметил, что предложения главы государства о предоставлении ипотечных каникул гражданам, которые лишились дохода в силу потери работы, болезни или иных обстоятельств путем предоставления отсрочки по платежам, возможности увеличения срока кредитования либо установления льготного периода в погашении основного долга с уменьшением ежемесячных платежей, будет проработано совместно с Минфином, ЦБ РФ, ДОМ.РФ и другими заинтересованными ФОИВами.
Еще одно знаковое решение президента - разработка удобных и доступных финансовых инструментов, направленных на поддержку индивидуального жилищного строительства.
«Собственный дом - решение жилищной проблемы многих российских семей, которые хотели бы жить за городом, в сельской местности, растить детей ближе к природе. Это реальное решение жилищного вопроса для жителей регионов. Немаловажен и финансовый аспект - за те же деньги можно построить дом большей площади, чем купить жилье в городе. Большой дом - это большая семья, что тоже помогает решению демографической проблемы, которая стоит перед страной», - считает Владимир Якушев.
Пресс-центр Минстроя России

3 июля 2016 года подписан Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , которым специально регулируются процедуры, направленные на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года. В настоящее время регулирование государственной кадастровой оценки содержится в главе III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации », которым определяются порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки, отбор исполнителя и заключение с ним договора, экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости и утверждении результатов оценки, административная процедура рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, и иные вопросы.

Аналогичные нормы содержатся и в новом Законе.

Проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ (статья 6 нового Закона №237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости , но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости .

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки , пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Нормы нового Закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу нового Закона, то есть до 1 января 2017 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с новым Законом №237-ФЗ или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Государственная кадастровая оценка , проведение которой начато в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ , должна быть завершена до 1 января 2020 года.

13672

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения - подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую - уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы - с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы - с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН - может быть применена за весь период, когда применялась ошибочная (а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью - можно было применить индивидуальную рыночную стоимость - привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений - вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.

С 2020 года во всех субъектах Российский Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Почему это важно? На основе кадастровой оценки объекта недвижимости – квартиры, дома, земельного участка – рассчитывается налог на имущество физических лиц, который платят все собственники. «Всё о новостройках» узнал, какие новеллы содержит новая редакция закона.

В 2015 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2016 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли. Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.

От инвентаризационной стоимости – к кадастровой оценке

Дело в том, что кадастровая оценка по сути своей – это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на конкретный момент времени. Например, на 1 января того или иного года. Следующая кадастровая оценка должна быть проведена в регионе не менее чем через 3 года и более чем через 5. Весь период между кадастровыми оценками для налогообложения применялась существующая оценка вне зависимости от изменения реальной рыночной стоимости недвижимости. Это особенно ярко проявилось во время кризиса, когда цена недвижимости упала, а кадастровая оценка сохранилась на прежнем уровне. Более того, в соответствии с законом ежегодно налог повышался на 20 %, поскольку применялись так называемые повышающие коэффициенты, которые должны были облегчить для россиян переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке. В итоге стоимость недвижимости падала. А налог рос. Парадокс. Кроме того, в кадастровой оценке объектов недвижимости допускались многочисленные ошибки.

Так, в июле 2018 года Росреестр обнародовал статистику оспаривания кадастровой стоимости. По подсчетам ведомства за 6 месяцев 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости приняли 61 % решений в пользу граждан.

Если быть совсем точным, то комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 882 заявления граждан, и касались они 20 256 объектов.

Напомним, в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. А заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

Дело в том, что ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики. Итоги их деятельности утверждали региональные и местные органы власти. Но многочисленные обращения граждан за пересмотром кадастровой стоимости показали, что система работает далеко не безупречно и ее надо менять. Кроме того, применение такого порядка исчисления налога на имущество физлиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан. На ситуацию обратил внимание президент Владимир Путин в ежегодном послании президента Федеральному Собранию.

«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали », – указал Владимир Путин.

Глава государства поручил уточнить механизм расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости – в любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.

Кадастровая оценка по-новому

В новой редакции федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривается применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Этот механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Считается, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.

Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.

Закон о кадастровой оценке вводит новое понятие «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки».

Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Также новым законом сохранен механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссиях по рассмотрению споров, которые будут создаваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

У нас

В Новосибирской области определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с законом о кадастровой оценке будет государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», созданное распоряжением правительства Новосибирской области от 04.05.2018 № 163-рп «О реорганизации областного государственного унитарного предприятия "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области"».

Ответственность за работу государственного бюджетного учреждения возложена на региональные органы власти, в Новосибирской области – на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

В Новосибирской области государственная кадастровая оценка по новым правилам будет проводиться с 2019 года.

В числе первоочередных работ на территории Новосибирской области планируется проведение государственной кадастровой оценки земельных участков категорий земель особо охраняемых территорий и объектов и земель водного фонда.